W nowej rzeczywistości prawnej

Od 19 września 2020 r. obowiązują znowelizowane przepisy ustawy Prawo budowlane. Prawo zmieniło się istotnie w wielu regulacjach, przynosząc nowe podejście lub rozwiązania do zagadnień, które są ważne w pracy architekta.

Architekt IARP Grzegorz Jachym Koordynator Komisji Prawa Inwestycyjnego IARP Członek Prezydium Krajowej Rady Izby Architektów

Pierwszą modyfikacją jest zmiana definicji obszaru oddziaływania obiektu. Poprzednia definicja odnosząca ten obszar do ograniczeń w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, została uszczuplona tylko do samej zabudowy. Oznacza to, że wyznaczając obszar oddziaływania obiektu mający wpływ na to, którzy z sąsiadów projektowanej inwestycji będą stronami w postępowaniach w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, architekci będą brali pod uwagę tylko takie ograniczenia, jakie projektowana inwestycja przyniesie dla istniejącej sąsiedniej zabudowy, a nie zagospodarowania terenu. Jest to zmiana, która w wielu przypadkach pomoże uniknąć problemów z określeniem oddziaływania projektowanego obiektu związanego z subiektywnymi uciążliwościami. Nie rozwiązuje to jednak do końca problemów z wyznaczaniem tego obszaru przez zbyt szeroki zakres przepisów, jaki w tym przypadku należy nadal brać pod uwagę. Kolejną zmianą jest możliwość uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę poprzez wprowadzenie bardziej szczegółowo opisanych wymogów dla uzyskiwania tych odstępstw, określając jednocześnie sytuacje, w których odstępstwo nie będzie wymagane, jeżeli spełnienie w inny sposób warunków technicznych dla budynków będzie dotyczyć włącznie przepisów ochrony przeciwpożarowej w przebudowywanych, rozbudowywanych i nadbudowywanych budynkach oraz przy zmianie sposobu użytkowania istniejących budynków. Ogólnie można uznać, że zmiana ma charakter doprecyzowujący, ale jednocześnie wprowadzający niewielkie, lecz słuszne udogodnienia.

Wzajemna koordynacja i uporządkowanie przepisów
W związku z najważniejszą zmianą w ustawie dotyczącą podziału projektu (o czym będzie mowa w dalszej części artykułu) wprowadzono nowy przepis dotyczący konieczności dokonywania wzajemnej koordynacji technicznej opracowań wchodzących w skład „nowego” projektu budowlanego – przez projektantów. W ocenie Izby Architektów ten przepis nie wskazuje jednoznacznie, który z projektantów tak naprawdę czuwa nad koordynacją całości i ponosi za nią odpowiedzialność. Niepodważalny jest fakt, że w przypadku projektów kubaturowych owym projektantem koordynującym jest architekt, gdyż jako twórca obiektu posiada niezbędną wiedzę i kompetencje do dbania o zgodność wizji projektowanego obiektu z jego rozwiązaniami technicznymi. W tym kontekście „wzajemna” koordynacja przez wszystkich projektantów może uniemożliwić podjęcie wiążącej decyzji.

Najważniejsza z punktu widzenia architekta zmiana to nowy podział projektu.

Nowelizacja prawa przyniosła nie tylko uproszczenia niektórych przepisów, ale również uporządkowanie innych. Gruntownie przeredagowany został cały art. 29, czytelnie informując o tym, w przypadku jakich obiektów lub robót budowlanych nie jest potrzebne uzyskanie pozwolenia na budowę, tylko dokonanie samego zgłoszenia, lub nie jest potrzebne podejmowanie żadnych procedur administracyjnych. Teraz w poszczególnych ustępach tego przepisu jasno wskazano, jak się zachować, jakich dokonać czynności urzędowych, by spełnić wymagania prawa, bez potrzeby szukania tych informacji w następnych przepisach, jak to było dotychczas. Do zwolnień z uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dodano też kilka nowych pozycji, jak przydomowe tarasy naziemne lub bankomaty, biletomaty itp.

Trzy projekty
Najważniejsza z punktu widzenia architekta zmiana, to nowy podział projektu. Generalnie podzielono istniejący do tej pory projekt budowlany na część projektową obejmującą trzy projekty: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany (ale z inną zawartością niż dotychczasowy projekt kryjący się pod tą nazwą) i nowość – projekt techniczny, który zawiera całą część techniczną (rozwiązania konstrukcyjne, materiałowe, instalacyjne itp.) oraz część zawierającą wymagane pozwolenia, uzgodnienia i opinie. Zmniejszono liczbę wymaganych egzemplarzy projektu z czterech do trzech oraz ustalono, że do wniosku o pozwolenie na budowę wymagane są jedynie: projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT) oraz projekt architektoniczno-budowlany (PAB) – i tylko te projekty podlegają zatwierdzeniu. To długo oczekiwana oraz postulowana przez środowisko architektów zmiana, która powinna przynieść ułatwienia i przyspieszenie postępowań administracyjnych prowadzonych w celu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Od tej pory architekci są zobowiązani do opracowania projektów zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego w innym zakresie niż dotychczas oraz uczestniczą w opracowaniu projektu technicznego wraz z innymi odpowiednio uprawnionymi osobami.

