GOTOWI NA OŻYWIENIE?
Sektor budownictwa przemysłowego w Polsce: osiągnięcia, perspektywy i wyzwania
Budownictwo przemysłowe w Polsce prężnie rozwija się od wielu lat, ma się czym pochwalić i ma solidne fundamenty do dalszego rozwoju. Jednak przed projektantami i inwestorami oraz wykonawcami w tym sektorze budownictwa stoją poważne wyzwania. Zapytaliśmy czołowych ekspertów, analityków oraz przedstawicieli rynku budowlanego o to, jakie są kluczowe osiągnięcia sektora budownictwa przemysłowego, jakie wyzwania czekają branżę działającą w tym sektorze oraz co wpływa i wpłynie w najbliższej perspektywie na dalszy rozwój tej dynamicznie rozwijającej się gałęzi.
MACIEJ CHMIELEWSKI
Senior Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers
Wzrost znaczenia powierzchni magazynowych w strukturze popytu na nieruchomości komercyjne na przestrzeni ostatnich dwóch–trzech dekad stanowi globalny fenomen, wykraczający daleko poza granice Polski. Trend ten jest rezultatem splotu kilku kluczowych czynników – dynamicznego rozwoju handlu międzynarodowego, ekspansji sektora e-commerce, postępu technologicznego w dziedzinie logistyki oraz ewolucji zachowań konsumenckich, które zintensyfikowały zapotrzebowanie na szybkie dostawy i efektywne zarządzanie łańcuchem dostaw. W przypadku Polski to przede wszystkim akcesja do Unii Europejskiej okazała się katalizatorem, który znacząco przyspieszył ten proces. Członkostwo w UE otworzyło Polsce wrota do europejskich rynków, jednocześnie czyniąc ją atrakcyjną lokalizacją dla zagranicznych inwestorów. Wykorzystując swoje strategiczne położenie geopolityczne, rozbudowaną infrastrukturę transportową oraz rosnący potencjał wykwalifikowanej kadry, Polska w ciągu zaledwie dwóch dekad przekształciła się w jeden z kluczowych hubów logistycznych na mapie Europy.
Obecnie całkowita powierzchnia magazynowa w Polsce przekracza 32 mln mkw. Szczególnie godny uwagi jest fakt, że aż 15 mln mkw. tej powierzchni przybyło po 2018 r. Wraz ze wzrostem popytu rośnie powierzchnia standardowych obiektów magazynowych. Normą stały się obiekty o powierzchni 100 tys. mkw. – dla porównania 20 lat temu było to ok. 10 tys. mkw. Pomimo imponujących wyników w ostatnich latach polski rynek magazynowy wciąż kryje w sobie ogromny potencjał rozwoju.
BARTŁOMIEJ SOSNA
Ekspert rynku budowlanego, Spectis
W obszarze kubaturowej części budownictwa przemysłowego niewątpliwym sukcesem całej branży wykonawstwa oraz producentów materiałów budowlanych była zdolność do terminowego obsłużenia postpandemicznego, rekordowego wolumenu nowych inwestycji.
Przy okazji boomu w tym segmencie rynku wielu wykonawców zdołało wejść na zupełnie nowy poziom rozwoju, notując przychody przekraczające 1 mld zł. Wyzwaniem dla specjalistycznych wykonawców będzie natomiast utrzymanie wysokiego wolumenu kontraktów, podczas gdy rynek ustabilizował się 20–30 proc. poniżej rekordowego wolumenu. Natomiast w inżynieryjnej części budownictwa przemysłowego liczne wyzwania są dopiero przed nami: wartość 200 największych planowanych inwestycji energetyczno-przemysłowych (przemysł, energetyka konwencjonalna, OZE oraz atom) wyceniamy na ponad 500 mld zł, podczas gdy zdolności przerobowe 80 największych firm wykonawczych z tej branży to zaledwie 35 mld zł rocznie.
