CERTYFIKACJA HOTELI
ZUZANNA TARGOSZ
Team Manager, Sustainability Specialist, JWA
Wielokryterialne certyfikacje ekologiczne, takie jak BREEAM czy LEED, wkraczają na rynek hotelowy z coraz większą dynamiką. Liczni właściciele lub zarządcy hoteli coraz częściej decydują się na przeprowadzenie procedury certyfikacji obiektu, a nawet całości portfolio swoich hoteli – jak wydarzyło się to niedawno w przypadku wszystkich obiektów sieci PURO w Polsce. Ważne jest, aby zrozumieć zarówno korzyści operacyjne, jak i wagę tego ruchu dla budowania korzystnego i spójnego wizerunku hotelowej marki.
Hotele już dawno przestały służyć wyłącznie jako „miejsca do spania”. Jak każdy dobrze zaprojektowany produkt czy usługa mają wywoływać w klientach konkretne emocje i odpowiadać na dużo szersze potrzeby niż tylko te noclegowe. Bogactwo i zróżnicowanie ofert dotyczących funkcji, wyglądu, wystroju wnętrz i dodatkowych usług, które oferują hotele, potwierdza tę tezę. Wyróżnienie się na tle konkurencji, zapadnięcie w pamięć i budowanie przywiązania do marki lub konkretnego obiektu odbywa się za pośrednictwem wielu zróżnicowanych narzędzi. Tym, które rośnie w siłę i o którym chcemy dziś opowiedzieć, jest pozycjonowanie hotelu z punktu widzenia ekologii.
Dlaczego warto certyfikować inwestycje hotelowe? Powodów takiej decyzji jest co najmniej kilka. Niezależnie od tego, czy mówimy o obiektach już istniejących, czy budynkach w fazie projektowej, podstawowe cele są tu spójne.
Klient biznesowy i realizacja strategii ESG
Wzrastająca świadomość ekologiczna gości, użytkowników hoteli i organizacji to argument, który w 2024 r. należy traktować bardzo poważnie. W szczególności gdy mówimy o podróżach służbowych. Kwaterowanie pracowników w obiektach spełniających kryteria zrównoważoności jest dla wielu klientów instytucjonalnych szansą na wykazanie zgodności działań organizacji z politykami ESG. A im większa firma i więcej służbowych podróży, tym większe znaczenie ma dobór odpowiednich pod kątem ESG hoteli. Oficjalna, niezależna certyfikacja ekologiczna hotelu wyrasta zatem na ważne narzędzie pomagające w prosty sposób spełniać strategiczne cele wielu firm, a jej obiektywizm podnosi zaufanie klientów. Dodatkowo, jeśli certyfikacją objęte są wszystkie hotele danej sieci, wzmacnia to przywiązanie do marki i automatycznie pozycjonuje ją jako stabilnego partnera, który dba o ekologię.
Silną przewagą posiadania certyfikatu, w szczególności w przypadku nowo budowanych obiektów, jest także uzyskanie lepszych osiągów i większej wiarygodności inwestycji. Budynek certyfikowany postrzegany jest jako bardziej atrakcyjny m.in. ze względu na wyższą efektywność energetyczną, lepszą jakość środowiska wewnętrznego oraz zastosowanie ekologicznych rozwiązań. To przekłada się na jego niższe koszty eksploatacyjne i podnosi jego wartość. Podczas negocjacji z funduszami inwestycyjnymi czy innymi inwestorami ekologiczny certyfikat staje się dziś koniecznością. Certyfikacja ekologiczna hoteli staje się zatem ważnym narzędziem w drodze do spełnienia nowych wymagań, które stawia przed tymi obiektami rynek.
Certyfikacja równoznaczna z jakością
Wielokryterialny certyfikat to także synonim jakości i prestiżu, których szukają klienci. Wyśrubowane wymagania certyfikacyjne wpływają bezpośrednio na doświadczenia płynące z przebywania w danym obiekcie. Tu rachunek jest prosty – lepsza jakość powietrza czy komfortu termicznego to większe zadowolenie gości.
