BIUROWA ODWILŻ BARDZO OCZEKIWANA

Na rynku biurowym aktywność deweloperska nadal pozostaje ograniczona. Po okresie inwestycyjnej pauzy jesień zapowiada się pracowicie. W kolejnych kwartałach wartość planowanych i realizowanych projektów ma wzrosnąć. Na liście zapowiadanych inwestycji pojawiają się zarówno spektakularne wieżowce w stolicy, jak i wielofunkcyjne kompleksy w miastach regionalnych.

Dane na temat rynku biurowego pochodzą z bazy Kompasu Inwestycji, ogólnopolskiej platformy projektów budowlanych, i zostały zagregowane w aplikacji Analizy i Raporty. Narzędzie to ułatwia prognozowanie na rynku budowlanym w Polsce, w wybranych okresach i sektorach, z uwzględnieniem
szczegółowych i obszernych danych o inwestycjach i uczestnikach. W bazie platformy Kompas Inwestycji na początku sierpnia 2025 r. rejestrujemy 583 projekty z sektora biurowego z terminem rozpoczęcia od I kwartału 2024 r. W tej grupie znajduje się 345 projektów aktywnych i zakończonych oraz aż 238 wstrzymanych i zarzuconych.

🟥 Ograniczona aktywność deweloperska
W 2024 r. liczba pozwoleń na budowę dotyczących wyłącznie budynków biurowych była ograniczona – odzwierciedlało to ogólny spadek projektów deweloperskich związany z wyższymi kosztami finansowania i ostrożnością inwestorów. W 2025 r. obserwowano zaledwie niewielkie odbicie w aktywności pozwoleń na budowę biurowców. Taka dynamika ma naturalne przełożenie na ograniczoną liczbę obiektów oddawanych do użytkowania.

W całym 2024 r. zakończono realizację 92 inwestycji o łącznej wartości 3402,17 mln zł. Największą liczbę – 22 – odnotowaliśmy na terenie woj. mazowieckiego, gdzie największe projekty to budynek biurowo-administracyjny PSE w Radomiu (ok. 572 mln zł), rozbudowa kompleksu wojskowego w Sochaczewie
(ok. 278 mln zł) oraz biurowiec The Form w Warszawie (ok. 150 mln zł) – obiekt o łącznej powierzchni najmu około 30 000 mkw.

Na terenie Małopolski powstało 9 inwestycji, w tym drugi etap Brain Park, krakowskiego biurowca zbudowanego przez Echo Investment (ok. 100 mln zł), oraz Proton Office, który spółka Proton Property zrealizowała w Krakowie przy ul. Józefa Marcika. Również 9 zakończonych inwestycji biurowych zarejestrowaliśmy w Wielkopolsce – w Poznaniu wybudowano m.in. Laboratorium Kryminalistyczne Policji (ok. 78 mln zł) oraz Towarową 45 – projekt spółki Ataner.

🟥 Najbardziej aktywne rynki
Na Mazowszu buduje się i planuje najwięcej. W tym województwie rejestrujemy 66 aktywnych inwestycji wycenianych na 6650,36 mln zł i o łącznej powierzchni 933 676 mkw. Z tego aż 43 inwestycje są zlokalizowane w Warszawie. Należy podkreślić, że w pierwszych miesiącach 2025 r. w stolicy nie rozpoczęła się budowa żadnego dużego komercyjnego biurowca, choć planowanych jest kilka ciekawych projektów. Warto wspomnieć o przedsięwzięciu Ghelamco we współpracy z PKP. W ramach wspólnej inwestycji wybudowany zostanie nowy dworzec kolejowy Warszawa Gdańska oraz zespół czterech wielofunkcyjnych budynków komercyjnych o szacowanej łącznej powierzchni ok. 100 tys. mkw. Cały projekt jest na wczesnym etapie i ma zostać podzielony na 5 faz. Na etapie projektowania znajduje się biurowiec Ghelamco, który ma powstać między ulicami Grzybowską, Wronią, Łucką i Towarową. Szacowana na 240 mln zł inwestycja to 130-metrowy wieżowiec liczący ok. 50 tys. mkw. powierzchni użytkowej.

W planach znajduje się także, szacowana na 114 mln euro, budowa unijnej agencji Frontex, która powstanie na warszawskim Mokotowie. Przetarg na realizację inwestycji wygrało konsorcjum firm z Grupy Eiffage. Budynek o powierzchni prawie 70 000 mkw. będzie posiadać 7 kondygnacji naziemnych i 2 podziemne. Projekt zakłada zachowanie jak największej ilości zieleni i nasadzenia wspierające bioróżnorodność.

Głównym projektantem inwestycji jest pracownia SUD Architekci. W maju br. pozwolenie na użytkowanie otrzymał budynek Office House, pierwszy biurowiec z kwartału Towarowa 22, realizowanego przez AFI, Echo Investment i Archicom na warszawskiej Woli. Obiekt, którego projekt powstał na deskach pracowni JEMS Architekci, dostarczył 32 000 mkw. biur. Trwają prace nad kolejnymi etapami inwestycji, w tym wysokimi na 150 m i 120 m wieżowcami. Cały kwartał Towarowa 22 ma być gotowy w 2029 r.