Dotychczas składane projekty budowlane zawierały rozwiązania techniczne niepodlegające merytorycznej weryfikacji przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Skoro coś nie było sprawdzane, nie było potrzeby, by znajdowało się w dokumentacji podlegającej zatwierdzeniu. Od tej pory architekci są zobowiązani do opracowania projektów PZT i PAB w innym zakresie niż dotychczas oraz uczestniczą w opracowaniu projektu technicznego wraz z odpowiednio uprawnionymi osobami.

Znowelizowana ustawa Prawo budowlane (PB) określa zakres poszczególnych projektów składowych całego projektu budowlanego, natomiast szczegółowe wymagania dla nich zostały określone w nowym rozporządzeniu w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego.

Co do zasady projekt zagospodarowania działki lub terenu nie zmienia swojego zakresu, poza uzupełnieniem go o informację o obszarze oddziaływania obiektu. To zmiana o tyle istotna, że powoduje objęcie tej informacji sprawdzeniem przez organ weryfikujący, choć warto zauważyć, że i tak nie wiąże organu w ustalaniu stron postępowania.

Z kolei projekt architektoniczno-budowlany zmienia swój zakres, bo ogranicza się do przedstawienia formy, funkcji, dostępności obiektu dla osób ze szczególnymi potrzebami oraz podania niezbędnych informacji technicznych i materiałowych istotnych z punktu widzenia otoczenia oraz środowiska, mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie administracyjne.

Zakres projektu technicznego z kolei to: konstrukcja obiektu, instalacje, charakterystyka energetyczna, w zależności od potrzeb szersze opracowania geotechniczne (inne niż opinia geotechniczna) oraz pozostałe opracowania projektowe. Tu warto zauważyć, że projekt techniczny posiada zbliżony zakres do części technicznej występującej w projekcie architektoniczno-budowlanym sprzed nowelizacji. Nie jest to jednak projekt wykonawczy. Rysunki wykonawcze będą opracowywane i dostarczane na budowę niezależnie od projektu technicznego, stanowiąc niejako jego uzupełnienie, ale ich wykonanie, zakres oraz szczegółowość są dowolne i wynikają tylko z potrzeb oraz umowy pomiędzy projektantem a inwestorem.

Do wszystkich projektów trzeba będzie dołączyć kopię decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu (jeżeli jest wymagany) uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności, kopię zaświadczenia o „przynależności” do właściwej izby samorządu zawodowego aktualnego na dzień opracowania i sprawdzenia projektu, a także oświadczenie projektanta oraz projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Inne zmiany
Z punktu widzenia architekta ważne są także zmiany, jakie zaszły w art. 36a ustawy, dotyczące istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno–budowlanego. Tu wprowadzono kilka złagodzeń, np. w projekcie zagospodarowania działki za istotne będzie uznawało się tylko te zmiany, które dotyczą zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt został zaprojektowany. W parametrach obiektu istotne będą zmiany dotyczące powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%, natomiast zmiany kubatury nie będzie się już brało pod uwagę jako kryterium odstąpień. Podobnie nieistotnym odstąpieniem będzie, gdy już uzyskane uzgodnienia projektu wykonamy ponownie w zakresie zmiany, którą chcemy  prowadzić. Nowelizacja w zakresie odstąpień od projektu spowoduje, że w mniejszej liczbie przypadków zaistnieje konieczność występowania o zmianę pozwolenia na budowę. Zmiany tych przepisów byłyby w pełni satysfakcjonujące, gdyby zostały zapisane bardziej precyzyjnie – uwzględniając różne możliwe przypadki, jak np. przepis z odstąpieniami w zakresie zwiększania obszaru oddziaływania obiektu, który może powodować wielorakie interpretacje.

W Prawie budowlanym  prowadzono oczywiście również szereg innych zmian, które w większym lub mniejszym stopniu będą wpływać na pracę architekta, a w konsekwencji także na prowadzenie inwestycji przez inwestora.

Z punktu widzenia architekta ważne są także zmiany dotyczące istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego. Tu wprowadzono kilka złagodzeń.

Wprowadzone zmiany należy ocenić pozytywnie, ponieważ czynią cały proces projektowy oraz inwestycyjny bardziej logicznym i lepiej dostosowanym do potrzeb oraz realiów administracyjnych. Zakładam, że projektanci szybko dostosują się do nowych wymogów o raz odczują korzyści z wprowadzonych zmian zarówno we własnej pracy przy przygotowaniu projektów, jak i podczas ich zatwierdzania.

Według mnie istnieją jeszcze obszary lub poszczególne zapisy Prawa budowlanego, gdzie nadal potrzebne są zmiany, które mogą przynieść dalsze usprawnienia procesu inwestycyjnego.