Fokus na ekologię to także sposób na wyróżnienie się oraz budowanie spójnej (a przy okazji chwytliwej) „zielonej” narracji wokół hotelu czy danej sieci. Zewnętrzne potwierdzenie w postaci ekologicznego certyfikatu to element, który można wykorzystać jako narzędzie do realizacji celów strategii wizerunkowej i komunikacyjnej hotelu.
LEED i BREEAM, czyli zieloni liderzy hospitality
Spośród wielokryterialnych certyfikatów ekologicznych realizowanych w polskich obiektach hotelowych zdecydowanie największą popularnością cieszą się amerykański system LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) oraz brytyjski BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Obydwa posiadają szczegółowo określony zestaw kryteriów, które poddawane są ocenie w każdej z inwestycji.
Certyfikaty LEED i BREEAM przyznaje się bezterminowo dla nowych budynków lub na 3 lata dla obiektów istniejących (z możliwością odnowienia).
Przeprowadzenie procesu certyfikacji powierzane jest firmom doradczym, których wykwalifikowani asesorzy planują i nadzorują ścieżkę zdobywania wymaganych punktów i dochodzenia do końcowego wyniku. W przypadku LEED są to progi: „Certified” (40–49 pkt), „Silver” (50–59 pkt), „Gold” (60–79 pkt) i „Platinum” (powyżej 80 pkt). Oceny BREEAM dzielą się na: „Good” (45–54 pkt), „Very Good” (55–69 pkt), „Excellent” (70–84 pkt) i „Outstanding” (od 85 pkt).
Bardzo ważne jest, aby dokładnie poznać potrzeby i wymagania inwestora wobec certyfikacji i na podstawie takich wytycznych odpowiednio zaplanować cały proces. Aby określić możliwy do zdobycia poziom certyfikacji, dokonywana jest wstępna ocena budynku. Następnie eksperci analizują projekt, wskazując obszary wymagające poprawy i proponując rozwiązania, które pomogą uzyskać oczekiwany wynik. Kolejny krok to wdrożenie zaleceń, sprawdzanie ich zgodności z wymogami certyfikacji oraz złożenie dokumentacji do jednostki certyfikującej.
Zielony na starcie, czyli certyfikacja nowych budynków
Najbardziej optymalnym scenariuszem w celu osiągnięcia wysokiego stopnia proekologiczności hotelu jest przeprowadzenie wielokryterialnej certyfikacji jeszcze na etapie jego projektowania. Omawiane przez nas standardy certyfikacji w przypadku projektów New Construction wymagają dużo szerszej i bardziej dogłębnej analizy niż te wykonywane wtedy, gdy hotel już działa.
Certyfikat LEED w swoich kryteriach dla nowo budowanych obiektów ocenia 7 głównych obszarów. Są to: zintegrowany proces projektowy, lokalizacja inwestycji i transport, zrównoważony teren, efektywna gospodarka wodna, energia i środowisko, materiały i zasoby naturalne, środowisko CERTYFIKACJAwewnętrzne i innowacyjność. W metodologii BREEAM mamy z kolei 10 głównych kryteriów: zarządzanie nieruchomością, zdrowie i komfort użytkowników, energię, transport, wodę, materiały, odpady, ekologię i zagospodarowanie terenu, zanieczyszczenia oraz innowacyjność.
Jako że kryteria obydwu omawianych ścieżek certyfikacji są podobne, zostały opisane wspólnie. W obu przypadkach w większości ocenianych obszarów określone są wymagania minimalne, tzw. prerequisites, których spełnienie jest obowiązkowe, aby aplikować o certyfikat.
Rolą doradców do spraw certyfikacji jest zaproponowanie rozwiązań, które realnie wpłyną na zmniejszenie negatywnego oddziaływania hotelu na środowisko, a jednocześnie będą akceptowalne pod kątem kosztów dla inwestora. Wytyczne ustalane są w ścisłej współpracy z architektami i inżynierami, których zadaniem jest ich implementacja w projekcie budowlanym.
Zrównoważony adres
W przypadku lokalizacji i transportu punkty przyznawane są m.in. za budowę na działce, która była wcześniej zagospodarowana i znajduje się w niedalekiej odległości od infrastruktury transportu zbiorowego, sklepów i innych lokali użytkowych czy instytucji. Dodatkowe punkty zdobyć można za udostępnienie udogodnień dla rowerzystów, stacji ładowania samochodów elektrycznych czy ograniczanie miejsc parkingowych na posesji.
