METROPOLIE PRZYSZŁOŚCI – TRÓJMIASTO
Północna brama Europy Środkowo-Wschodniej – rozwój gospodarczy i potencjał inwestycyjny Trójmiasta
Dzięki położeniu nad Morzem Bałtyckim Trójmiasto znajduje się na przecięciu kluczowych międzynarodowych szlaków transportowych. Strategiczna lokalizacja sprawia, że pełni ono funkcję bramy dla rynków Europy Środkowo-Wschodniej. To w połączeniu z rozwiniętą infrastrukturą logistyczną, na czele z prężnie działającymi portami morskimi w Gdyni i Gdańsku oraz terminalem kontenerowym Baltic Hub (DCT Gdańsk), szybko rozwijającym się międzynarodowym lotniskiem oraz atrakcyjną ofertą rynku nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych czyni Trójmiasto jednym z najbardziej atrakcyjnych regionów inwestycyjnych w Europie.
Pomorze może pochwalić się silnie rozwiniętą, wyspecjalizowaną gospodarką oraz zróżnicowaną ofertą: od nowoczesnych usług biznesowych, poprzez logistykę, aż po zaawansowane technologie. Dzięki temu również rynek nieruchomości, zarówno mieszkalnych, jak i komercyjnych, w Trójmieście dynamicznie się rozwija, przyciągając szerokie spektrum inwestorów. Na lokalizację swoich europejskich centrów usług biznesowych Pomorze wybrały firmy, takie jak: Bayer, ThyssenKrupp, Intel, NIKE, Amazon, Boeing, Lufthansa, Sony czy PwC, jak również skandynawskie korporacje, np. Arla, Kemira czy Metsa. Na silną pozycję Trójmiasta na arenie międzynarodowej wpłynął także znaczący wzrost PKB w ostatnich latach – według danych GUS w 2021 r. było to ponad 22 proc. Zapewniło to aglomeracji pierwszy wynik w skali kraju wśród największych ośrodków miejskich. To tempo wzrostu wyróżnia Pomorze na tle innych europejskich regionów, jak Berlin czy Paryż, a dynamiczny rozwój ekonomiczny województwa doceniony został przez amerykański Instytut Milkena, który w 2017 r. uznał Pomorskie za czwarty najlepiej prosperujący region w Europie.
Zasoby ludzkie magnesem na inwestorów
W okresie 2006–2015 Pomorze odnotowało najwyższy, bo sięgający ponad 45-proc. względny wzrost zatrudnienia wśród wszystkich regionów Unii Europejskiej. Całe Trójmiasto oferuje dwie trzecie dobrze płatnych miejsc pracy w sektorze przedsiębiorstw na Pomorzu. Świadczy to nie tylko o rosnącej atrakcyjności regionu dla pracowników, ale również o otwarciu nowych możliwości kariery dla wysoko wykwalifikowanych specjalistów, których w Trójmieście nie brakuje. Uniwersytety i inne instytucje edukacyjne rocznie dostarczają na rynek pracy ponad 20 000 absolwentów o szerokim spektrum specjalizacji: od inżynierii po nowoczesne technologie. W połączeniu z jednymi z najwyższych sald migracji wewnętrznych i zagranicznych na stałe zamieszkanie region ten staje się magnesem dla talentów i inwestorów.
Pomorskie wyróżnia się też najwyższym przyrostem ludności w całym kraju, z ponad 2,3 miliona mieszkańców w 2022 r. oraz współczynnikiem zmiany liczby ludności na 1000 mieszkańców na poziomie −0,2 (dla porównania dla całej Polski współczynnik ten wynosi −3,7). Odzwierciedleniem ogólnego wzrostu gospodarczego regionu jest stały rozwój infrastruktury, rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe, handlowe i usługowe czy dynamicznie rozwijający się rynek mieszkaniowy.
