REANIMACJA MIEJSCA

„Parafrazując język medyczny: rewitalizacja to reanimacja z daleko posuniętą wymianą organów, ale zachowaniem duszy pacjenta. Jak to się udaje, to miejsce żyje i funkcjonuje, ciesząc jego użytkowników widocznymi bliznami czasu”. O meandrach rewitalizacji na przykładzie Bohemy Praga w specjalnej rozmowie dla „Buildera” opowiada Rafał Zelent, architekt prowadzący zrealizowanego w ciągu 18 lat projektu.

Grzegorz Przepiórka: Jak wyglądał teren przed rozpoczęciem prac? Co zastaliście na miejscu?
Rafał Zelent: Prace nad projektem rozpoczynały się dwukrotnie, a teren bez sprawnej ochrony ulegał masowej degradacji w czasie – czysty praski recykling. Za pierwszym razem, kiedy przystąpiliśmy do międzynarodowego konkursu w 2006 roku, była to fabryka, która wczoraj zakończyła produkcję i właśnie wyszli z niej ostatni pracownicy. Potem, gdy realizowaliśmy wygrany projekt, jej otoczenie było w „stanie deweloperskim”, część obiektów nieobjętych rejestrem zabytków została zgodnie z pozwoleniami rozebrana, w budynkach historycznych pachniało mydłem, a poza zdemontowanymi urządzeniami przeznaczonymi do produkcji praktycznie całe pozostałe wyposażenie było kompletne. Takie detale jak przedwojenne lampy w kilku wzorach czy stalowe drzwi lub kute poręcze urzekały swoją przedwojenną prostotą i industrialnym charakterem. Parowa kotłownia będąca sercem zespołu wyglądała, jakby praca skończyła się w niej przed chwilą, a piece dopiero stygły – była kompletna pod względem technicznym. Niestety kryzys roku 2009, którego efektem było bankructwo pierwszego właściciela, spowodował czasy „bezkrólewia” i dzikiego wschodu na terenie fabryki.

Drugie otwarcie to rok 2014 i nowy deweloper Okam Capital, który wykupił to, co pozostało z fabryki. Tu zdecydowanie brawa należą się przewodzącemu Okam-owi Arikowi Korenowi za wizję, odwagę i wiarę w to miejsce, bo obraz tego, co pozostało, był już zgoła katastroficzny i nadawał się raczej żywcem do filmów o Powstaniu Warszawskim niż sprawnego remontu i modernizacji. Budynki ograbione ze wszystkiego, co dało się wyrwać, wyjące powybijanymi dziurami po niegdysiejszych stalowych oknach lub z zarysowanymi ścianami pozbawionymi nadprożowych belek. Czas, chciwość oraz możliwości bezkarnego żerowania na opuszczonym terenie poczyniły tu nieodwracalne szkody.

G.P.: Jakie były pierwsze założenia projektowe?
R.Z.: Kompozycja współczesnych budynków, które zaprojektowaliśmy w miejscu – wyburzonych i niemających wartości zabytkowej – obiektów powstałej tu po wojnie Fabryki Kosmetyków „Pollena”, podkreśliła historyczny układ pierwotnej, industrialnej zabudowy oraz nawiązała skalą do otaczających inwestycje praskich kamienic. Całość założenia spięta jest dwiema osiami rekreacyjnymi, które w centrum kompleksu obok fabrycznego komina przenikają się nawzajem. To tu biegnącą przez dziedzińce mieszkaniowe rekreacyjną oś osiedla, mającą charakter przeznaczonego dla mieszkańców parku liniowego, harmonijnie połączyliśmy z ogólnodostępnym pasażem z usługami zaprojektowanymi w parterach zabudowy – zarówno historycznej, jak i uzupełniającej, zakomponowanym równolegle do ulicy Szwedzkiej. Oba te ciągi piesze niczym yin i yang przeplatają się równolegle pomiędzy budynkami.

G.P.: Co było najważniejszą wartością dziedzictwa tego miejsca – architektonicznie, kulturowo, emocjonalnie?
R.Z.: Jego przeszłość, charakter i historia. To, że mieliśmy do czynienia z w miarę zwartym, zamkniętym dotąd dla szerszego odbiorcy zespołem zabudowy pofabrycznej, który zachował zarówno swoje unikatowe cechy architektoniczne, jak i historyczny układ urbanistyczny. Kulturowo dla tożsamości tej części Pragi był to obiekt silnie związany z lokalną tożsamością, w którym zawsze ktoś z rodziny czy sąsiadów pracował, przed czy po wojnie, „bo był tu od zawsze”. Także dla mieszkańców Pragi to emocjonalnie ważne miejsce.

