WYZWANIA TO DLA NAS ROZWÓJ
Podsumowujemy 2022 rok, a poczet firm, które odniosły w nim niejeden sukces, otwiera ACCIONA, deweloper z 30letnim stażem na rynku. Z KATARZYNĄ UNOLD, Dyrektorką Zarządzającą spółki, rozmawia Danuta Burzyńska, Redaktor Naczelna „Buildera”.
Danuta Burzyńska: 2022. Czy to był trudny rok dla branży, dla firmy?
Katarzyna Unold: To był rzeczywiście bardzo wymagający rok, nie tylko dla branży budowlanej czy deweloperskiej, ale dla nas wszystkich. Z jednej strony dotknęły nas te same problemy, z którymi zmagamy się wszyscy, czyli galopująca inflacja bijąca z miesiąca na miesiąc kolejne rekordy, drożyzna, rosnące ceny paliwa, które rzutują na wzrost cen w zasadzie wszystkiego, słaba złotówka. Jednak, co dla nas kluczowe, zmieniła się koniunktura na rynku mieszkaniowym rok do roku. Wraz z rosnącymi stopami procentowymi został ograniczony dostęp dla klientów do kredytów hipotecznych, wręcz mówimy o zapaści na rynku kredytów hipotecznych. Według raportu Biura Informacji Kredytowej (BIK) między sierpniem 2021 roku a sierpniem 2022 roku wartość udzielonych kredytów na zakup mieszkania spadła o 69,3 proc. Z drugiej strony ciągle zmagaliśmy się z rosnącymi kosztami materiałów budowlanych, przerwanymi łańcuchami dostaw materiałów, problemami z zabezpieczeniem odpowiedniej liczby pracowników na budowach. Wszystko to wraz z ograniczeniem popytu wpłynęło na znaczące zmniejszenie budów rozpoczętych w tym roku przez deweloperów. Część z nich nie zdecydowała się na rozpoczęcie nowych projektów w 2022 roku, gdyż wiązało się to dla nich ze zbyt dużym ryzykiem, jeśli chodzi o sprawne funkcjonowanie firmy oraz realizację budowy. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny (GUS) – w pierwszym półroczu 2022 roku było o 17,2 proc. mniej mieszkań, których budowę rozpoczęto.
D.B.: Z jakimi zatem wynikami i najważniejszymi osiągnięciami ACCIONA zamyka ten trudny rok?
K.U.: Dla mnie najważniejsze dokonania ACCIONA w 2022 roku oprócz dobrego wyniku finansowego to ukończenie z sukcesem sprzedaży I etapu miasteczka UCITY RESIDENCE w Warszawie, planowanie kolejnego etapu tej inwestycji, sprawna realizacja budowy osiedla BLANCO w Pruszkowie, które jest naszym hitem sprzedażowym, a dodatkowo – praca nad kolejnymi projektami w Warszawie oraz Trójmieście.
ACCIONA się zmienia i szybko reagujemy na zmiany potrzeb rynku. W niepewnych czasach trzeba bacznie obserwować zmiany, szybko je analizować i prognozować dalsze kierunki tych zmian, jednocześnie dostosowując strategię oraz działalność firmy do uwarunkowań zewnętrznych, które w naszych czasach zmieniają się bardzo nagle. To staramy się robić, stąd dalsza dywersyfikacja naszego portfela projektowego i rozszerzenie go o projekty skierowane do różnych klientów (pojawiają sie w naszym portfolio inwestycje premium). Rozważamy również nowe projekty przeznaczone pod PRS (najem instytucjonalny).
D.B.: Z jakich projektów i przedsięwzięć jest Pani najbardziej dumna?
K.U.: Każdy z naszych projektów jest inny, to pytanie poniekąd jest jak pytanie rodzica o ulubione dziecko. I nie ukrywam, że nie potrafię wskazać jednego projektu, ponieważ kocham wszystkie „moje dzieci”.
