ZŁOTA ERA RYNKU MAGAZYNOWEGO

W ubiegłym roku całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły 13,8 mln mkw. Podaż w 2017 roku osiągnęła poziom 2,35 mln mkw., a aktywność najemców była i wciąż jest bardzo wysoka. Dzięki temu obecną sytuację na rynku można określić złotą erą rynku magazynowego w Polsce.

W ciągu ostatnich lat notujemy rekordową aktywność zarówno najemców, jak i deweloperów. Wynika to z jednej strony z dynamicznego rozwoju polskiej gospodarki, z drugiej z coraz lepszej infrastruktury transportowej oraz chłonnego rynku inwestycyjnego. Nowe obiekty są coraz bardziej nowoczesne, a rosnący wpływ robotyzacji procesów jest już faktem.

Projekty 2017

Według raportu firmy doradczej Cresa Polska „Occupier Insight: Rynek magazynowo-produkcyjny w Polsce w 2017 roku” całkowite zasoby powierzchni magazynowo-produkcyjnej w Polsce wyniosły prawie 14 mln mkw. W 2017 r. wolumen transakcji wyniósł niemal 4,48 mln mkw. przy podaży na poziomie przewyższającym  2,35 mln mkw., co jest wynikiem prawie dwukrotnie wyższym niż średnia z ostatnich 5 lat. Najwięcej nowej powierzchni w 2017 roku oddano do użytku w rejonie Warszawy (503 600 mkw.). Największymi oddanymi do użytku obiektami w Polsce były: Panattoni BTS Amazon Szczecin (161 000 mkw.), BTS Amazon Sosnowiec (138 000 mkw.) i Goodman BTS Zalando Szczecin (130 000 mkw.). Największą transakcją najmu w 2017 roku było podpisanie umowy przez Panattoni z firmą z sektora e-commerce na zbudowanie kompleksu BTS o wielkości 146 000 mkw. w Gliwicach, co dało regionowi Górnego Śląska miejsce na podium pod względem wolumenu transakcji wynoszącego 916 000 mkw. (o 60% więcej niż w 2016 roku). Górny Śląsk wyprzedziły regiony Polski Centralnej (1 024 000 mkw.) i Warszawy (1 105 000 mkw.). Warto zauważyć, że w 2017 roku podpisano więcej niż kiedykolwiek umów na obiekty BTS. W Polsce Centralnej była to prawie połowa nowych umów najmu, na Górnym Śląsku 34%, w Lubuskiem 21%, w rejonie Krakowa 37%, a w okolicy Wrocławia 14%. Na uwagę zasługuje ożywienie w rejonie Trójmiasta, gdzie w 2017 r. podpisano umowy na ponad 157 000 mkw., a więc o 40 000 mkw. więcej niż w 2016 roku. Eksperci Cresa spodziewają się, że ukończony właśnie port DCT zachęci najemców do lokowania tam swoich magazynów. Z rekordowo niskim wskaźnikiem pustostanów mieliśmy do czynienia w Polsce Centralnej (0,19%). Wysoki popyt połączony z umiarkowaną podażą powoduje, że stopa pustostanów uległa tam w ostatnich latach gwałtownemu obniżeniu od wartości 12,9% zanotowanej w 2013 r. Najwięcej dostępnej powierzchni na koniec 2017 roku było w rejonie Warszawy (prawie 219 000 mkw.), jednak popularność tego regionu sprawia, że mimo dużej podaży poziom pustostanów systematycznie spada.

Najdynamiczniej  rozwijający się rynek

W tym roku rynek powierzchni magazynowo-produkcyjnej nadal intensywnie się rozwija. Pozytywne prognozy dotyczące produkcji przemysłowej czy wskaźnika PMI wskazują na przestrzeń do powstawania kolejnych projektów, a planowane zmiany dotyczące stref ekonomicznych i możliwości realizowania projektów ze wsparciem publicznym w dowolnym miejscu w Polsce mogą stać się dodatkowym katalizatorem rozwoju rynku. Pierwsze miesiące 2018 roku wskazują na dalszy rozwój rynku magazynowo-produkcyjnego w Polsce, który należy zaliczyć do najbardziej dynamicznie rozwijających się rynków na świecie. Wzrost wspierany jest przez rosnące zaufanie inwestorów do krajowej gospodarki, rozwój infrastruktury drogowo-komunikacyjnej, znaczące powiększanie się rynku e-commerce i duży popyt ze strony inwestorów na obiekty generujące stały dochód.