Przygotowanie terenu
Zrównoważony teren (LEED) czy też ekologia i zagospodarowanie terenu (BREEAM) to obszary, w których ocenia się m.in. sposób przygotowania i przeprowadzania prac budowlanych, redukcji zanieczyszczenia czy hałasu emitowanego przez budowę, ale także ochrony zastanej fauny i flory, rewitalizacji gleb czy nasadzeń naturalnie występującej roślinności. W tym obszarze zawiera się również efektywne zarządzanie wodami opadowymi. W kryteria wpisane jest też przeciwdziałanie wyspom ciepła poprzez zaplanowanie użycia materiałów budowlanych (takich jak pokrycia dachowe czy nawierzchnie) o właściwościach optycznych odbijających promienie słoneczne (SR i SRI). Doradcy pomagają również ograniczyć zanieczyszczenie światłem poprzez odpowiedni dobór źródeł i zaplanowanie nachylenia kąta padania światła z punktów wokół budynku.
Gospodarowanie wodą
Efektywna gospodarka wodna w budynku to jeden z kluczowych parametrów mierzonych przez certyfikujące jednostki. Minimalny próg oszczędności zużycia wody na zewnątrz budynku, jaki należy wykazać w przypadku certyfikacji LEED, to 30 proc. (a najwięcej punktów można uzyskać za całkowitą rezygnację z podlewania zieleni). Jeśli chodzi o zużycie wody wewnątrz, minimalny próg to 25 proc. redukcji w stosunku do budynku referencyjnego, a najwyżej oceniane są oszczędności powyżej 45 proc. Aby zrealizować taki cel, konieczne jest wyśrubowanie osiągów za pomocą odpowiedniego zaplanowania przepływów w kranach, toaletach, pisuarach, prysznicach czy maksymalnego poboru wody przez zmywarki i pralki. Konieczne jest również monitorowanie zużycia wody i podpięcie pod system BMS co najmniej w miejscach, które przekraczają 10 proc. jej ogólnej konsumpcji. Kolejnym krokiem w drodze do oszczędzania wody są systemy powiadamiania o wycieku lub nagłym, odbiegającym od normy zużyciu, połączone ze zautomatyzowanym odcięciem wody przez elektrozawory. Na oszczędność w tym obszarze wpłynąć mogą także niepozorne wybory – np. dobór odpowiedniej roślinności, która nie wymaga częstego podlewania. Wszystkie te elementy są skrupulatnie analizowane przez asesorów.
Drogocenna energia
Redukcja zużycia oraz wytwarzanie energii z odnawialnych źródeł stoją w centrum zainteresowania wszystkich specjalistów zrównoważonego rozwoju. Nie inaczej jest w przypadku ekologicznych certyfikacji. Analiza przyszłego zużycia, dokładne opomiarowanie wszystkich znaczących źródeł poboru wraz z podłączeniem do systemu BMS, premiowanie pozyskiwania energii z odnawialnych źródeł i ograniczenie emisji CO2 do atmosfery, a w końcu redukcja zużycia energii co najmniej o 5 proc. – to baza, na której opierają się wszystkie dalsze obostrzenia certyfikacyjne w tym obszarze. Bardziej szczegółowe kryteria dotyczą m.in. ograniczania mocy oświetlenia, optymalizacji instalacji HVAC (w tym rezygnacji z czynników chłodniczych zawierających związki z grupy CFC – potocznie freonów), montażu fotokomórek, energooszczędnych wind i innych urządzeń owysokiej klasie energetycznej, projektowania instalacji pod przyszłe, rosnące zapotrzebowanie i wielu, wieluinnych.
Materiały, odpady i zasoby
W tej grupie kryteriów chodzi o wiele więcej niż tylko recykling i używanie materiałów z ekologicznym atestem, takim jak ISO (choć to też ważne). Materiały użyte do budowy hotelu powinny być wykorzystywane w sposób oszczędny i pochodzić z legalnych (szczególnie w przypadku drewna) i najlepiej nieodległych miejsc. Zrównoważona gospodarka odpadami zaczyna się już na budowie obiektu. Zarówno ewentualne rozbiórki, jak i odpady powstałe podczas procesu budowlanego wymagają kontroli i raportowania.
