WPŁYW STRATEGII ESG NA OBSZAR INWESTYCYJNY W BUDOWNICTWIE

Strategie ESG przyjmowane przez spółki sektora budowlanego oraz nieruchomościowego coraz istotniej wpływają na rynek inwestycyjny oraz transakcyjny dotyczący tych sektorów. Wpływ na tę sytuację mają coraz bardziej szczegółowe regulacje w obszarze zrównoważonego rozwoju oraz w obszrze ESG.

Powyższe (wskazane we wstępie) uwarunkowania wymuszają wśród uczestników obrotu zmianę podejścia m.in. do zakresu i instrumentarium badania due diligence oraz oddziałują na kształt i zakres szeroko rozumianej dokumentacji transakcyjnej. Jednocześnie implementacja rozwiązań w zakresie zrównoważonego rozwoju umożliwia właścicielom oraz zarządom grup kapitałowych budowanie wartości spółek operacyjnych w oparciu o czynniki ESG (wpływając na wysokość wycen tych spółek), co z kolei staje się motorem dla dalszej ekspansji inwestycyjnej, pozwalając na budowanie dedykowanej struktury spółek portfelowych zgodnie z przyjętą strategią ESG.

Czynniki ESG a zakres badania due diligence

Umiejętność prawidłowego zidentyfikowania ryzyk związanych z implementacją czynników ESG oraz dotyczących zrównoważonego rozwoju stanowi obecnie jedno z kluczowych wyzwań transakcyjnych. Powoduje to, iż aspekty (czynniki) ESG stają się jednymi z kluczowych elementów badania due diligence – zarówno w ujęciu prawnym, finansowym, jak i technicznym (inżynierskim). Oznacza to, iż szczegółowa analiza czynników ESG podczas badania due diligence wymaga zastosowania interdyscyplinarnego podejścia oraz pogłębionej, praktycznej wiedzy dotyczącej obszarów regulacyjnych związanych ze zrównoważonym rozwojem, obejmujących m.in. kwestie zgodności z Taksonomią UE (oraz rozporządzeniami delegowanymi), zagadnienia środowiskowe i klimatyczne, problematykę śladu węglowego, kwestie ładu korporacyjnego, praw człowieka, praw pracowniczych, wpływu prowadzonej działalności na społeczność lokalną, kwestie łańcucha dostaw, etykę biznesu, przejrzystość podatkową, ochronę danych itp.).

Należy podkreślić, iż analiza wszystkich aspektów ESG oraz parametrów związanych ze zrównoważonym rozwojem jest, z natury rzeczy, pracochłonna oraz w odniesieniu do niektórych czynników dość trudno mierzalna (w ujęciu obiektywnym). Dlatego też działania podejmowane w trakcie badania due diligence winny zmierzać do wykluczenia ryzyka subiektywnej oceny spełniania przesłanek (czynników) ESG, ergo działania te winny zmierzać do zapewnienia maksymalnie obiektywnego ujęcia tych parametrów (w tym porównywalności danych) istotnych dla oceny wyników badania. Dlatego też czynności te wymagają zastosowania m.in. odpowiedniego instrumentarium analitycznego (w tym bazodanowego). Warto wskazać, iż z perspektywy zgodności m.in. z Taksonomią UE rekomendowane jest również dokonanie szczegółowej analizy due diligence w obszarze technicznym. Analiza ESG w tym obszarze winna obejmować m.in. weryfikację technicznych kryteriów kwalifikacji związanych z Taksonomią UE (z uwzględnieniem stosownych aktów delegowanych). Ponadto w ramach opisanego kompleksowego badania due diligence należy uwzględnić istniejące już (na poziomie europejskim) ramy regulacyjne, w tym soft law, w obszarze ESG / Sustainability, obejmujące m.in. rozporządzenia, dyrektywy, akty delegowane, akty o charakterze technicznym, wytyczne i rekomendacje europejskich organów nadzoru, wytyczne uznanych podmiotów (organizacji) międzynarodowych w obszarze ESG itp.

