BIUROWY RYNEK NIERÓWNOWAGI

Pierwsza połowa 2026 r. potwierdziła, że polski rynek biurowy wszedł w nową fazę rozwoju. Po okresie niepewności związanej ze zmianami modeli pracy, z wysoką inflacją i ograniczoną aktywnością inwestycyjną obserwujemy coraz wyraźniej kształtujące się nowe fundamenty rynku.

Z jednej strony rośnie aktywność najemców i zainteresowanie wysokiej jakości powierzchniami biurowymi, z drugiej zaś rynek zmaga się z rekordowo niską aktywnością deweloperską. W efekcie głównym zjawiskiem staje się postępująca luka podażowa, która przy obecnym poziomie aktywności najemców prawdopodobnie nie zostanie zniwelowana przed 2029 r. i może mieć istotny wpływ zarówno na poziom pustostanów, jak i wysokość czynszów.

Na koniec czerwca 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce osiągnęły blisko 13 mln mkw. W pierwszym półroczu deweloperzy dostarczyli 113 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego około 35 proc. przypadło na Warszawę. Poza nowo oddanymi projektami wolumen nowoczesnej podaży w stolicy zwiększył się również w ramach trzech projektów przywróconych na rynek po renowacji – w sumie 38,5 tys. mkw. Jednocześnie całkowity popyt przekroczył 723 tys. mkw., co oznacza wzrost o około 5 proc. rok do roku.

Mimo że liczby wskazują na stabilny rozwój sektora biurowego, rzeczywisty obraz rynku jest znacznie bardziej złożony. Coraz wyraźniej widać dysproporcję pomiędzy ograniczoną liczbą nowych inwestycji a zapotrzebowaniem najemców na nowoczesne powierzchnie biurowe, oferujące wysoką jakość, efektywność energetyczną i dobrą lokalizację.

Warszawa pozostaje motorem rynku
Niezmiennie najważniejszym ośrodkiem biurowym w kraju pozostaje Warszawa. W pierwszej połowie roku najemcy wynajęli w stolicy 417 tys. mkw. powierzchni, co oznacza wzrost o 38 proc. względem analogicznegookresu ubiegłego roku. Szczególnie aktywne były centralne strefy biznesowe,które odpowiadały za blisko 60 proc. całkowitego wolumenu transakcji.

Rosnący popyt zbiegł się jednak z bardzo ograniczoną liczbą nowych inwestycji. Do użytkowania oddano jedynie dwa znaczące projekty: Studio A – realizowane przez firmę Skanska, oraz budynek VENA – należący do PHN. Po modernizacji wrócił na rynek także ikoniczny postmodernistyczny wieżowiec V Tower. Łącznie zwiększyły one zasoby stołecznego rynku o ponad 72 tys. mkw.

Jednocześnie coraz większe znaczenie ma zjawisko wycofywania starszych budynków z rynku. W ciągu ostatnich pięciu lat z warszawskich zasobów zniknęło ponad 500 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej do modernizacji lub zmiany funkcji. Tylko w pierwszym półroczu 2026 r. wyłączono około 74 tys. mkw. w trzynastu budynkach. Trend ten stanowi konsekwencję zarówno rosnących wymagań środowiskowych, jak i zmieniających się oczekiwań użytkowników wobec jakości przestrzeni pracy.

W efekcie wartość współczynnika pustostanów w Warszawie na koniec pierwszej połowy 2026 r. spadła do 8,5 proc., czyli o 2,3 p.p. rok do roku. W centralnych lokalizacjach dostępność powierzchni jest już wyjątkowo ograniczona, a poziom pustostanów wynosi zaledwie 4,8 proc. Oznacza to, że najwięksi najemcy mają coraz mniej możliwości relokacji do nowych lokalizacji bez wcześniejszego zabezpieczenia powierzchni.

Regiony rozwijają się w różnym tempie
Rynki regionalne pozostają istotnym elementem krajowego ekosystemu biurowego, jednak ich sytuacja staje się coraz bardziej zróżnicowana. Łączny wolumen najmu osiągnął w nich około 307 tys. mkw., co oznacza spadek o 21 proc. względem pierwszej połowy 2025 r.

Największą aktywność najemców odnotowano w Krakowie i Trójmieście, które odpowiadały za niemal połowę regionalnego popytu. Kraków pozostaje największym rynkiem regionalnym, dysponującym zasobami przekraczającymi 1,87 mln mkw. powierzchni biurowej. To właśnie tam oddano najwięcej nowej powierzchni w pierwszym półroczu, głównie w projektach realizowanych przez Echo Investment i Inter-Bud.

Jednocześnie dane dotyczące pustostanów pokazują rosnącą polaryzację regionalnych rynków. Najniższy poziom niewynajętej powierzchni utrzymuje Szczecin, gdzie wskaźnik wynosi 8,4 proc., a bardzo dobrą sytuacją mogą pochwalić się również Trójmiasto i Poznań. Z kolei Katowice, Wrocław oraz Łódź nadal cechuje wyższy poziom dostępnej powierzchni.