Zdrowie i komfort użytkowników
To obszary bardzo ważne z punktu widzenia działalności hotelowej. Określają m.in. wymagany poziom jakości powietrza wewnątrz obiektu. Całkowicie zakazane jest palenie tytoniu, wymagane są zwiększona wentylacja, monitoring jakości powietrza i poziomu CO2, używanie niskoemisyjnych materiałów pozbawionych lotnych związków organicznych i innych szkodliwych substancji. Zgodnie z wyśrubowanymi kryteriami projektuje się także doznania związane z komfortem termicznym, dostępem do światła naturalnego i ograniczeniem jego intensywności za pomocą rolet, zasłon czy żaluzji. Sztuczne oświetlenie również musi zostać odpowiednio zaprojektowane – pod kątem intensywności, barwy, a nawet zaproponowania odpowiednich, nieodbijających światła powierzchni. Trzecim zagadnieniem projektowanym w przypadku hoteli ze szczególną uwagą jest akustyka. Wśród wytycznych znajdują się redukcja dźwięków w tle, zminimalizowanie hałasu generowanego przez urządzenia instalacyjne i klimatyzatory czy ogólne osiągi dotyczące izolacji akustycznej pomieszczeń.
Jak certyfikować, gdy hotel już stoi?
W przypadku gdy certyfikacji wielokryterialnej chcemy poddać obiekt już istniejący i funkcjonujący, możemy przeprowadzić w nim ocenę zarządzania budynkiem, wprowadzanych w nim zmian i konserwacji. W takim wypadku najpopularniejszym wyborem będą certyfikaty BREEAM In-Use oraz LEED Operations & Maintenance.
W przypadku certyfikacji BREEAM analizie podlegają takie elementy jak konstrukcja, osprzęt, zainstalowane urządzenia i systemy oraz zarządzanie budynkiem na polach: zdrowie i dobre samopoczucie, energia, transport, woda, materiały, odpady, ekologia i zanieczyszczenia. Wymagania LEED są podobne i oceniają m.in. zużycie energii, programy recyklingu i utylizacji odpadów, monitorowanie i regulację instalacji wodnych, serwisowanie i czyszczenie obiektu, polityki zakupowe czy zarządzanie terenami zielonymi.
Do obiektywnej oceny konieczne jest przeprowadzenie podstawowego audytu energetycznego ASHRAE, mierzącego zużycie mediów – ciepła, gazu, prądu i wody na 12 miesięcy wstecz. Przeprowadza się także audyt gospodarki odpadami i oceny jakości powietrza.
W odróżnieniu od nowo powstających obiektów w przypadku działających już hoteli pole manewru przy ekologicznych rekomendacjach jest dużo bardziej ograniczone, ale nadal możliwe. Przykładowo w kontekście zasad dotyczących utrzymania terenu zewnętrznego znaleźć można takie rekomendacje jak: rzadsze podlewanie, nasadzenia rodzimej roślinności, zaprzestanie używania szkodliwych środków odladzających czy zmniejszenie zanieczyszczenia światłem poprzez odpowiedni dobór jego źródeł, opraw i ich ustawienia.
Wśród rekomendacji tworzonych przez audytorów często znaleźć można drobne kwestie, które w relatywnie łatwy sposób można zaimplementować w hotelu, zyskując cenne punkty do certyfikacji. To m.in. używanie odpowiednich kosmetyków i środków czystości z certyfikatami Ecolabel, zakupy sprzętu elektronicznego o wysokiej klasie energetycznej, zakupy produktów spożywczych pochodzących z upraw organicznych czy fair trade, kawy certyfikowanej przez Rainforest Alliance oraz warzyw i owoców spełniających wymagania dotyczące produkcji lokalnej (ich miejsce uprawy nie może być oddalone o więcej niż 160 km od hotelu).
Wyzwaniami w procesie, które powtarzają się niemal we wszystkich obiektach hotelowych, jest wpływ realizacji certyfikacji na funkcjonujący obiekt. Chodzi tu zarówno o kwestie związane z restrykcjami dotyczącymi np. palenia tytoniu, które zabronione jest w całym obiekcie i w odległości od 7,5 m do 10 m (w zależności od certyfikatu) od budynku, jak też o minimalizowanie zużycia energii. Należy dobrze wyważyć te kwestie przed implementacją, odpowiednio planując testy, aby nie były uciążliwe i odczuwalne dla gości i nie wpłynęły znacząco na ich poczucie komfortu.
