GRZEGORZ MUSZYŃSKI – ARCHITEKTURA Z PLUSEM
Dzisiaj nie ma metody, żeby obniżyć koszt produkcji metra kwadratowego jednym posunięciem. Musi być ich wiele: od ergonomii projektu poprzez materiały, których użyto.
Z Grzegorzem Muszyńskim, Wiceprezesem Zarządu BGK Nieruchomości, rozmawiał Grzegorz Przepiórka
Grzegorz Przepiórka: Pod koniec marca br. został ogłoszony przez BGK Nieruchomości konkurs architektoniczny na koncepcję modelowego domu wielorodzinnego w programie „Mieszkanie Plus”. Projektantom postawiono ambitne wymagania ekonomiczne – koszt budowy domu modelowego nie powinien przekroczyć 2 tys. zł za metr kwadratowy. W jaki sposób ustalono ten próg?
Grzegorz Muszyński: Zrobiliśmy krótki test na podstawie przetargu, który odbył się w zeszłym roku. W Białej Podlaskiej budujemy trzy domy wielorodzinne, a cena transakcyjna w ich przypadku wynosi 1830 zł netto za metr kwadratowy. Zaznaczam, że jest to budownictwo tradycyjne. Można więc wywnioskować, że przy nietradycyjnym modelu jesteśmy w stanie osiągnąć kwotę 2 tys. zł za metr kwadratowy, czyli taką, jaką zaproponowano w konkursie. Mowa tutaj o stanie deweloperskim. Warto jednak dodać, że regulamin konkursu uwzględnia pewne odstępstwa. Jeśli uczestnik zaproponuje nowatorskie rozwiązanie w zakresie np. poszanowania energii, to cena może być wyższa niż przewidziano.
G.P.: W regulaminie konkursu zawarto wskazówkę, jak ten kosztowy pułap osiągnąć…
G.M.: Dzisiaj nie ma metody, żeby obniżyć koszt produkcji metra kwadratowego jednym posunięciem. Musi być ich wiele: od ergonomii projektu poprzez materiały, których użyto. Z tego względu duże szanse na osiągnięcie oczekiwanego efektu dostrzegamy w prefabrykacji lub częściowej prefabrykacji i dlatego ten aspekt jest akcentowany w konkursie. Niemniej jednak jest to tylko sugestia, gdyż regulamin pozostawia uczestnikom dowolność w zakresie doboru materiałów.
G.P.: Historycznie ten model budownictwa nie kojarzy nam się najlepiej. Co przemawia za współczesną prefabrykacją? Na czym BKG Nieruchomości opiera swoje wnioski?
G.M.: Od jesieni zeszłego roku objechałem wiele budów w całej Europie i poza nią, gdzie mogłem zaobserwować, jak rozwija się budownictwo prefabrykowane i na jakim poziomie jest dzisiaj. Prefabrykacja, którą widziałem w Szwecji, Norwegii, Danii i w Niemczech – notabene pochodząca w dużej części z Polski – to są bardzo dobre, trwałe materiały. Polskie firmy eksportują 90% swojej produkcji i są to niezwykle precyzyjne elementy, bardzo często montowane na miejscu również przez Polaków. Tutaj dochodzimy do drugiego ważnego aspektu, jakim jest wykonawstwo. Można być niemal pewnym, a potwierdzeniem tego są dane, które posiadamy, że realizacja inwestycji liniowych z uwagi na środki unijne w najbliższych latach wyciągnie z rynku kubaturowego wiele rąk do pracy. Wiedząc o tym, założyliśmy, że jedynym rozwiązaniem jest produkowanie elementów prawie wykończonych w fabryce, a na placu budowy tylko ich zestawianie i wykańczanie. Dzięki temu będziemy mogli rozpocząć budowę niebawem, a nie po roku 2023. Pod względem wykonawczym prefabrykacja daje ogromne możliwości – w Norwegii wizytowałem budowę, w ramach której 500 m2 realizowano w jeden tydzień przy zaangażowaniu ośmiu osób.
G.P.: Czy mamy w Polsce odpowiednie moce produkcyjne, by realizować masowy program mieszkaniowy z zastosowaniem prefabrykacji?
G.M.: Właściciele bądź osoby zarządzające fabrykami prefabrykatów deklarują, że z dnia na dzień są w stanie podnieść produkcję o 30%. Jeśli natomiast zapotrzebowanie byłoby większe w dłuższej perspektywie, to mogą również rozbudować potencjał swoich zakładów. Czasu, by dostosować swoje możliwości, nie ma zbyt wiele, ale ja jestem spokojny, gdyż prywatny podmiot zawsze działa szybciej niż publiczny. Sądzę, że zanim program ruszy na dobre, te zakłady będą już przygotowane, by realizować zamówienia na pełnych obrotach. 27 kwietnia organizujemy spotkanie z firmami produkującymi prefabrykowane materiały budowlane, tak by architekci startujący w organizowanym przez nas konkursie mieli szanse na bliższe poznanie tych technologii.
G.P.: Jak przy tak masowym programie i wpisanej w prefabrykację powtarzalności uniknąć unifikacji?