Directive on Corporate Sustainability Due Diligence (projekt regulacji)

Warto przywołać również przedstawiony przez Komisję Europejską projekt dyrektywy: Directive on Corporate Sustainability Due Diligence and amending Directive (EU) 2019/1937) (dalej: „Dyrektywa”). Projekt ten przewiduje określone obowiązki ciążące na podmiotach zobowiązanych, zarówno z UE, jak i spoza UE (zdefiniowanych w Dyrektywie), dotyczące m.in.: wprowadzenia (uwzględnienia) należytej staranności (due diligence) w politykach ww. podmiotów; zidentyfikowania istniejących oraz potencjalnych negatywnych konsekwencji (negatywnego wpływu) prowadzonej przez ww. podmioty działalności, na prawa człowieka oraz środowisko; przeciwdziałania, zapobiegania oraz eliminowania takich negatywnych działań; monitorowania efektywności polityk/procedur należytej staranności (due diligence); wprowadzenia odpowiedniej procedury zgłaszania skarg; przekazywania do wiadomości publicznej informacji w zakresie wykonywania obowiązków dotyczących ww. należytej staranności. Celem regulacji objętych projektowaną Dyrektywą jest m.in. analiza i kontrola całego łańcucha dostaw (w odniesieniu do zobowiązanej spółki, grupy kapitałowej oraz podmiotów trzecich) z perspektywy wykluczenia niekorzystnego wpływu działalności prowadzonej przez podmioty zobowiązane wskazane w Dyrektywie, na prawa człowieka oraz na środowisko. Obecnie trwają dalsze konsultacje i uzgodnienia dotyczące projektu ww. Dyrektywy.

Czynniki (ryzyka) ESG

Oddziaływanie czynników ESG na obszar inwestycyjny oraz transakcje M&A to przede wszystkim coraz większy wpływ tych czynników i parametrów na kształt oraz zakres dokumentacji transakcyjnej będącej wynikiem m.in. omówionego badania due diligence (uwzględniającego aspekty ESG). W tym kontekście, poza wsparciem prawnym w przygotowaniu przedmiotowej dokumentacji transakcyjnej, coraz większego znaczenia nabiera – w szczególności w odniesieniu do transakcji dotyczących sektora budowlanego oraz deweloperskiego – kompleksowe doradztwo techniczne i inżynierskie we wszelkich obszarach transakcji M&A, rozpoczynając od analiz rynkowych i przygotowania teaserów (w obszarze technicznym), poprzez przeprowadzanie badania due diligence w obszarze inżynierskim i technicznym, kończąc na udziale w przygotowaniu dokumentacji transakcyjnej (w zakresie odnoszącym się do aspektów technicznych). Należy podkreślić, iż przeprowadzenie tak wielowymiarowych działań (w szczególności w zakresie badania due diligence) winno być postrzegane jako potencjalna istotna korzyść dla obu stron transakcji (tj. zarówno po stronie sellside, jak i buyside). Bowiem nie ulega wątpliwości, iż szybkie i prawidłowe zidentyfikowanie ww. ryzyk pozwala, w większości przypadków, na ich zmitygowanie jeszcze przed fazą signing (lub też na ich odpowiednie zaadresowanie w przygotowywanej dokumentacji transakcyjnej).

Budowanie wartości spółek

Prawidłowe zarządzanie czynnikami ESG pozwala na budowanie wartości spółek operacyjnych wchodzących w skład budowlanych grup kapitałowych oraz istotnie wpływa na wycenę tych spółek, co w sposób bardzo wyraźny dostrzegają podmioty profesjonalnie działające na rynku inwestycyjnym, w szczególności fundusze nieruchomościowe oraz międzynarodowe grupy deweloperskie. Istotne znaczenie ma w tym zakresie m.in. tworzenie oraz implementacja strategii ESG w ramach lokalnych (polskich) grup kapitałowych oraz podejmowanie stosownych działań w ramach przyjętej strategii, które istotnie wpływają na wzrost wyceny spółek operacyjnych wchodzących w skład grupy (działania te obejmują m.in. kwestie zarządzania ryzykiem ESG). W tym kontekście należy wskazać, iż zapewnienie odpowiednio zorganizowanej struktury zarządzania w danej spółce (grupie kapitałowej), w tym zarządzania ryzykiem ESG, wymaga m.in. określenia adekwatnego podziału kompetencji oraz odpowiedzialności w tym obszarze w odniesieniu do osób zarządzających (w tym na poziomie grupy), przygotowania kluczowych aktów korporacyjnych w tym zakresie, zapewnienia zgodności obszaru Business Ethics z wymogami regulacyjnymi w obszarze ESG oraz stworzenia procedury monitorowania zarządzania ryzykiem ESG w podmiotach z grupy kapitałowej. Działania te winny obejmować także analizę dotyczącą zapewnienia pełnej transparentności podatkowej (Tax Transparency), m.in. z perspektywy należytego wykonywania obowiązków związanych z raportowaniem MDR oraz przeciwdziałania tzw. BEPS.

