PRAWO BUDOWLANE 2020

19 września br. weszła w życie większość przepisów obszernej nowelizacji Prawa budowlanego. Głównym zamierzeniem nowelizacji jest ułatwienie, uproszczenie oraz przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, a także zapewnienie większej stabilności prawa i rozstrzygnięć organów administracji. Warto poznać najistotniejsze zmiany…

Nowelizacja wprowadziła istotne zmiany z punktu widzenia inwestorów planujących inwestycje, tych będących już w trakcie budowy, jak również tych, którzy etap realizacji inwestycji mają już dawno za sobą. Nowe przepisy zostały wprowadzone na podstawie ustawy z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane.

Ograniczenie możliwości stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie

We wrześniu weszły w życie dwa nowe przepisy Prawa budowlanego wprowadzające ograniczenie w czasie możliwości stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie. Nowelizacja ma w założeniu doprowadzić do większej pewności decyzji i  zmniejszyć  ryzy-  ko dla właścicieli oraz nabywców nieruchomości.

Zgodnie z art.  37b  nie  można stwierdzić nieważności  decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od żeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

W toku weryfikacji stanu prawnego nieruchomości często można było zidentyfikować ryzyko stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. W praktyce ryzyko takie rzadko się materializowało, jednak, niezależnie od upływu czasu, nie można było wykluczyć dotkliwych dla właściciela konsekwencji unieważnienia decyzji. Wprawdzie artykuł

156 paragraf 2 Kodeksu postępowania administracyjnego wyłączał możliwość stwierdzenia nieważności decyzji, która wywołała nieodwracalne skutki prawne, jednak ocena, czy doszło do nieodwracalnych skutków prawnych, często była uznaniowa, a szereg stanów faktycznych pozostawał poza za- kresem tego ograniczenia.

Ułatwienie legalizacji samowoli budowlanej

Dotychczas, w starym stanie prawnym, dopuszczalność legalizacji samowoli budowlanej była  uzależniona od jej zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, czyli tzw. decyzją WZ. Nowe przepisy zniosły taki wymóg w odniesieniu do inwestycji, których realizacja zakończyła się ponad 20  lat  temu. W takiej sytuacji właściciel samo- woli budowlanej może  skorzystać z tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego.

W ramach tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego konieczne jest przedłożenie:

• oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,
• geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego,
• ekspertyzy dotyczącej stanu technicznego obiektu

W toku postępowania organ weryfikuje kompletność wyżej wskazanych dokumentów oraz to, czy z ekspertyzy wynika, że stan techniczny legalizowanego obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne jego użytkowanie zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. W przypadku pomyślnego zakończenia weryfikacji organ wyda decyzję o legalizacji,
która stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego. Właściciele budynków, których budowę zakończono przynajmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania oraz kwalifikujących się jako samowola budowlana, nie będą zobowiązani do wnoszenia opłaty legalizacyjnej. Zwolnienie nie ma jednak zastosowania do obiektów budowlanych, co do których już jest prowadzone postępowanie legalizacyjne. Procedura tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie może zostać zastosowana, jeżeli wydano postanowienie nakładające obowiązek wstrzymania budowy przed upływem 20-letniego okresu.

Części projektu budowlanego

Na podstawie nowych przepisów pojęcie projektu budowlanego uległo zmianie. Projekt budowlany obecnie składa się z trzech zasadniczych części:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• projektu architektoniczno-budowlanego,
• projektu technicznego.

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami projekt techniczny ma zawierać m.in. rozwiązania konstrukcyjne oraz instalacyjne, przy czym, w przeciwieństwie do projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- -budowlanego, projekt techniczny
nie jest przedkładany, sprawdzany i zatwierdzany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Projekt techniczny musi zostać przedłożony przez inwestora do organu nadzoru budowlanego w momencie składania wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Taki projekt powinien być zgodny z zatwierdzonym przez organ administracji architektoniczno budowlanej projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Ponadto, w przypadku gdy inwestor chce wprowadzić zmiany w projekcie technicznym, które nie są zgodne z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym, w pierwszej kolejności konieczne jest dokonanie odpowiednich zmian w projekcie zagospodarowania działki lub terenu oraz projekcie architektoniczno-budowlanym.

Rozróżnienie trzech części projektu budowlanego ma docelowo usprawnić wydawanie pozwoleń na budowę. Brak konieczności składania projektu technicznego ma doprowadzić do odformalizowania postępowania oraz szybszego przygotowywania dokumentacji projektowej.

Zawężenie definicji obszaru oddziaływania obiektu budowlanego

Nowelizacja zawęziła definicję obszaru oddziaływania obiektu budowlanego. W starym stanie prawnym obszar oddziaływania obiektu określany był jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, do którego mają zastosowanie ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Natomiast od 19 września przez obszar oddziaływania obiektu rozumiany jest teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, do którego mają zastosowanie ograniczenia w zabudowie tego terenu. Z definicji usunięto więc odwołanie do ograniczeń w zagospodarowaniu, a pozostawiono wyłącznie ograniczenia
w zabudowie.

