W OCZEKIWANIU NA LEPSZE CZASY

PROGNOZY DLA BRANŻY BUDOWLANEJ

Bieżący rok dla całej gospodarki mija pod znakiem walki z inflacją oraz spadającą rentownością przedsiębiorstw. Minorowe nastroje panują również wśród przedstawicieli branży budowlanej. Czy faktycznie przyszłość pisze chudy scenariusz i rysuje się w ciemnych barwach?

Rok 2022 dla całej gospodarki mija pod znakiem walki z inflacją oraz spadającą rentownością przedsiębiorstw. Minorowe nastroje panują również wśród przedstawicieli branży budowlanej, którzy wspólnym głosem ostrzegają przed nadchodzącymi chudymi latami. Znaną na rynku prawidłowością jest, że branża budowlana to papierek lakmusowy gospodarki. Sytuacja w budowlance na dany moment często dość jasno wskazuje niedaleką przyszłość całego szerokiego rynku. W niniejszej analizie staramy się ocenić, czy faktycznie przyszłość rysuje się w ciemnych barwach. Przyczyn pesymizmu jest kilka, ale – co gorsza – znajdują się one zarówno po stronie kosztowej, jak i sprzedażowej. Powoduje to swoisty klincz, w jakim znajdują się gracze na rynku budowlanym.

Fluktuacje cen materiałów
Presja na koszty wywołana pandemią, wojną, ograniczoną dostępnością surowców i pośrednio kryzysem energetycznym zdaje się aktualnie osiągać apogeum. Z jednej strony ceny stali stabilizują się – i to na poziomach niewidzianych od wybuchu wojny w Ukrainie. Z drugiej zaś coraz częściej płyną sygnały o wstrzymywaniu produkcji niektórych materiałów budowlanych z uwagi na drastyczny wzrost cen energii, będącej głównym składnikiem kosztu produkcji kluczowych materiałów budowlanych. Analogicznie wygląda sytuacja z chemicznymi artykułami budowlanymi – ceny rosną, ponieważ wszystkie składowe elementy podrożały rok do roku, a jednocześnie producenci materiałów borykają się z problemem malejących marż. Można zatem oczekiwać dalszych wzrostów cen materiałów budowlanych i chęci przerzucenia dodatkowych kosztów na końcowych odbiorców.

Branża deweloperów mieszkaniowych stoi przed
ogromnym wyzwaniem. Będą musieli albo istotnie
ograniczyć działalność, albo poszukać popytu
np. wśród coraz śmielej działających w Polsce
funduszy PRS.

Niezmienna presja na wynagrodzenia
Kolejną kwestię nienapawającą optymizmem stanowi sytuacja na rynku pracy – presja na wynagrodzenia, wywołana bezpośrednio inflacją, jest oczywista. Wyjątkowości obecnej sytuacji dodaje fakt, że – pomimo wysokiej inflacji i prób spowolnienia jej poprzez wzrosty stóp procentowych – praktycznie brakuje istotnych zmian na rynku pracy, który niezmiennie pozostaje rynkiem pracownika. W ślad za niewielką podażą pracowników kluczowych stanowisk podążają zatem rosnące wymagania płacowe. Inne czynniki działające niekorzystnie to zmiany w sposobie organizacji pracy. Praca na budowie nigdy nie będzie miała możliwości stania się pracą w 100 proc. zdalną, w przeciwieństwie do zaskakująco pokrewnej branży IT – wszak obie gałęzie rywalizują zazwyczaj o absolwentów kierunków ścisłych. Zauważalnym na rynku pracy trendem jest fakt migracji absolwentów kierunków ścisłych niezwiązanych z informatyką właśnie do tego segmentu rynku.

