KIEDY NATURA DYKTUJE PRAWO, CZYLI O NOWYM PRAWIE PIERWOKUPU NIERUCHOMOŚCI
Nowe prawo pierwokupu wzbudziło szereg wątpliwości i kontrowersji na rynku nieruchomości. Warto zastanowić się nad jego zastosowaniem i potencjalnymi konsekwencjami. Czy rzeczywiście jest to dobre rozwiązanie? Czy niesie ze sobą ryzyka nadużyć lub nieprzewidzianych problemów prawnych?
Wrzesień 2024 r. na długo pozostanie w pamięci mieszkańców południowych terenów naszego kraju. Katastrofalna powódź, która nawiedziła te rejony Polski, zostawiła za sobą ogromne straty w mieniu prywatnym i publicznym. W obliczu katastrof naturalnych, takich jak powodzie, społeczności lokalne stają przed wyzwaniem odbudowy i zapewnienia schronienia osobom, które straciły swoje domy. Prawo natomiast musi dostosować się do nowych, nagłych potrzeb społecznych.
Specustawa powodziowa w nowej odsłonie
Na takie potrzeby postanowił i tym razem odpowiedzieć ustawodawca w drodze nowelizacji tzw. specustawy powodziowej (tj. ustawy poszczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi). Wprowadziła ona różne rozwiązania pomocowe, natomiast odbiła się również szerokim echem na rynku nieruchomości ze względu na przyznanie gminom nowego tymczasowego prawa pierwokupu niektórych nieruchomości położonych na terenach powodziowych.
Zgodnie z uzasadnieniem ustawodawcy do projektu ustawy – prawo pierwokupu ma umożliwić gminom szybkie i skuteczne reagowanie na potrzeby mieszkaniowe osób dotkniętych skutkami powodzi. Głównym celem nowego prawa pierwokupu jest przeznaczenie nieruchomości, po ich ewentualnej odbudowie lub remoncie, na rzecz osób potrzebujących pomocy mieszkaniowej, w tym tych, którzy ucierpieli w wyniku powodzi.
Choć intencje ustawodawcy są zrozumiałe, nowe prawo pierwokupu wzbudziło szereg wątpliwości i kontrowersji na rynku nieruchomości. Warto zastanowić się nad jego zastosowaniem i potencjalnymi konsekwencjami. Czy rzeczywiście jest to dobre rozwiązanie? Czy niesie ze sobą ryzyka nadużyć lub nieprzewidzianych problemów prawnych? W niniejszym artykule przyjrzymy się krytycznie nowemu prawu pierwokupu nieruchomości, w tym wyzwaniom, które mogą pojawić się w trakcie jego stosowania.
Jak działa ustawowe prawo pierwokupu?
Najpierw należy pokrótce przypomnieć, jak w praktyce wygląda stosowanie ustawowego prawa pierwokupu do sprzedaży nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu musi być podzielona na dwie części: najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony podmiot nie skorzysta z prawa pierwokupu, a następnie umowę przenoszącą tytuł prawny do nieruchomości w przypadku, gdy uprawniony podmiot nie skorzysta z prawa pierwokupu (tj. gdy upływa ustawowy termin lub gdy uprawniony podmiot zrzekł się przysługującego mu prawa pierwokupu).
Brak zastosowania przepisów dotyczących ustawowego prawa pierwokupu do nieruchomości ma daleko idące skutki, w tym może powodować nieważność umowy sprzedaży nieruchomości. Stąd każdorazowe zrozumienie, do jakich nieruchomości określone prawo pierwokupu może bądź mogło w przeszłości mieć zastosowanie, jest kluczowe z perspektywy bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
W przypadku skorzystania przez uprawniony podmiot z prawa pierwokupu nieruchomości ewentualna zmiana zdania odnośnie do sprzedaży nieruchomości jest praktycznie niemożliwa.
Nie jedna, a dwie nowelizacje specustawy powodziowej
Projekt nowelizacji specustawy powodziowej wpłynął do Sejmu 25 września, a już 3 października została ona podpisana przez Prezydenta. Nowelizacja weszła w życie 5 października, zatem zaledwie kilka dni po jej ogłoszeniu.
