Więcej inwestycji w „zamrażarce”

Coraz więcej przedsięwzięć budowlanych zostaje odłożonych w czasie lub wstrzymanych. Dane Kompasu Inwestycji pokazują, że zmianę trendu najmocniej widać w mieszkaniówce, biurach, magazynach oraz hotelach i turystyce. Na drugiej szali znajdują się inwestycje publiczne.

Najnowsze analizy Kompasu Inwestycji zestawiają przedsięwzięcia wstrzymane z projektami znajdującymi się w realizacji oraz na etapie stanu zero. Zdaniem ekspertów właśnie takie zestawienie daje pełniejszy obraz faktycznej aktywności rynku niż same dane o nowych uruchomieniach czy wyborach generalnych wykonawców. Autorzy wzięli pod lupę poziom projektów, a nie inwestorów, co ogranicza ryzyko multiplikowania danych wynikające m.in. z udziału kilku podmiotów lub działania spółek zależnych.

Koniec dominacji magazynów

Najmocniej wyhamował sektor magazynowy. Na jego dynamiczny rozwój przez lata wpływały m.in. szybkie tempo realizacji, mniejsza złożoność technologiczna i niższa podatność na wzrost kosztów niż w przypadku biurowców, a także rozwój e-commerce i ekspansja operatorów logistycznych. Obecnie jednak wartość inwestycji wstrzymanych przekracza 17 mld zł, podczas gdy tych przeznaczonych do realizacji wynosi nieco ponad 10 mld zł. Co więcej, jeszcze pięć lat temu wartość rozpoczynanych inwestycji magazynowych przekraczała 16 mld zł, a inwestycje odkładane na półkę wynosiły niespełna 2,5 mld zł. Aktualne dane pokazują więc wyraźne odwrócenie wcześniejszych proporcji.

Magazyny – wartość inwestycji

Jednocześnie liczba inwestycji wstrzymanych przewyższyła liczbę uruchamianych. Za tym trendem stoi przede wszystkim większa ostrożność inwestorów. Znaczenie mają tu z jednej strony rosnące koszty finansowania i mniejsza skłonność do ryzyka, z drugiej zaś dłuższe procesy przygotowawcze oraz niezadowalające wskaźniki dotyczące dostępności infrastruktury czy tempa komercjalizacji powierzchni.

Biura, mieszkaniówka i hotele pod presją

Podobne tendencje widoczne są w sektorze biurowym. W okresie od maja 2025 r. do kwietnia 2026 r. wartość wstrzymanych inwestycji biurowych wyniosła ok. 5,8 mld zł wobec ok. 3,1 mld zł projektów rozpoczynanych. Również pod względem liczby więcej było inwestycji wstrzymywanych niż rozpoczynanych. Dla porównania jeszcze w latach 2019–2020 relacja inwestycji wstrzymanych do uruchamianych wynosiła ok. 73 proc., obecnie zaś sięga już ok. 185 proc. Jednocześnie wartość nowych inwestycji biurowych spadła w tym czasie o ponad połowę.

Rynek biurowy pozostaje pod wpływem kilku nakładających się czynników: zmiany modelu pracy, mniejszej skłonności najemców do podejmowania długoterminowych zobowiązań, wysokich kosztów finansowania i większej selektywności po stronie inwestorów. Dodatkowym wyzwaniem pozostają rosnące wymagania środowiskowe oraz te dotyczące efektywności energetycznej obiektów.

Biura – wartość inwestycji

Zmianę widać także w mieszkaniówce. Choć ten sektor pozostaje jednym z największych segmentów rynku budowlanego, dane pokazują, że różnica między inwestycjami uruchamianymi a wstrzymywanymi wyraźnie się zmniejsza. W okresie od maja ubiegłego roku do kwietnia tego roku wartość inwestycji mieszkaniowych wstrzymanych wyniosła ok. 33,2 mld zł wobec ok. 34 mld zł projektów rozpoczynanych.

Jeszcze 5–6 lat temu relacja przedsięwzięć wstrzymanych do rozpoczynanych wynosiła ok. 19 proc. Obecnie sięga niemal 100 proc., a to nie wygląda już na chwilowe wahanie rynku, lecz na zmianę jego dynamiki. Na sytuację wpływają m.in. wysokie stopy procentowe, inflacja, wzrost kosztów realizacji oraz niepewność geopolityczna. Szczególnie w przypadku dużych projektów mieszkaniowych i mixed-use większe znaczenie ma etapowanie inwestycji oraz rozkładanie ryzyka w czasie.

Zabudowa mieszkaniowa – wartość inwestycji

Coraz mocniej hamuje również sektor hotelowy i turystyczny. W okresie od maja 2025 r. do kwietnia 2026 r. wartość inwestycji wstrzymanych sięgnęła ok. 8,6 mld zł wobec ok. 4,3 mld zł inwestycji uruchamianych. W ujęciu procentowym relacja inwestycji wstrzymanych do rozpoczynanych sięgnęła już ok. 200 proc. Dla porównania, jeszcze 5–6 lat temu wskaźnik ten wynosił ok. 60 proc., a po okresie pandemicznych zawirowań rynek na krótko wrócił do bardziej stabilnych proporcji.