G.M.: Innymi słowy, jak uniknąć efektu w rodzaju „1000 szkół na 1000-lecie państwa polskiego”. Temu właśnie ma służyć formuła konkursu architektonicznego. Ważne, a nawet kluczowe jest również to, że nie będzie jednego zwycięzcy. Gwarantujemy minimum trzy miejsca na podium i trzy wyróżnienia, ale jeżeli konkurs będzie obfitował w interesujące propozycje, to być może wyłonimy nawet dziesięciu zwycięzców. Pomiędzy nich rozdzielimy 180 tysięcy złotych, choć niewykluczone, że pula nagród jeszcze się powiększy.
G.P.: Z ekonomicznego punktu widzenia kuszące jednak wydaje się, by dom modelowy powielać…
G.M.: Dom modelowy za każdym razem będzie dostosowywany do danej lokalizacji. Co więcej, liczymy na to, że architekci uwzględnią w projektach charakterystykę miejsca. Mogą tego dokonać poprzez kształt, kolor czy za pomocą innych środków. Dzisiaj nowe budownictwo polskie w żaden sposób nie różnicuje ani tradycji, ani oczekiwań lokalnych. Dom z Przemyśla i dom ze Szczecina wyglądają tak samo. O ile wewnątrz liczy się przede wszystkim funkcja, to z zewnątrz te domy powinny odzwierciedlać charakterystykę miejsca.
G.P.: Innym wyznacznikiem w konkursie jest liczba sypialni (w odróżnieniu od liczby pomieszczeń). Jakie jest uzasadnienie tego warunku?
G.M.: Mieszkania w programie „Mieszkanie Plus” są budowane na wynajem, ale wiemy, że Polacy chcą mieć swój kawałek podłogi. Wielu z pewnością będzie zainteresowanych opcją dojścia do własności. Dlatego chcielibyśmy, aby modelowe mieszkanie miało możliwość przeobrażania, tak aby w trakcie życia jego właściciela czy potencjalnego właściciela – wraz ze zmianą oczekiwań i potrzeb – pozostawało dobrym mieszkaniem. Nie ograniczamy architektów metrami kwadratowymi i liczymy na to, że wykażą się tym większą inwencją.
G.P.: Mówi się, że to źle, że Polacy nie lubią zmieniać miejsc zamieszkania, bo współczesność wymaga mobilności…
G.M.: Nie wiem, czy to źle. Mam jedynie wrażenie, że ci, którzy tak mówią, nigdy nie zmieniali miejsca zamieszkania. My podchodzimy z szacunkiem do tego, że Polacy są mniej mobilni. Są mniej mobilni, bo być może cenią znane sobie otoczenie czy dobre relacje sąsiedzkie. Nie jest przecież proste zbudowanie więzi z dnia na dzień w innym miejscu. Aby jednak była jasność, nie zamierzamy zmieniać oczekiwań czy potrzeb, natomiast dajemy możliwości. Chcesz? Wynajmij. Chcesz? Spłacaj i mieszkaj na stałe. Twoja decyzja.
G.P.: Termin dostarczenia prac do pierwszego etapu upływa 22 czerwca. Do 31 sierpnia propozycje powinni złożyć uczestnicy zakwalifikowani do drugiego etapu. 12 września poznamy zwycięzców. Co dalej? Jak będą wdrażane wyniki konkursu? Konkurs jest na projekt budynku, co zaś z pozostałymi elementami przestrzeni?
G.M.: Po pierwsze ze wszystkimi laureatami konkursu będziemy chcieli podjąć współpracę i w dłuższej perspektywie wspólnie realizować projekty w ramach programu „Mieszkanie Plus”. Co do niezbędnej infrastruktury typu drogi czy szkoły, to prace nad tego rodzaju elementami zostały przewidziane na trzecim etapie, kiedy będziemy zawierali umowę komercyjną, czyli będzie już mowa o konkretnych lokalizacjach. Zdajemy sobie sprawę, że urbanistyka i architektura to naczynia połączone.
G.P.: Prace oceniać będzie doborowe jury, m.in. z architektem Stanisławem Niemczykiem w składzie. Na jakie wsparcie eksperckie ze strony środowiska może jeszcze liczyć BGK Nieruchomości?
G.M.: Pozytywnie na zaproszenie do współpracy odpowiedziały Politechnika Warszawska, Izba Architektów RP, a ostatnio do grona partnerów dołączyło Stowarzyszenie Architektów Polskich. Dodatkowo będziemy budowali radę naukową, która udzieli nam wsparcia w zakresie rozwiązań, ale również pozwoli uniknąć złych projektów.
G.P.: Czy realizowany obecnie konkurs to przedsięwzięcie jednostkowe, czy można się spodziewać ponowień?
G.M.: Sądzę, że konkurs powinien być organizowany co dwa lata. Zmianie będą bowiem ulegać potrzeby, technologie, rynek, a więc i osiągnięte w tej edycji rezultaty będą wymagały odświeżenia. Z pewnością nie jest to ostatni konkurs.
