MACIEJ RUNKIEWICZ – POSTĘP W BUDOWNICTWIE LOGISTYCZNYM
Magazyny i obiekty przemysłowe wydają się pod względem technicznym ubogimi krewnymi bardziej zaawansowanych inwestycji. Jednak i w tej grupie budynków da się zauważyć daleko idące zmiany. Komentuje: Maciej Runkiewicz, Członek Zarządu Kajima Poland.
Budynki logistyczne są obiektami na pewno mniej reprezentacyjnymi niż biurowce czy nowoczesne budynki handlowe. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat dokonał się jednak duży postęp w ich projektowaniu i wykonawstwie. Położenie Polski i ciągle rozbudowywana infrastruktura drogowa przyciągają inwestorów logistycznych. Ponadto następuje zróżnicowanie typów obiektów – oprócz tradycyjnych hal pojawiają się budynki dostosowane do obsługi e-commerce, budynki firm kurierskich (typu cross-dock), centra dla mniejszych najemców (tzw. small business units) czy wreszcie obiekty przemysłowe przeznaczone dla konkretnych producentów. Zmiany w projektowaniu i budowie obiektów logistycznych mają swoje odzwierciedlenie w kilku aspektach. Przede wszystkim w zmianach technicznych. Obserwujemy tu z jednej strony znaczącą optymalizację elementów budynku – przede wszystkim konstrukcji, która jest znacznie lżejsza niż 10-15 lat temu, lecz spełnia wymagania techniczne przy nota bene zwiększonych obciążeniach śniegiem. Ponadto dokonała się zmiana jakościowa w posadzkach przemysłowych. Widzimy też liczne próby pogodzenia polskich przepisów pożarowych z wymaganiami ubezpieczycieli – dostosowanie do standardów NFPA czy FM Global. Następują też zmiany spowodowane przepisami, jak np. zwiększanie izolacyjności termicznej obiektów. Niektóre korekty bywają wprowadzane na skutek doświadczeń użytkowników, jak np. zwiększanie przepustowości odwodnienia placów manewrowych. Wprowadza się również wiele usprawnień użytkowych typu barierki na dachu umożliwiające bezpieczne odśnieżanie dachu lub betonowe place manewrowe w miejsce tych z kostki betonowej. Należy też wspomnieć o większej świadomości użytkowników dotyczącej ekonomiki użytkowania, co przekłada się na coraz powszechniejsze stosowanie oświetlenia typu LED i próby ogrzewania geotermalnego dla części biurowych. Oddzielną kwestią jest projektowanie budynków tak, aby uzyskały certyfikację BREEAM lub LEED – co jest już dość często wymagane przez właścicieli obiektów.
Ważnym aspektem budowy obiektów logistycznych jest kwestia organizacji procesu budowlanego. Obserwujemy tu powszechne stosowanie formuły „projektuj i buduj”. Nawet jeśli inwestor wykonuje wstępny projekt obiektu, to jest on i tak rozwijany i modyfikowany pod kątem konkretnych użytkowników. Należy mieć bowiem świadomość, że obiekt logistyczny jest budowany, gdy inwestor (deweloper) zapewni, że są najemcy (albo ich część) do jego zasiedlenia. Są to faktyczni użytkownicy i ich wymagania muszą być spełnione w finalnym projekcie. W związku z tym ostateczny projekt wykonuje generalny wykonawca. Pozwala to na wypracowywanie przez niego, jego podwykonawców oraz dostawców we współpracy z projektantami wielu szczegółowych rozwiązań technicznych. Dzięki temu to właśnie wykonawca – na skutek wsłuchiwania się w potrzeby deweloperów i najemców – jest kreatorem wielu nowych rozwiązań i udoskonaleń. Wydaje się, że dzisiaj obiekty logistyczne są w Polsce najbardziej zaawansowane, jeśli chodzi o stosowanie formuły „projektuj i buduj”. Firma Kajima Poland jest uczestnikiem tego rynku od wielu lat. Obserwując dynamiczny rozwój tej branży i zmian w niej występujących, myślę, że możemy oczekiwać jeszcze wielu nowych ciekawych rozwiązań technicznych w zakresie projektowania i wykonywania obiektów logistycznych.
Maciej Runkiewicz
Magister inżynier budownictwa. Uzyskał również tytuł MBA na Politechnice Warszawskiej. Od 2001 r. związany z firmą Kajima, gdzie obecnie pełni funkcję Członka Zarządu Kajima Poland Sp. z o.o.