W najbliższych latach jednym z głównych trendów inwestycyjnych na rynku budownictwa przemysłowego będzie stawianie na niskoemisyjne i odnawialne źródła energii. Poza mocami wytwórczymi w ciągu najbliższych 20 lat także Krajowy System Elektroenergetyczny czekają istotne zmiany strukturalne. Znacząco zmniejszy się bowiem rola jednostek węglowych, a wzrośnie udział OZE w wytwarzaniu energii elektrycznej. Zmiany te wymagać będą dużych inwestycji w obszarze sieci elektroenergetycznych, gdzie moce wykonawcze mogą okazać się niewystarczające.
dr inż. arch. MARCIN GONCIKOWSKI,
prof. PW, Kierownik Pracowni Architektury Przemysłowej i Wielkoprzestrzennej;
Architekt, Partner i Kierownik Zespołu w pracowni architektury Kuryłowicz & Associates
W latach 2014–2024 sektor budownictwa przemysłowego w Polsce odnotował dynamiczny rozwój, odzwierciedlający rosnącą potrzebę nowoczesnych obiektów produkcyjnych i magazynowych. Jednym z kluczowych osiągnięć było wprowadzanie zaawansowanych technologii i rozwiązań ekologicznych do projektowania i realizacji budynków przemysłowych, co jest ważne z powodu znacznego śladu węglowego tego typu obiektów. Przykładem może być zwiększanie efektywności energetycznej obiektów oraz coraz intensywniejsze wprowadzanie rozwiązań zgodnych z zasadami zrównoważonego rozwoju. Działania te wpisują się w europejskie standardy budowlane i polityki proekologiczne.
Polska, dzięki strategicznemu położeniu w centrum Europy, stała się atrakcyjnym miejscem dla inwestycji przemysłowych, szczególnie w sektorze logistyki i produkcji. Duże zakłady przemysłowe, takie jak fabryki (np. Mercedes-Benz w Jaworze lub fabryka PepsiCo w Świętem, 2022) czy centra dystrybucyjne (np. Amazon w Kołbaskowie), były lokalizowane w kraju, co przełożyło się na rozwój infrastruktury i sektora budowlanego. Budowane były nowoczesne hale, takie jak inwestycje Panattoni, które charakteryzują się dużą elastycznością funkcjonalną oraz możliwością adaptacji do zmieniających się potrzeb rynkowych. Realizacje ostatnich lat stanowią więc istotny wkład w rozwój projektowania i budowy obiektów przemysłowych.
Perspektywy rozwoju tego sektora są obiecujące. Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i produkcyjne, zwłaszcza w związku z dalszym rozwojem e-commerce, może dodatkowo pobudzać inwestycje w tej branży. Jednocześnie nowe technologie, takie jak automatyzacja procesów budowlanych czy stosowanie BIM, oferują nowe możliwości zarówno projektowania, realizacji, jak i zarządzania obiektami przemysłowymi.
Obecnie projektanci budynków przemysłowych stoją przed wieloma wyzwaniami. Po pierwsze, konieczne jest pogodzenie wymogów funkcjonalnych z oczekiwaniami związanymi z energooszczędnością i zrównoważonym rozwojem. Oczekuje się, że nowe projekty będą spełniać wyższe normy ekologiczne, co wiąże się z koniecznością stosowania bardziej zaawansowanych technologii, ale także zwiększa koszty inwestycji. Dodatkowo zmieniające się regulacje prawne, związane m.in. z polityką klimatyczną UE, wymuszają na projektantach i wykonawcach dostosowywanie się do nowych standardów.
Drugim wyzwaniem są rosnące oczekiwania dotyczące innowacyjności i adaptowalności obiektów przemysłowych. Projektanci muszą uwzględniać zarówno zmieniające się potrzeby produkcyjne, jak i dynamiczny rozwój technologii produkcyjnych. Ponadto wyzwaniem pozostaje optymalizacja kosztów inwestycji przy jednoczesnym zapewnieniu wysokiej jakości wykonania i spełnieniu zaawansowanych wymagań technicznych.
Podsumowując, sektor budownictwa przemysłowego w Polsce ma solidne fundamenty do dalszego rozwoju, jednak przed projektantami i inwestorami stoją poważne wyzwania. Kluczowe będzie łączenie innowacji technologicznych z wymaganiami ekologicznymi oraz elastycznością funkcjonalną obiektów, co pozwoli na dalszy rozwój tej dynamicznie rozwijającej się branży.