Wspólne wysiłki dla rozwoju lokalnego rynku nieruchomości
Jeszcze w latach 2000–2010 w Trójmieście de facto nie powstawały nowoczesne biurowce, a symbolem dynamicznego rozwoju regionu stała się dopiero transformacja dzielnic Gdańska-Oliwy i Przymorza, Wrzeszcza oraz gdyńskiego Redłowa. To właśnie tam zbudowana została wysokiej jakości przestrzeń biurowa, która do dziś wyznacza standardy na lokalnym rynku. Do pionierów rynku biurowego w Trójmieście należały kompleksy Łużycka i Arkońska Office Park, a następnie Olivia Business Center, Neptun Office Center oraz kompleks Alchemia, które skutecznie przyciągnęły najemców oraz tworzyły nowoczesne i efektywne środowisko pracy. Nie stałoby się to jednak bez wsparcia władz województwa oraz miasta Gdańska. Ratusz w 2008 r. powołał bowiem Gdańską Agencję Rozwoju Gospodarczego InvestGDA, a następnie, z inicjatywy Urzędu Marszałkowskiego, rozpoczęte zostały działania w ramach inicjatywy Invest in Pomerania. Ich celem jest wzmocnienie prestiżu aglomeracji na arenie międzynarodowej. W procesie tym istotnie pomogło też Euro 2012, które przyczyniło się do promocji regionu w Europie.
Pomorze wykazało się również ponadprzeciętną skutecznością i efektywnością w wykorzystaniu środków unijnych na rozwój i infrastrukturę. Powstały w 2011 r. Gdański Obszar Metropolitalny ułatwił dostęp do pracy mieszkańcom okolicznych miast, a kluczowym elementem wpływającym na rozwój regionu od 2015 r. jest też stale rozbudowywana sieć Pomorskiej Kolei Metropolitalnej. Obszary wokół planowanych przystanków szybko stają się atrakcyjnymi lokalizacjami dla nowych projektów inwestycyjnych, zarówno mieszkalnych, jak i biurowych. Ideą przewodnią tych inwestycji jest koncepcja miast 15-minutowych, gdzie wszystkie potrzebne usługi i funkcje miejskie są dostępne w czasie krótkiego spaceru.
Krajowy lider projektów mixed-use
Dynamiczny rozwój Trójmiasta widoczny jest bowiem nie tylko w statystykach gospodarczych, ale również w przestrzeni miejskiej, zwłaszcza w kontekście projektów typu mixed-use. Trójmiasto, dzięki swojemu bogatemu dziedzictwu i potencjałowi terenów postoczniowych, stało się liderem w zakresie projektów wielofunkcyjnych, łączących funkcje mieszkaniowe, biurowe i usługowe. Przyczyniają się one do zmiany krajobrazu urbanistycznego całego regionu i ożywienia niezagospodarowanych obszarów miasta.
Jednym z najbardziej znaczących przykładów takiego podejścia jest projekt Gdański Garnizon, gdzie na powierzchni 22 hektarów na terenach byłego garnizonu wojskowego powstał kompleks, który harmonijnie łączy stare, zrewitalizowane budynki z nowoczesnymi mieszkaniami i biurami. Jego atrakcyjność wzbogaca pełna infrastruktura usługowo-handlowa, w tym sklepy, kawiarnie i puby.
Kolejnym interesującym przykładem realizacji mixed-use w Trójmieście jest rewitalizacja terenów postoczniowych i przekształcenie ich w nowoczesną dzielnicę Doki. Mimo wyzwań związanych z adaptacją terenów chronionych przez konserwatora zabytków okolica ta dzięki inwestycjom mieszkaniowym zyskała zupełnie nowe oblicze, przy jednoczesnym szacunku dla oryginalnej tkanki i historii, wciąż wyraźnie widocznych w tej przestrzeni.
Wśród innych przykładów ciekawych rewitalizacji warto zwrócić też uwagę na obiekt pełniący dawniej funkcję montowni silników do U-Bootów. Dziś pod nazwą Montownia funkcjonuje on jako kompleks apartamentów na wynajem krótkoterminowy o loftowym charakterze, z food hallem obejmującym 20 restauracji. Na terenach po byłej fabryce czekolady powstaje natomiast obiekt łączący funkcję mieszkaniową z powierzchnią biurową i przestrzenią kulturalno- -usługową. Tak innowacyjne podejście do rewitalizacji i planowania przestrzennego nie tylko odmienia krajobraz miasta, ale tworzy też nowe możliwości dla mieszkańców i inwestorów, umacniając jednocześnie wizerunek Trójmiasta jako nowoczesnego i dynamicznie rozwijającego się regionu.