Ze względu na liczne wątpliwości interpretacyjne, m.in. dotyczące nowego prawa pierwokupu, w zasadzie od razu procedowana była druga nowelizacja specustawy powodziowej, w tym w celu doprecyzowania zakresu przedmiotowego prawa pierwokupu. Projekt drugiej nowelizacji wpłynął do Sejmu już 6 listopada, ustawa została podpisana przez Prezydenta 25 listopada i weszła w życie 26 listopada.
Jakich nieruchomości dotyczy prawo pierwokupu?
Mając powyższe na uwadze, aktualnie (uwzględniając zmiany wprowadzone w specustawie powodziowej w drodze dwóch nowelizacji opisanych powyżej) art. 27a specustawy powodziowej wskazuje, że określonym gminom przysługuje prawo pierwokupu:
1) samodzielnego, wyodrębnionego lokalu mieszkalnego lub udziału w tym lokalu;
2) nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub udziału w takiej nieruchomości, położonych na obszarze tej gminy.
Ustawa określa, że lokale mieszkalne i udziały w lokalach mieszkalnych oraz nieruchomości i udziały w nieruchomościach nabyte przez gminę w wykonaniu prawa pierwokupu, o którym mowa powyżej, wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
W ramach drugiej z nowelizacji ustawodawca doprecyzował, że w sprawach nowego pierwokupu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zastosowanie ustawy o gospodarce nieruchomościami do nowego prawa pierwokupu oznacza między innymi, że do prawa pierwokupu mają zastosowanie wyłączenia pod ustawą, w tym prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, jeżeli prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości (w przypadku gdy prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej) itp.
Należy zauważyć, że w stosunku do pierwszej z nowelizacji w drugiej nowelizacji ustawodawca uściślił również, że:
• pierwokup przysługuje tylko w stosunku do wyodrębnionych lokali mieszkalnych, czyli takich, dla których w dacie sporządzania warunkowej umowy sprzedaży założona jest księga wieczysta, co wyłącza spod działania pierwokupu lokale nabywane w wykonaniu umów deweloperskich, gdzie klienci zapłacili już na rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji deweloperskiej, często z kredytów bankowych, całe ceny i wprowadzenie w tej sytuacji pierwokupu gminy doprowadziłoby do tego, że w przypadku skorzystania przez gminę z prawa pierwokupu zapłaciłaby ona cenę za lokal deweloperowi, a klient pozostałby z problemem kredytu bankowego udzielonego mu na zakup lokalu;
• pierwokup dotyczy także sprzedaży udziałów we wskazanych wyżej nieruchomościach lokalowych;
• pierwokup przysługuje w stosunku do własności lub udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a nie jak zostało wskazane w pierwszej nowelizacji, że przedmiotem jest budynek mieszkalny jednorodzinny.
Którym gminom przysługuje nowe prawo pierwokupu i do kiedy?
Prawo pierwokupu przysługuje tzw. gminom poszkodowanym, które zostały dotknięte przez powódź i znajdują się na obszarach, gdzie ogłoszono stan klęski żywiołowej. Gminy poszkodowane zostały wskazane w aktach wykonawczych do specustawy powodziowej (tj. odpowiednich rozporządzeniach Rady Ministrów).
Podmioty planujące nabycie samodzielnego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego lub udziału w tym lokalu czy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub udziału w takiej nieruchomości, położonych na obszarze jednej z gmin poszkodowanych, muszą zatem wziąć pod uwagę zastosowanie nowego prawa pierwokupu do transakcji dotyczącej takiej nieruchomości.
Zgodnie z powyższym rozporządzeniem prawo pierwokupu nie jest prawem bezterminowym – na razie będzie ono przysługiwać gminom poszkodowanym do 30 kwietnia 2025 r.
Jak rynek ocenia nowe przepisy?
Wprowadzenie nowego tymczasowego prawa pierwokupu nieruchomości nie jest rozwiązaniem typowym dla rynku nieruchomości, w związku z czym wywołało wiele emocji i dyskusji.
