Miejskie kontinuum

W 2015 roku, kiedy wygraliśmy zorganizowany przez Echo Investment konkurs na opracowanie projektu zagospodarowania byłych zakładów Browarów Warszawskich obszar, na którym miała powstać przyszła inwestycja, był jednym z największych niezabudowanych terenów inwestycyjnych w centrum Warszawy. Prawdziwa dziura w środku miasta. Teren o powierzchni ok. 4,5 ha można było porównać pod względem wielkości do Warszawskiej Starówki, a zaplanowany przez nas w centrum założenia plac posiadał podobne wymiary jak Rynek Starego Miasta.

Historia miejsca sięga 1846 r., kiedy to Konstanty Schiele i Henryk Klave, a następnie Błażej Haberbusch założyli nowoczesny jak na tamte czasy browar. Już pod koniec XIX w. nieustannie modernizowany Browar Haberbush– Schiele stał się największym producentem piwa w Królestwie Polskim. Tuż przed pierwszą wojną światową produkcja w nosiła prawie 1,8 mln wiader piwa rocznie. W latach 20. XX w. Browary zdobyły pozycję absolutnego monopolisty na rynku piwowarskim w Polsce. Podczas II wojny światowej fabryka cały czas funkcjonowała. Ciężkie dni przyszły dla niej wraz z Powstaniem Warszawskim – to tu w pierwszych dniach walk powstańcy z batalionu „Chrobry” urządzili swoją redutę, a zapasy jęczmienia pozostające w magazynach wydawali mieszkańcom miasta. Po upadku powstania większość zabudowań Browarów została zniszczona. Po wojnie, w 1946 r. przedsiębiorstwo zostało częściowo odbudowane, znacjonalizowane i rozpoczęło działalność pod nazwą „Browary Warszawskie”. Pod koniec XX w. na terenie funkcjonującej fabryki znajdowało się jeszcze osiem zachowanych budynków. Na początku XXI w. Browary Warszawskie zakończyły produkcję. Po zamknięciu fabryki jej zabudowania powoli niszczały. Poprzedni właściciele systematycznie wyburzali kolejne budynki. W wyniku takiego działania w momencie rozpoczęcia prac projektowych zastaliśmy działkę, ze zrujnowanymi resztkami poprzemysłowej zabudowy Browaru.

Jednocześnie wokół niemal pustej działki porośniętej ruderalną zielenią w najbliższym sąsiedztwie, praktycznie w centrum Warszawy powstawała współczesna zabudowa. W sumie w promieniu pół kilometra zostało już zrealizowanych bądź planuje się w najbliższej przyszłości wybudowanie prawie miliona metrów kwadratowych biur i kilku tysięcy mieszkań. Dość szybko zauważyliśmy, że centralna lokalizacja Browarów stanowić będzie swoisty zwornik i brakujący element spajający ten fragment miasta, zwłaszcza że w sąsiednich inwestycjach najważniejszym celem inwestorów stała się maksymalizacja powierzchni, przez co okoliczna zabudowa w dużej części pozbawiona została przestrzeni wspólnej, usług i zieleni.

Warzenie funkcji i przywracanie do życia
Od samego początku zdawaliśmy sobie sprawę, że inwestycja w tym miejscu nie może stać się monokulturą funkcjonalną, lecz powinna łączyć w sobie różne aktywności, sąsiednie centra biurowe i okoliczne osiedla mieszkaniowe. Obce nam było grodzenie osiedli oraz wyodrębnianie enklaw biurowych. Wyszliśmy z założenia, że prawidłowo funkcjonujące miasto stanowi swoistą mieszankę funkcji, gdzie granice są zatarte, a cały obszar nie powinien zostać ograniczony jedynie do działek ewidencyjnych, na które składa się teren inwestycji. Browary powinny być mocno i czytelnie powiązane z sąsiednimi fragmentami miasta. Jak w każdym projekcie, który podejmujemy, tak i w tym konsekwencje podstawowych założeń przełożyły się na najważniejsze decyzje funkcjonalne i urbanistyczne. W ich wyniku ukształtowane zostały osie, otwarcia, dominanty oraz nowe ulice i place. W dalszej kolejności uszczegółowiono rozwiązania wnętrz urbanistycznych, tektonikę elewacji, zagospodarowanie zieleni, kształtowanie przestrzeni wewnętrznych budynków, ich konstrukcji i instalacji, dobór materiałów, faktur, kolorów, małej architektury itp. Żaden z tych elementów składowych nie stanowił jednak celu i nie był samoistny, lecz współzależny z innymi.