Wpływ pandemii na trójmiejski rynek biurowy Rynek biurowy
Trójmiasta charakteryzuje się swoistą specyfiką, różną od innych dużych aglomeracji w Polsce. Jego linearna struktura sprawia, że nie ma w nim jednej, wyraźnie zdefiniowanej dzielnicy biznesowej. W Sopocie właściwie brakuje nowoczesnej przestrzeni biurowej, gdyż firmy na swoją siedzibę wybierają pozostałe dwa miasta. Ok. 75 proc. całej powierzchni biurowej aglomeracji znajduje się w Gdańsku i rozproszone jest w różnych lokalizacjach, w tym w dzielnicach Wrzeszcz, Oliwa i Przymorze. Ważnymi punktami na mapie biurowej Gdańska są Olivia Business Center, Łużycka Office Park, kompleksy Tensor oraz Alchemia, Arkońska Office Park, C200 Office czy Format, naprzeciwko którego powstaje właśnie wielofunkcyjny projekt rewitalizujący przestrzeń dawnej fabryki czekolady. W trójmiejski krajobraz bardzo szybko wpisały się też nowe obiekty biurowe, takie jak oddany do użytku w 2022 r. K2 czy ukończony rok wcześniej 3T Office Park, będący jak dotąd największą biurową inwestycją w Gdyni. Wkrótce oddany ma być do użytku także biurowiec Punkt we Wrzeszczu, a także Palio C, będący częścią kompleksu Palio Office Park. W Gdyni natomiast trwa budowa Waterfront II. Według danych Colliers za III kw. 2023 r. aktualnie w budowie na terenie Trójmiasta znajduje się ponad 65 000 mkw. powierzchni, a łączna podaż powierzchni biurowej w aglomeracji wynosiła 1 046 823 mkw. przy wskaźniku pustostanów na poziomie 13 proc.
Pandemia COVID-19 znacząco wpłynęła na trójmiejski rynek biurowy, który wciąż odczuwa jej skutki. Chociaż niektóre nowo oddane biurowce, jak budynek Format, zostały już skomercjalizowane, wiele innych wciąż czeka na pełne zagospodarowanie. Firmy są zainteresowane wynajmem powierzchni, ale rynek wciąż ewoluuje, zwłaszcza w kontekście wprowadzonego w wyniku pandemii hybrydowego modelu pracy. Zarówno pracodawcy, jak i pracownicy „czekają” na ukonstytuowanie się nowych modeli pracy, dlatego rynek biurowy Trójmiasta wciąż pozostaje w stanie przejściowym. Prognozy dla rynku są jednak umiarkowanie optymistyczne, a według aktualnych danych firmy Colliers w nadchodzących latach planowana jest budowa kolejnych 109 750 mkw. przestrzeni biurowej.
Rynek mieszkaniowy w niezmiennie wysokiej formie
W świetnej sytuacji natomiast znajduje się obecnie nadal rozwijający się trójmiejski rynek mieszkaniowy, a pandemia COVID-19 tylko wzmocniła zainteresowanie mieszkaniami w Pomorskiem wśród inwestorów prywatnych. W szczególności zauważalny jest wzrost popytu na mieszkania z przeznaczeniem na tzw. second home, co dodatkowo napędza lokalną koniunkturę. Prestiżowe lokalizacje i dzielnice, jak m.in. cały Sopot, gdyńskie Orłowo i Kamienna Góra, niezmiennie cieszą się dużym zainteresowaniem, jednak w czasie pandemii szczególnie rozwinęła się też gdańska Wyspa Spichrzów oraz Brzeźno. Bogata oferta apartamentów w nowoczesnych inwestycjach, Private Rental Sectors (PRS) oraz hotelach i apartamentach na wynajem sprawia, że lokalizacja ta stała się niezwykle pożądana. Nowe mieszkania w Gdańsku co do zasady wyjątkowo szybko znajdują nabywców, a ceny mieszkań w regionie nierzadko przewyższają te w Warszawie – średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w stolicy w 2022 r. wg danych GUS wynosiła 12 323 zł, natomiast w Sopocie – 15 633 zł. Dla Gdańska i Gdyni średnie ceny kształtują się na nieco niższym poziomie – odpowiednio 9935 zł oraz 10 254 zł, choć wciąż znacząco wyższym w porównaniu ze średnią krajową, która w 2022 r. wynosiła 7224 zł. Tegoroczny wzrost cen także nie wpłynął na spadek popytu.
Rosnące zainteresowanie mieszkaniami w Trójmieście jest również odzwierciedleniem zmiany w preferencjach życiowych i zawodowych, którą przyniosła pandemia. Coraz więcej osób poszukuje komfortowych przestrzeni mieszkalnych, które mogą służyć zarówno do życia, jak i pracy zdalnej, a Trójmiasto ze swoją ofertą nowoczesnych apartamentów i bogatym zapleczem usługowym idealnie wpisuje się w te oczekiwania.
