LOGISTYCZNA ZIEMIA OBIECANA. DUŻE PROJEKTY, NOWI GRACZE

Sektor przemysłowo-logistyczny od dwóch lat mknie jak szybki pociąg napędzany przez rozwój e-commerce, który potrzebuje trzy razy więcej powierzchni niż tradycyjny handel. Na rynku pojawiają się nowi gracze, a inwestycje rosną jak grzyby po deszczu. Ochłodzenia należy się spodziewać w drugiej połowie przyszłego roku.

Panel Managera, narzędzie dostępne w serwisie Kompas Inwestycji, daje możliwość przygotowania analitycznego zestawienia danych rynkowych. Tym razem skupiamy się na budownictwie przemysłowym i magazynowym. W naszym zestawieniu uwzględniamy projekty z naszej bazy (która zawiera średnie oraz duże inwestycje na terenie całej Polski) przeznaczone do realizacji od pierwszego kwartału 2020 roku. W tej grupie są inwestycje od etapu wizji poprzez projektowanie i wybór wykonawcy aż do realizacji. Szacujemy wartość rozpoczynanych inwestycji w kolejnych kwartałach oraz wskazujemy najbardziej znaczące projekty.

W bazie serwisu Kompas Inwestycji na koniec września 2021 r. zarejestrowaliśmy ogółem 2208 aktywnych inwestycji przemysłowych i magazynowych, z terminem rozpoczęcia od I kw. 2020, o łącznej wartości 109 679 mln zł. Najwięcej w Wielkopolsce – 282 projekty wyceniane na 11 612 mln zł. Na drugim miejscu na podium znalazło się województwo mazowieckie z wynikiem 265 inwestycji (9027 mln zł), na trzecim województwo śląskie, gdzie odnotowaliśmy 229 projektów (10 714 mln zł). Niewiele mniej przypada na województwo dolnośląskie – 201 inwestycji (8885 mln zł) oraz małopolskie – 192 inwestycje (2513 mln zł). Najmniej – 51 inwestycji przemysłowych i magazynowych (1986 mln zł) rejestrujemy w województwie świętokrzyskim, zaś w podlaskim 65 projektów (1114 mln zł).

Wielkopolska przoduje pod względem liczby realizowanych od I kw. 2020 r. inwestycji przemysłowych i magazynowych – 282 projekty wyceniane na 11 612 mln zł. Na drugim miejscu na podium znalazło się województwo mazowieckie z wynikiem 265 inwestycji (9027 mln zł).

Wielki boom

Skala skokowego rozwoju inwestycji przemysłowych oraz magazynowych jest widoczna z perspektywy całego 2019 roku, kiedy wartość rozpoczynanych projektów z tego sektora utrzymywała się na podobnym poziomie i nie przekroczyła w żadnym z kwartałów 4700 mln zł. Pierwszy kwartał 2020 r. to duża zmiana – wówczas wystartowały inwestycje o łącznej wartości 10 678 mln zł. W tym okresie rozpoczęła się budowa projektu Grupy Azoty, największego przedsięwzięcia branży chemicznej w Polsce – realizacja zakładu Polimery Police do produkcji polipropylenu pochłonie ok. 5 mld zł. Za budowę odpowiada koreańska firma Hyundai Engineering. Zakończenie realizacji inwestycji jest planowane na 2023 rok.

Drugi kwartał 2020 r. przyniósł duży wzrost wartości inwestycji do poziomu 17 443 mln zł, wówczas w Koninie ruszyła realizacja zakładu firmy Johnson Matthey, który w 2022 roku rozpocznie produkcję materiałów do baterii dla pojazdów elektrycznych. Inwestor pozyskał na realizację tego projektu 135 mln euro kredytu. Zakład, który powstaje na 43-hektarowej działce, będzie wykorzystywał energię elektryczną ze źródeł odnawialnych, a jego docelowa produkcja może wynosić nawet 100 000 ton rocznie.

Pod względem wartości rozpoczynanych inwestycji przemysłowych i magazynowych w całym 2020 r. najsłabiej wypadł, m.in. ze względu na pandemiczne spowolnienie gospodarki i całej branży budowlanej, III kwartał z wynikiem 3399 mln zł, a zatem zbliżonym do poziomu z 2019 r. W tym okresie największe inwestycje, przekraczające 200 mln zł, to trzy projekty Panattoni: A2 East Warsaw Park, Panattoni Park Stryków IV oraz fabryka grilli Weber-Stephen w Zabrzu. Ostatnie miesiące 2020 r. przyniosły powrót tendencji wzrostowej – do poziomu 10 931 mln zł, z kolei w pierwszym kwartale 2021 roku wartość rozpoczynanych projektów spadła, niemniej wynik 5658 zł przebija rekordowy IV kwartał 2019 r. W drugim kwartale 2021 r. znów obserwujemy powrót do tendencji wzrostowej. Pomiędzy kwietniem i czerwcem rozpoczęły się projekty o łącznej wartości 8043 mln zł, w tym modernizacja cementowni Małogoszcz, w którą LafargeHolcim zainwestuje ponad 100 mln euro. W planach jest budowa nowoczesnego pieca obrotowego do wypału klinkieru wydajności ok. 4 tys. ton na dobę.