Rzeczywiście zdarza się, że pewne inwestycje są bardziej wymagające od innych, niektóre przecierają szlaki ze względu na wybór lokalizacji do tej pory nieodkrytej pod kątem potencjału, architektury itp. Jednak kiedy już zakończymy budowę każdego projektu, to odczuwam olbrzymią radość w naszym zespole. A ja jestem dumna nie tylko z projektów, ale przede wszystkim z moich ludzi, którzy codziennie pracują nad nimi, by ukończyć ich realizację. Cieszę się też na nasze nowe projekty, każdy z nich jest innego rodzaju wyzwaniem, a wyzwania to dla nas rozwój.
D.B.: Jak ocenia je Pani jako architektka?
K.U.: Każda nasza inwestycja jest inna, natomiast staramy się utrzymać pewne cechy przy każdej realizacji, jeśli chodzi o rozwiązania architektoniczne, które sprawiają, że przyszłym mieszkańcom będzie tam się mieszkać najlepiej, komfortowo, bezpiecznie i będą czuli się jak w domu. Pracując z architektami, staramy się przekazać im te wartości, ponieważ szukamy architektury funkcjonalnej, przyjaznej, spełniającej aktualne potrzeby przyszłych mieszkańców. To także dotyczy projektowania poszczególnych mieszkań, ich układów – kwestii kluczowej w każdej inwestycji o charakterze mieszkaniowym.
Na pewno projekty Acciony wyróżniają się pod względem architektury pośród realizowanych inwestycji, wystarczy wspomnieć nasze inwestycje w Miasteczku Wilanów – niska zabudowa, otoczenie zieleni, duże wewnętrzne patia z zielenią, placami zabaw, duże okna zapewniające doświetlenie mieszkań – tak budowaliśmy od lat, kiedy jeszcze mało który deweloper decydował się na takie rozwiązania.
Chcemy kontynuować ten kierunek, by budować mieszkania dla naszych klientów, doświetlone, komfortowe, funkcjonalne w budynkach, których architektura jest ponadczasowa.
D.B.: Czy kupujący docenia dzisiaj praktyki deweloperskie w zakresie zrównoważonego rozwoju, zarówno z perspektywy ekonomicznej, jak i środowiskowej?
K.U.: Na polskim rynku do tej pory dwa główne czynniki ważne dla klientów to była cena i lokalizacja. Jednak wraz z pandemią oraz obecną sytuacją gospodarczą zaczynamy brać pod uwagę przy zakupie mieszkań także inne czynniki.
Wraz z pandemią pojawiło się olbrzymie zapotrzebowanie na mieszkania z ogródkami. Klienci także zaczęli bardziej zwracać uwagę na otoczenie zieleni, bliskość terenów zielonych.
W tym roku obserwujemy liczne pytania ze strony klientów odnośnie do kosztów eksploatacji mieszkania, rodzaju ogrzewania mieszkań, neutralizacji kosztów eksploatacji części wspólnych. Także tutaj obserwujemy zmianę. Na razie jednak przeważa czynnik ekonomiczny. Sądzę, że z czasem klienci będą coraz bardziej zwracać uwagę na kwestie środowiskowe, ponieważ coraz ważniejsze będzie dla nas zdrowie i dobrostan, stan naszego otoczenia (jakość powietrza, wody, pozyskiwana energia, zieleń).
D.B.: Jaki jest aktualnie popyt, a jaka podaż na rynku nieruchomości mieszkaniowych?
K.U.: Rok temu rynek był rozgrzany do czerwoności – porównując czerwiec 2021 rok do roku, widzimy spadek, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, aż o 40 proc. W tym roku rosnące koszty kredytów hipotecznych są jednym z najważniejszych czynników najbardziej ograniczających popyt na rynku mieszkaniowym. Zmienił się także profil kupujących. Tak jak rok temu większość klientów posiłkowała się kredytem przy zakupie mieszkania, tak w tym roku widzimy rosnący udział klientów gotówkowych – jednak wiadomo, że tych klientów jest znacznie mniej. W zasadzie wcześniej każda inwestycja bazowała w udziale większościowym na klientach kredytowych. Dla klientów gotówkowych zakup inwestycji to przede wszystkim możliwość zabezpieczenia zebranych oszczędności przed galopującą inflacją.
