BUDOWNICTWO 2026

U progu boomu infrastrukturalnego

Walka o rentowność, stagnacja i wysokie stopy – to już za nami. Rok 2026 dla branży budowlanej
ma być czasem wychodzenia z dekoniunktury i stopniowej odbudowy portfeli zamówień. To ostatnia faza przed największym w historii boomem infrastrukturalnym. Jak najlepiej wykorzystać tę szansę?

Z TEGO ARTYKUŁU DOWIESZ SIĘ:

• jak wyglądają sytuacja gospodarcza Polski i rynek budowlany w 2026 r.;
• jakie są planowane główne inwestycje publiczne i strategiczne projektyinfrastrukturalne;
• o ryzykach i wyzwaniach dla branży – kosztach, kadrach, administracjii finansowaniu;
• jakie są prognozy dotyczące inflacji, dostępności kredytów hipotecznychi nastroje deweloperów;
• o zmianach w prawie budowlanym i perspektywach dla sektoraprojektowego.
  

Koniec ubiegłego i początek 2026 roku przyniosły sygnały, że nasza gospodarka weszła w fazę względnej stabilizacji po okresie wysokiej inflacji i podwyżek stóp procentowych. Rok 2025 zapisał się jednocześnie jako okres wyraźnego wzmocnienia pozycji makroekonomicznej Polski. Nominalna wartość PKB przekroczyła poziom 1 bln dolarów, lokując Polskę w gronie 20 największych gospodarek świata.

Według prognoz Komisji Europejskiej wzrost realnego PKB Polski w 2026 r. ma wynieść około 3,5 proc., a deficyt sektora finansów publicznych ma się nieznacznie obniżyć. Do tego dochodzi mocny złoty, na początku roku notowany wobec dolara najwyżej od 2018 r. Silna krajowa waluta działa dezinflacyjnie, ograniczając presję cenową poprzez tańszy import surowców i dóbr konsumpcyjnych. To wszystko sprzyja stabilizacji i stopniowemu ożywieniu inwestycji, szczególnie od strony kosztów i finansowania.
Dodatkowym elementem wzmacniającym bilans państwa i moc waluty jest wysoka wartość rezerw złota NBP, które przy rekordowej cenie kruszcu osiągnęły najwyższą wycenę w historii. Pod względem ilości posiadanego metalu Polska zajmuje 12. pozycję na świecie, wyprzedzając tym samym Europejski Bank Centralny.

Na tym tle również sektor budowlany wkracza w 2026 r. z solidnym punktem wyjścia: według szacunków wartość rynku budownictwa w Polsce w tym roku może przekroczyć 400 mld zł wobec 350 mld zł rok wcześniej, co potwierdza skalę sektora i jego znaczenie dla krajowej koniunktury.

Produkcja budowlana odbija
To, co widać w danych makro dotyczących całej gospodarki, pokazują też wskaźniki celowe dla branży. Dane Głównego Urzędu Statystycznego za 2025 r. wykazują, że produkcja budowlano-montażowa zaczyna odbudowywać się po okresie osłabienia aktywności w branży. W ujęciu rocznym była wyższa o 0,7 proc. niż w 2024 r., co stanowi pierwszy sygnał ożywienia po kilku słabszych kwartałach. Jeszcze wyraźniej trend zaznaczył się w danych za grudzień. Produkcja budowlano-montażowa w ostatnim miesiącu ubiegłego roku była o 4,5 proc. wyższa niż w grudniu 2024 r., co potwierdza przyspieszenie aktywności.

Przy wyraźnych sygnałach ożywienia obraz rynku nie jest wyłącznie różowy. Choć ogólny klimat pozostaje dezinflacyjny, dynamika cen produkcji budowlano-montażowej rośnie nieprzerwanie od września 2025 r. Jest to odbiciem zarówno rosnącego popytu, jak i presji kosztowej. W grudniu obserwowano zwyżki cen robót specjalistycznych (+4,5 proc.), budowy obiektów inżynierii lądowej i wodnej (+3,8 proc.) oraz budowy budynków (+3,3 proc.), co wskazuje na rozszerzający się impuls cenowy w całej branży budowlanej.