KRZYSZTOF KOZIAR
Szef Działu Doradztwa Budowlanego, CBRE
Budynki przemysłowe bardzo zmieniły się przez lata. Dziś są wielofunkcyjne, komfortowe dla pracowników i pełne rozwiązań technologicznych oraz z obszaru zrównoważonego rozwoju. Jeszcze 20 lat temu budynki przemysłowe projektowano jednowymiarowo. Nadrzędna była funkcja, którą miały pełnić. Choć dzisiaj także główna uwaga koncentruje się na roli obiektu, pojawiły się inne wymiary, które silnie wpływają na ostateczny kształt budynku. Rośnie znaczenie części biurowej, która kiedyś była traktowana po macoszemu, a dziś ważna jest zarówno jej funkcjonalność, jak i estetyka. Przykładem może być centrum produkcyjno-dystrybucyjne firmy Weber w Zabrzu, w którym część biurowa obiektu, zaprojektowana i zrealizowana przy udziale CBRE, przypomina biurowiec najwyższej klasy. Podczas projektowania obiektu dużą rolę odgrywa nie tylko wnętrze, ale także odpowiednie wkomponowanie budynku w przestrzeń wokół. Okoliczne tereny zielone mogą być przekształcane w parki, miejsca, w których można przyjemnie spędzić czas i odpocząć w przerwie od pracy.
Ogromne znaczenie przy projektowaniu i funkcjonowaniu obiektu ma zrównoważony rozwój. Dziś większość najemców budynków przemysłowych oczekuje, że ich dach będzie przystosowany do instalacji paneli fotowoltaicznych. Oprócz tego wykorzystuje się m.in. lokalne materiały, o jak najlepszych współczynnikach izolacji, czy systemy zarządzania wodą deszczową. Przyszłością obiektów magazynowych jest automatyzacja i digitalizacja. Budynki stają się coraz bardziej bezobsługowe. Przykładem może być magazyn firmy Amica we Wronkach, który jest w pełni autonomiczny. Takie obiekty są bezpieczniejsze dzięki np. mniejszemu ryzyku pożarów, które są zwykle wywoływane przez zaniedbania lub błędy człowieka. Dodatkowo odpowiadają na problemy z dostępnością pracowników, z którymi mierzy się branża przemysłowa.
MICHAŁ OKSIŃSKI
Redaktor platformy Kompas Inwestycji
Rynek obiektów przemysłowo-logistycznych jest modelowym przykładem tego, jak działa sieć naczyń połączonych. Ten sektor to także złote dziecko budownictwa, które już dojrzało i rośnie wolniej. Z jednej strony obserwujemy więcej powierzchni niewynajętej i w konsekwencji spadek liczby nowych projektów, z drugiej – pierwsza połowa 2024 r. przyniosła (nie)spodziewany, ok. 20-proc. wzrost popytu na powierzchnię przemysłowo-logistyczną. Spory udział mają tu firmy z sektora handlowego i e-commerce – w tym ostatnim, wbrew sceptykom, nadal utrzymuje się trend wzrostowy.
W odniesieniu do kolejnych kwartałów adekwatnym określeniem jest „ostrożny optymizm”. Motorem napędowym nie będzie raczej branża motoryzacyjna. W ostatnich miesiącach w Europie odnotowano gigantyczny spadek sprzedaży samochodów elektrycznych, co ma już przełożenie na firmy działające w Polsce i eksportujące dla tej branży komponenty.
Szacuje się, że deweloperzy mają zabezpieczone grunty na budowę nawet 20 mln mkw., co powinno pozwolić na stabilny wzrost przez najbliższych kilka lat. Inwestorzy są zatem przygotowani na ożywienie, już teraz rośnie aktywność inwestycyjna w woj. pomorskim, a przedsięwzięcia takie jak rozwój morskich portów, w tym terminala Baltic Hub, i rozbudowa obwodnicy Gdańska mogą tylko wzmocnić ten trend.
Wygrana wojna dla Ukrainy będzie oznaczała wolność i odbudowę, w którą zostanie zaangażowane polskie budownictwo, także sektor przemysłowo-magazynowy. Wygląda na to, że trzeba będzie jeszcze poczekać, być może kolejne dwa lata.