Dla nas z kolei to pierwsze zderzenie z tak dużym kompleksem pofabrycznym (teren inwestycji ma powierzchnię ponad 4 ha), w którym mogliśmy zrealizować idee i pomysły podpatrzone z podobnych tego typu realizacji na świecie. Marzenie architekta o modernizacji z zachowaniem silnej tożsamości o zmianie przestrzeni bez utraty ducha miejsca. Zwłaszcza że szczególnie przy pierwszym podejściu do tematu, w 2007 roku, w Warszawie nie było jeszcze zrealizowanych żadnych modernizacji inwestycji tego typu.

G.P.: Jakie konkretne elementy zdecydowaliście się zachować, odnowić, podkreślić?
R.Z.: O ile pierwsze nasze podejście zakładało wykorzystanie znacznie większej palety istniejących wtedy detali i artefaktów, o tyle życie i spontaniczna działalność miejscowych samozwańczych mistrzów recyklingu przy drugiej zrealizowanej wersji projektu mocno ograniczyła nasze zapędy. Złomiarze „doskonale” radzili sobie z niesprawną ochroną i bez drabin niczym akrobaci z palnikami acetylenowymi na plecach potrafili wycinać nawet takie elementy jak stalowe wiązary dachowe lub belki nadprożowe w elewacjach poszczególnych budynków, nie mówiąc już okolekcjonowaniu pozostałego asortymentu wyposażenia. Zwłaszcza że tużza płotem fabryki znajdował się punktskupu złomu, który prawdopodobnieprzeżywał wtedy swój szczytowy okresrozkwitu. Istny atak piranii na samotnego starego giganta.

Budynki jako takie, będąc zabytkami rejestrowymi, siłą rzeczy musiały pozostać uzupełnione w miejscach ubytków lub wadliwych technicznie elementów zgodnie ze sztuką konserwatorską. Z detali zaś, które się nam zachowały, postanowiliśmy wyeksponować zarówno te o niewątpliwej wartości historycznej lub tożsamościowej dla terenu fabryki, jak i te będące po prostu stąd i niosące w sobie ducha tego miejsca. Widoczne w wielu ogólnodostępnych fragmentach pasażu, w całości i fragmentach kotły parowe czy też widoczne w przestrzeniach wspólnych historyczne balustrady schodowe, stalowe wrota fabryczne lub fragmenty najstarszych mozaik podłogowych to wartościowe historyczne artefakty. Inną zaś grupę stanowią stare kraty okienne, odkryte pod dziedzińcem szyny kolejki wąskotorowej lub stalowe ramy wiszącego kiedyś między budynkami łącznika technicznego użyte przez nas w formie przegród, barier lub ozdób podkreślających metamorfozę i postindustrialny charakter tego miejsca.

G.P.: Jak pogodzić konieczność zmianz szacunkiem do przeszłości?
R.Z.: Niezależnie od faktu, iż zrewitalizowany kompleks składa się w większości ze współczesnej zabudowy, od początku projektowania przyświecała nam idea, iż wszyscy, którzy tu pracują, mieszkają lub są tylko czasowymi użytkownikami, powinni odczuwać, że przebywają na terenie dawnej fabryki. Zarówno nowe, jak i stare budynki, na zewnątrz i wewnątrz, mają surowy, postindustrialny oraz nieco siermiężny charakter wyrażony w formie, materiale i detalu nawiązujących do substancji zastanej. Zależało nam bardzo, aby nowa architektura nawiązywała do poprzemysłowego dziedzictwa, a przy tym wpasowywała się skalą w gabaryt historycznego otoczenia. Detalem i stylistyką ma podkreślać charakter miejsca i jednocześnie stanowić tło dla zabytkowych budynków fabryki. Tworząc detale i dobierając materiały wykończeniowe zarówno przestrzeni wspólnych, jak i elewacji, zawsze przyświecała nam myśl, że to ma być osiedle/zespół zabudowy z jasną, czytelną i charakterystyczną konotacją –to jest teren starej fabryki, pracujesz,mieszkasz czy odwiedzasz zrewitalizowaną przestrzeń o konkretnym wyrazie, a nie kolejne warszawskie osiedlemieszkaniowe bez odniesienia do kontekstu. To jest pofabryczny teren nastarej Pradze.