Prognoza na lata 2018–2019

W kolejnych dwóch latach analitycy Cresa prognozują utrzymanie wysokiego popytu na powierzchnie magazynowo-produkcyjne w Polsce. Poniżej przedstawiamy najważniejsze trendy na rynku.

• E-commerce, logistyka i produkcja lekka to główne sektory, które będą napędzać popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne na terenie całego kraju.
• Parki przemysłowo-magazynowe będą powstawać w lokalizacjach, które wcześniej były trudno dostępne ze względu na słabo rozwiniętą infrastrukturę. Nowe lokalizacje stanowią dla deweloperów atrakcyjną alternatywę w porównaniu z bardziej rozwiniętymi podrynkami pod względem dostępności i przystępności gruntów. Z perspektywy najemcy rozwój rynku magazynowego w nowych obszarach oznaczać będzie możliwość wykorzystania potencjału dostępnej tam siły roboczej, zwiększenia efektywności łańcucha dostaw oraz dostęp do nowoczesnej i efektywnej powierzchni. Taka powierzchnia będzie alternatywą dla starszych i przestarzałych budynków, które wiele firm było zmuszonych wynajmować z powodu niedostępności obiektów klasy A.
• Z uwagi na ilość powierzchni pozostającej w budowie i wysoki popyt na materiały i pracowników budowlanych koszty budowy rosną, powodując presję wzrostową na czynsze.
• Dzięki zmianie przepisów i zniesieniu ograniczeń terytorialnych dotyczących specjalnych stref ekonomicznych Polska stanie się atrakcyjniejszą lokalizacją dla dużych bezpośrednich inwestycji zagranicznych planowanych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Zmiany Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (MSSF 16), które wejdą w życie w 2019 roku, spowodują, że więcej międzynarodowych firm będzie decydować się na zakup strategicznych obiektów produkcyjno-logistycznych niż na zawieranie długoterminowych umów najmu.

Mapa Powierzchni Magazynowych w Polsce

Dział powierzchni przemysłowych i magazynowych polskiego oddziału międzynarodowej firmy doradczej Cresa wydał Mapę Powierzchni Magazynowych w Polsce. Przedstawia ona lokalizacje istniejących i planowanych obiektów magazynowych wraz z aktualnym i planowanym stanem infrastruktury drogowej w całym kraju. Mapa obejmuje 11 kluczowych regionów Polski: aglomerację warszawską, Polskę Centralną, Górny i Dolny Śląsk, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Bydgoszcz, Toruń, Szczecin i Polskę Wschodnią (Białystok, Lublin i Rzeszów). Dodatkowo przedstawione są także rynki wschodzące: Zielona Góra, Kielce, Kalisz i Zgorzelec. Mapa odzwierciedla obecną sytuację na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce. Pokazuje główne obszary, w których koncentruje się działalność przemysłowa i logistyczna wraz z dokładnym przebiegiem dróg i autostrad w kraju. Polski rynek magazynowy nadal doskonale się rozwija, będąc niezwykle atrakcyjnym dla najemców, deweloperów i inwestorów. Uważnie śledzimy działalność deweloperską i inwestycyjną wszystkich najważniejszych graczy na rynku przemysłowo-logistycznym w Polsce, aby przekazywać naszym klientom szczegółowe i aktualne dane dotyczące dostępnych powierzchni, które pozwolą im podjąć właściwe decyzje biznesowe. Mapa przedstawia położenie obiektów magazynowych w poszczególnych regionach oraz obrazuje potencjał lokalizacji pod kątem obecnej i przyszłej infrastruktury drogowej oraz korytarzy logistycznych. Dostępna jest wyłącznie drukowana wersja mapy, dla osób poszukujących powierzchni magazynowej on-line przygotowaliśmy portal www.polskamagazyny.pl.

Tom Listowski
Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa

(fot. arch. Shutterstock)