PROGNOZA DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Po kilku miesiącach nowego roku warto przyjrzeć się zmianom w branży nieruchomości i dokonać prognozy tego, co będzie miało miejsce w kolejnych miesiącach.

Na rynek nieruchomości bardzo duży wpływ mają perspektywy życiowe społeczeństwa. Rekordowo niska stopa bezrobocia, wzrastające wynagrodzenia oraz niskie stopy procentowe powodują, że nabywcy nie obawiają się zaciągania długoterminowych zobowiązań, do jakich na pewno należy kredyt hipoteczny. Ponadto, gdy dodamy do tego fakt, że na rynek spływają środki z niskooprocentowanych lokat bankowych, to nikogo nie dziwi rekordowa liczba mieszkań sprzedanych w ubiegłym roku. Coraz więcej osób może pozwolić sobie na własny lokal zarówno w celach mieszkalnych, jak i inwestycyjnych.

Z drugiej strony, poza kupnem mieszkań, jest coraz większy popyt na ich wynajem. Wpływa na to coraz większa mobilność młodych pokoleń, duża liczba studentów oraz rosnąca liczba migrantów zarobkowych, m.in. Ukraińców, Białorusinów czy Rosjan. Zmieniają się również oczekiwania najemców co do lokali. Obecnie ludzie częściej stawiają na komfort i niezależność, dzięki czemu coraz więcej osób decyduje się na samodzielne mieszkanie.

Poza kupnem mieszkań jest coraz większy popyt na ich wynajem.

Co najważniejsze, pamiętajmy, że polski rynek nieruchomości dalej będzie się zmieniał. Dane Eurostatu ciągle pokazują, że liczba osób przypadających na jedno mieszkanie w Polsce przewyższa średnią z krajów Europy Zachodniej. Pokazuje to, że Polska ciągle boryka się z brakami lokalowymi i choć obecny rok może nie będzie tak imponujący jak poprzedni, to nie powinniśmy spodziewać się znaczących spadków popytu. Biorąc pod uwagę wymienione czynniki, czego możemy spodziewać się w dalszych miesiącach roku?

Stopy procentowe

Niskie stopy procentowe z jednej strony zachęcają do zaciągania zobowiązań kredytowych, a z drugiej zniechęcają do utrzymywania środków na nisko oprocentowanych lokatach bankowych. Z obu tych powodów nabywcy kierują się w stronę rynku nieruchomości, aby kupić własne „M” lub zainwestować wolne środki. Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na niezmienionym poziomie i przewiduje zachowanie tego poziomu do końca 2018 r., choć niektórzy analitycy prognozują, że mogą one nieznacznie wzrosnąć już wcześniej, czyli w II półroczu 2018 r.

Koniec z dopłatami

Program „Mieszkanie dla Młodych” wspierał zakup własnego „M”, głównie przez ludzi młodych, korzystających w tym celu z kredytu hipotecznego. Program funkcjonujący od 2014 r. cieszył się ogromnym powodzeniem. W pierwszym dniu składania wniosków na 2018 r. rozdysponowano całe pozostające na ten rok 381 mln zł i na tym program się zakończył. Kolejny wprowadzony przez rząd program wsparcia dotyczyć będzie mieszkań na wynajem, a możliwość skorzystania z dotacji na zakup własnego lokalu przejdzie do historii. Na fali programu „Mieszkanie dla Młodych” powstało wiele nowych inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy, widząc tak duże zainteresowanie oraz możliwości rynkowe, znacząco zwiększyli zakres swojej działalności i zaczęli budować więcej. W związku z zakończeniem tego programu można się spodziewać ograniczenia popytu na tańsze mieszkania budowane na obrzeżach miast. Sytuacja ta jednak nie powinna wpłynąć na sprzedaż mieszkań w centralnych dzielnicach. W wielu aglomeracjach znacząca część mieszkań dostępnych na rynku nie spełniała kryteriów cenowych programu, dlatego w tych obszarach zakończenie programu nie będzie mieć wpływu na rynek mieszkań.

Nowy program rządowy – „Mieszkanie Plus”

Program „Mieszkanie Plus”, wspierający budownictwo pod wynajem przy niższych niż rynkowe stawkach czynszu, może w dłuższej perspektywie (kilku lat) spowodować widoczne obniżenie kosztów najmu, dzięki czemu mieszkania na wynajem staną się bardziej dostępne. Konieczność redukcji czynszów będzie oznaczać dla inwestorów niższe zyski. Z drugiej zaś strony inwestorzy zarabiają nie tylko na bieżących wpływach z najmu, ale też na różnicy w cenie przy sprzedaży. Dlatego dobrze wybrana inwestycja będzie wciąż opłacalna.

Ceny

Od jakiegoś czasu obserwujemy trend wzrostowy w cenach mieszkań. Oczywiście zmiany cen są różne w poszczególnych regionach. Największe wzrosty mogliśmy obserwować w Trójmieście, Krakowie czy Warszawie. Ten trend może być w bieżącym roku kontynuowany ze względu na duży popyt, ale i redukcję podaży. W tych miastach jest coraz mniej dostępnych terenów, które można zabudować budynkami wielorodzinnymi. Oznacza to, że w przyszłości deweloperzy będą dostarczać na rynek mniejszą niż obecnie liczbę nowych lokali.

Kodeks urbanistyczno- -budowlany

W 2018 r. mają się zmienić przepisy budowlane. Przygotowywany kodeks urbanistyczno-budowlany ma przede wszystkim ograniczyć biurokrację, a także skrócić i ułatwić procedury związane z budową. Najwięcej skorzystają na tym osoby planujące budowę typowego domu jednorodzinnego (do 250 mkw.). Więcej szczegółów na temat nowego kodeksu powinniśmy poznać już w pierwszym kwartale 2018 r.

Podatek od nieruchomości

W 2018 r. wyższe będą maksymalne stawki podatkowe dotyczące nieruchomości. Oczywiście ostateczną decyzję co do kwoty podatku ustalają gminy, jednak nie mogą one być wyższe niż wskazane przez Ministra Finansów. A te wzrosły, przykładowo dla lokalu lub budynku mieszkalnego z 75 gr/mkw. na 77 gr/mkw., a w przypadku lokalu lub budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej z 22,66 zł/mkw. na 23,10 zł/mkw.

Wzrosły maksymalne stawki podatkowe dotyczące nieruchomości.

Podsumowując: w 2018 r. nie można spodziewać się rekordowej liczby sprzedanych mieszkań, jak to miało miejsce w roku ubiegłym. Jednakże fakt, że Polska jest krajem rozwijającym się, powoduje, że na rynku ciągle będzie zapotrzebowanie na lokale. Co prawda zakończenie rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych” może spowodować lekkie spowolnienie, jednakże rynek szybko powinien dostosować się do tej sytuacji.

Agata Stradomska
ekspert RE/MAX Alfa, z globalnej sieci biur nieruchomości RE/MAX

(fot. RE/MAX)