G.P.: Co było największym wyzwaniem w tym projekcie?
R.Z.: Społecznie i socjologicznie tobyło stworzenie w tym specyficznym i jednak dosyć zamkniętym kulturowo sąsiedztwie zespołu zabudowy, który nie będzie kolejną enklawą, zamkniętą wyspą za płotem czy murem ze wszystkimi jej negatywnymi konotacjami dla obu stron tego muru. Od początku prowadziliśmy z inwestorami dialog i konsultacje społeczne mające na celu z jednej strony aklimatyzację tej nowo powstałej tkanki i ludzi, którzy tu przybędą w sąsiedztwie, wśród autochtonów. Z drugiej zaś zależało nam na otwarciu funkcjonalnym również na okolicznych mieszkańców. Tak, aby nie stworzyć po żadnej ze stron poczucia oblężonej twierdzy.

Wyzwań technicznych zaś mieliśmy całą miarę, jak to zwykle bywa przy realizacjach modernizacji wielkich historycznych budynków wraz z zamkniętymi do tej pory przyległymi do nich terenami. Tu znalazłoby się miejsce na długi oddzielny profesjonalny wykład na temat pracy przy zabytkach i ich otoczeniu, zmiennościach losu i decyzji inwestorskich w trakcie wieloetapowego i wieloletniego zadania oraz współpracy z kolejnymi konserwatorami zabytków. Bo cały obszar – 11 budynków historycznych wraz z terenem 4-hektarowej działki – objęty jest wpisem do rejestru zabytków.

G.P.: Jak projekt wpisuje się w tkankę miejską? Co wnosi do Pragi?
R.Z.: Jest to jedno z największychtego typu przedsięwzięć na starej Pradze i szerzej w Warszawie. Zamknięty do tej pory kompleks fabryczny otworzył się wizualnie, fizycznie i funkcjonalnie na otoczenie, dając zarówno jego mieszkańcom, jak i okolicznym sąsiadom szanse na integrację i koegzystencję z licznymi otwartymi przestrzeniami ogólnodostępnego pasażu, a także powstającymi tu lokalami usługowymi. Jest to zarazem inwestycja wpisująca się w zaawansowany program rewitalizacji Pragi-Północ – rejonu, w którym zachowało się najwięcej historycznej zabudowy Warszawy.

G.P.: Jakie funkcje pełni dziś Bohema Praga – kto z niej korzysta i jak?
R.Z.: Bohema Praga to inwestycja oddawana do użytku etapami, począwszy od 2020 roku, składająca się z ponad 1000 mieszkań oraz ok. 10 000 m² usług, wliczając w to dwa budynki biurowe znajdujące w pierzei ulicy Szwedzkiej. Większość mieszkań, zwłaszcza tych oddanych do użytkowania na pierwszych etapach, jest już od dawna zasiedlona. Natomiast mieszkania i usługi znajdujące się na etapach oddanych jako ostatnie, tj. w 2024 roku, zostały, jeszcze podczas trwania budowy, zakupione przez fundusz inwestycyjny i są to lokale oraz przestrzenie na wynajem, obecnie komercjalizowane. Także podsumowując –Bohema Praga to przede wszystkimzałożenie multifunkcjonalne będące nowym i pierwszym otwarciem tego terenu dla szerszego grona odbiorców. To jednocześnie lokalne i ponadlokalne centrum dzielnicy ma szanse stać się motorem i zaczątkiem zmian tej części miasta, tworząc swoją skalą efekt kręgów rozchodzących się po sąsiednich ulicach niczym po wodzie.

