INWESTYCJE I NAJAKTYWNIEJSI GRACZE NA RYNKU

Entuzjazm deweloperów magazynowych przygasł, ale sektor wciąż pozostaje aktywny. Rynek wchodzi w fazę większej selekcji i ostrożności inwestycyjnej. Widać to zarówno w rosnącej liczbie projektów wstrzymanych, jak i w zmianie charakteru nowych realizacji. Coraz częściej nowoczesne magazyny i zakłady produkcyjne nie są już jedynie przestrzenią składowania i dystrybucji, ale stają się elementem szerszej strategii.

Analizy i Raporty, narzędzie dostępne w serwisie Kompas Inwestycji, daje możliwość przygotowania analitycznego zestawienia danych rynkowych. W poniższym zestawieniu uwzględniamy projekty magazynowe i przemysłowe, w tym zakłady produkcyjne, z naszej bazy (która zawiera średnie i duże inwestycje na terenie całej Polski) przeznaczone do realizacji od pierwszego kwartału 2024 r. W tej grupie znajdują się inwestycje od etapu wizji, poprzez projektowanie i wybór wykonawcy, aż do realizacji. Wskazujemy najaktywniejszych inwestorów i najbardziej znaczące projekty.

Rynek magazynowo-przemysłowy
Po okresie silnej ekspansji rynek magazynowo-przemysłowy od początku 2024 r. ustabilizował się na niższym poziomie. Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje w obliczu wyższych kosztów finansowania, zmian rynkowych i niepewności popytu. Potwierdzają to dane dotyczące projektów, które zostały przesunięte czasie lub zarzucone. Chodzi nie tylko o lokalne przedsięwzięcia, jak Europejskie Centrum Logistyczne Poczty Polskiej w Łodzi, ale i plany gigantów pokroju Intel Corporation, Boscha czy Lidla, który zrezygnował z realizacji centrum dystrybucyjnego w Bytomiu.

Z drugiej strony rozbudowa sieci operatorów e-commerce – za czym kryją się rosnąca popularność szybkich dostaw oraz optymistyczne prognozy wskazujące na możliwy wzrost polskiego rynku o ponad 9 proc. rocznie – większe potrzeby 3PL (logistyka firm trzecich) wpływają na zapotrzebowanie na mniejsze moduły miejskie i rozwiązania logistyki ostatniej mili.

Wstrzymane inwestycje
W bazie platformy Kompas Inwestycji na początku października 2025 r. zarejestrowaliśmy ogółem 3772 inwestycje magazynowe i przemysłowe, z terminem rozpoczęcia od I kw. 2024, o łącznej wartości 166 493 mln zł. Z tego aż 1079 to projekty ze statusem „wstrzymany” lub „zarzucony”. Najwięcej odłożonych na półkę inwestycji rejestrujemy w woj. wielkopolskim (112) – to m.in. Hillwood Gniezno, kompleks przemysłowo-magazynowy w Strumianach (Panattoni) czy hale magazynowe Goodman przy ul. Janikowskiej w Poznaniu. Niewiele mniej – 106 inwestycji zostało wstrzymanych na terenie woj. śląskiego. Największe z nich to: projekt DL Invest Park Siewierz (docelowo 10 hal produkcyjno-magazynowych), Panattoni Park Rybnik czy rozbudowa zakładu firmy Ekaterra w Katowicach. W grupie 98 wstrzymanych projektów z woj. dolnośląskiego znajduje się gigantyczna, wyceniana na 20 mld zł, inwestycja Intel Corporation przygotowywana w Miękini pod Wrocławiem. Amerykański gigant technologiczny wycofał się z planów realizacji zakładu integracji i testowania półprzewodników. Podobnie GLP zrezygnował z planowanej budowy centrum logistycznego w Legnicy. Na półkę został odłożony projekt budowy fabryki pomp ciepła w Dobromierzu. Szacowana na 1,2 m ld z ł i nwestycja Boscha jest z awieszona. Jak tłumaczy niemiecki koncern, powodem tej decyzji jest mniejszy wzrost zapotrzebowania na pompy ciepła.

Aktywne inwestycje
Najwięcej aktywnych inwestycji, na etapach od „zapowiedzi” po „prace porealizacyjne”, odnotowaliśmy w województwie mazowieckim – to 277 projektów o łącznej wartości 11 657 mln zł. Równie dobrze wypada Wielkopolska z wynikiem 261 projektów o łącznej wartości 11 022 mln zł) i woj. śląskie, gdzie rejestrujemy 256 inwestycji o wartości 18 405 mln zł.

