WARSZAWA – BIZNESOWY HUB, SKUPISKO TALENTÓW, MIASTO PRZYSZŁOŚCI

Miasto pełne możliwości, gdzie nowoczesność spotyka się z bogatą historią, a innowacje przenikają się z tradycją. Od lat konsekwentnie wzmacnia swoją pozycję na arenie międzynarodowej, skutecznie przyciągając biznes, wykwalifikowanych pracowników oraz utalentowanych studentów z kraju i zagranicy. Warszawa – jeden z kluczowych punktów na mapie inwestycyjnej Europy i świata. Jakie trendy kształtują lokalny rynek nieruchomości? Jakie szanse i wyzwania stoją obecnie przed inwestorami oraz najemcami?

Silną pozycję Warszawy potwierdzają zajmowane przez nią wysokie miejsca w prestiżowych międzynarodowych rankingach. W lutym 2024 roku stolica Polski zajęła drugie miejsce w zestawieniu „European Cities and Regions of the Future 2024”, gdzie wraz z innymi metropoliami Starego Kontynentu była oceniana pod kątem swojego potencjału gospodarczego, finansowego i biznesowego. W Polsce Warszawa pozostaje niekwestionowanym liderem pod względem wolumenu nowoczesnej powierzchni biurowej, wynoszącej ponad 6 mln mkw., oraz handlowej z wynikiem prawie 2 mln mkw. Dodatkowo miasto uznawane jest za lidera regionu Europy Środkowo-Wschodniej w dziedzinie ESG. Realizowana przez warszawski ratusz polityka rozwoju gospodarczego sprzyja innowacjom, rozwojowi biznesu oraz przyciąganiu talentów zarówno z kraju, jak i z zagranicy.

Zmiany i wyzwania na rynku biurowym
Mimo niezachwianej pozycji krajowego lidera Warszawa, podobnie jak inne miasta regionalne, obecnie zmaga się ze znaczącym spadkiem popytu i podaży na rynku biurowym. Przyczyn takiego stanu rzeczy upatruje się w trendzie na pracę zdalną i hybrydową, która rozgościła się wśród warszawiaków na dobre. Pracodawcy woleliby, aby pracownicy wrócili do biur w pełnym wymiarze godzinowym, jednak ci drudzy są zdecydowanie przeciwni takiemu rozwiązaniu. Pokazują to m.in. wyniki raportu Hybrid & Beyond opracowanego przez Colliers Define. Model pracy 3+2, w którym pracownicy spędzają trzy dni w biurze i dwa dni pracują zdalnie, wydaje się najlepiej odpowiadać na potrzeby zarówno pracodawców, jak i pracowników.

Z powodu inflacji, trwającej wojny w Ukrainie, a także rosnących kosztów materiałów budowlanych wzrastają koszty budowy. Dlatego też na warszawskim rynku nieruchomości biurowych zanotowano w zeszłym roku najmniejszą podaż od prawie 20 lat. Wyniosła ona zaledwie 68 tysięcy mkw. w porównaniu do ponad 300 tysięcy mkw. rocznie w poprzednich latach. I choć prognozowano pojawienie się w związku z tym luki podażowej, na ten moment nowe projekty nie wynajmują się w takim tempie, jak by oczekiwali tego właściciele czy inwestorzy.

Znaczący wpływ na rynek miała też pandemia COVID-19. Jej skutki uwidoczniły się już w danych za lata 2022 i 2023, ale obecnie wciąż sporo firm podejmuje decyzje o zmniejszeniu wynajmowanej powierzchni. Warszawa mimo wszystko pozostaje w lepszej sytuacji niż inne miasta regionalne, gdyż wśród obecnych tu najemców znajdują się największe międzynarodowe korporacje. W ciągu najbliższych 2–3 lat warszawski rynek biurowy czeka natomiast okres przedłużania pierwszych umów najmu w nowoczesnych biurach w centrum miasta. W związku z tym rynek pozostaje w oczekiwaniu na decyzje najemców, które mogą obejmować zmniejszenie wynajmowanej powierzchni lub uwalnianie przestrzeni biurowych. Spodziewać się jednak można, że dzięki doskonałej lokalizacji centrum Warszawy nie doświadczy problemów z pustostanami na taką skalę jak Służewiec, gdzie wskaźnik ten wynosi obecnie 20%. Dla porównania: średnia dla całego miasta to zaledwie 11%, a w strefie centralnej, obejmującej Centralny Obszar Biznesu oraz Centrum, tylko 9,6%.