Zadanie projektowe polegające na rewitalizacji Browarów rozumieliśmy przede wszystkim jako przywrócenie do życia zapomnianego i zniszczonego fragmentu miasta. Ideą przewodnią stało się „przywrócenie miasta miastu”. Nieliczne, zabytkowe budynki lub ich pozostałości, mimo że stanowiące jedynie niewielki fragment zabudowy, w naszym rozumieniu miały stać się najbardziej wyeksponowanymi obiektami w nowej tkance ulic i placów, a w przyszłości powinny zostać ich najważniejszymi punktami. Długo zastanawialiśmy się, w jaki sposób zagospodarować pusty dotąd teren, wykorzystując specyficzny charakter i klimatyczne pozostałości historycznej zabudowy do stworzenia miejsca atrakcyjnego i jednocześnie przyjaznego dla mieszkańców. Miejsca, które zgodnie z najnowszymi trendami kształtowania zabudowy, powinno łączyć wiele aktywności: funkcję mieszkaniową, biurową i rekreacyjną, tworząc żywy, multifunkcjonalny fragment miasta. Miejsca, które będzie wyznaczało kierunek zmian dzielnicy, ale wciąż związanego z historycznym, industrialnym charakterem Woli. Chęć harmonijnego wkomponowania projektowanych budynków w istniejącą strukturę miasta i wprowadzenia w tej części Woli zabudowy o skali charakterystycznej dla śródmiejskich kwartałów oraz stworzenie kameralnej przestrzeni zorganizowanej wokół placów i wzdłuż ulic stała się kanwą do opracowania zasad zagospodarowania terenu dawnego Browaru.

Spacerem przez Browary
Część południowa, od strony ul. Grzybowskiej mieszcząca biura to wielkomiejska twarz zespołu. Przez środek Browarów przebiega odtworzona w swoim przedwojennym przebiegu ul. Krochmalna. To klasyczna w swoich proporcjach ulica śródmiejska wyznaczona pierzejami kamienic podkreślona szpalerem drzew. Część północna, wzdłuż ul. Krochmalnej – to regularne miejskie kwartały, łączące się z ul. Chłodną i dalej z Halami Mirowskimi oraz z terenami zielonymi Parku Saskiego. Dodatkowym elementem spajającym zabudowę i jednocześnie pokazującym przemysłową przeszłość są zabytkowe pozostałości browaru. To Willa Haberbush–Schiele, Laboratorium, Warzelnia i Piwnice Browarów. Przestrzenią łączącą wszystkie funkcje zespołu i stanowiącą jego serce, jest centralny plac – Rynek Warzelni. Przy budynku Warzelni, który stanowi dziś centralny punkt placu znajduje się rekreacyjna część mieszcząca – rozplanowane wokół fontanny – ogródki restauracji. Wzdłuż ul. Krochmalnej ustawiono budynek o charakterystycznej architekturze inspirowanej tektoniką nieistniejącego już dziś budynku Słodowni (tam niegdyś produkowano słód potrzebny do produkcji piwa). Po przeciwnej stronie Rynku powstała część reprezentacyjna, podkreśla ją ustawiona w narożniku dominanta – wieża mieszkalna. Plac za Warzelnią to zaciszny ogród wypoczynkowy. Od strony ulicy Grzybowskiej zaprojektowano reprezentacyjny plac wejściowy – Bramę Browarów. Plac ten stanowi wielkomiejską twarz Browarów wejście główne do projektowanego zespołu.

Wewnątrz kwartału biurowego znajduje się wyjątkowe miejsce – Ogród Centralny, a pod nim Piwnice Leżakowni – są to ciągi dawnych piwnic, gdzie kiedyś dojrzewało piwo. Dzięki obniżeniu przestrzeni i wytworzeniu dwupoziomowego placu przed Piwnicami Leżakowni uzyskano bezpośredni dostęp do kolebek – odsłonięty tym sposobem przekrój przez kolebki kształtuje charakterystyczną fasadę. Wewnątrz każdego z kwartałów zabudowy zaprojektowano ogrody: te otoczone budynkami biurowymi są ogólnodostępne, a te w części mieszkaniowej – półprywatne, przeznaczone głównie dla mieszkańców. W każdym przypadku są to sprzyjające rekreacji, oddzielone od miejskiego zgiełku zielone enklawy.
Zieleń nie została zaprojektowana wyłącznie wewnątrz kwartałów – wszędzie tam, gdzie było to możliwe w strukturę placów i ulic wkomponowano drzewa, krzewy, trawniki i łąki. W tej części miasta brakuje miejsc, gdzie w upalne dni można wypocząć w cieniu zieleni lub gdzie można spacerować po kwietnej łące. W czasach, kiedy powszechną praktyką stało się „betonowanie” placów i ulic, udało się w Browarach zaprojektować bardzo wiele ogólnodostępnych, zielonych zakątków.

Ciąg dalszy nastąpi(ł)
Opracowanie projektu oraz rewitalizacja terenu Browarów Warszawskich trwały ponad 6 lat. Tylko dzięki ścisłej współpracy z inwestorem – Echo Investments udało się zrealizować tę niezwykle trudną inwestycję. Wiele się w tym czasie nauczyliśmy. Niektóre elementy projektu ewoluowały, w tracie prac pojawiały się coraz to nowe pomysły, ale podstawowe zasady i idee pozostały niezmienne. Browary Warszawskie nie stały się odrębnym miastem w mieście, tylko stanowią jego kontynuację. Ciągi komunikacyjne przecinające teren Browarów wykreowały nowe trasy spacerów. Mamy nadzieję, że w niedalekiej przyszłości, kiedy otwarte zostaną wszystkie usługi i restauracje, miejsce to ma szansę stać się ważnym przystankiem na trasie spacerów mieszkańców Warszawy.

Zdjęcia Juliusz Sokołowski, szkice arch. JEMS Architekci