Najmniej aktywnych inwestycji przemysłowych i magazynowych rejestrujemy w województwie podlaskim – to 41 projektów o wartości 664 mln zł. Choć w woj. świętokrzyskim jest ich niewiele więcej (47 projektów o łącznej wartości 1669 mln zł), jeden z nich zapowiada się okazale. Chodzi o plany firmy Bioagra-Oil dotyczące budowy zakładów produkcyjnych do wytwarzania innowacyjnych produktów zielonej chemii. Na terenie starachowickiej SSE w Brzozowej (gmina Połaniec) ma powstać, szacowana na ok. miliard złotych, fabryka zatrudniająca ok. 100 osób. Koszt zakupu samej działki to 12 mln zł. 96 inwestycji Panattoni Panattoni pozostaje najaktywniejszym deweloperem na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce. Według najnowszego zestawienia firma odpowiada obecnie za 96 projektów zlokalizowanych we wszystkich regionach kraju, utrzymując dominującą pozycję zarówno pod względem liczby inwestycji, jak i ich geograficznego zasięgu.

W strukturze portfela Panattoni przeważają projekty zrealizowane oraz w fazie projektowania, jednak zauważalna jest także duża liczba inwestycji wstrzymanych lub porzuconych. W analizowanym zestawieniu 22 inwestycje zostały zarzucone, z czego aż 7 zlokalizowano w województwie dolnośląskim. Może to świadczyć o rosnącej presji kosztowej i ograniczonej chłonności rynku w regionach południowo-zachodnich, które w poprzednich latach należały do najdynamiczniej rozwijających się ośrodków magazynowych w Polsce. Dodatkowo 3 projekty zostały wstrzymane, w tym dwa na Podkarpaciu, co potwierdza, że wschodnie regiony kraju nadal cechują się niższą dynamiką inwestycyjną i większym ryzykiem operacyjnym. Pozostałe inwestycje znajdują się na różnych etapach realizacji – od faz koncepcyjnych (wizji i projektowania) po realizację i wykończenie. Najwięcej aktywnych budów przypada obecnie na województwa mazowieckie, łódzkie i śląskie, które pozostają kluczowymi hubami logistycznymi kraju. Jednym z kluczowych rynków w strategii Panattoni jest Wielkopolska. Deweloper uzyskał kolejne finansowanie od Santander Bank Polska na rozwój projektu Panattoni Park Poznań XIV. Kredyt w wysokości 22 mln euro pozwoli na realizację drugiego i trzeciego etapu inwestycji, obejmujących obiekt typu BTS oraz halę spekulacyjną o łącznej powierzchni 28 000 mkw. Docelowo kompleks zlokalizowany w rejonie Poznania składać się będzie z trzech budynków o łącznej powierzchni 63 000 mkw. Pierwszy etap przedsięwzięcia – hala o powierzchni 14 000 mkw. – został w całości wynajęty przez firmy GASA Group oraz Markat Plus. Cały park uzyska certyfikację środowiskową BREEAM na poziomie „Excellent”.

Wśród zakończonych inwestycji Panattoni na szczególną uwagę zasługuje projekt zrealizowany w Czeladzi (woj. śląskie), gdzie pod koniec sierpnia br. deweloper ukończył zakład produkcyjny typu build-to-own dla firmy Compal. Jest to pierwsza w Europie fabryka elektroniki motoryzacyjnej tajwańskiego producenta, co stanowi istotny krok w kierunku dywersyfikacji sektora przemysłowego w regionie. Obiekt o powierzchni 7650 mkw. został zaprojektowany zgodnie z wymaganiami technologicznymi klienta i przystosowany do wysokich standardów produkcji komponentów elektronicznych. Produkcja testowa ma rozpocząć się jeszcze przed końcem 2025 r.

41 inwestycji 7R
7R ma na koncie 41 inwestycji, w tym 9 projektów wstrzymanych – trzy z nich zlokalizowane są w województwie wielkopolskim, zaś kolejne odłożone na półkę inwestycje znajdują się w Małopolsce, na Dolnym Śląsku, w Łódzkiem oraz na Pomorzu, co może świadczyć o ostrożniejszym podejściu dewelopera do rozpoczynania nowych realizacji w kontekście podwyższonych kosztów finansowania i spowolnionej absorpcji powierzchni w wybranych regionach.

Dodatkowo trzy projekty zostały zarzucone – w województwach łódzkim i podkarpackim, co potwierdza proces selekcji inwestycji pod kątem potencjału komercyjnego i stabilności popytu. Większość inwestycji 7R znajduje się obecnie na etapie projektowania lub projektowania zakończonego, co wskazuje na utrzymanie wysokiego poziomu przygotowania do przyszłej realizacji.

Deweloper kontynuuje również prace koncepcyjne w kilku lokalizacjach, m.in. w Małopolsce (kompleks w Ruszczy) oraz na Dolnym Śląsku (Centrum Aktywności Gospodarczej przy ul. Kunickiego). W fazie realizacji i zakończonej budowy znajduje się obecnie kilkanaście projektów, w tym m.in. 7R Park Słupsk (woj. pomorskie), 7R City Flex Poznań East I (woj. wielkopolskie) oraz inwestycje w województwach śląskim i małopolskim. Pod względem geograficznym najwięcej inwestycji 7R koncentruje się w Małopolsce, na Śląsku oraz w Wielkopolsce.