Centrum Warszawy pozostaje także na radarze deweloperów – ciągle powstają tu nowe inwestycje mimo dynamicznie rosnących cen działek. Prym wiodą lokalizacje w okolicach ronda Daszyńskiego. Wśród nich uwagę zwracają The Bridge Ghelamco, Office House (Towarowa 22) od Echo Investment, The Form od dewelopera Lincoln, kolejna faza inwestycji biurowej Lixa firmy Yareal przy ul. Karolkowej, a także prawie w całości już wynajęty budynek Vibe od Ghelamco na rogu Kolejowej i Towarowej. Inne interesujące projekty to wieża Studio od Skanska przy ulicy Prostej, która dopełni już w pełni skomercjalizowany niższy budynek, oraz wieżowiec Upper One od Strabag, który powstaje przy alei Jana Pawła II na miejscu wyburzonego Atrium, z planowanym oddaniem w 2026 roku. W budowie jest również projekt Towarowa 22, mający szansę stać się jednym z najbardziej miastotwórczych przedsięwzięć w centrum Warszawy i istotnie wpłynąć na rozwój tej części miasta.

Nowa era wielofunkcyjnych inwestycji
Krajobraz Warszawy znacząco zmieniają projekty mixed-use, integrując różnorodne funkcje w jednym miejscu. To inwestycje, które nierzadko zagospodarowują hektary gruntu, odrestaurowują podupadające historyczne budynki, a nawet rewitalizują całe kwartały ulic. Plany wspomnianej inwestycji przy ul. Towarowej 22, prócz powierzchni biurowej i mieszkaniowej, przewidują atrakcyjne tereny zielone, restauracje, bary oraz łatwy dostęp do usług. Na rozwój okolicy ma szansę mocno wpłynąć także rekonstrukcja całej przedwojennej ulicy Wroniej, realizowana w ramach kompleksu Towarowa 22. Ta inwestycja stworzy nowy, otwarty dla wszystkich mieszkańców i turystów kwartał. Warszawa, już teraz znana z rozległych, bo wynoszących aż 40% całkowitej powierzchni miasta terenów zielonych, wzbogaca się dzięki takim projektom o dodatkowe przestrzenie rekreacyjne. Wprowadzenie zieleni w tych inwestycjach jest bowiem kluczowe dla tworzenia przyjaznych przestrzeni miejskich. Projekty te nie tylko zwiększają atrakcyjność miasta, ale także integrują funkcje kulturalne, rozrywkowe i biznesowe, co szczególnie widoczne jest w okolicach ronda Daszyńskiego. Ta lokalizacja, pierwotnie uważana za hub o charakterze ściśle biurowym, obecnie rozwija się właśnie w kierunku wielofunkcyjnych przestrzeni mixed-use. Sprzyjają temu też dogodne połączenia komunikacyjne, w tym metro, ścieżki rowerowe i rozbudowana sieć transportu miejskiego. Dzięki temu istnieje mniejsze ryzyko, że stanie się ona tak zatłoczona jak inne biurowe dzielnice, np. warszawski Służewiec.

Rosnące znaczenie ESG
Zarówno warszawscy najemcy, klienci, jak i inwestorzy wykazują wysoką świadomość w zakresie ESG. Warszawa jest pionierem w Polsce pod względem wdrażania najnowocześniejszych standardów zrównoważonego budownictwa w obiektach biurowych i mieszkaniowych. Inwestorzy stoją więc przed wyborem: remontować budynki czy zmieniać ich funkcję. I coraz częściej decydują się właśnie na modernizację, aby dostosować nieruchomości do nowoczesnych standardów. Przykładem może być budynek Saski Crescent, który właśnie przeszedł gruntowną modernizację, stając się komfortowym i przyjaznym środowisku miejscem pracy w doskonałej lokalizacji na warszawskim Śródmieściu. W efekcie wprowadzonych zmian uzyskał certyfikat WiredScore Platinum, potwierdzający pełną łączność cyfrową w budynku. Aktualna stawka wynajmu plasuje się na podobnym poziomie co w nowoczesnych inwestycjach biurowych – nie ma więc wątpliwości co do tego, czy inwestycja ta była opłacalna.

Od przyszłego roku rynek nieruchomości czekają również zmiany związane z obowiązkiem raportowania niefinansowego. Najemcy, w większości globalne korporacje, już teraz stosują swoje wytyczne dotyczące zrównoważonego rozwoju, a nowe regulacje skłaniają ich do podejmowania decyzji zgodnych z nadchodzącymi wymogami. Colliers, lider w dziedzinie wielokryterialnej certyfikacji nieruchomości, odnotowuje więc dynamiczny wzrost liczby certyfikacji, prowadzonych zarówno w Polsce, jak i za granicą. Certyfikacja w systemach takich jak: LEED, BREEAM, WELL i Fitwel staje się bowiem kluczowym elementem w planach inwestorów. Eksperci Colliers na zlecenie klientów prowadzą również zaawansowane analizy dotyczące zrównoważonego budownictwa, takie jak modelowanie energetyczne, analizy wbudowanego śladu węglowego, strategie adaptacyjności obiektu, symulacje komfortu termicznego i wizualnego oraz oceny ekologiczne działki.