ROBERT GERYŁO
Dyrektor Instytutu Techniki Budowlanej
Sektor budownictwa przemysłowego w Polsce można scharakteryzować jako wyjątkowo otwarty w ostatnich latach i skutecznie wdrażający nowe technologie oraz rozwiązania techniczne prowadzące do zwiększenia efektywności produkcji budowlano-montażowej, m.in. poprzez nowoczesną prefabrykację i digitalizację procesów budowlanych. Przyniosło to również widoczne efekty w zakresie zwiększenia efektywności energetycznej i materiałowej robót budowlanych i obiektów. Główny wpływ na rozwój tego sektora miała dynamika inwestycji w przemyśle produkcyjnym i montażowym, ale również rozwój w obszarze logistyki i magazynowania. Warto zauważyć, że więcej obiektów zrealizowano z uwzględnieniem kryteriów zrównoważonego rozwoju i przy zastosowaniu wyrobów, dla których określono deklaracje środowiskowe EPD. Budownictwo zrównoważone środowiskowo stało się głównym perspektywicznym kierunkiem rozwoju, również z uwagi na cele i wymagania aktualnej taksonomii UE, przede wszystkim w zakresie zmniejszenia śladu węglowego i adaptacji do zmian klimatu obiektów budowlanych. Wyjątkowym wyzwaniem dla sektora budownictwa są również rozwój energetyki jądrowej i transformacja energetyczna w Polsce oraz związane z tym potrzeby w zakresie kształtowania nowych kompetencji. W 2024 r. w procedurze uzyskania autoryzacji Prezesa Polskiej Agencji Atomistyki, która jest niezbędna do działalności ITB jako tzw. organizacji wsparcia technicznego, jako kluczowe obszary zidentyfikowaliśmy działalność dotyczącą aspektów wytrzymałości materiałów, geotechnicznych warunków posadowienia obiektów pod kątem wymagań fundamentowych oraz rozwiązań technicznych z zakresu ochrony przeciwpożarowej.
MAREK CHRONOWSKI
Analityk rynku budowlanego, PMR
Polskie budownictwo znajduje się obecnie w fazie wyraźnego spowolnienia. Najbardziej widać to w sektorze kubaturowym, jednak także inżynieryjna część rynku nie była w stanie przejść całkowicie suchą stopą przez przejściowy okres pomiędzy unijnymi perspektywami, jakim jest 2024 r. Mimo to perspektywy dla budownictwa inżynieryjnego na przyszły rok oraz na lata kolejne są bez wątpienia pozytywne – w dużej mierze za sprawą segmentu przemysłowego. Wiodącą w nim rolę odgrywać będzie branża energetyczna, która w największym stopniu skorzysta z funduszy ulokowanych w KPO. Na transformację w zieloną energię przeznaczona zostanie ponad 1/3 wszystkich środków programu, czyli ponad 100 mld zł, a cała zaplanowana na lata 2021–2040 transformacja energetyczna Polski może pochłonąć nawet blisko 2,8 bln zł. Dodatkowo najnowsza aktualizacja Krajowego planu na rzecz energii i klimatu zakłada plan inwestycji energetycznych na poziomie 792 mld zł (do wydatkowania do 2030 r.) – jego realizacja oznaczać będzie skokowe przyspieszenie inwestycji w budownictwie energetycznym. Branżę stymulować będą także wieloletnie, strategiczne programy inwestycyjne czołowych grup przemysłowych – sam Orlen zaplanował na 2024 r. nakłady inwestycyjne w wysokości ponad 38 mld zł, w tym blisko 28 mld zł na inwestycje rozwojowe. Warto tu także zaznaczyć, że realizowane są już plany budowy pierwszych polskich elektrowni atomowych, tak samo jak projektów offshore czy wielkich inwestycji w branży chemicznej i petrochemicznej. To wszystko sprawia, że jednym z największym wyzwań dla budownictwa przemysłowego w najbliższych latach będzie znalezienie odpowiedniej liczby rąk do pracy. Już teraz szacuje się, że luka kadrowa w budowlance sięga nawet 100 tys. pracowników.
KRYSTIAN SZCZĘSNY
Prezes Zarządu, Zbych-Pol & Mobet
Największym wyzwaniem dla naszej firmy będzie dalsze wprowadzanie innowacji i automatyzacja, zwłaszcza w obszarze budownictwa modułowego, które stanowią przyszłość prefabrykacji. Musimy wdrażać technologie umożliwiające efektywną konkurencję na rynku krajowym i międzynarodowym. Miasta rozwijające się zgodnie z ideą smart city wymagają zrównoważonych i zaawansowanych rozwiązań, a prefabrykacja idealnie odpowiada na te potrzeby. Celem naszej strategii dotyczącej budownictwa modułowego będzie ekspansja, zarówno w rozumieniu operacyjnym, poprzez zwiększenie zdolności produkcyjnych, jak i wejście na nowe rynki. Branża przekształciła się z masowej produkcji w elastyczne, innowacyjne technologie, które mogą być wykorzystywane w różnorodnych projektach.
