TAKSONOMIA, CZYLI NOWE WYZWANIA
ESG NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

W ostatnich latach obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów i innych podmiotów działających na rynku nieruchomości kwestiami środowiskowymi, społecznymi i ładu korporacyjnego (ESG – ang. environmental, social and corporate governance).

ESG w kontekście nieruchomości to nie tylko oczywiste kwestie związane z efektywnością energetyczną i certyfikacją nowych budynków. To również zagadnienia dotyczące renowacji istniejących budynków i dostosowania ich do ram zrównoważonych inwestycji. To kwestie związane z raportowaniem danych do banków i inwestorów instytucjonalnych, jak też zmieniające się oczekiwania wynajmujących, najemców i klientów. ESG to jednak przede wszystkim konieczność zmiany sposobu myślenia o procesie inwestycyjnym.

Jednym z aktów prawnych, który ma pomóc ujednolicić podejście do kwestii środowiskowych i klimatycznych, jest tzw. taksonomia1.

 Czym jest taksonomia?

Do momentu pojawienia się taksonomii nie było jasnych, jednolitych kryteriów umożliwiających ocenę, jaką działalność gospodarczą można uznać za zrównoważoną.

Taksonomia jest odpowiedzią na ten problem. Stanowi system klasyfikacji działalności gospodarczej zrównoważonej pod względem środowiskowym. Jest narzędziem umożliwiającym stworzenie wspólnego języka służącego do identyfikacji działalności i instrumentów finansowych zrównoważonych pod względem środowiskowym również na rynku nieruchomości.

Obecnie taksonomia obejmuje 13 sektorów i ponad 100 rodzajów działalności gospodarczej. Zakres ten jednak ma być poszerzany w przyszłości.

Taksonomia ma zastosowanie m.in. do uczestników rynku finansowego oferujących produkty finansowe oraz spółek zobowiązanych do raportowania pozafinansowego (obecnie pod dyrektywą NFRD2, a w niedługim czasie pod dyrektywą CSRD3, która zastąpi dyrektywę NFRD, rozszerzając stopniowo zakres podmiotowy i przedmiotowy raportowania niefinansowego spółek).

Cele środowiskowe zgodnie z taksonomią i techniczne kryteria kwalifikacji

Taksonomia określa sześć celów środowiskowych, które są wskazane jako kluczowe dla procesu przejścia do zrównoważonej i neutralnej gospodarki niskoemisyjnej. Są nimi:

1. łagodzenie zmian klimatu;

2. adaptacja do zmian klimatu;

3. zrównoważone wykorzystywanie i ochrona zasobów wodnych i morskich;

4. przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym;

5. zapobieganie zanieczyszczeniu i jego kontrola;

6. ochrona i odbudowa bioróżnorodności i ekosystemów.

Taksonomia zawiera wykaz działalności, które mogą być uznane za zrównoważone środowiskowo, jeżeli spełniają techniczne kryteria kwalifikacji (ang. technical screening criteria). Taksonomia wskazuje konkretne, często wyśrubowane wskaźniki w obszarze środowiskowym. Do tej pory przyjęto w drodze aktów delegowanych techniczne kryteria kwalifikacji dotyczące pierwszych dwóch celów środowiskowych. Techniczne kryteria kwalifikacji związane z pozostałymi czterema celami środowiskowymi są obecnie opracowywane.

Techniczne kryteria kwalifikacji odnoszą się wprost do sektora nieruchomości w rozdziale 7, dotyczącym działalności z zakresu budownictwa i działalności związanej z obsługą rynku nieruchomości (m.in. do budowy nowych budynków, renowacji istniejących budynków czy nabywania i prawa własności budynków).

W kontekście taksonomii ważne jest rozróżnienie między pojęciami „kwalifikowalność” (ang. eligibility) i „dostosowanie” (ang. alignment). Pierwszym krokiem, by określić, czy dana działalność jest „kwalifikowana”, tj. czy może być oceniana w ramach taksonomii, jest analiza, czy ta działalność jest wskazana w technicznych kryteriach kwalifikacji, w których określono rodzaje działalności gospodarczej i powiązano je z odpowiednimi kodami NACE. Nie wszystkie rodzaje działalności gospodarczej są „kwalifikowalne”. Jeżeli działalność nie jest zdefiniowana w technicznych kryteriach kwalifikacyjnych, nie jest ona „kwalifikowalna” w ramach taksonomii, w związku z czym nie może być uznana za zrównoważoną pod względem środowiskowym.

