Dwucyfrowe wzrosty obserwowane na rynku budownictwa w Polsce pociągają za sobą szereg kwestii, które nierzadko urastają do rangi problemów w prowadzeniu działalności zarówno przez wykonawców, jak i inwestorów.
Po analizie danych odnoszących się do dynamiki produkcji budowlano-montażowej w Polsce (+23,7% r/r w I poł. 2018 r.) oczywisty wydaje się wniosek, że tak przyspieszający rynek generuje znacznie większe zapotrzebowanie na ręce do pracy. A tych, jak powszechnie wiadomo, wciąż brakuje.
Zatrudnienie w budownictwie
Średnia roczna liczba osób zatrudnionych w budownictwie osiągnęła próg 900 tys. w 2017 r. Wcześniej została ona przekroczona w 2011 r., w okresie gorących przygotowań do Euro 2012.
Pozwolenia dla cudzoziemców
W warunkach, kiedy znaczna część naszych rodaków, zwłaszcza wykwalifikowanych robotników, wyjechała w poszukiwaniu lepszych zarobków do krajów Europy Zachodniej, miejscowe firmy budowlane decydują się na masową skalę zatrudniać osoby ze Wschodu. W ciągu ostatnich trzech lat nastąpił skokowy wzrost liczby obcokrajowców legalnie pracujących w Polsce. Skalę tej dynamiki dobrze oddają dane Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, według których w skali całej gospodarki w 2015 r. wydano o ponad 50% więcej pozwoleń wszystkich typów w ujęciu rocznym, a w 2016 r. o 94%. W zeszłym roku liczba ta wzrosła o kolejne 85% i osiągnęła poziom prawie 236 tys. Podobnie wygląda sytuacja w samym budownictwie. W 2017 r. wydano 46,5 tys. pozwoleń, czyli o 90,4% więcej r/r. W 2015 i 2016 r. dynamika wzrostu wynosiła odpowiednio 82,3% i 89,2%. Cudzoziemcy zatrudniani w polskim budownictwie w przeważającej większości pochodzą z Ukrainy. Na przytoczone 46,5 tys. pozwoleń 40,3 tys. wydano obywatelom tego kraju, czyli stanowili oni trzy czwarte wszystkich adresatów pozwoleń na pracę obcokrajowców w polskim budownictwie. Dla porównania: obywatelom z sąsiedniej Białorusi wydano w zeszłym roku tylko 2,1 tys. pozwoleń. Warto dodać, że liczba pozwoleń na pracę w budownictwie wydawanych Ukraińcom podwaja się rok do roku od 2014. Czy taki trend może się utrzymać? Analiza obecnej sytuacji podpowiada, że mało prawdopodobne jest utrzymanie takiego tempa wzrostu w kolejnych okresach m.in. dlatego, że ukraiński rynek pracy jest już mocno wyeksploatowany. Poza tym Ukraina, z pomocą międzynarodowych kredytów, zaczyna własny program odbudowy infrastruktury i już teraz coraz bardziej widoczne są problemy tamtejszych firm ze znalezieniem pracowników. Co więc w sytuacji wciąż rosnącego zapotrzebowania polskich firm budowlanych na siłę roboczą? Weszła w życie ustawa znacznie poszerzająca listę krajów, z których polskie firmy mogą ściągać pracowników w ramach uproszczonej procedury. W efekcie na polskich budowach pojawiają się robotnicy z Bangladeszu, Indii czy Pakistanu. Mimo to, naszym zdaniem, najbliższa przyszłość nie przyniesie masowego napływu siły roboczej z tak odległych krajów. Koszty biznesu budowlanego Opracowując strategię biznesową, każdy inwestor i wykonawca musi śledzić oraz przewidywać poziom kosztów, co przy wzmożonej aktywności na rynku jest niejednokrotnie nie lada wyzwaniem. A obiektywne dane wskazują, że na przestrzeni ostatniego roku koszty ponoszone przez firmy rosną niemalże w każdym aspekcie. W nawiązaniu do zatrudnienia średnie płace w budownictwie w całym 2017 r. wzrosły o prawie 7% r/r, a już tylko w okresie styczeń–maj 2018 r. wzrost osiągnął 8%. Niestety nie idzie to w parze ze wzrostem wydajności pracy. Praktyka pokazuje, że sektor ten, ze względu na swoją specyfikę, należy do najwolniej rozwijających się pod tym względem segmentów gospodarki. Dane OECD pokazują, że średnio między 2008 i 2017 r. wydajność, ujęta jako wartość dodana w sektorze na jednego pracownika, w polskim budownictwie rosła zaledwie o 3% r/r (w cenach stałych). W 2017 r. wzrosła ona o 11%, lecz po 9% spadku z roku 2016. Analizując dalej aspekty kosztowe, zauważamy, że ceny robót budowlano-montażowych z trendu spadkowego w latach 2014–2016 w zeszłym roku odnotowały lekki, 0,6% wzrost rok do roku, a w okresie pierwszych pięciu miesięcy 2018 r. wzrost ten wyniósł już prawie 2%.