Nie oznacza to jednak nadpodaży nowoczesnych biur. Coraz częściej wysoki wskaźnik pustostanów wynika z obecności starszych budynków oferujących niewielkie, rozproszone moduły, które nie odpowiadają współczesnym potrzebom najemców. Najbardziej atrakcyjne projekty klasy A utrzymują wysoki stopień komercjalizacji i skutecznie konkurują onowych użytkowników.

Renegocjacje nadal ważne,ale wracają nowe umowy
Jednym z najbardziej interesującychzjawisk obserwowanych w pierwszym półroczu 2026 r. jest zmiana struktury popytu. Na poziomie całego kraju największy udział w transakcjach miały nowe umowy, które odpowiadały za około 47 proc. wolumenu najmu. To wyraźny wzrost w porównaniu z poprzednimi latami, kiedy dominowały renegocjacje kontraktów.

Na rynku krajowym, uwzględniającym stolicę oraz osiem głównych aglomeracji, nowe umowy odpowiadały za 47 proc. całkowitego wolumenu najmu, renegocjacje za 45 proc., ekspansje za 7 proc., a transakcje na użytek właścicieli za około 1 proc. Dane te potwierdzają stopniowy powrót firm do podejmowania nowych zobowiązań najmu.

Nadal jednak znaczna część firm decyduje się na pozostanie w obecnych lokalizacjach. W Warszawie renegocjacje stanowiły niemal połowę całkowitego popytu, a w samym drugim kwartale ich udział przekroczył 50 proc. W wielu przypadkach wynika to już nie tyle z ostrożności kosztowej przedsiębiorstw, ile z ograniczonej dostępności alternatywnych powierzchni spełniających oczekiwania najemców.

Wśród największych transakcji pierwszego półrocza znalazły się między innymi renegocjacja umowy przez Orlen w warszawskim budynku Senator, odnowienie umowy wynajmu powierzchni przez Frontex w Warsaw Spire oraz decyzja Visa Europe o ulokowaniu swojej siedziby w wieżowcu The Bridge.

Coraz mniej budów, coraz większa presja na czynsze
Najważniejszym wyzwaniem dla rynku pozostaje obecnie niski wolumen inwestycji w realizacji. W lipcu 2026 r. w budowie znajdowało się zaledwie 346 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego około 160 tys. mkw. przypadało na Warszawę. To jeden z najniższych poziomów od początku rozwoju nowoczesnego rynku biurowego w Polsce.

W praktyce oznacza to, że w najbliższych latach liczba nowych projektów pozostanie ograniczona. Coraz częściej uruchomienie inwestycji będzie uzależnione od pozyskania znaczącego najemcy jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Powrót umów pre-let wydaje się więc naturalnym kierunkiem rozwoju rynku.

Ograniczona podaż już dziś wpływa na poziom czynszów. W najlepszych lokalizacjach centralnej Warszawy stawki osiągają 29 euro za mkw. miesięcznie, a w pojedynczych przypadkach przekraczają nawet 30 euro. Również w największych miastach regionalnych obserwujemy wzrost cen, szczególnie w nowoczesnych budynkach spełniających wysokie wymagania środowiskowe – w Krakowie najwyższe czynsze w najbardziej nowoczesnych i najlepiej zlokalizowanych projektach osiągają już poziom 21 euro za mkw. miesięcznie.

Perspektywy na kolejne kwartały
Wchodząc w drugą połowę 2026 r., polski rynek biurowy znajduje się w sytuacji, którą można określić jako paradoksalną. Pomimo wciąż stosunkowo wysokiego poziomu pustostanów w części lokalizacji najemcy coraz częściej napotykają trudności w znalezieniu dużych, nowoczesnych modułów odpowiadających ich potrzebom.

W najbliższych latach będzie się również nasilać zjawisko wycofywania starszych budynków biurowych z rynku, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych. Główne powody to rosnące koszty utrzymania starszych obiektów, które bez gruntownej modernizacji nie są w stanie konkurować z nowoczesnymi biurowcami, regulacje środowiskowe, a także malejący popyt na powierzchnie biurowe klasy B, które nie spełniają współczesnych standardów technicznych i środowiskowych. Dlatego coraz większa część oddawanych budynków pochodzić będzie z modernizacji istniejących obiektów.

Postępujące wycofywanie starszych budynków z rynku, ograniczona liczba nowych inwestycji oraz utrzymujący się popyt powodują, że dostępność najlepszych powierzchni systematycznie maleje. W efekcie można oczekiwać dalszego spadku pustostanów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, wzrostu znaczenia umów przednajmu oraz utrzymania presji na wzrost czynszów.

Polski rynek biurowy pozostaje jednym z najdojrzalszych segmentów nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Jednak o jego dalszym rozwoju coraz częściej decydować będzie nie skala popytu, lecz zdolność rynku do zapewnienia nowoczesnej powierzchni odpowiadającej oczekiwaniom najemców. To właśnie równowaga między jakością, dostępnością i tempem nowych inwestycji stanie się głównym czynnikiem determinującym sytuację sektora w najbliższych latach.