Logistykę czekają dalsze wzrosty
Sektor logistyczny Trójmiasta, ze względu na jego strategiczne położenie, również znajduje się obecnie w bardzo dobrej sytuacji, a wszystkie prognozy wskazują na jego dalszy dynamiczny rozwój. Trójmiasto już teraz odgrywa kluczową rolę w obszarze handlu i transportu morskiego, będąc naturalną destynacją dla krajów skandynawskich oraz ważnym partnerem dla Niemiec. Na pomorski rynek logistyczny pozytywny wpływ z pewnością mieć będzie dalszy rozwój transportu morskiego w Polsce. W Gdańsku trwa obecnie budowa nowego głębokowodnego nabrzeża z terminalu kontenerowego Baltic Hub, którego zakończenie planowane jest na rok 2024. Natomiast w Gdyni prowadzone są prace nad budową portu zewnętrznego, który umożliwi obsługę kontenerowych statków oceanicznych. Te inwestycje nie tylko zwiększą potencjał logistyczny regionu, ale również przyczynią się do rozwoju powierzchni magazynowych, logistycznych i przemysłowych.
Raportowanie ESG i bezpieczeństwo energetyczne regionu
Współczesny rynek nieruchomości komercyjnych przechodzi transformację, na którą wpływ ma nie tylko prawodawstwo Unii Europejskiej, ale również zmieniająca się świadomość społeczeństwa w kwestii zrównoważonego rozwoju i dbałości o środowisko. Klienci wynajmujący duże przestrzenie biurowe już teraz zobowiązani są do raportowania w zakresie ekologii i zrównoważonego podejścia, obejmującego również biura, w których pracują. Także sami pracownicy coraz bardziej zwracają uwagę na to, w jaki sposób przestrzeń biurowa jest przystosowana do dbania o ich dobrostan. To, jak biuro jest zaprojektowane, jakie materiały zostały użyte do jego wykończenia czy oferuje możliwość recyklingu – wszystko to ma obecnie znaczenie nie tylko ze względu na obowiązujące przepisy, ale również z powodu rosnącej świadomości ekologicznej społeczeństwa.
Kolejnym kluczowym elementem, który odgrywa istotną rolę w dynamicznym rozwoju Trójmiasta, jest sektor morskiej energetyki wiatrowej (tzw. offshore energy). W Trójmieście powstała Pomorska Platforma Rozwoju Morskiej Energetyki Wiatrowej, będąca odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie na bardziej zrównoważone i bezpieczne źródła energii, zarówno w skali regionalnej, jak i globalnej. Również w strategii Invest in Pomerania na najbliższe dziesięciolecie sektor offshore odgrywa kluczową rolę. Obecna sytuacja na świecie i w Europie, gdzie widoczne jest dążenie do zapewnienia większego bezpieczeństwa energetycznego oraz odpowiedzi na wyzwania klimatyczne, wymusza na regionach przyjęcie bardziej strategicznego podejścia do tej kwestii. Rozwój morskiej energetyki wiatrowej ma również istotny wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych w Trójmieście. Dobrym przykładem jest zeszłoroczna transakcja przeprowadzona przez firmę Colliers dotycząca umowy wynajmu biura przez Siemens Gamesa Renewable Energy SA w budynku Format. Ta transakcja pokazuje, że sektor offshore już teraz generuje zapotrzebowanie na przestrzeń biurową, co z kolei przekłada się na potrzeby mieszkaniowe i logistyczne w regionie.
Rozwój terenów postoczniowych i liczne inwestycje w infrastrukturę to inicjatywy, które zmieniają oblicze regionu, czyniąc go jeszcze bardziej atrakcyjnym miejscem zarówno do życia, jak i prowadzenia biznesu. Projekty te, choć wymagają wysokich inwestycji i skomplikowanych prac rewitalizacyjnych, oferują unikatowe możliwości dla rozwoju miastotwórczego. Trójmiasto stoi przed szansą dalszego rozwoju, wykorzystując jedyne w swoim rodzaju atuty, takie jak bogate dziedzictwo historyczne, strategiczne położenie oraz dynamicznie rozwijająca się infrastruktura transportowa i mieszkaniowa. Inwestycje te, wspierane przez strategiczne planowanie i politykę miejską, przyczyniają się do tworzenia zintegrowanego i żywego środowiska, które jest atrakcyjne zarówno dla mieszkańców, jak i biznesu.