Obszar oddziaływania obiektu stanowi podstawę ustalania stron w postępowaniu dotyczącym wydania pozwolenia na budowę, a tym samym wyznacza krąg podmiotów, które mogą próbować skarżyć pozwolenie. Ustawodawca uzasadnił tę zmianę koniecznością doprecyzowania definicji obszaru oddziaływania obiektu ze względu na zbyt szeroką obecnie interpretację pojęcia obszaru oddziaływania obiektu przez sądy administracyjne. Pozostawienie wyłącznie sformułowania „w zabudowie” ma przyczynić się do wyeliminowania wątpliwości interpretacyjnych. Od wejścia nowych przepisów w życie obszar oddziaływania obiektu rozumiany jest jako obszar, w stosunku do którego dany obiekt budowlany uniemożliwia lub ogranicza możliwość wykonywania innych robót budowlanych ze względu na wymogi wskazane w przepisach dotyczących zabudowy terenu, nie zaś ze względu na subiektywne uciążliwości.

Przeniesienie pozwolenia na budowę

W ramach nowelizacji przepisów zostały uregulowane konsekwencje nabycia własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę, w sytuacji gdy sprzedającym jest dotychczasowy inwestor. W starym stanie prawnym, w odniesieniu do przeniesienia pozwolenia na budowę, organ, który wydał pozwolenie, był obowiązany, za zgodą dotychczasowego, do przeniesienia pozwolenia na rzecz innego podmiotu, jeżeli dany podmiot:

• przyjął wszystkie warunki zawarte w tej decyzji,
• złożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przeniesienie pozwolenia na budowę wymagało więc uzyskania decyzji administracyjnej, której otrzymanie było warunkowane zgodą dotychczasowego inwestora.

Znowelizowane przepisy przewidują, że zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego przechodzi z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Rozszerzenie zakresu robót, które można wykonać bez pozwolenia

W nowelizacji został rozszerzony katalog obiektów, które nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia przed przystąpieniem do ich realizacji.

Został na przykład zniesiony wymóg zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę m.in. w przypadku bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie.

Nowe kary pieniężne za nielegalne użytkowanie budynków – tzw. procedura żółtej kartki

W ramach zmiany przepisów ustawodawca dążył do uregulowania kwestii obiektów, które są użytkowane bez uzyskania wymaganej zgody organu nadzoru budowlanego.

W starym stanie prawnym, w przypadku przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów budowlanych, kara mogła zostać nałożona na inwestora jednokrotnie. Co do zasady po uiszczeniu kary inwestor mógł nadal użytkować obiekt budowlany niezgodnie z przepisami bez ponoszenia dalszych negatywnych konsekwencji finansowych. Kara była wymierzana za nielegalne przystąpienie do użytkowania, a nie za nielegalne użytkowanie.

Natomiast na mocy wrześniowych zmian weszła w życie nowa procedura w zakresie wymierzania kar w przypadku przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów budowlanych, zwana „procedurą żółtej kartki”. Kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego może być wymierzana wielokrotnie.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, iż obiekt budowlany (lub jego część) jest użytkowany z naruszeniem przepisów, inwestor zostanie odpowiednio pouczony wpisem w protokole kontroli, a w przypadku nieobecności inwestora lub właściciela doręczonym pouczeniem na piśmie.

Po upływie 60 dni od pouczenia organ nadzoru budowlanego sprawdzi, czy inwestor zaprzestał użytkować obiekt budowlany w sposób niezgodny z przepisami, a jeżeli stwierdzi dalsze naruszenia, wówczas organ wyda postanowienie wymierzające karę z tytuł nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Po upływie 30 dni od doręczenia postanowienia inwestorowi organ ponownie zweryfikuje, czy inwestor zaprzestał nielegalnego użytkowania obiektu. Jeżeli stwierdzi dalsze naruszenia, w założeniu organ może wydawać postanowienie wymierzające karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego wielokrotnie aż do osiągnięcia zamierzonego skutku, czyli uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych (niemniej warto zaznaczyć, że między wydaniem kolejnych postanowień musi upłynąć 30 dni).

System wymierzania kary każdorazowo po stwierdzeniu użytkowania niespełniającego wymogów prawnych ma doprowadzić do większej skuteczności kontroli organów nadzoru budowlanego, a co za tym idzie – legalizacji samowolnie użytkowanych obiektów budowlanych.

W sytuacji stwierdzenia nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, które miało miejsce jeszcze w starym stanie prawnym obowiązującym do wejścia nowych przepisów w życie, możliwość wielokrotnego wymierzenia kary nie ma zastosowania.

Zmiany w zakresie uzyskiwania odstępstwa od przepisów techniczno budowlanych

Nowelizacja rozszerzyła również możliwości dopuszczenia odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych. W starym stanie prawnym uzyskanie odstępstwa możliwe było tylko przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, natomiast od dnia wejścia w życie omawianych przepisów możliwe jest również uzyskanie odstępstwa w razie zmiany pozwolenia na budowę.

Nowe przepisy wyraźnie wyłączają możliwość uzyskania zgody na odstępstwo w przypadku legalizacji samowoli budowlanej, rozwiązując istniejącą dotychczas rozbieżność orzecznictwa (za dopuszczalnością
udzielenia odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych opowiadały się niektóre sądy administracyjne).