W tych regionach spółka rozwija zarówno duże parki logistyczne, jak i mniejsze obiekty miejskie typu cityflex, odpowiadające na rosnące zapotrzebowanie operatorów e-commerce i branży lekkiej produkcji. Na północy kraju aktywność dewelopera skupia się głównie w województwie pomorskim (projekty w Tczewie i Słupsku) oraz zachodniopomorskim, gdzie w realizacji i przygotowaniu znajduje się kilka etapów parku 7R Szczecin South. W centralnej Polsce kontynuowane są inwestycje w aglomeracji łódzkiej i warszawskiej, natomiast regiony wschodnie, w tym Podkarpacie, pozostają na etapie pojedynczych, pilotażowych projektów. W lipcu br. 7R nabył działkę o powierzchni 140 000 mkw. w miejscowości Stara Wieś (gmina Nadarzyn, woj. mazowieckie). Na terenie tym powstanie kompleks magazynowy o powierzchni przekraczającej 60 000 mkw., przeznaczony na działalność logistyczną, magazynową oraz projekty typu BTO/BTS. Pod koniec maja 7R rozpoczął prace przygotowawcze związane z remediacją gruntu przy budowie hubu techniczno-produkcyjnego w Nowej Hucie (Kraków). Kompleks powstaje w ramach Centrum Logistyczno-Przemysłowego „Ruszcza”, będącego częścią projektu „Nowa Huta Przyszłości”. Planowana zabudowa obejmuje trzy budynki o łącznej powierzchni ok. 230 000 mkw., zaprojektowane w standardzie niskoemisyjnej linii 7R Green Saver. Projekt zakłada działania środowiskowe obejmujące rewitalizację zdegradowanego terenu, nasadzenie ponad 2000 nowych drzew oraz utworzenie ogrodów deszczowych. Łącznie ok. 10 ha powierzchni zostanie przeznaczone na zalesienie i elementy zielonej infrastruktury.

CTP Invest Poland
W analizowanym okresie CTP odpowiada za 41 inwestycji, większość znajduje się na etapach projektowania i realizacji, co wskazuje na utrzymujące się wysokie tempo ekspansji. Wstrzymane zostały jedynie dwa projekty: w województwach mazowieckim (CTPark Warsaw East – etap II) oraz śląskim (Częstochowa Park – etap II).

Najwięcej inwestycji CTP znajduje się w województwie mazowieckim, m.in. projekty CTPark Warsaw West, Warsaw South, Emilianów, Nowy Konik oraz Janki. Łącznie na tym rynku deweloper prowadzi ponad dziesięć zróżnicowanych etapów inwestycyjnych, w tym realizacje w fazie konstrukcyjnej i zakończonych prac przygotowawczych. Wśród kluczowych lokalizacji warto wskazać CTPark Emilianów, gdzie zakończono budowę magazynu centralnego sieci Aldi, oraz CTPark Warsaw West, który pozostaje jednym z największych centrów logistycznych CTP w Polsce.

W regionach południowych aktywność dewelopera koncentruje się wokół Legnicy, Zabrza i Opola, gdzie równolegle prowadzone są prace nad kilkoma obiektami. CTPark Zabrze rozwija się etapowo – część hal została już oddana do użytkowania (m.in. budynek ZAB2), kolejne są w realizacji. W Opolu zakończono budowę dwóch obiektów, a kolejny etap jest w toku.

Na północy kraju CTP kontynuuje rozwój projektów w Gdańsku, Bydgoszczy oraz Toruniu, gdzie wyłoniono już generalnego wykonawcę. CTPark Gdańsk Port to pierwsza inwestycja CTP Polska na Pomorzu. Kompleks tworzą dwa budynki o metrażach około 37 000 mkw. i 82 500 mkw. W 2024 r. deweloper kupił sąsiadującą działkę o metrażu 14 ha. Powstaną na niej kolejne etapy CTPark Gdańsk Port z przestrzeniami typu big box i ofertą mniejszych segmentów small business units. W regionach zachodnich trwają prace przygotowawcze nad obiektami w Sulechowie i Gorzowie Wielkopolskim, natomiast w województwie wielkopolskim deweloper rozwija inwestycje w Złotnikach i Suchym Lesie.

Struktura portfela CTP wskazuje na silną pozycję Mazowsza jako głównego obszaru koncentracji nowych projektów oraz systematyczne rozszerzanie obecności na rynkach regionalnych – w szczególności w aglomeracjach śląskiej, dolnośląskiej i wielkopolskiej.