Ceny materiałów Problem rosnących cen najjaskrawiej uwidocznia się w przypadku materiałów budowlanych, których koszty niejednokrotnie powiększają się w tempie dwucyfrowym w ujęciu rocznym, co potwierdzają sami praktycy. Prezes Zarządu SIG Marcin Szczygieł, który jest jednym z panelistów tegorocznego III Forum Budownictwo w Polsce 2019, zauważył, że problemy na tym polu wynikają przede wszystkim z niedoboru towarów dostępnych na rynku. A warto zaznaczyć, że dzieje się to w warunkach rosnącej produkcji – operacyjne dane GUS wskazują, że wolumeny dla cementu, bloków ściennych betonowych czy silikatowych osiągają wzrosty dwucyfrowe. Do trudności związanych z rosnącymi cenami materiałów dochodzą kłopoty z ich dostępnością. Jak dodaje Marcin Szczygieł, zatory są efektem zwiększonego zapotrzebowania na materiały budowlane, ale również rezultatem wyczerpania mocy przerobowych po stronie producentów oraz popytu na rynku europejskim.
Ceny gruntów pod inwestycje
Do cen materiałów i robocizny dochodzą jeszcze ceny gruntów pod inwestycje – to kolejna z bieżących bolączek inwestorów. W dużych miastach widoczny jest deficyt dostępnych działek, czego rezultatem jest wzrost cen na rynku ziemi. Jak wynika z danych udostępnionych przez portale bankier.pl i otodom.pl, średnia cena ofertowa metra kwadratowego działek pod budowę w 16 miastach wojewódzkich wzrosła w czerwcu 2018 r. o ponad 24% w ujęciu r/r. Średnia cena dla województw, wyłączając ich stolice, zwiększyła się o prawie 22%. Analizując stronę kosztową biznesu w sektorze budowlanym, oprócz czynników czysto rynkowych należy też wspomnieć o rozwiązaniach na poziomie legislacyjnym i regulacyjnym. Wiele mówiło się o odwróconym podatku VAT dla wykonawców, który okazał się dodatkowym utrudnieniem szczególnie dla małych firm, i o rachunkach VAT, które często wiążą ręce przedsiębiorcom. Obecnie trwa batalia zrzeszeń wykonawców z przedstawicielami władzy o rewaloryzację kontraktów podpisywanych 2–3 lata temu. Ówczesne ceny w nich zawarte nie odzwierciedlają dzisiejszej rzeczywistości, sprawiając, że realizacja części umów staje się dla wykonawców nieopłacalna. Ostatnie doniesienia z kręgów rządowych mówią o zamiarze zlikwidowania otwartych rachunków powierniczych, które w przypadku rynku budownictwa mieszkaniowego dotyczą ok. 80% umów zawieranych z klientami. Jak powiedział nam jeden z ekspertów III Forum Budownictwo w Polsce 2019, Nikodem Iskra, Prezes Zarządu spółki Murapol, likwidacja otwartych rachunków powierniczych budzi w branży spore kontrowersje i sprzeciw. Jeśli planowane przez UOKiK zmiany wejdą w życie, deweloperzy będą musieli poszukiwać alternatywnych źródeł finansowania inwestycji lub ponosić wyższe koszty kredytowania. Podmioty, które nie posiadają rozbudowanych aktywnych banków ziemi, będą finansowały zakupy gruntów środkami uzyskanymi z komercjalizacji wcześniejszych projektów lub pozyskiwanymi z innych źródeł. Ta sytuacja może być dla małych firm deweloperskich szczególnie trudna i niekorzystna dla ich płynności finansowej.
Forum Budownictwo
Podsumowując: wiele wskazuje na to, że w najbliższej przyszłości wykonawcy i inwestorzy w Polsce będą borykali się z trudnościami związanymi z rosnącymi kosztami działalności. O tym, jak sobie z nimi radzić i czy zbliża się korekta po boomie obserwowanym dzisiaj, zarządy wiodących firm sektora będą rozmawiać 4 października 2018 r. podczas branżowej dorocznej debaty III Forum Budownictwo w Polsce 2019, organizowanej przez firmę badawczą PMR.
