Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – szanse, ryzyka i rozliczenie stron
Realizacja kontraktów budowlanych często wiąże się z istotnymi wyzwaniami: opóźnieniami, sporami co do zakresu prac, problemami finansowymi czy zmianami warunków rynkowych. W takich sytuacjach strony coraz częściej rozważają odstąpienie od umowy jako sposób zakończenia współpracy.
Odstąpienie nie jest jednak prostym mechanizmem rozwiązania kontraktu. Jest to instrument o daleko idących skutkach prawnych i finansowych, który, jeśli zostanie zastosowany nieprawidłowo, może prowadzić do poważnych sporów dotyczących wynagrodzenia, kar umownych oraz rozliczenia wykonanych robót.
Tym zagadnieniom poświęcony był webinar „Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – szanse, ryzyka, rozliczenie stron”, który odbył się 17 marca 2026 r., organizowany przez kancelarię JDP pod patronatem Builder Polska.
Przesłanki i przygotowanie do odstąpienia
Jednym z kluczowych zagadnień omawianych podczas webinaru były sytuacje, w których wykonawca może skutecznie odstąpić od umowy. W praktyce podstawą są zarówno postanowienia umowne, jak i przepisy prawa, jednak ich zastosowanie wymaga spełnienia określonych warunków formalnych.
Istotne znaczenie ma odpowiednie przygotowanie do złożenia oświadczenia o odstąpieniu, w tym:
- właściwe udokumentowanie naruszeń,
- dochowanie procedur kontraktowych (wezwania, terminy),
- analiza podstaw prawnych i ryzyk związanych z odstąpieniem.
Brak należytego przygotowania może skutkować uznaniem odstąpienia za nieskuteczne, co z kolei naraża stronę na odpowiedzialność kontraktową.
Skutki odstąpienia i rozliczenie stron
Odstąpienie od umowy uruchamia konieczność kompleksowego rozliczenia stron. W praktyce obejmuje ono w szczególności:
- ustalenie wartości wykonanych robót,
- rozliczenie poniesionych kosztów,
- rozliczenie płatności częściowych i zaliczek,
- ocenę zasadności naliczonych kar umownych,
- ewentualne roszczenia odszkodowawcze.
To właśnie na etapie rozliczeń najczęściej powstają spory, wynikające z odmiennych ocen zakresu wykonanych prac, ich jakości oraz przyczyn odstąpienia.
Odstąpienie przez inwestora i ochrona wykonawcy
Webinar obejmował również analizę sytuacji, w których to inwestor decyduje się na odstąpienie od umowy. Dla wykonawcy wiąże się to z istotnymi ryzykami, w tym możliwością naliczenia kar umownych oraz ograniczenia wynagrodzenia.
W tym kontekście kluczowe jest odpowiednie zabezpieczenie pozycji wykonawcy poprzez:
- bieżące dokumentowanie przebiegu realizacji robót,
- terminowe zgłaszanie przeszkód i roszczeń,
- przestrzeganie procedur kontraktowych.
Znaczenie postanowień umownych
Podczas webinaru podkreślono, że skuteczność odstąpienia oraz przebieg rozliczeń w dużej mierze zależą od jakości postanowień umownych. Szczególne znaczenie mają regulacje dotyczące:
- przesłanek odstąpienia,
- procedur jego realizacji,
- zasad rozliczeń po odstąpieniu,
- odpowiedzialności stron i kar umownych.
Precyzyjne uregulowanie tych kwestii może znacząco ograniczyć ryzyko sporów oraz ułatwić ich rozstrzygnięcie.
Podsumowanie
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest narzędziem, które odpowiednio zastosowane pozwala ograniczyć negatywne skutki problemów w realizacji inwestycji. Jednocześnie wiąże się ono z istotnymi ryzykami prawnymi i finansowymi.
Kluczowe znaczenie ma właściwe przygotowanie do odstąpienia, rzetelna dokumentacja oraz odpowiednie uregulowanie mechanizmów kontraktowych. W praktyce to właśnie te elementy decydują o tym, czy odstąpienie stanie się skutecznym narzędziem zarządzania ryzykiem, czy początkiem długotrwałego sporu.
Webinar prowadził adw. Wojciech Bazan.