Nowoczesne budynki biurowe prześcigają się w oferowaniu zaawansowanych rozwiązań technologicznych. Systemy zarządzania budynkiem (BMS) umożliwiają generowanie raportów dotyczących zużycia energii, wody czy produkcji odpadów, co zwiększa atrakcyjność nieruchomości. Wartością są także aplikacje wspomagające pracę najemców i podnoszące ich pozytywne doświadczenie korzystania z budynku.

Biura wciąż mają szansę pozostać integralną częścią kultury organizacyjnej firm – kluczowe jest jednak, aby były one dostosowane do współczesnych wymagań ekologicznych i technologicznych. Zwiększa to bowiem ich atrakcyjność zarówno dla najemców, jak i ich pracowników.

Warszawska mieszkaniówka na fali
Kolejny dynamiczny wzrost – zwłaszcza cen w ciągu ostatnich 2 lat, ale i samej oferty – przeżywa warszawski rynek mieszkaniowy. Koszty materiałów budowlanych, pracy oraz gruntów osiągnęły historycznie wysoki poziom, co dodatkowo utrudnia młodym ludziom zakup mieszkania, gdyż ceny lokali rosną w tempie dwucyfrowym. Przedłużające się procesy inwestycyjne związane z uzyskiwaniem pozwoleń również przyczyniają się do wzrostu kosztów, co wpływa na ogólną sytuację na rynku nieruchomości w stolicy.

Działki sprzedawane na terenie miasta są najczęściej przeznaczane pod zabudowę mieszkaniową i PRS-y (Private Rented Sector). Przykładem takiego działania jest projekt Towarowa 22. Przed pandemią planowany jako obiekt handlowy, obecnie przekształcony został w projekt wielofunkcyjny, w którym dużą powierzchnię zajmą mieszkania, z przewagą lokali na wynajem. Innym przykładem mogą być budynki biurowe przy ulicy Żwirki i Wigury. Ze względu na trudności w znalezieniu najemców na 40 tys. mkw. w tej lokalizacji dwa z nich zostały sprzedane i będą przekształcone na akademiki. Ta transformacja to m.in. odpowiedź na wysokie zapotrzebowanie na miejsca dla studentów z pobliskich uczelni, takich jak Uniwersytet Medyczny, Uniwersytet Warszawski, Politechnika Warszawska czy prywatnych uczelni.

Nawet jeśli dane obiekty, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu, nie mają pierwotnie takiego przeznaczenia, często dochodzi do przekształcenia ich w ramach specustawy. W centrum miasta intensywnie budowane są natomiast mieszkania w segmencie premium. Przykładem jest inwestycja planowana na gruncie należącym dawniej do Poczty Polskiej, zlokalizowana przy Alejach Jerozolimskich, na rogu z ulicą Żelazną. Przez wiele lat była niezagospodarowana, a teraz powstaną tam luksusowe mieszkania od polskiego dewelopera Cavatina. Natomiast w pobliżu ronda Daszyńskiego Asbud realizuje projekt Towarowa Towers, składający się z dwóch ponad 30-piętrowych wież mieszkalnych w standardzie premium.

Logistyczny hub dla globalnych graczy
Rynek magazynowy w Warszawie koncentruje się głównie na obrzeżach miasta, takich jak Targówek, okolice Okęcia oraz zachodnie części metropolii, w tym Ożarów i Pruszków. Wzrost popytu napędza głównie sektor e-commerce, gdzie szybkość dostawy odgrywa kluczową rolę. Polska stała się hubem logistycznym dla globalnych firm e-commerce, takich jak Zara, H&M, Zalando czy Amazon. Nie tylko Warszawa, ale cała Polska ma w tej dziedzinie znakomitą pozycję, zarówno ze względu na swoje strategiczne położenie w Europie, jak i konkurencyjne ceny oraz dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Mimo wysokiego wzrostu czynszów w ostatnich latach, o nawet 20–30%, zarówno w Warszawie, jak i w innych regionach Polski, stawki dla najlepszych magazynów w stolicy (średnio ok. 6 euro za mkw.) pozostają konkurencyjne w porównaniu do innych stolic Europy Środkowej.