Gra podaży i popytu na rynku budowlanym
Jeśli chodzi o stronę sprzedażową, liderzy dominujących na rynku organizacji jako największe ryzyko wskazują ograniczony popyt na ich usługi wywołany brakiem środków w kieszeniach inwestorów publicznych i prywatnych. Sytuacja ze środkami z Krajowego Planu Odbudowy (KPO), które mogłyby dać impuls do istotnych inwestycji infrastrukturalnych, jest bardzo niestabilna, zależna od uwarunkowań politycznych. Łączna wartość bezzwrotnych dotacji z UE wynegocjowanych dla Polski miała wynieść w latach 2023–2026 ponad 100 mld euro, z czego duża część była docelowo do przeznaczenia na inwestycje infrastrukturalne. Kwota działa na wyobraźnię jeszcze bardziej, jeśli pod uwagę weźmiemy fakt, że według danych statystycznych łączna wartość produkcji budowlano-montażowej w Polsce w pierw-szych 3 kwartałach 2022 r. wyniosła 94,5 mld zł (czyli około 20 mld euro) – łączna wartość bezzwrotnych dotacji dla Polski w ramach KPO mogłaby zatem sfinansować całość produkcji budowlanej w Polsce w latach objętych planem KPO.

Inwestorzy publiczni wiodą prym, jeśli chodzi
o inwestycje infrastrukturalne, natomiast rynek
deweloperski (biurowy, mieszkaniowy czy
logistyczny), czyli w ostatnich latach jeden
z głównych motorów napędowych branży
budowlanej, zdominowany jest przez inwestorów
komercyjnych. Bardzo dobra koniunktura
w zakresie nieruchomości logistycznych zdaje
się nie mieć końca.

Kolejny aspekt to kwestia waloryzacji kontraktów. Dla wszystkich związanych z rynkiem oczywiste jest, że warunki kontraktów realizowane w 2022 r. były najczęściej przedmiotami przetargów czy negocjacji ponad rok temu. W przypadku inwestorów publicznych prze-szkodę w waloryzacji stanowi kwestia doprecyzowanych budżetów, które nie mogą zostać przekroczone, niemniej jednak zauważalna jest na rynku pozytywna tendencja coraz częściej otwartych dialogów pomiędzy inwestorami i generalnymi wykonawcami. Prym wiedzie tutaj GDDKiA, która najwyraźniej postawiła sobie za cel rozładowanie napięcia na rynku inwestycji drogowych i wyjście naprzeciw generalnym wykonawcom. W opozycji do inwestorów publicznych stoją prywatni, nierzadko fundusze inwestycyjne, ukierunkowane przede wszystkim na stopę zwrotu z inwestycji. Oznacza to, że z natury są mniej skore do dzielenia się swoją marżą. Czynnik ten od lat wpływa negatywnie na atrakcyjność rynku budowlanego – niska marża na inwestycji oznacza niewielki margines rentowności projektu. Ponadto występujące ryzyka, np. opóźnienia prac, czy dodatkowe koszty utrzymania budowy powodują, że projekty wyjątkowo atrakcyjne z uwagi na swoje skomplikowanie czy niepowtarzalność realizowanej bryły często kończą się spektakularnymi stratami.

Rynek deweloperski
Inwestorzy publiczni wiodą prym, jeśli chodzi o inwestycje infrastrukturalne, natomiast rynek deweloperski (biurowy, mieszkaniowy czy logistyczny), czyli w ostatnich latach jeden z głównych motorów napędowych branży budowlanej, zdominowany jest przez inwestorów komercyjnych.

Bardzo dobra koniunktura w zakresie nieruchomości logistycznych zdaje się nie mieć końca. Hale budowane przez wyspecjalizowanych w tym zakresie deweloperów we współpracy z, również wy-specjalizowanymi w zakresie wznoszenia tego typu konstrukcji, generalnymi wykonawcami wciąż znajdują najemców. Aktywność najemców pozostaje na wysokim poziomie – nowe powierzchnie magazynowe znajdują najemców głównie w branży handlowej, e-commerce i logistycznej. Wolna powierzchnia w tym sektorze praktycznie nie występuje, a nowe inwestycje prowadzone są na niespotykaną do tej pory skalę. Wydaje się, że część deweloperów i inwestorów przekierowało ostatnio istotne środki z innych obszarów właśnie w kierunku inwestycji magazynowych. Otwarte pozostaje pytanie, jak długo ta koniunktura się utrzyma i czy słabnące prognozy dla polskiej i europejskiej gospodarki nie zderzą się za kilka miesięcy z nadpodażą budowanej często spekulacyjnie powierzchni.