W trzecim kwartale 2021 r. rozpoczęły się inwestycje o wartości 7395 mln zł, na rynku pojawili się nowi gracze. W lipcu do grona deweloperów magazynowych dołączyła firma LCube, jej pierwsza w tym sektorze inwestycja powstanie w podrzeszowskiej Jasionce. Na pierwszym etapie parku przemysłowo-magazynowego zaplanowano 5,7 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej klasy A. Prace mają się zakończyć pod koniec III kwartału br. W ramach drugiego etapu przewidziano ok. 19 tys. mkw. powierzchni.

W sierpniu br. swoją działalność w Polsce rozpoczęła marka Logicenters należąca do skandynawskiej firmy NREP, która ma w planach realizację na naszym rynku zrównoważonych obiektów magazynowych. Firma zamierza wprowadzić koncepcję magazynów z trwałymi oraz energooszczędnymi rozwiązaniami i przeznaczy na ten cel 250 mln euro do końca 2021 roku. NREP rozpoczął swoją ekspansję na polskim rynku od przejęcia oraz wycofania z giełdy polskiego dewelopera logistycznego BIK. Plany Logicenters zakładają, aby w ciągu najbliższych 3 lat polskie portfolio logistyczne wzrosło z obecnych 130 tys. do około 1 mln mkw.

Chipsy i ekologia

Pod koniec sierpnia koncern PepsiCo wmurował pod Wrocławiem kamień węgielny pod budowę zakładu produkującego chipsy, co tylko pozornie nie brzmi jak przedsięwzięcie o dużym rozmachu, ale to inwestycja za miliard złotych. Obiekt powierzchni zbliżonej do siedmiu boisk do piłki nożnej zostanie wybudowany na 30-hektarowej działce położonej w miejscowości Święte koło Środy Śląskiej. Zakład uzyska pełną samowystarczalność energetyczną, wykorzystując energię pochodzącą z własnych paneli słonecznych, zaś w przyszłości zaplanowane jest wybudowanie na miejscu farmy fotowoltaicznej. Obierki ziemniaczane powstałe podczas produkcji będą poddawane dalszemu przetworzeniu w generatorze biomasy, dzięki czemu przyczynią się do wytworzenia dodatkowej energii dla zakładu, a następnie zostaną przetworzone na niskowęglowy nawóz, który będzie udostępniany rolnikom na potrzeby dalszej produkcji rolnej. Umowa z wykonawcą – firmą Budimex ma wartość 343 mln złotych. Fabryka ma powstać do końca 2022 roku.

W III kwartale Panattoni rozpoczęło realizację swojego gigantycznego projektu, który powstanie w regionie planowanego Centralnego Portu Komunikacyjnego. Panattoni Park Błonie III to inwestycja o docelowej powierzchni ponad 90 000 mkw. Będzie to kompleks trzech budynków pozwalających na działanie zarówno małych oraz średnich, jak i większych przedsiębiorstw. Pierwszym najemcą została firma transportowo-spedycyjna GTFL, która zajmie 7700 mkw. Za prace budowlane pierwszej fazy kompleksu odpowiada Dekpol.

Ostatnie miesiące 2021 r. zapowiadają się równie dobrze jak koniec poprzedniego roku. Według naszych szacunków w tym okresie rozpoczną się inwestycje o wartości 10 575 mln zł. Na pozwolenie na budowę czeka warty ok. 600 mln zł projekt Centrum Logistycznego Mountpark Logistics Stryków. Plany zakładają budowę dziewięciu hal.

W trzecim kwartale 2021 r. na rynku pojawili się nowi gracze. W lipcu do grona deweloperów magazynowych dołączyła firma LCube, a w sierpniu br. swoją działalność w Polsce rozpoczęła marka Logicenters należąca do skandynawskiej firmy NREP.

Z kolei w sąsiedztwie portu morskiego w Gdańsku ma powstać kompleks logistyczny 7R Park Gdańsk Port. Na ponad 20-hektarowym terenie planowane są dwa obiekty o łącznej powierzchni 119 000 mkw. Wartość tej inwestycji to ok. 400 mln zł. Również na taką kwotę wycenia się koszt realizacji przez firmę Foosung Poland zakładu produkującego elektrolit LiPF6 do akumulatorów pojazdów elektrycznych. Fabryka powstanie na blisko 20-hektarowej działce w Kędzierzynie-Koźlu. Budowa miała rozpocząć się w 2019 roku, ostatecznie plany inwestora pokrzyżowała pandemia koronawirusa. Inwestycja otrzyma 11 mln zł dotacji z Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii, ma zakończyć się z końcem 2023 roku.