Inwestorzy i deweloperzy również dostrzegają potencjał polskiego rynku magazynowego i intensywnie rozwijają nowe projekty, aby zaspokoić rosnący popyt. Wzrost inwestycji w infrastrukturę logistyczną i magazynową przyczynia się do zwiększenia konkurencyjności polskiego rynku na arenie międzynarodowej, co z kolei napędza dalszy rozwój. W ciągu ostatnich pięciu lat rynek powierzchni magazynowych w Polsce przeszedł bowiem znaczącą transformację – bardzo duży nacisk położono na innowacje i zrównoważony rozwój. Już w tym momencie efektywność operacyjną pracy w magazynach zwiększają nowoczesne rozwiązania, takie jak systemy zarządzania pracą, monitoring obecności osób w halach czy wykorzystanie chmury danych do monitorowania zużycia mediów. Znaczące zmiany dotyczą również zastosowania rozwiązań ekologicznych. Fotowoltaika, oświetlenie LED oraz inteligentne systemy zarządzania oświetleniem to przykłady technologii, które są już standardem w nowoczesnych obiektach logistycznych klasy A. Deweloperzy coraz częściej inwestują w certyfikowane budynki przyjazne dla środowiska, co potwierdza rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju w branży.

Handel w poszukiwaniu nowych możliwości
Rozwój e-commerce oraz zmiana upodobań konsumentów, którzy coraz chętniej odwiedzają lokalne parki handlowe i centra e-convenience, powodują zmiany w strukturze sektora handlowego i przekształceń galerii handlowych, które nie cieszą się już taką popularnością wśród klientów. Niektóre z tych obiektów są stopniowo wygaszane, a nawet zamykane. W bardziej popularnych i strategicznie usytuowanych warszawskich galeriach, takich jak Złote Tarasy, Arkadia czy Galeria Mokotów, sklepy przekształcane są w showroomy. Klienci mogą tam jedynie przymierzyć towary, które następnie dostarczane są bezpośrednio do domu. Te galerie handlowe od początku pełniły jednak funkcje nie tylko handlowe, ale również rozrywkowo-gastronomiczne, i teraz to właśnie te dodatkowe funkcje stają się w nich dominujące. Klienci odwiedzają je, aby skorzystać z różnorodnych usług – od kina, przez restauracje i kawiarnie, po sale zabaw dla dzieci – a przy okazji zaglądają do sklepów lub showroomów. Kiedyś to sklepy były główną atrakcją, a food courty jedynie dodatkiem; teraz to gastronomia i rozrywka przyciągają najwięcej odwiedzających.

Tradycyjne galerie handlowe muszą konkurować nie tylko z e-commerce, ale również z projektami mixed-use, takimi jak: Fabryka Norblina, Browary Warszawskie, Hala Koszyki, Elektrownia Powiśle czy Koneser. Do tego dochodzą ww. parki handlowe, które choć różnią się ofertą skierowaną do klientów końcowych, w kwestii zarządzania i komercjalizacji stają się coraz bardziej istotnym graczem na rynku nieruchomości handlowych, głównie ze względu na bardziej ekonomiczną ofertę (dyskonty) i lokalizację – w dzielnicach obrzeżnych Warszawy i w mniejszych miastach.

Potencjał drzemiący w stolicy
Na tle innych miast regionalnych, takich jak Kraków, Wrocław czy Poznań, Warszawa wyróżnia się zróżnicowaną i bogatą ofertą. Każde z tych miast oferuje inwestorom coś unikatowego, ale Warszawa jako stolica jak w soczewce skupia w sobie cały dynamiczny potencjał Polski. Miasto przyciąga inwestorów nie tylko rozwiniętym rynkiem nieruchomości, ale także ogromnym zasobem talentów. Obecnie w Warszawie oficjalnie mieszka 1 800 000 osób, natomiast cały obszar metropolitalny zamieszkuje około 3 miliony ludzi. Stolica jest magnesem dla wykształconych i doświadczonych pracowników migrujących z innych miast i regionów Polski oraz absolwentów uczelni wyższych. Zajmuje drugie miejsce w Europie pod względem liczby studentów, z ponad 245 tysiącami kształcącymi się w 67 szkołach wyższych. W 2023 roku miasto znalazło się na 8. miejscu na świecie w rankingu najlepszych miejsc do studiowania.

Na jakość życia w stolicy pozytywnie wpływa także wysoki poziom wynagrodzeń w porównaniu do innych części kraju. Standard życia, oceniany bardzo wysoko przez mieszkańców, jest również wynikiem dobrze rozwiniętej komunikacji miejskiej i infrastruktury. Realizowane lub zakończone inwestycje, takie jak projekt Nowego Centrum Warszawy, Muzeum Sztuki Nowoczesnej, Hala Gwardii, Annopolrewitalizacja ulic Chmielnej i Złotej oraz otwarty most pieszo-rowerowy przez Wisłę znacząco podnoszą atrakcyjność miasta. Transport w Warszawie, obejmujący rozwijającą się stale infrastrukturę rowerową, tramwajową oraz nowe linie metra, również jest na wysokim poziomie.

Potencjał miasta, porównywalny do innych światowych metropolii, sprzyja przyciąganiu inwestorów i turystów, a także zachęca mieszkańców do aktywnego korzystania z bogatej oferty kulturalno-rozrywkowej i gastronomicznej, która stale się rozrasta.