Jeśli chodzi o podaż, to w każdym miesiącu 2022 roku była ona coraz niższa, może z wyjątkiem czerwca, gdzie wielu deweloperów uruchamiało sprzedaż mieszkań, by zdążyć przed ustawą deweloperską, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku, stawiając przed deweloperem szereg dodatkowych wymogów do spełnienia przed uruchomieniem sprzedaży. Najbardziej miarodajnym wskaźnikiem, jeśli chodzi o podaż, jest liczba rozpoczętych budów przez deweloperów. Według raportu Cushman & Wakefield Mieszkaniówka na rozdrożu w sierpniu 2022 zmniejszyła się aż o 23 proc. rok do roku, a jeśli chodzi o mieszkania zrealizowane przez deweloperów, aż o 27 proc. Wszelkie prognozy zakładają, że trend się utrzyma, wręcz pogłębi w przyszłym roku i deweloperzy wprowadzą na rynek jeszcze mniej mieszkań.
D.B.: No właśnie, jakie są rokowania dla rynku nieruchomości i jak deweloperzy stawiają czoła obecnej sytuacji?
K.U.: Niestety rokowania dla całej branży, rynku nieruchomości nie są najlepsze. Inflacja ma ciągle rosnąć w przyszłym roku, co powoduje zubożenie polskiego społeczeństwa, a wraz ze spadkiem siły nabywczej Polaków spada zainteresowanie zakupem mieszkania, ponieważ skupiamy się na bieżących wydatkach, szukając oszczędności, gdzie jest to tylko możliwe. Eksperci zakładają utrzymanie się obecnej sytuacji związanej ze spadkiem popytu przez kolejne 23 lata.
W obliczu ograniczonego popytu klientów indywidualnych deweloperzy ratują się m.in. budową dla klientów instytucjonalnych (funduszy) lub budownictwem niszowym (np. premium – rynek dóbr luksusowych rośnie pomimo ogólnie panującej opinii o nadchodzącej recesji w naszym kraju). Oczywiście pod kątem biznesowym większą rację bytu ma budownictwo B2B, ponieważ jego skala jest większa i pozwala firmom na lepszą rentowność tych projektów.
D.B.: Co jest priorytetem dla Pani i dla spółki w 2023 roku?Czy jesteście gotowi na nowe regionalne ekspansje w Polsce?
K.U.: Moim priorytetem jest zapewnienie stabilności i dalszego rozwoju ACCIONA na polskim rynku poprzez planowanie kolejnych projektów oraz dalsze wspieranie mojego zespołu w realizacji nowych inwestycji. Plany ekspansji na kolejne rynki mamy już od kilku lat i to jest średni okres pracy nad projektem przed wypuszczeniem go na światło dzienne. Także mogę powiedzieć, że rok 2023 rysuje się dla nas pozytywnie pomimo całej sytuacji ogólnie na rynku budowlanym. Planujemy wyjść z projektami, nad którymi pracowaliśmy ostatni rok, dwa lata. Są to kolejne realizacje w Warszawie (kontynuacja osiedla w Ursusie i nowa inwestycja na Białołęce), a także projekty trójmiejskie (inwestycja premium przy gdańskiej starówce oraz osiedle mieszkaniowe w Gdyni). Pracujemy także nad certyfikacją ekologiczną BREEAM naszych nowych projektów – ten zielony certyfikat jest wyznacznikiem najwyższych standardów, jeśli chodzi o ekologiczne rozwiązania i ochronę środowiska podczas budowy oraz eksploatacji inwestycji budowlanych na każdym etapie realizacji.
Priorytetem ACCIONA na rok 2023 jest dalsza dywersyfikacja portfolio oraz rozwój nowych projektów, w tym zakup nowych działek, a także dalsze rozwijanie zrównoważonych rozwiązań, jeśli chodzi o nasze inwestycje.
Katarzyna Unold – Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA, firmy deweloperskiej, która od 30 lat działa na polskim rynku. Z wykształcenia architektka. Związana z branżą deweloperską od 20 lat. Jej celem jest pozytywna zmiana i rozwój, by ciągle budować lepiej dla Polaków.
