FOKUS-POKUS I MAMY CZTERY GWIAZDKI

W centrum Wrocławia zakończyła się niecodzienna transformacja: w miejscu dawnego biurowca Wratislavia Tower powstał nowy hotel sieci Focus. Projekt, realizowany w formule „design & build” przez firmę Neo-Świat dla Futureal, to przykład, jak w sposób zrównoważony i funkcjonalny zrealizować gruntowną zmianę funkcji w starszym obiekcie komercyjnym.

Nowy Focus Hotel Premium Wrocław wraz z częścią gastronomiczną powstał w wyniku przebudowy układu i remontu blisko 4 tys. mkw. istniejącej powierzchni użytkowej. Zmiana funkcji obiektu obejmuje przekształcenie dotychczasowych przestrzeni biurowych w nowoczesną bazę hotelową
z 87 pokojami oraz adaptację części lobby i parteru dla potrzeb hotelu, a także stworzenie stylowej restauracji. Owalny kształt części elewacji budynku spowodował, że wiele pokoi ma niepowtarzalny układ. Hotelowi przyznano standard 4 gwiazdek.

Prace budowlane trwały 14 miesięcy – od stycznia 2024 r. do maja 2025 r. Hotel Focus Premium Wrocław rozpoczął swoją działalność 25 lipca 2025 r. Za projekt architektoniczny odpowiada pracownia 3KTR, współpracująca z Neo-Świat.

Wratislavia Tower posiada certyfikat BREEAM In-Use na poziomie „Excellent”. Neo-Świat odpowiada zarówno za przygotowanie projektu architektonicznego, opracowanie dokumentacji projektowej dla nowej funkcji, jak i za realizację robót budowlanych. Zakres objął kompleksową przebudowę konstrukcyjną i instalacyjną, w tym dostosowanie obiektu do nowego układu funkcjonalnego, wymogów przeciwpożarowych, technicznych i hotelowych.

Głównym rozwiązaniem konstrukcyjnym była pochylnia owysokości 40 cm, pełniąca funkcję podniesionej podłogi, w której ukryto instalacje prowadzone nad salami kinowymi – bez ingerencji w ich stropy. Dodatkowe 40 cm przestrzeni technicznej nad stropem pozwoliło na poprowadzenie pionówkanalizacyjnych i instalacyjnych, bez ryzyka powstawania mostków akustycznych.

Przekształcenie biurowca w hotel wymagało zupełnie nowego układu instalacji – wodno-kanalizacyjnych, wentylacyjnych, grzewczych i elektrycznych. W istniejącej konstrukcji biurowej nie przewidziano pionów i przebiegów niezbędnych dla funkcji hotelowych, dlatego konieczne było wykonanie licznych przebić w stropach. Każde z nich wiązało się z analizą nośności i wzmocnieniem konstrukcji. Neo-Świat zastosował tu zbrojenia stalowe oraz taśmy z włókna węglowego, które zapewniły utrzymanie parametrów wytrzymałościowych stropów mimo wprowadzonych zmian. Cały proces wymagał ścisłej koordynacji międzybranżowej – instalacyjnej i konstrukcyjnej – oraz wielokrotnych uzgodnień z projektantem
i ekspertami.

Zróżnicowanie pokoi w Focus Hotel Premium Wrocław było jednym z elementów, które uczyniły ten projekt wyjątkowym. Każdy typ pomieszczenia – od standardowych pokoi jednoosobowych po apartamenty z panoramicznym widokiem na Wrocław – wymagał innego podejścia do wykończenia, montażu instalacji i detali. Łącznie wykonano ponad 8500 mkw. tapet, co odpowiada powierzchni około 32 kortów tenisowych. Wiele z tych powierzchni posiadało niestandardowe podziały i układy, co wymagało precyzyjnego dopasowania materiałów oraz indywidualnych rozwiązań montażowych. Z uwagi na zmianę funkcji budynku z biurowej na hotelową liczne elementy musiały uzyskać dopuszczenia jednostkowe, czyli formalne potwierdzenia poprawności połączeń rozwiązań od różnych producentów w ramach jednego systemu. Dzięki temu zapewniono bezpieczeństwo, trwałość i zgodność z przepisami.

Nowe instalacje mające obsłużyć część hotelową wymagały współpracy z zupełnie innymi centralami wentylacyjnymi, które zostały umieszczone na dachu Wratislavia Tower. W trakcie prac wygenerowało to wyzwania logistyczne, ponieważ do montażu dwóch dużych central wentylacyjnych na dachu wykorzystano 32-tonowy dźwig. Operację przeprowadzono nocą, przy częściowym zamknięciu ruchu ulicznego w centrum Wrocławia. Takie zadania pokazują skalę i złożoność przedsięwzięcia, w którym – oprócz własnej ekipy – uczestniczyło aż 120 podwykonawców i dostawców, współpracujących pod koordynacją Neo-Świat.