G.P.: Czym dla Pana jest dobra rewitalizacja – jak ją Pan definiuje?
R.Z.: Grupa 5 Architekci jest autorem wielu udanych i nagradzanych rewitalizacji budynków oraz zespołów budynków o różnej skali i funkcji. Za każdym razem jest to bardzo duże wyzwanie projektowe będące efektem połączenia tego, co zastajemy, z możliwościami i oczekiwaniami inwestora. Jest to też próba takiego przetworzenia zastanej materii, aby zachowując jej obiektywny charakter i tożsamość, zmienić pierwotną funkcję, kreując w danym miejscu nowe życie. Parafrazując język medyczny: jest to reanimacja z daleko posuniętą wymianą organów, ale zachowaniem duszy pacjenta. Jak to się udaje, to miejsce żyje i funkcjonuje, ciesząc jego użytkowników widocznymi bliznami czasu. Wówczas jest to udana rewitalizacja.

G.P.: Czy rewitalizacja to tylko praca z materią, czy też z pamięcią miejsca?
R.Z.: Zdecydowanie to nie tylkoskomplikowana reanimacja materii, ale też praca z duchem miejsca. Aby przeprowadzić udaną rewitalizację, należy właśnie do tej historii sięgnąć, zagłębić się w nią i zdecydować, co i jak z niej pozostawić lub wydobyć. I ta waloryzacja w zderzeniu z budżetem i oczekiwaniami inwestorów jest właśnie najtrudniejsza i wymaga najwięcej cierpliwości dla każdej ze stron procesu realizacji. Za każdym razem mamy do czynienia z obiektem żywym w świadomości mieszkańców, byłych użytkowników czy pracowników, niosącym własną tożsamość i historię. Patrząc na to w szerszym kontekście, w akupunkturze miasta każda rewitalizacja powinna odnosić się z szacunkiem do tego, co zastała, zarówno w ogólnej świadomości społecznej, jak i wąskiej, specjalistycznej poszczególnych ekspertów.

G.P.: Jakie są dziś największe wyzwania dla projektów tego typu?
R.Z.: Najważniejsze wyzwania, jakie stoją przed projektantem, wiążą się z pytaniem, jak w historyczny lub po prostu w stary budynek zaprojektowany na podstawie nieaktualnych już norm i przepisów o określonej konkretnej funkcji wtłoczyć, w oparciu o aktualne prawodawstwo i normy, nową funkcję, nieprzewidzianą w tym miejscu pierwotnie. Jak zrobić to z poszanowaniem substancji zastanej i zachowując tożsamość miejsca tak, aby ten bagaż czasu był widoczny. Myślę, że równie istotne jest przekonanie wszystkich stron procesu inwestycyjnego do zachowania budynku tam, gdzie to możliwe, w jego zastanym pierwotnym wyrazie z pokazaniem naleciałości, zabrudzeń, ubytków, historii i czasu, jaki niesie w sobie dane miejsce. Obecnie na szczęście coraz bardziej przeważa właśnie tendencja niepacykowania wszystkiego „na glanc”, jakby to była nowa realizacja. Niestety do tej pory, szczególnie w wielu kręgach konserwatorskich, ale również inwestorskich, takie podejście do zabytków było, delikatnie mówiąc, niepopularne.

G.P.: Czego nauczył Pana ten projekt?
R.Z.: Pokory, wytrwałości i spokoju.Pokory w podejściu do procedur, czasu i zmienności czynników zewnętrznych, w tym decyzji inwestorskich czy konserwatorskich. Wytrwałości w dążeniu do celu, jakim jest realizacja zgodna z przyjętymi od początku założeniami projektowymi, do których jesteśmy przekonani, uznając je za podstawowe i słuszne dla zachowania spójności projektowej i charakteru tej inwestycji. Spokoju w odniesieniu do czasu, który w przypadku tego projektu trwał aż 17 lat.

G.P.: Gdyby miał Pan dać jedną wskazówkę architektom zaczynającym rewitalizację – co by to było?
R.Z.: Dbać o założone priorytety projektowe w odniesieniu do danego zamierzenia. Przez cały okres projektowania i realizacji pamiętać oraz dążyć do ich utrzymania – tak aby w ferworze zmian, licznych opinii wielu doradców i mojego ulubionego słowa klucza – licznych optymalizacji, nie utracić, nie zgubić tego, co najważniejsze dla projektu – jego czytelności i założonego na początku projektowania charakteru. Może to, co powiem, jest banałem, ale na koniec, jak już stoimy przy zrealizowanym obiekcie, to nie da się nic poprawić, bo żadnego potem już nie ma. Nie będzie nas – architektów, wykonawców czy inwestorów, ale realizacja pozostanie.