🟥 Śląsk
Na terenie województwa śląskiego rejestrujemy 45 aktywnych projektów biurowych, z czego 15 znajduje się w Katowicach. W sierpniu br. przedstawiciele Urzędu Miasta Katowice i firmy Strabag podpisali umowę na I etap budowy hubu gamingowo-technologicznego na terenie dawnej kopalni Wieczorek. Oferta generalnego wykonawcy opiewa na kwotę 577 mln zł. Strabag ma 32 miesiące na realizację budowy – ten etap inwestycji powinien zakończyć się na początku 2028 r. Na terenach pokopalnianych w Katowicach znajdą się przestrzenie technologiczne na potrzeby e-sportu, studia telewizyjne oraz studia filmowe. Zaplanowano tu także sale treningowe dla graczy, laboratoria IT, reżyserki i pokoje do obsługi produkcji oraz przestrzeń dla gości i widowni. Hub powstanie na terenach 9,4 ha nieruchomości, jakie samorząd Katowic przejął w 2023 r. od Spółki Restrukturyzacji Kopalń. Z kolei w Gliwicach powstanie inwestycja DL Invest Group (ok. 160 mln zł). DL Prime II jest na etapie prac projektowych i procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

🟥 Pomorze
Na terenie województwa pomorskiego rejestrujemy 37 inwestycji, z czego aż 24 w Gdańsku i 5 w Gdyni. Największą inwestycją w Gdańsku (ok. 280 mln zł) jest projektowana rozbudowa biurowego kompleksu LPP Fashion Lab. Docelowo przy ulicy Łąkowej na Dolnym Mieście powstanie największy kampus modowy w Polsce. Kompleks biurowy Grupy LPP w Gdańsku będzie złożony z czterech obiektów rozmieszczonych wokół zielonego wewnętrznego dziedzińca. Pierwszy etap rozbudowy, według projektu autorstwa warszawskiej pracowni JEMS Architekci, zrealizował Mostostal Warszawa.

Kolejna gigantyczna inwestycja to kompleks Airport City Gdańsk, zlokalizowany naprzeciwko Portu Lotniczego Gdańsk im. Lecha Wałęsy. Prawdopodobnie jeszcze w tym roku zostanie ogłoszony przetarg na budowę biurowca Bravo, który będzie liczył 16 500 mkw. powierzchni najmu. Przewidziane lata realizacji to 2026–2028, a koszt to około 180 mln zł. Docelowo cały kompleks ma obejmować 7 biurowców i hotel.

🟥 Kraków
W Małopolsce rejestrujemy 35 aktywnych inwestycji biurowych, z czego aż 24 w Krakowie. Największa z nich (ok. 310 mln zł) to realizowany przez Echo Investment kompleks przy ul. Wita Stwosza. Projekt WITA to wielofunkcyjna inwestycja zaprojektowana przez pracownię MOFO Architekci – w miejscu dawnych magazynów zaopatrzenia Twierdzy Kraków powstanie pięć czteropiętrowych budynków. Część biurowa to łącznie 26,7 tys. mkw. powierzchni w dwóch budynkach. Pierwszy z nich, o powierzchni 5,1 tys. mkw., zaplanowano bezpośrednio przy ul. Wita Stwosza. Drugi biurowiec zaoferuje 21,6 tys. mkw. powierzchni i będzie połączony jedną ścianą z obiektem mieszkaniowym. W inwestycji przewidziano ekologiczne rozwiązania zgodne ze standardem BREEAM na poziomie „Excellent”.

W realizacji znajduje się także Tischnera Green Park. W pierwszym etapie przedsięwzięcia spółki Stalprodukt wybudowany zostanie 11-kondygnacyjny biurowiec oferujący 24 000 mkw. przestrzeni. Docelowo Tischnera Green Park będzie kompleksem wielofunkcyjnym na działce o wielkości około 9 ha. Za projekt architektoniczny odpowiada pracownia Q Arch. W stolicy Małopolski Instal Kraków
planuje przy ul. Mierzeja Wiślana szacowany na 200 mln zł park biurowy. Obejmie on 6 obiektów o całkowitej powierzchni zabudowy 46 000 mkw.

🟥 Wrocław
We Wrocławiu rejestrujemy 18 inwestycji biurowych. Warto wspomnieć o projekcie Centrum Południe. Będzie to kompleks pięciu budynków zlokalizowanych przy ul. Powstańców Śląskich. Docelowo obejmie
85 000 mkw. powierzchni biurowej oraz handlowo-usługowej. W sierpniu 2020 r. do dyspozycji najemców oddano dwa pierwsze budynki kompleksu, liczące łącznie 27 600 mkw. W ubiegłym roku Skanska ruszyła z drugim etapem kompleksu, który ma być gotowy w IV k wartale 2 022 r . i dostarczyć 21 500 mkw. powierzchni.