Nadal wysoki wskaźnik pustostanów
Rynek biurowy znajduje się w fazie dostosowania do nowej, po-pandemicznej rzeczywistości. Wielu najemców znajduje się aktualnie w trakcie renegocjacji umów. Nowe umowy odzwierciedlać będą no-we potrzeby, zakładające określony poziom pracy zdalnej. Wskaźnik pustostanów wynosi obecnie około 15 proc., a w przypadku mało atrakcyjnie położonych biurowców jest istotnie wyższy. Jeśli chodzi o nowe inwestycje, których nie ma zbyt wiele, duży wpływ na tempo ich realizacji będzie miało ewentualne pozyskanie kluczowego najemcy. W przypadku jego braku i niskiego zaawansowania najmu istnieje ryzyko, że część projektów, wobec rosnących kosztów budowy, zostanie wstrzymywanych.

Wzrost inwestycji handlowych
Aktywność inwestorów w zakresie handlu skupia się aktualnie głównie na parkach handlowych i centrach convenience. Formaty te po tym, jak bardzo dobrze poradziły sobie w okresie lockdownów, przyciągają aktualnie uwagę i są budowane na dużą skalę w coraz to mniejszych miejscowościach. Wydaje się, że rynek dużych centrów handlowych jest już nasycony, a istniejące obiekty wypracowują nowe formuły funkcjonowania i oferty, aby przyciągnąć nowych najemców i klientów.

Brak chętnych na mieszkania
Deweloperzy mieszkaniowi przechodzą aktualnie bolesne hamowanie. Według raportów spółek notowanych na GPW, które aktualnie spływają, sprzedaż nowych mieszkań skurczyła się dramatycznie. Pokazywane spadki liczby nowych umów przedwstępnych czy rezerwacyjnych świadczą o istotnym ograniczeniu popytu. Liczba udzielanych przez banki kredytów mieszkaniowych szuka dna, podczas gdy ich oprocentowanie bezustannie rośnie. Branża deweloperów mieszkaniowych stoi przed ogromnym wyzwaniem. Przez kolejne kilka, maksymalnie kilkanaście miesięcy deweloperzy będą nadal finalizować rozpoczęte wcześniej projekty. To, co stanie się później, pozostaje wielką niewiadomą.

Zauważalnym na rynku pracy trendem jest fakt
migracji absolwentów kierunków ścisłych
niezwiązanych z informatyką właśnie do tego
segmentu rynku.

Na razie próżno szukać szans na szybką poprawę sytuacji. Deweloperzy mieszkaniowi będą musieli albo istotnie ograniczyć działalność, albo poszukać popytu np. wśród coraz śmielej działających w Polsce funduszy PRS, które mogą z jednej strony zaabsorbować część mieszkań będących w ofercie deweloperów mieszkaniowych, a z drugiej zaspokoić część popytu na mieszkania przez ich wynajem.

Sprawdzian dla najlepszych
Podsumowując, źródeł pesymizmu jest na horyzoncie niewątpliwie wiele. Należy jednak pamiętać o tym, że rynkowi liderzy branży budowlanej to świetnie wykwalifikowane kadry zarządcze, które napotykały na swojej drodze wiele kryzysów i przeciwności losu, a jednak nadal funkcjonują na rynku i są w stanie generować zyski dla swoich akcjonariuszy czy udziałowców. Oczy wszystkich zainteresowanych branżą z pewnością skierowane są na sytuację związaną ze środkami z KPO oraz wojnę w Ukrainie – zakończenie konfliktu i odbudowa Ukrainy będą wielką szansą na odbicie dla polskiej branży budowlanej.