Motywy stojące za wprowadzeniem tego rozwiązania wydają się w naszej ocenie zasadne, niemniej jednak kwestia skuteczności narzędzia do ich realizacji pozostawia wątpliwości wyrażane przez rynek nieruchomości.
Nie można nie wspomnieć o bardzo krótkim czasie między pojawieniem się projektu pierwszej nowelizacji a jej wejściem w życie. Był to jeden z pierwszych zarzutów kierowanych w stronę nowych przepisów, gdyż rozwiązanie to zaskoczyło uczestników rynku obrotu nieruchomościami. Wprowadzenie nowego prawa pierwokupu nieruchomości nie zostało odpowiednio zapowiedziane na rynku, zaś informację o zastosowaniu nowego prawa pierwokupu zaczęto rozpowszechniać dopiero po wejściu w życie zmian w związku z żywą reakcją na rynku. Nagłe wejście w życie nowych przepisów spowodowało między innymi, że notariusze oraz inne zainteresowane strony miały ograniczoną możliwość odpowiedniej reakcji poprzez uwzględnienie prawa pierwokupu w zawieranych umowach sprzedaży. Na rynku wskazuje się, że w pierwszych dniach obowiązywania nowych przepisów zostało w związku z tym zawartych sporo umów sprzedaży dotkniętych nieważnością.
Warto zauważyć, iż pomimo tego, że głównym założeniem stojącym za nowym prawem pierwokupu jest pomoc osobom poszkodowanym przez powódź, w istocie prawo pierwokupu narzuca istotne ograniczenia na właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości położonych na terenie gmin poszkodowanych, którzy niejednokrotnie sami są osobami poszkodowanymi.
Natomiast w przypadku gmin, które zostały poważnie dotknięte przez powódź, wykorzystanie prawa pierwokupu w odniesieniu do zniszczonych lokali mieszkalnych czy budynków wydaje się problematyczne z uwagi na związane z tym koszty.
Uboższe gminy poszkodowane mogą nie wykonywać przysługującego im prawa pierwokupu z uwagi na koszty nabycia, a następnie ewentualnej przebudowy takich nieruchomości. Ponadto usuwanie skutków powodzi jest samo w sobie bardzo kosztowne i z pewnością wpływa znacząco na budżet gminy, w związku z czym może okazać się, że nawet gminy dysponujące z zasady większymi środkami nie będą przeznaczać ich na wykonywanie przysługującego im prawa pierwokupu.
Powszechne korzystanie przez gminy z prawa pierwokupu wydaje się zatem stosunkowo mało prawdopodobne, przy czym na pewno komplikuje ono proces sprzedaży nieruchomości położonych na terenach powodziowych.
Nie można oczywiście wykluczyć, że gminy poszkodowane będą mimo wszystko z przyznanego im prawa pierwokupu korzystać. Warto wskazać, że powódź dotknęła również wiele lokali czy budynków użyteczności publicznej, które uległy zniszczeniu, dlatego gminy mogą poszukiwać nieruchomości w zastępstwie nieruchomości dotkniętych zniszczeniami.
Warto zatem monitorować, jak prawo pierwokupu będzie funkcjonować w praktyce. Czy jakkolwiek przyczyni się do poprawy sytuacji osób poszkodowanych w gminach dotkniętych przez powódź, czy rozwiązanie to okaże się kolejnym „pustym” narzędziem? Czas pokaże, jednak nowe prawo pierwokupu może wprowadzić więcej zamieszania na rynku niż faktycznych korzyści.
Mimo że prawo pierwokupu jest prawem tymczasowym, z pewnością będzie miało praktyczny wpływ na nabycie nieruchomości na terenie gmin poszkodowanych już po upływie terminu jego obowiązywania. W przypadku przyszłych transakcji nieruchomościowych, w ramach przeprowadzania w przyszłości badania prawnego nieruchomości, konieczna będzie weryfikacja, czy dana nieruchomość była przedmiotem sprzedaży w okresie obowiązywania prawa pierwokupu oraz czy zostało ono właściwie uwzględnione.