Za projekt architektoniczny drugiej fazy odpowiedzialna jest pracownia APA Wojciechowski. W realizacji znajduje się IV etap kompleksu Nowe Centrum Południowe. Przy ul. Powstańców Ślaskich we Wrocławiu powstaje biurowiec liczący 15 kondygnacji nadziemnych i 11 000 mkw. powierzchni użytkowej. Przy ul. Karkonoskiej we Wrocławiu spółka Rosi planuje budowę obiektu o funkcji biurowo-hotelowej. 14-kondygnacyjny budynek ma zaoferować 14 592 mkw. powierzchni użytkowej. Obecnie inwestycja jest na etapie prac projektowych.

🟥 Najbardziej aktywni inwestorzy
Według danych platformy Kompas Inwestycji Naczelna Dyrekcja Archiwów Państwowych ma na koncie 9 aktywnych inwestycji. Wszystkie dotyczą modernizacji istniejących obiektów w Częstochowie, Kaliszu, Katowicach, Opolu, Lesznie, Pile, we Wrocławiu, w Jeleniej Górze i Legnicy.

Z grona 9 inwestycji Skanska Property Poland jeden projekt (kompleks biurowy w Gdańsku) został zarzucony, a aż 4 są wstrzymane (V-Point i Serek Wolski w Warszawie, II etap Wave w Gdańsku i II etap kompleksu biurowego przy pl. Jana Pawła II we Wrocławiu). Na etapie zapowiedzi znajduje się projekt Atrium South III w Warszawie oraz budynek C kompleksu Nowy Format w Krakowie. W fazie projektowania jest etap III Centrum Południe we Wrocławiu oraz Nowy Format – budynek B w Krakowie.

Echo Investment ma w grupie 8 inwestycji 5 zarzuconych (warszawski wieżowiec przy ul. Emilii Plater, obiekt w Katowicach przy ul. Piotra Skargi, we Wrocławiu – West 4 Business Hub II i III oraz III etap kompleksu przy ul. Swobodnej). Jedna inwestycja została wstrzymana – II etap wrocławskiego projektu przy ul. Swobodnej. Drugi budynek, który dostarczy na rynek kolejne 25 600 mkw. powierzchni, planowany był początkowo na III kwartał 2026 r. Echo ma w realizacji wspomniany wyżej krakowski projekt WITA – w dwóch biurowcach powstanie łącznie 26,7 tys. mkw. powierzchni.

🟥 Kolejne kwartały
Czwarty kwartał 2025 r. zapowiada się jako okres pewnego ożywienia w segmencie inwestycji biurowych. W tym czasie planowane jest rozpoczęcie projektów o łącznej wartości ok. 2186 mln zł, co oznacza wzrost ok. 56 proc. względem trzeciego kwartału. Należy też wziąć pod uwagę przesunięcie realizacji części z tych projektów na kolejne miesiące. Wśród największych przedsięwzięć warto wymienić m.in. budynek biurowo-usługowy przy al. Karkonoskiej we Wrocławiu, pierwszy etap inwestycji Babka Tower w Warszawie oraz modernizację budynku MPWiK w stolicy. Na liście znajdują się również projekty w Radomiu, Rzeszowie i kilku innych dużych miastach regionalnych.

W pierwszym kwartale 2026 r. spodziewamy się rozpoczęcia projektów o łącznej wartości 1576 mln zł. W tym okresie możliwy jest start kilku dużych projektów, m.in. w Warszawie – Libero (dwa budynki biurowe z handlem i usługami zlokalizowane przy skrzyżowaniu ulic Burakowskiej i Młocińskiej) oraz kolejnego etapu inwestycji The Park Warsaw, a także rewitalizacji XIX-wiecznej zabudowy dawnej wytwórni alkoholu i drożdży C. Lefevre’a w Szczecinie. Coraz bliżej jest realizacja budynku biurowego Tyski HUB Zielonej Gospodarki przy ul. Marszałka Józefa Piłsudskiego w Tychach. Inwestycja obejmuje przebudowę w części niewykończonego i nieużytkowanego budynku oświatowego. Do tego projektu prowadzony jest wybór generalnego wykonawcy.

Drugi kwartał 2026 r. może przynieść wyraźne odbicie liczby inwestycji biurowych o szacunkowej łącznej wartości 1733 mln zł. Wśród największych projektów przeznaczonych do realizacji w tym okresie znajdują się: kolejny etap LPP Fashion Lab w Gdańsku, Centrum Badawczo-Analityczne Narodowego Instytutu Zdrowia Publicznego w Warszawie, drugi etap kompleksu biurowego DL Prime w Gliwicach, inwestycja Share Home Kraków i GPP przy ul. Sosnowieckiej w Krakowie.