Perspektywy w 2022 roku

Pierwsza połowa roku zapowiada się w sektorze przemysłowo-logistycznym niezwykle obiecująco. Tylko w I kwartale spodziewamy się rozpoczęcia projektów o łącznej kwocie 11 359 mln zł. Drugi kwartał 2022 r. może być kolejnym rekordowym okresem, w którym prawdopodobne jest zainicjowanie inwestycji o wartości 12 129 mln zł.

Nowy właściciel Pomorskiego Centrum Logistycznego w Gdańsku jest coraz bliżej rozpoczęcia jego rozbudowy. Inwestycja GLP otrzymała już pozwolenie na budowę. W Pomorskim Centrum Logistycznym istnieją jak dotąd cztery budynki o łącznej powierzchni 150 tys. mkw. W sąsiedztwie terminala kontenerowego DCT Gdańsk powstanie dodatkowe 38 920 mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Nowy obiekt to zwiększona do 12 metrów hala, wzmocniona konstrukcja dachu umożliwiająca instalację paneli fotowoltaicznych i strefa załadunku powiększona do 24 metrów szerokości. Zwiększona nośność podłogi do 7 ton na metr kwadratowy wytrzyma nacisk ciężkich maszyn produkcyjnych. Docelowo w Pomorskim Centrum Logistycznym może powstać nawet 500 tys. mkw. przestrzeni logistycznej wraz z zapleczem biurowym.

W pierwszych miesiącach 2022 roku może się rozpocząć realizacja nowego, gigantycznego projektu MLP. W Strykowie planowane jest nowoczesne centrum logistyczne, które wyrośnie na obszarze 47 ha i będzie oferowało 180 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowo-produkcyjnych. Prawdopodobnie na początku 2022 roku rozpocznie się budowa nowego projektu magazynowo-logistycznego MDC2 na Górnym Śląsku. Kompleks MDC2 Park Gliwice będzie się składał z trzech budynków z możliwością podziału na mniejsze moduły. Działka inwestycyjna o powierzchni 13,4 ha znajduje się przy ulicy Pszczyńskiej, głównej arterii komunikacyjnej miasta. MDC2 Park Gliwice zostanie zaprojektowany i zbudowany zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Zespół budowlany MDC2 będzie dążył do uzyskania certyfikacji BREEAM New Construction na poziomie „excellent”. W projekcie przewidziano zewnętrzny obiekt sportowy dla najemców oraz innowacyjne tereny zielone. MDC2 wybuduje całość projektu na zasadach spekulacyjnych.

W I kwartale 2022 r. szacuje się rozpoczęcie projektów o łącznej kwocie 11 359 mln zł. Drugi kwartał 2022 r. może być kolejnym rekordowym okresem, w którym prawdopodobne jest zainicjowanie inwestycji o wartości 12 129 mln zł.

Na etapie wyboru wykonawcy jest nowa fabryka Polfy Tarchomin – w Warszawie powstanie trzykondygnacyjny budynek z częścią produkcyjną i biurową o powierzchni ok. 12 tys. mkw., przeznaczony do wytwarzania nowoczesnych leków onkologicznych oraz immunosupresyjnych. Inwestycja ma kosztować 450 mln zł. W planach jest także kompleks produkcyjno-magazynowy CTP Invest w Koninie Żagańskim. Na terenie 34 ha zaplanowano cztery hale klasy A z zapleczem biurowym. Z kolei w Solcu Kujawskim ma powstać centrum dystrybucyjne Kaufland o całkowitej powierzchni zabudowy 85 tys. mkw., z magazynem wysokiego składowania. Inwestycja wartości ok. 300 mln zł jest na etapie uzyskiwania zmiany warunków zabudowy.

W drugiej połowie roku prawdopodobnie zauważymy wyhamowanie całego sektora, jak dotąd napędzanego głównie dynamicznym rozwojem e-commerce. Na ochłodzenie optymizmu inwestorów wpłynie spodziewany wzrost cen gruntów, co przełoży się także na zmiany w zakresie lokalizacji kolejnych projektów – to oznacza również mniej magazynów miejskich. Należy się spodziewać, że rynek zacznie się nasycać, znacznie ograniczając udział powierzchni spekulacyjnych, a decyzje związane z realizacją kolejnych inwestycji będą podejmowane bardziej ostrożnie.

Zdjęcie w nagłówku: Zakład PepsiCo pod Środą Śląską – inwestycja warta miliard złotych (wiz. materiały inwestora).