Sieć PURO przeciera ekoszlaki
Sieć hoteli PURO na początku tego roku ogłosiła, że 7 obiektów tworzących tę markę w Polsce zdobyło certyfikaty LEED v4.1 Operations and Maintenance na poziomie „Gold”. Uzyskane noty w poszczególnych hotelach uplasowały się w przedziale od 65 punktów do 69 punktów. Proces certyfikacji wszystkich obiektów został zrealizowany we współpracy z firmą doradczą JWA, która specjalizuje się w ekologicznych rozwiązaniach dla nieruchomości komercyjnych, doradza i przeprowadza przez procesy certyfikacyjne budynków i inwestycji.
Certyfikacji poddane były wszystkie istniejące hotele PURO, a co za tym idzie – każdy z obiektów przeszedł tę samą ścieżkę przygotowań do uzyskania certyfikatu. Określono cele i wymagania, a specjaliści JWA wykonali analizy dotychczasowego funkcjonowania poszczególnych obiektów sieci oraz audyty energetyczne ASHRAE. Były one kluczowe przy proponowaniu szeregu rekomendacji, które pozwoliły na osiągnięcie satysfakcjonujących poziomów certyfikacji.
PURO Hotels to sieć znana ze swojego zrównoważonego podejścia do prowadzenia biznesu i dbająca o wysoki poziom ekologii w obiektach. Już na wczesnym etapie inwestor zadbał o wdrożenie wielu rozwiązań wymaganych przez certyfikację. Przykładowo każdy z istniejących obiektów PURO posiada zaawansowany system BMS, który umożliwia sterowanie i monitorowanie działalności poszczególnych systemów w budynkach, adekwatnie do realnych potrzeb. Dzięki temu na bieżąco kontroluje nastawy wentylacji czy intensywność oświetlenia w budynkach. Dodatkowo monitorowane są zużycie energii elektrycznej, wody, ogrzewania, gazu i inne parametry poprzez prowadzenie raportów przygotowanych indywidualnie dla każdego hotelu. W niektórych obiektach wdrożono także m.in. odzysk ciepła z chłodzenia na potrzeby podgrzania wody użytkowej czy sterowanie systemem natężenia oświetlenia DALI w przestrzeniach wspólnych.
Ścisła współpraca specjalistów JWA z zespołem odpowiedzialnym za procesy certyfikacji po stronie PURO doprowadziła do stworzenia listy rekomendacji i wdrożeń potrzebnych do uzyskania odpowiednich poziomów certyfikatu LEED. Wybrane z nich to m.in. wytyczne dotyczące polityk zakupowych, które obejmują konieczność stosowania opakowań wielokrotnego użytku w przypadku kosmetyków czy zamawiania żywności u lokalnych dostawców. Ważnym obszarem były również wytyczne odnośnie do polityki remontowej, a wśród nich wysokie standardy ochrony gości hotelowych przed negatywnym wpływem działań konserwacyjnych i remontowych czy ścisłe monitorowanie jakości powietrza w ich trakcie. Pod lupę wzięto również zasady dotyczące sprzątania: dobór zrównoważonych środków czystości i odpowiedniego sprzętu czy ochronę gości przed niekorzystnym wpływem sprzątania.
– Otrzymanie certyfikatu LEED „Gold” dla wszystkich budynków naszej sieci to potwierdzenie konsekwentnie wdrażanej przez nas polityki w obszarze ESG – mówi Przemysław Wieczorek, Dyrektor Zarządzający w PURO Hotel Development Sp. z o.o. – Cieszymy się, że PURO jest w tym temacie pionierem na polskim rynku hotelarskim. Certyfikat, podobnie jak zakup energii z OZE, to wynik obranej przez PURO strategii minimalizowania wpływu na środowisko. Podejmujemy szereg działań, które pozwalają nam zyskać miano sieci przyjaznej dla środowiska i bezpiecznej dla naszych gości – dodaje.