Dr Damian Kaźmierczak, Wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, tłumaczy, że utrzymująca się presja kosztowa może stać się problemem szczególnie dla małych i średnich firm. – Pomimo wyraźnego przyspieszenia przetargów w segmencie infrastrukturalnym na rynku budowlanym wciąż panuje atmosfera niepewności. Wykonawcy próbują odbudować portfele zleceń po kilkunastu miesiącach dekoniunktury, sięgając przy tym po strategie, które dodatkowo destabilizują rynek.
Ekspert zwraca uwagę na to, że niektórzy wykonawcy drastycznie zaniżają ceny ofertowe w przetargach, ponieważ nadal dominuje kryterium najniższej ceny. – Wkrótce przekonamy się, jak wpłynie to na rentowność kontraktów, zwłaszcza gdy koszty budowy wzrosną wraz z poprawą klimatu inwestycyjnego – kwituje.

Innym problemem mają być spory z Krajową Izbą Odwoławczą. – Firmy nie stronią przy tym od ostrych zagrywek prawnych wobec konkurencji. Trudno się dziwić takiemu postępowaniu – od lat działają w warunkach wysokiej zmienności, niskich marż i braku długoterminowej perspektywy. W takiej rzeczywistości pole manewru jest mocno ograniczone – mówi dla „Buildera” dr Kaźmierczak.
Jednocześnie ekspert przestrzega, że segment prywatny rynku budowlanego, w szczególności budownictwo mieszkaniowe i komercyjne, może nadal funkcjonować na zwolnionych obrotach. – Ten trudny okres na szczęście powinien wkrótce się zakończyć, gdy firmy odbudują portfele zamówień. Co istotne, wykonawcy muszą płynnie przejść do etapu przygotowań do kolejnej kumulacji inwestycji, ponieważ stoimy u progu największego boomu infrastrukturalnego w historii Polski. I nie ma w tym przesady: elektrownia jądrowa w Choczewie, transformacja energetyki, projekt Port Polska z lotniskiem i koleją dużych prędkości, rekordowe inwestycje w modernizację kolei, dokończenie budowy autostrad i dróg ekspresowych, rozbudowa infrastruktury obronnej i przemysłu zbrojeniowego oraz rozwój portów bałtyckich – to tylko przedsmak nadchodzących wyzwań – podkreśla dr Damian Kaźmierczak, Wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. Kumulacja megainwestycji, poza wzrostem portfeli zamówień i – potencjalnie – wyższymi marżami dla specjalistów, niesie za sobą również spore wyzwania. Po pierwsze, problemy kadrowe. Na rynku może zacząć brakować fachowców. Następnie dalszy wzrost cen materiałów i usług budowlanych, przestoje wywołane czasochłonną „papierologią” i urzędowymi zatorami czy problemy z płynnością. Zdaniem eksperta to czynniki, które już dziś wymagają uwagi zarówno po stronie rynku, jak i administracji publicznej, aby ograniczyć ryzyko opóźnień i kosztowych napięć w kolejnych fazach cyklu inwestycyjnego.