W przypadku działalności „kwalifikowanej” zgodnie z taksonomią, oceniając „dostosowanie” danej działalności gospodarczej w kontekście taksonomii, sprawdzamy, czy dana działalność:

1. wnosi istotny wkład w jeden ze wskazanych celów środowiskowych;

2. nie wyrządza poważnych szkód w zakresie pozostałych celów środowiskowych (tzw. zasada DNSH – ang. do no significant harm);

3. jest zgodna z minimalnymi gwarancjami społecznymi4;

4. spełnia techniczne kryteria kwalifikacji, które pozwalają określić, czy dana działalność ma znaczący wkład w realizację danego celu środowiskowego i czy nie szkodzi pozostałym celom środowiskowym.

Celem analizy działalności gospodarczych danego podmiotu pod kątem uznania ich za zrównoważone środowiskowo w świetle taksonomii będzie wskazanie proporcji przychodów, wydatków operacyjnych (OpEx) i nakładów inwestycyjnych (CapEx), które pochodzą z działalności zrównoważonych środowiskowo, w stosunku do tych, które zrównoważone środowiskowo nie są.

Praktyczne zastosowanie taksonomii

Taksonomia umożliwia podmiotom działającym na rynku dokonanie oceny ich działalności w sposób przejrzysty i porównywalny. Stanowi między innymi punkt odniesienia przy wypełnianiu obowiązków wynikających z SFDR5 oraz NFRD (w niedalekiej przyszłości zastępowanej CSRD).

W związku z powyższym taksonomia wpłynie również na inwestowanie oraz finansowanie na rynku nieruchomości.

Taksonomia będzie stanowić narzędzie wspierające podejmowanie decyzji inwestycyjnych. Inwestorzy instytucjonalni będą wymagać informacji dotyczących dostosowania działalności prowadzonych przez dany podmiot do taksonomii (ang. Taxonomy-alignment). Przedsiębiorcy prowadzący działalność zrównoważoną środowiskowo w rozumieniu taksonomii będą w lepszej sytuacji, ponieważ inwestorzy oraz banki będą zainteresowani inwestycjami „zielonymi”.

Taksonomia będzie miała również pośredni wpływ na umowy najmu w kontekście zmieniających się wymagań i oczekiwań najemców oraz inwestorów instytucjonalnych.

Oczekuje się, że taksonomia będzie skutecznym narzędziem do zwalczania tzw. greenwashingu (tj. praktyki uzyskiwania nieuczciwej przewagi konkurencyjnej lub wprowadzania w błąd poprzez wprowadzanie do obrotu produktu jako przyjaznego środowisku, podczas gdy w rzeczywistości nie zostały spełnione podstawowe normy środowiskowe). Cel ten ma zostać osiągnięty poprzez zdefiniowanie zestawu konkretnych technicznych kryteriów działalności zrównoważonej środowiskowo.

Taksonomia na stałe zagości w agendzie wszystkich podmiotów z branży nieruchomości. Inwestorzy instytucjonalni muszą wskazać m.in., czy oferowane przez nich produkty finansowe są zrównoważone środowiskowo zgodnie z taksonomią, a przedsiębiorcy zobowiązani do raportowania danych niefinansowych muszą wskazać, jaki procent ich działalności jest zrównoważony środowiskowo zgodnie z taksonomią. Pozostali uczestnicy rynku nieruchomości chcący uzyskać zewnętrzne finansowanie albo sprzedać assety nieruchomościowe powinni natomiast określić, w jakim stopniu prowadzona przez nich działalność jest zrównoważona środowiskowo, jeśli taki obowiązek został nałożony przez regulacje na ich kontrahentów. W branży nieruchomości potrzebne są rozmowy na temat praktycznej interpretacji taksonomii (oraz aktów delegowanych) w działalności podmiotów funkcjonujących na rynku nieruchomości.

1. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2020/852 z dnia 18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje, zmieniające rozporządzenie (UE) 2019/2088. Obowiązująca taksonomia jest taksonomią „zieloną”, dotyczy wyłącznie aspektów środowiskowych. Taksonomia odnosząca się do kwestii społecznych jest już przedmiotem prac.

2. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/95/UE z dnia 22 października 2014 r. zmieniająca dyrektywę 2013/34/UE w odniesieniu do ujawniania informacji niefinansowych i informacji dotyczących różnorodności przez niektóre duże jednostki oraz grupy.

3. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2022/2464 z dnia 14 grudnia 2022 r. w sprawie zmiany rozporządzenia (UE) nr 537/2014, dyrektywy 2004/109/WE, dyrektywy 2006/43/WE oraz dyrektywy 2013/34/UE w odniesieniu do sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju.

4. M.in. z wytycznymi OECD dla przedsiębiorstw wielonarodowych czy wytycznymi ONZ dotyczącymi biznesu i praw człowieka, w tym z deklaracją MOP w sprawie podstawowych praw i zasad w pracy, ośmioma podstawowymi konwencjami MOP oraz międzynarodową ustawą o prawach człowieka.

5. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/2088 z dnia 27 listopada 2019 r. w sprawie ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych.