RYNEK BIUROWY W ZNAKOMITEJ KONDYCJI

Hossa trwa. Podaż na rynku biurowym w Polsce na koniec pierwszego półrocza przekroczyła 10 mln m2. Kolejne 1,8 mln m2 znajduje się w budowie, z czego 1,1 mln m2 poza Warszawą.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym w I po- łowie 2018 r. Polskie miasta dynamicznie się rozwijają, a sektor nieruchomości komercyjnych stanowi istotny element tej zmiany. Korzyści wynikające z tworzenia nowych przestrzeni miejskich stają się coraz ważniejsze dla deweloperów chcących mieć wpływ na proces rozbudowy i ewolucji polskich miast. Niektóre nowe projekty, w szczególności te wielofunkcyjne, przyczyniają się do ożywienia danego obszaru. Do takich inwestycji należą np. Monopolis w Łodzi, Nowy Rynek w Poznaniu czy Unity Centre w Krakowie. Działania deweloperów i władz miasta pobudzają rozwój danego terenu, dzięki czemu staje się on atrakcyjny dla firm, jak również odpowiada na potrzeby lokalnej społeczności. Zmiana w podejściu do nowych projektów spowodowana jest również rosnącą świadomością i wymaganiami najemców oraz konkurencją pomiędzy deweloperami.

Rynek warszawski

Warszawa jest jednym z najaktywniejszych rynków pod względem rozwoju nowoczesnej powierzchni biurowej w Europie. Popyt jest wyraźnie napędzany przez konsekwentny napływ nowych międzynarodowych firm i ekspansje już obecnych, a także transfer najemców ze starszych do nowoczesnych budynków biurowych, zlokalizowanych głównie w centrum. W pierwszej połowie roku popyt na biura w stolicy wyniósł 424 700 m2. Najwięcej biur (113 000 m2) wynajęto w Centrum, które jest najchętniej wybierane przez firmy dopiero wchodzące na rynek. Wraz z Centralnym Obszarem Biznesu (90 700 m2) i Mokotowem (92 600 m2) Te trzy strefy odpowiadały za 70% całkowitego popytu na biura w Warszawie. Do najważniejszych kontraktów zawartych w I połowie roku należały: nowa umowa podpisana przez Komisję Nadzoru Finansowego na 14 800 m2 w biurowcu Piękna 2.0, przednajem Cambridge Innovation Center (CIC) na 13 500 m2 w Varso II oraz odnowienie umowy przez PPL LOT w swojej siedzibie na 11 800 m2. Świetna kondycja stołecznego rynku biurowego wynika częściowo z dużego zróżnicowania najemców. Szczególnie aktywne są firmy z sektora usług biznesowych, doradztwa, bankowości, ale też operatorzy coworkingowi. Ci ostatni odpowiadali za 21,5% popytu w tzw. szerokim centrum w pierwszej połowie roku. Warto zauważyć, że na koniec pierwszej połowy roku w strefach centralnych odnotowano najniższy wakat nowoczesnej powierzchni biurowej od 6 lat – 7,9%. Niska podaż dostępnych biur w połączeniu z rosnącymi kosztami budowy i pracy sprawiają, że rynek odczuwa wyraźną presję na wzrost czynszów w centrum Warszawy. To zjawisko charakterystyczne dla wielu biznesowych lokalizacji w Europie. Prognozuje się jednak, że w latach 2019-2020 stawki w Warszawie powinny się ustabilizować.