Najważniejsze projekty i przetargi planowane na 2026 r.
• Rozbudowa sieci dróg krajowychi ekspresowych – w 2026 r. ma zostać oddanych ponad 290 km nowych tras szybkiego ruchu, w tymfragmenty drogi ekspresowej S6(np. odcinek od Słupska do BożepolaWielkiego, poprawiający połączeniaWybrzeża) oraz brakujące odcinki S7 w Małopolsce, co poprawi komunikację wokół Krakowa. PonadtoGDDKiA planuje ogłosić przetargi na około 300 km nowych drógołącznej wartości ok. 12 mld zł.
• Strategiczne inwestycje PortuPolska (dawniej CPK) – projektzakłada uruchomienie w 2026 r.procedur przetargowych o wartościnawet około 40 mld zł, obejmujących m.in. budowę odcinków kolei dużych prędkości (np. Warszawa–Łódź), infrastrukturę lotniskową oraz drogi i sieci energetyczne związane z integrowanym hubem transportowym.
• Modernizacja i rozbudowa liniikolejowych, w tym przygotowaniado realizacji nowych odcinków infrastruktury pasażerskiej i towarowej,istotnych dla poprawy dostępności transportowej oraz zwiększeniaudziału kolei w przewozach regionalnych i międzyregionalnych.
• Dalsze prace w ramach Rządowego Programu Budowy Dróg Krajowych, zakładającego inwestycjeołącznej wartości ponad 290 mld złdo 2033 r., z planowanym w 2026 r.kontynuowaniem rozbudowy obwodnic i kluczowych odcinków sieciautostrad i dróg ekspresowych.
• Budowa pierwszej elektrowni jądrowej w Polsce (Lubiatowo–Kopalino / Choczewo) – projekt realizowany przez Polskie Elektrownie Jądrowe, obejmujący trzy bloki w technologii AP1000. Szacunkowa wartość całej inwestycji przekracza 150 mld zł, co czyni ją największym pojedynczym projektem infrastrukturalno-energetycznym w historii kraju.W 2026 r. planowane jest uruchomienie kolejnych procedur przetargowych związanych z robotami przygotowawczymi, infrastrukturą towarzyszącą (drogi, kolej, sieci energetyczne, zaplecze budowy) oraz pierwszymi pracami budowlanymi o łącznej wartości od kilku do kilkunastu miliardów złotych.

Inflacja i koszt kredytu
Może nie w tak spektakularnej skali jak w przypadku budownictwa publicznego ożywienie powinny w tym roku odczuć firmy zajmujące się budownictwem komercyjnym. Na decyzje inwestorów oraz popyt na mieszkania wpływa przede wszystkim dostępność kredytów hipotecznych. A przy stabilizacji stóp procentowych i perspektywie ich stopniowego obniżania koszty finansowania kredytu dla gospodarstw domowych mogą stopniowo spadać. W 2025 r. stopy procentowe były obniżane sześć razy, łącznie o 175 pb. Rynek wycenia, że w tym roku powinno dojść jeszcze do co najmniej dwóch obniżek.

Przypomnijmy – o wysokości rat kredytów w Polsce decyduje Rada Polityki Pieniężnej. Jej członek, prof. Henryk Wnorowski, w rozmowie z „Builderem” zastrzega, że choć inflacja znajduje się blisko celu NBP, a perspektywy makroekonomiczne się poprawiają, przestrzeń do dalszego luzowania polityki pieniężnej pozostaje ograniczona. W jego ocenie ewentualne obniżki stóp procentowych powinny mieć charakter stopniowy, a kluczowym czynnikiem ryzyka dla stabilności cen – obok uwarunkowań zewnętrznych – pozostaje utrzymująca się, w jego opinii, ultraluźna polityka fiskalna oraz skala planowanych wydatków infrastrukturalnych.

–Nie będę zmieniał tego, co nastyczniowej konferencji wskazał Prezes Glapiński, definiując ten poziom (stóp procentowych – przyp. red.) jako 3,5 proc. Na podstawie tego, co wiemy na początku lutego tego roku, to wskazanie jest trafne. Natomiast biorąc pod uwagę fakt, że ciągle jest to początek roku, i w związku z tym, że rzeczywistość jest niezwykle dynamiczna, to wiele może się jeszcze wydarzyć. Z drugiej strony uważam, iż doświadczenia ostatnich, zewnętrznych szoków podażowych z lat 2020 i 2022 nauczyły, a może raczej przyzwyczaiły gospodarkę światową do spokojnego funkcjonowania w tym turbulentnym otoczeniu – mówi prof. Henryk Wnorowski.