Na ten moment najwięcej zleceń realizujemy w sektorze budownictwa przemysłowego i infrastrukturalnego. Te segmenty wymagają zaawansowanych technologicznie rozwiązań i obsługi dużych, skomplikowanych projektów. Nasze doświadczenie w prefabrykacji umożliwia szybkie i precyzyjne dostarczenie rozwiązań, które idealnie wpisują się w potrzeby tych segmentów – zwłaszcza w zakresie efektywności czasowej i optymalizacji kosztów.
Jednocześnie obserwujemy znaczący wzrost zapotrzebowania na nasze rozwiązania w budownictwie mieszkaniowym. Dostosowujemy nasze technologie do nowych trendów, takich jak zrównoważone budownictwo, co pozwala nam na coraz większą ekspansję w tym segmencie.
JACEK GOROŃSKI
Dyrektor Zarządzający, Democo Poland Sp. z o.o.
Sektor budownictwa przemysłowego w Polsce po chwilowej stagnacji będzie przeżywał dynamiczny rozwój, napędzany rosnącym zapotrzebowaniem na nowoczesne obiekty przemysłowe, magazynowe i logistyczne, których nasycenie jest wciąż mniejsze niż w Europie Zachodniej. W ostatnich latach powstały liczne inwestycje, które umocniły Polskę jako centrum produkcyjne i logistyczne Europy Środkowej. Osiągnięcia obejmują wprowadzenie nowoczesnych technologii budowlanych oraz wzrost znaczenia ekologicznych rozwiązań, takich jak energooszczędne budynki czy wykorzystanie odnawialnych źródeł energii.
Perspektywy rozwoju sektora są obiecujące, zwłaszcza w kontekście transformacji energetycznej, wspieranej przez fundusze unijne, oraz rozbudowy infrastruktury związanej z przemysłem 4.0. Jednak sektor mierzy się także z wyzwaniami, takimi jak rosnące koszty materiałów, braki kadrowe oraz wymogi zrównoważonego rozwoju. Kluczowe będą dostosowanie się do rosnących oczekiwań środowiskowych i inwestycje w nowoczesne technologie.
MATEUSZ DUDA
Członek Zarządu, Dyrektor Rozwoju Regionalnego, Palisander Sp. z o.o.
W ostatnich latach szczególnie wyróżniają się realizacje nowoczesnych hal produkcyjnych, magazynów, centrów logistycznych oraz innych obiektów przemysłowych, które odpowiadają na rosnące zapotrzebowanie krajowych i zagranicznych inwestorów. Wzrost ten napędzają inwestycje w zaawansowane technologie, automatyzację oraz rozwój sektora e-commerce. Polska staje się także atrakcyjną lokalizacją dla przemysłowych centrów produkcyjnych w Europie.
Perspektywy rozwoju budownictwa przemysłowego w Polsce są bardzo obiecujące. Fundusze unijne z KPO w dużym stopniu będą przeznaczone na inwestycje zwiększające efektywność gospodarczą oraz na dostosowanie gospodarki do wymagań związanych z zieloną energią, co wymusi rozwój nowoczesnej infrastruktury energetycznej. Rosnące nakłady na centra badawczo-rozwojowe oraz technologie odnawialnych źródeł energii (OZE) będą sprzyjać dalszej ekspansji sektora. Polska przyciąga także zagranicznych inwestorów z branż technologicznej i logistycznej, co dodatkowo napędza rozwój budownictwa przemysłowego. Kluczowym trendem staje się wprowadzanie ekologicznych rozwiązań, takich jak energooszczędne budynki, które będą dominować w przyszłości.
Według danych MarketHub Research and Intelligence analitycy rynku budownictwa wskazują, że mimo niewielkiego spowolnienia w 2023 roku sektor budowlany pozostaje kluczowy dla gospodarki, odpowiadając za 52,1 proc. nowych powierzchni niemieszkalnych oddanych do użytku. To podkreśla, jak ważne jest utrzymanie odpowiedniej infrastruktury przemysłowej wspierającej rozwój gospodarczy.