Obecnie wśród największych zatrzymanych przedsięwzięć znalazły się zarówno projekty hotelowe, jak i wieloetapowe rewitalizacje. Na ostrożniejsze podejście inwestorów wpływają m.in. wysokie koszty finansowania, długi okres zwrotu dużych realizacji turystycznych oraz wyższy poziom niepewności odnośnie do popytu i kosztów operacyjnych w przyszłości.

Sektor publiczny w roli stabilizatora

Na tle sektorów komercyjnych inwestycje publiczne zachowują zdecydowanie większą stabilność. W szkolnictwie, ochronie zdrowia i administracji udział projektów wstrzymanych jest dużo niższy niż jeszcze kilka lat temu. W edukacji relacja wartości przedsięwzięć wstrzymanych do uruchamianych spadła z poziomów przekraczających 200 proc. do kilkunastu procent. Podobne tendencje widoczne są w ochronie zdrowia i administracji publicznej.

Szkolnictwo i edukacja – wartość inwestycji

Co się dzieje lokalnie?

Analiza regionalna nie wykazała dominującego trendu dla całego kraju, ale dla poszczególnych województw – tak. W części regionów pojedyncze duże realizacje istotnie wpływają

 na obraz całego rynku, szczególnie tam, gdzie aktywność koncentruje się wokół jednego typu działalności, np. logistyki. W takich przypadkach nie jest to problem tylko jednego sektora – wpływa także na wykonawców, transport, dostawców materiałów oraz firmy powiązane z obsługą takich obiektów.

Wśród inwestycji wstrzymanych w kraju znajdują się zarówno projekty przemysłowe, logistyczne, infrastrukturalne, hotelowe, jak i wielkoskalowe przedsięwzięcia rewitalizacyjne. Największym przedsięwzięciem pozostaje hub elektromobilności w woj. śląskim, którego deklarowany koszt sięga ok. 4 mld zł. W tej grupie znalazł się również wieloetapowy projekt zagospodarowania Twierdzy Modlin w woj. mazowieckim o wartości ok. 3,9 mld zł oraz Łódzki Węzeł Kolejowy (koszt ponad 1,5 mld zł). Wśród zatrzymanych realizacji pojawiły się też inwestycje magazynowe i mieszkaniowe, m.in. Gromadka Logistic Park w woj. Dolnośląskim, o wartości ok. 709 mln zł, oraz Lilium Tower w Warszawie, wyceniany na ok. 700 mln zł.

Dane Kompasu Inwestycji pokazują, że budownictwo coraz mocniej różnicuje się między sektorami i regionami. W części segmentów inwestorzy nadal utrzymują aktywność, w innych zaś odkładają decyzje lub wydłużają harmonogramy. To właśnie skala takich przesunięć najlepiej obrazuje realną kondycję branży.

KOMENTARZE

Jeśli chcemy rozmawiać o przyszłości budownictwa w Polsce poważnie, musimy przestać analizować wyłącznie przeszłość. Jesteśmy w stanie obserwować rynek wcześniej, zanim ukażą się oficjalne raporty Głównego Urzędu Statystycznego. W Kompasie Inwestycji zbieramy dane bezpośrednio z rynku. W tym celu odbywamy tysiące pogłębionych rozmów i wywiadów telefonicznych z inwestorami, wykonawcami, projektantami i przedstawicielami samorządów. Fundamentem naszych danych jest baza ponad 80 tysięcy inwestycji, budowana przez kilkanaście lat naszej działalności. Zespół ten obejmuje aż 25 tysięcy aktywnych projektów. Jest to zatem naprawdę solidne i aktualne źródło wiedzy o rynku.

---

Według naszych danych wyhamowanie rynku nie rozkłada się dziś równomiernie. Najmocniej widać je w sektorach zależnych od prywatnego finansowania – magazynach, biurach, mieszkaniówce oraz hotelach i turystyce. Inwestorzy dużo ostrożniej podchodzą do nowych przedsięwzięć, częściej dzielą realizacje na etapy lub odkładają decyzje w czasie. Rynek coraz mocniej reaguje też na koszt kapitału i poziom ryzyka inwestycyjnego. Nie spodziewam się obecnie szybkiego i wyraźnego odbicia w sektorze magazynowym i biurowym. W mieszkaniówce istotne pozostają natomiast stopy procentowe i dostępność finansowania. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w sektorach publicznych, które częściowo stabilizują aktywność całego rynku budowlanego.

---

Takie zestawienie daje pełniejszy obraz faktycznej aktywności rynku niż same dane o nowych uruchomieniach czy wyborach generalnych wykonawców. Zestawienie przygotowano na poziomie projektów, a nie inwestorów.

Pięć lat temu wartość rozpoczynanych inwestycji magazynowych przekraczała 16 mld zł, a inwestycje odkładane na półkę wynosiły niespełna 2,5 mld zł. Obecne dane pokazują więc wyraźne odwrócenie wcześniejszych proporcji.

Jeszcze w latach 2019–2020 relacja inwestycji wstrzymanych do uruchamianych wynosiła ok. 73 proc., obecnie zaś sięga już ok. 185 proc.