To, o czym jeszcze bardzo ostrożnie mówią członkowie RPP, z o wiele większym entuzjazmem zakładają konsumenci. Zgodnie z najnowszymi danymi Biura Informacji Kredytowej w grudniu 2025 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie ok. 33,5 tys. osób w porównaniu z 26 tys. rok wcześniej, co oznacza wzrost o blisko 29 proc. w ujęciu rocznym.

–Dane grudniowe utrwalają widoczny w całym 2025 roku wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi, co jest spowodowane obniżkami stóp procentowych. Dodatkowym czynnikiem pozytywnie wpływającym na popyt jest nominalny wzrost wynagrodzeń o ok. 7 proc. rok do roku. Czynniki te bezpośrednio wpływają na wyższą zdolność kredytową, co wprost przekłada się na wzrost zainteresowania zaciąganiem kredytu mieszkaniowego. Wzrost zdolności kredytowej pozwala również na wnioskowanie o coraz wyższe kwoty kredytu, co potwierdza sukcesywnie rosnąca w minionym roku średnia kwota wnioskowanego kredytu – zauważa dr hab. Waldemar Rogowski, Główny Analityk Grupy BIK.

Optymizm deweloperów w Polsce przewyższa średnią regionalną
Wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe i rosnąca zdolność kredytowa konsumentów to większa pewność inwestorów odnośnie do rentowności projektów mieszkaniowych. Krajowe firmy zajmujące się budownictwem mieszkaniowym wykazują wyraźniejszy optymizm, co potwierdzają dane z raportu Deloitte. W opublikowanym w styczniu 2026 r. Real Estate Confidence Survey for Central Europe 2026 firma zapytała przedstawicieli sektora nieruchomości w Europie Środkowej, w tym Polski, Czech, Słowacji i Rumunii, o ich oczekiwania na nadchodzący rok.

Wyniki pokazują, że na większości rynków dominuje przekonanie ostabilizacji, przy umiarkowanymoptymizmie odnośnie do warunkówgospodarczych i dostępności finansowania. Ponad połowa respondentóww regionie spodziewa się, że sytuacjagospodarcza pozostanie bez zmian,a niemal jedna trzecia uważa, że siępoprawi.

Z badania wynika, że większość przedstawicieli branży przewiduje polepszenie sytuacji gospodarczej, a dwóch na trzech deweloperów deklaruje, że planuje kontynuować budowy i sprzedaż projektów w 2026 r. Wstrzymanie prac rozważa zaledwie 3 proc. z nich. Raport pokazuje też, że większość deweloperów spodziewa się utrzymania marż na niezmienionym poziomie, a odsetek pesymistów jest najniższy w historii badania.

–Pomimo trwających napięć geopolitycznych i wahań gospodarczych sektor nieruchomości w Europie Środkowej demonstruje strategiczną odporność i ostrożny optymizm. Znacznie bardziej entuzjastyczne nastawienie polskich firm wynika z solidnego wzrostu PKB, absorpcji środków KPO oraz stabilizacji inflacji i rynku pracy, które znalazły wyraz w serii obniżek stóp procentowych przez NBP w 2025 roku. W efekcie Polska aktywnie wykorzystuje te fundamenty do budowania przewag konkurencyjnych w nieprzewidywalnym otoczeniu – pisze w raporcie Dominik Stojek, Partner w dziale
Advisory, Lider Grupy Nieruchomościowej z Deloitte.

Zmiany w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym w 2026 r.
Lepsze nastroje w branży i bardziej sprzyjające otoczenie gospodarcze rodzą nadzieję na poprawę rentowności i owocne projekty. To, na co trzeba jednak uważać, to zmiany w prawie. Bo w 2026 r. w życie wchodzi szereg zmian, które w teorii mają uprościć procedury, przyspieszyć procesy inwestycyjne i zwiększyć przejrzystość planów miejscowych. W praktyce: warto się im dobrze przyjrzeć, żeby móc uniknąć nieprzewidzianych, urzędowych komplikacji.

