Najnowsze statystyki GUS, będące podsumowaniem wyników budownictwa mieszkaniowego w okresie od stycznia do lipca bieżącego roku, komunikują nadejście zasłużonej, a nawet pożądanej korekty.
Na razie nie wygląda ona jednak na początek procesu trwalszego schładzania rozgrzanej do czerwoności koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym, i to pomimo świętowanych już czwartych urodzin sprzedażowo – inwestycyjnej prosperity.
Rynek bliski przegrzania koniunktury
Dokładnie 4 lata temu dały o sobie znać pierwsze symptomy ożywienia w sprzedaży nowych mieszkań, które dość szybko przekształciło się w trwającą do dziś koniunkturalną prosperity. Jej naturalnym pokłosiem stała się zasada systematycznej zwyżki najważniejszych z punktu widzenia bieżącego stanu koniunktury rynkowej statystyk kolejnych kwartalnych okresów, czyli budów rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę. Od dłuższego czasu wtórują im również dane dotyczące mieszkań oddanych do użytkowania.
Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl tego rodzaju inwestycyjna sielanka doprowadziła w ostatnich miesiącach do wyśrubowania inwestycyjnych statystyk rynku pierwotnego do poziomów budzących obawy o koniunkturalne przegrzanie, mogące stanowić zagrożenie dla perspektyw rynkowych już w średnim terminie. Lipcowe tąpniecie najważniejszych gusowskich danych budownictwa mieszkaniowego jest więc zdecydowanie pozytywnym sygnałem wejścia rynku w fazę oczekiwanej korekty.
Czas korekty
Wyraźne osłabienie presji na osiąganie kolejnych rekordowych wyników inwestycyjnych zanotowano w przypadku podstawowych z punktu widzenia bieżącego stanu koniunktury rynkowej danych, a więc mieszkań, których budowę rozpoczęto i nowych pozwoleń na budowę.
I tak w sumie w ramach wszystkich czterech form budownictwa mieszkaniowego od początku roku rozpoczęto prawie 125 tys. mieszkań, o 23 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wynik miesięczny za lipiec na poziomie 18,3 tys. lokali jest wciąż o blisko 22 proc. lepszy r/r, jednak m/m już istotnie – bo o blisko jedną piątą – gorszy. Z kolei rezultat samych deweloperów na poziomie 9,2 tys. nowych budów oznacza poprawę o 42 proc. w stosunku do lipca 2016 roku, ale już w stosunku do tegorocznego czerwca oznacza regres o blisko jedną czwartą. Na razie nie ma więc mowy o jakimś nawet krótkoterminowym załamaniu koniunktury inwestycyjnej lokali deweloperskich, a raczej o powrocie do i tak bardzo wysokich, średnich wartości rozpoczynanych budów nowych mieszkań w okresie ostatnich dwóch lat.
Wciąż „popisowym numerem” gusowskich danych budownictwa mieszkaniowego są nowe pozwolenia na budowę, których wolumen osiągnął w tegorocznym lipcu poziom niespełna 21 tys., czyli o ponad 12 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu ub. roku. I w tym przypadku wynik porównany miesiąc do miesiąca okazał się niższy, tym razem o 14 proc. Wynikało to z lipcowego obniżenia lotów pozwoleń deweloperskich m/m o prawie jedną trzecią do poziomu 9 tys. Mimo to suma zgromadzonych od początku roku pozwoleń przez firmy budujące mieszkania na sprzedaż przekroczyła w lipcu wolumen 80 tys., co jest wynikiem lepszym od zrealizowanego w tym samym okresie roku ubiegłego o 39 proc. – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Statystyki nowych pozwoleń na budowę są naturalnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Blisko 40-proc. progres rok do roku mówi sam za siebie o ich nastrojach i ocenie perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie. Warto jednak obserwować ten parametr, ponieważ jego trwalsze osłabienie w perspektywie kilu kolejnych miesięcy będzie pierwszym sygnałem zbliżającego się przesilenia koniunktury.
Tradycyjnie bardzo mocnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Zarówno deweloperzy jak i inwestorzy indywidualni notują tu od początku roku umiarkowaną ale systematyczna poprawę, zarówno w odniesieniu do danych ubiegłorocznych, jak i bieżących. W sumie w tym roku oddano już ponad 94 tys. lokali mieszkalnych, o 8 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
To nie koniec rekordów
Lektura najnowszej informacji GUS, komunikującej statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego w okresie styczeń – lipiec br., nie sygnalizuje jakichkolwiek symptomów pogorszenia jakości koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl lipcowa typowo techniczna korekta rekordowych wolumenów rozpoczynanych budów i nowych pozwoleń to jedynie chwilowy odpoczynek przed kolejnym etapem inwestycyjnej prosperity.
Za takim scenariuszem przemawia silnie poprawiająca się z miesiąca na miesiąc sytuacja na rynku pracy z topniejącym bezrobociem oraz perspektywą historycznie rekordowego przyśpieszenia wzrostu płac Polaków, co wraz z coraz lepszą sytuacją gospodarczą kraju i PKB rosnącym już ponad 4 proc. warunkuje silnie wzbierający optymizm i sentyment konsumpcyjny Polaków.
W efekcie po boomie sprzedażowym nowych mieszkań, napędzanym zakupami inwestycyjno – gotówkowymi, przyszedł czas na silniejsze ożywienie rynku hipotek. W ten sposób rynek po upływie dekady ponownie staje przed ryzykiem wykreowania sytuacji analogicznej do poprzedniego boomu z lat 2006-2008, kiedy to popyt napędzany łatwym kredytem doprowadził do niekontrolowanego wzrostu cen mieszkań do poziomów bańki spekulacyjnej.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