– Projekt Focus wymagał od nas zupełnie innego podejścia niż przy typowym fit-oucie hotelowym. Ponad roczna obecność na budowie wymagała długofalowego etapowania i planowania prac, które swoim zakresem wyszły znacznie poza same wnętrza. Potrzeba dostosowania instalacji do nowego układu funkcjonalnego sprawiła, że przebudowa trwała dłużej. Efekt końcowy oddaje zaangażowanie inwestora, projektantów i wielu wyspecjalizowanych dostawców i ekip wykonawczych, które koordynowaliśmy przez cały proces – podkreśla Dawid Zugaj, Project Director w Neo-Świat.

Wratislavia Tower, położona przy ul. Kazimierza Wielkiego, znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie wrocławskiego Rynku. W budynku mieści się kino Nowe Horyzonty, lokale usługowe oraz garaż podziemny. Nowa funkcja budynku wymagała również zamontowania central wentylacyjnych na dachu, dostosowanych do obsłużenia zmienionych instalacji. Wykładziny i cokoły we wnętrzach dostarczyła firma Carpet Solution Service, a za dostarczenie oświetlenia do pokoi, części wspólnych i restauracji odpowiada Candelight.

Wyjątkowości inwestycji dodaje również widok z wieży Wratislavia Tower, który obejmuje panoramę całego Wrocławia i jego okolic. Realizacja jest jednym z najbardziej ambitnych przykładów przekształcania funkcji budynków komercyjnych w Polsce – z naciskiem na efektywność, wielofunkcyjność i odpowiedzialność środowiskową.

Złożoność projektu Focus Hotel Premium Wrocław wymagała ścisłej współpracy między zespołem projektowym, architektami i inwestorem. Kluczowe było etapowanie prac i zachowanie
ciągłości działań przy jednoczesnym funkcjonowaniu części usługowej i kinowej w budynku. Projekt ten potwierdził,że adaptacje starszych obiektów wymagają od firm fit-outowych elastyczności, zaawansowanej koordynacji i umiejętności łączenia wiedzy technicznej z architektoniczną wizją. Efekt końcowy – hotel o wysokim standardzie, który uzyskał status czterogwiazdkowego – pokazuje, że nawet skomplikowane, wielofunkcyjne budynki można skutecznie przekształcać w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju.

Rynek nieruchomości a przebudowy
– Przebudowy na wzór Focus Hotel Premium Wrocław we Wratislavia Tower będą coraz częstsze, ponieważ rynek zrozumiał, że wiele ze starszych budynków kryje w sobie potencjał na gruntowne odnowienie lub zmianę funkcji. Może to być jednocześnie zasadne ekonomicznie oraz z korzyścią dla środowiska naturalnego, ponieważ nie burzymy, nie budujemy od nowa – tłumaczy Tomasz Spalik, Business Development Director w Neo-Świat.

Rosnące koszty budowy, ograniczona dostępność gruntów i coraz większa uważność na sprawy środowiskowe sprawiają, że rynek nieruchomości komercyjnych coraz częściej kieruje się ku rewitalizacjom i zmianom funkcji istniejących obiektów. Przebudowa biurowców na hotele czy mieszkania staje się realną alternatywą dla nowych inwestycji – zarówno ekonomicznie, jak i ekologicznie. Tego typu transformacje pozwalają wykorzystać strukturę budynku, ograniczyć ślad węglowy oraz skrócić proces inwestycyjny w porównaniu z budową od podstaw. W naszych rozmowach z właścicielami, ale przede wszystkim w przygotowywanych wycenach, widzimy coraz więcej tego typu projektów, które wychodzą poza same wnętrza i wymagają know-how z dużo szerszego zakresu budowlanego. Właściciele zrozumieli też, jak ważne jest włączenie późniejszego wykonawcy w rozmowy na temat takiego projektu już na wczesnym etapie, nawet jeszcze przed decyzją o przebudowie. Rynek zrozumiał, czasem niestety na błędach, że oszacowanie kosztów takiej przebudowy i zmiany funkcji przez profesjonalną firmę fit-out na bardzo wczesnym etapie projektowym jest gwarancją bezpieczeństwa całego projektu. To w końcu udokumentowane dane, bardziej odpowiadające realiom rynku, oparte na wcześniej zakończonych, istniejących projektach. Takie dane są też bardziej wiarygodne dla banku udzielającego kredytu. Przebudowę ze zmianą funkcji trzeba po prostu traktować jak przebudowę starego domu, bo potencjalne ukryte koszty mogą znacznie zwiększyć koszt końcowy.
Za realizację projektu po stronie Neo-Świat odpowiedzialny był zespół: Project Director – Dawid Zugaj, Project Manager – Jakub Zaborowicz, Project Manager – Marcin Łosiewicz, Project Manager – Martyna Kaczmarek, Assistant Project Manager – Marzena Majchrzak, Assistant Project Manager – Mariola Menet, Majster – Sławomir Balcerak, Cost Manager – Maciej Gołębiewski oraz Business Development – Adrian Brodzik i Tomasz Spalik.