Nowelizacja Prawa budowlanego, obowiązująca od 1 stycznia 2026 r., skraca terminy wydawania pozwoleń na budowę, wprowadza większą cyfryzację procedur i ułatwia uzyskanie odstępstw od przepisów technicznych. Rozszerzono katalog inwestycji niewymagających pozwolenia ani zgłoszenia – obejmuje on m.in. małe budynki publiczne, tarasy oraz niewielkie przydomowe obiekty ochronne.
Nowe regulacje proceduralne wprowadzają na przykład ujednolicone definicje podstawowych pojęć (budynek, obiekt, inwestor). Wcześniej terminy te były mniej precyzyjne, co prowadziło do niejasności i sporów w urzędach. Urzędnicy i inwestorzy różnie interpretowali, co jest „budynkiem” czy „obiektem”, przez co często dochodziło do opóźnień w wydawaniu pozwoleń, błędnych decyzji lub konieczności składania dodatkowych wyjaśnień i odwołań.

Przepisy wprowadzają także tzw. żółtą kartę – instrument nadzoru umożliwiający usunięcie formalnych błędów bez natychmiastowego wstrzymania robót.

Co ważne, decyzje o warunkach zabudowy (WZ) od 1 stycznia 2026 r. będą ograniczone do 5 lat, z wyjątkiem inwestycji rozpoczętych lub procedur wszczętych przed 16 października 2025 r., które mogą zachować ważność dłużej. To rozwiązanie wprowadza większą przewidywalność i klarowność dla inwestorów, co ma pozytywnie wpłynąć na branżę. Zgodnie z założeniami ułatwi to planowanie projektów, skróci czas oczekiwania na realizację inwestycji, a także zmniejszy ryzyko blokowania terenów przez przestarzałe decyzje.

W obszarze planowania przestrzennego termin na przyjęcie lub aktualizację miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przesunięto do 30 czerwca 2026 r., co może wpływać na tempo uruchamiania nowych inwestycji i dostępność decyzji dla inwestorów. Z jednej strony daje to administracji więcej czasu na staranne opracowanie planów i zmniejsza ryzyko błędów formalnych, co zwiększa przewidywalność dla inwestorów. Z drugiej strony może chwilowo spowolnić start nowych projektów, zwłaszcza tych oczekujących na zatwierdzenie planu, co wymaga od firm elastycznego harmonogramowania inwestycji. Dnia 20 września 2026 r. wejdą w życie nowe warunki techniczne, obejmujące m.in. standardy akustyczne, termomodernizację i efektywność energetyczną budynków oraz nowe zasady dotyczące ogrodzeń i bram. Dodatkowo od 1 stycznia 2026 r. obowiązywać będą przepisy dotyczące projektowania i budowy podziemnych przestrzeni pełniących funkcję miejsc schronienia (MDS) w budynkach publicznych, wielorodzinnych i garażach podziemnych.

W praktyce dla inwestorów i właścicieli oznacza to m.in. ograniczenie ryzyka urazów dzięki zakazowi ostrych elementów w ogrodzeniach, uproszczenie legalizacji samowoli budowlanych oraz konieczność projektowania budynków mieszkalnych i użytkowych zgodnie z bardziej rygorystycznymi standardami bezpieczeństwa, akustyki i efektywności energetycznej.

Perspektywy dla branży projektowej
Mimo optymistycznych sygnałów dla branży nie wszyscy przedstawiciele rynku skorzystają z ożywienia w takim samym tempie i stopniu. Obawami dzielą się przedstawiciele branży projektowej. Eksperci sektora zwracają uwagę, że przyspieszenie prac budowlanych nie zawsze idzie w parze z odpowiednim wzrostem zleceń projektowych, co może prowadzić do tzw. luki inwestycyjnej.