Popyt – Kraków liderem poza stolicą

Całkowity popyt na rynku biurowym w Polsce wyniósł na koniec pierwszej połowy roku 686 500 m2, z czego za blisko 40% odpowiadają główne rynki poza Warszawą. Stolica Małopolski cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów, zwłaszcza z sektora usług biznesowych i bankowości. Co ciekawe, podobnie było w ubiegłym roku: w Krakowie wynajęto prawie 201000 m2 Na uwagę zasługuje również Wrocław oraz Poznań, który dziś odpowiada za 14% popytu w regionach. Z kolei prognozy podają, że w Łodzi w 2018 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej przekroczą pół miliona metrów kwadratowych, zaś rynek w dalszym ciągu będzie przeżywał falę wzrostu. Dojrzałość łódzkiego rynku biurowego jest zasługą bardzo dobrze rozwijającego się sektora inwestycyjnego, dobrej współpracy z ośrodkami akademickimi oraz wsparcia ze strony władz lokalnych. Łączny popyt na głównych rynkach biurowych poza stolicą wyniósł na koniec pierwszego półrocza 261 800 m2. Wiele wskazuje na to, że to tempo utrzyma się też w drugiej połowie roku. Największe umowy najmu w I połowie roku podpisali: BZ WBK we własnym biurowcu (17 000 m2, Wrocław), Komisja Nadzoru Finansowego (14 800 m2, Piękna 2.0, Warszawa), BZ WBK (14 800 m2, Business Garden, Poznań), Cambridge Innovation Center (13 500 m2, Varso II, Warszawa) i PLL LOT, który odnowił umowę w dotychczasowej siedzibie (11 800 m2, Warszawa). Warto również zauważyć, że najemcy coraz częściej interesują się elastycznymi biurami i coworkingami, co prowadzi do wzmożonej aktywności operatorów tego typu biur nie tylko w Warszawie.

Większa podaż

W I połowie roku ukończono 430 000 m2 nowych biur, z czego 256 100 m2 poza stolicą. W całej Polsce w budowie jest 1,8 mln m2. Rynek biurowy przekroczył 10 mln m2 powierzchni biurowej. Regiony są tu szczególnie aktywne. W pierwszym półroczu deweloperzy dostarczyli w głównych ośrodkach biznesowych 36% więcej nowoczesnej powierzchni niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W samym tylko Wrocławiu podaż przekroczyła 1 mln m2. Zdecydowana większość nowych obiektów powstaje także w Krakowie i Trójmieście. To właśnie ta trójka odpowiada za 70% wolumenu realizowanej nowej podaży, ale wzrost aktywności deweloperów widać w całej Polsce. Trzy największe projekty biurowe, oddane do użytku w I półroczu, przypadły na główne rynki poza Warszawą. Były to: Olivia Star w Trójmieście – wieża biurowa oraz najwyższy budynek w północnej Polsce (45 700 m2), Sagittarius Business House we Wrocławiu (24 900 m2) i krakowski High 5ive – budynki 1 i 2 (20 600 m2). Kolejnymi projektami przekazanymi w ręce najemców były warszawskie Proximo II (20 000 m2) oraz O3 Business Campus III w Krakowie (19 200 m2).

Powierzchnie niewynajęte i czynsze

W Polsce niewynajętych jest ok. 10,2% istniejących zasobów biurowych. Poziom pustostanów w Warszawie to 11,1%, a poza nią 9,3%. Największy odsetek pustostanów Polsce obserwujemy w Lublinie (19,7%), a najniższy w Trójmieście (6,7%). W centrum Warszawy stawki najmu wynoszą obecnie 17,0–23,0 euro/m2/miesiąc, a poza nim – 11,0–15,0 euro/m2/miesiąc. Poza stolicą najwyższe czynsze transakcyjne notują Kraków (13,5–14,6 euro/m2/miesiąc), Wrocław (13,7–14,5 euro/m2/miesiąc) i Poznań (13,6–14,5 euro/m2/miesiąc), natomiast najniższe charakteryzują Lublin (10,5–11,5 euro/m2/miesiąc).

_______________________________________

O JLL JLL to wiodąca firma doradcza świadcząca kompleksowe usługi na rynku nieruchomości. Misją JLL jest zredefiniowanie sektora nieruchomości komercyjnych, stwarzanie najlepszych możliwości biznesowych i atrakcyjnych, komfortowych przestrzeni sprzyjających realizowaniu celów.