Szansa na ekspansję spółek sektora budowlanego

Naturalną konsekwencją przyjęcia strategii ESG (oraz przyjęcia określonych polityk uwzględniających kwestie zrównoważonego rozwoju) jest wpływ czynników ESG na wybór potencjalnych podmiotów (targetów) w procedurze akwizycyjnej i w konsekwencji wpływ na strukturę danej grupy kapitałowej implementującej strategię ESG. Regulacje dotyczące zrównoważonego rozwoju oddziaływają bowiem w bardzo istotny sposób na podmioty sektora nieruchomościowego oraz budowlanego, wpływając na ich działania operacyjne oraz na przyjmowane strategie zgodne z założeniami ESG. Z tej perspektywy podmioty sektora budowlanego poszukujące wsparcia kapitałowego czy też inwestycyjnego, a niedostosowujące się do polityki zrównoważonego rozwoju/ESG, istotnie ograniczają możliwość pozyskania ww. wsparcia – w szczególności w postaci inwestora branżowego działającego w oparciu o strategię ESG czy też w postaci np. dedykowanego funduszu Real Estate lub funduszu infrastrukturalnego. W dłuższej perspektywie podmioty takie mogą mieć również trudność z pozyskaniem atrakcyjnego (kosztowo) finansowania z uwagi na określone regulacje w obszarze ESG (oraz zrównoważonego rozwoju) wiążące instytucje finansowe (w szczególności banki), w tym m.in. z uwagi na docelowy obowiązek raportowania tzw. Green Asset Ratio. Ponadto, co istotne z perspektywy podmiotów z sektora budowlanego dokonujących przeglądu opcji strategicznych i rozważających sprzedaż określonych aktywów (np. spółek celowych na różnym etapie rozwoju projektu), możliwa do uzyskania cena (wynagrodzenie) za podmiot niedostosowany do polityki zrównoważonego rozwoju/ESG może być znacząco niższa niż w odniesieniu do podmiotu spełniającego kryteria ESG.

Z drugiej strony implementacja strategii ESG oraz działania zgodne ze zrównoważonym rozwojem stanowią istotną szansę na ekspansję (w tym zagraniczną) spółek z szeroko rozumianego sektora budowlanego, deweloperskiego czy nieruchomościowego. Jednym z flagowych przykładów takiej ekspansji zagranicznej jest obecnie wiodący deweloper magazynowy, rozpoczynający ekspansję bezpośrednio z Polski do Indii, czy też deweloperzy działający z powodzeniem m.in. na rynku niemieckim czy brytyjskim. W takim kontekście ponownie bardzo istotną rolę odgrywają instytucje finansowe (finansujące większość przedmiotowych działań) oraz inwestorzy, którzy również kierują się w swoich politykach inwestycyjnych kryteriami ESG. Oznacza to, iż dobry, nowoczesny produkt, zgodny z wytycznymi ESG (oraz zasadami zrównoważonego rozwoju), będzie cieszył się zainteresowaniem za granicą, pozwalając na istotną ekspansję produktową. Jednocześnie możliwe (i rekomendowane) jest przeprowadzenie (sfinansowanie) interesujących akwizycji podmiotów zagranicznych o jasno zdefiniowanej strategii ESG.