–Przyspieszenie prac budowlanychnie przekłada się wprost na pracę dlabranży projektowej. Inwestorzy niezawsze prowadzą równolegle proces projektowy, tzn. w czasie, kiedy ruszają budowy, powinny byćprzygotowywane kolejne zadania,co nie jest zasadą. Optymizm nabudowach idzie jak dotąd w parzez pesymizmem przy biurkach projektowych. Apelujemy jako ZOPI, abyrównolegle projektować nowe zadania. Pozwoli to uniknąć tzw. luki inwestycyjnej, czyli sytuacji, w którejpo zakończeniu aktualnych budównie będzie kolejnych, bo projekty niebędą przygotowane – mówi AnnaOleksiewicz, Prezes Zarządu Związku Ogólnopolskiego Projektantówi Inżynierów.

Jest co robić, ale nie ma komu
Największym problemem w sektorze budowlanym jest deficyt doświadczonych pracowników. Choć stopa bezrobocia w Polsce wynosi obecnie 5,7 proc., sytuacja w branży jest bardziej wymagająca, zwłaszcza w perspektywie zakończenia wojny w Ukrainie i planowanej odbudowy tego kraju, co może dodatkowo zwiększyć presję na kadry inżynierskie i wykonawcze. – Rozwiązaniem tego problemu nie powinno być wyłącznie sprowadzanie pracowników z Azji, lecz także wdrażanie nowoczesnych technologii, takich jak BIM (building information modeling – przyp. red.), które zwiększają efektywność pracy i mogą częściowo kompensować braki kadrowe – uważa Anna Oleksiewicz, Prezes Zarządu Związku Ogólnopolskiego Projektantów i Inżynierów. – Deficyt doświadczonych kadr to problem całego sektora budowlanego, nie tylko firm projektowych. Niewątpliwie jednak firmy projektowe konkurują o kadrę nie tylko z innymi, „pozabudowlanymi” rynkami, ale też mają silną konkurencję w branży. Problem wyboru wykonawcy usługi projektowej na podstawie niskiej ceny powoduje, że firmy, konkurując o zlecenia, muszą ograniczyć koszty, a kluczowym kosztem usługi projektowej jest praca ludzka (około 80 proc. kosztów stanowią wynagrodzenia) – mówi ekspertka.

W konsekwencji firmy projektowe dysponują budżetami, które nie są konkurencyjne na rynku. Inwestorzy (jak np. CPK) czy też firmy z obszaru generalnego wykonawstwa są w stanie zaoferować lepsze warunki pracy i skutecznie pozyskują najbardziej wykwalifikowany personel. – Oczywiście problem braku kadr w branży ma również charakter systemowy, jest też związany ze słabnącym od lat prestiżem zawodu inżyniera i postrzeganiem go jako mało atrakcyjnego dla młodych ludzi. Bez globalnych rozwiązań w obszarze edukacji i praktyk zawodowych problem będzie narastał – uważa Anna Oleksiewicz.

Ostatni dzwonek
Podsumowując, rok 2026 w polskim budownictwie to najprawdopodobniej ostatni moment na przygotowanie zasobów przed gigantyczną kumulacją inwestycji strategicznych. To będzie czas pełen wyzwań, ale i wyjątkowych okazji dla branży. Pomimo trudności – rosnących kosztów czy rynkowej walki o fachowców – przeważa liczba potencjalnych korzyści. Projekty infrastrukturalne przyciągną zlecenia nie tylko dla głównych wykonawców, ale również dla podwykonawców i firm projektowych, dając szansę na odbudowę portfeli zamówień i wzrost rentowności. Aby w pełni wykorzystać ten moment, warto unikać pułapki najniższej ceny w przetargach, zabezpieczając marże przed spodziewanym wzrostem kosztów materiałów i robocizny, szybko wdrożyć cyfryzację procesów (np. BIM) oraz sprawnie korzystać z nowych procedur administracyjnych, takich jak „żółta karta”. Jeżeli to tylko możliwe, warto dywersyfikować portfel, na przykład łącząc stabilne kontrakty infrastrukturalne z reagowaniem na odbijający popyt w budownictwie mieszkaniowym. W ten sposób firmy mogą utrzymać konkurencyjność i w pełni skorzystać z nadchodzącego boomu infrastrukturalnego.