DWA OBLICZA ARGENTYNY
Argentyna to kraj, który oferuje ogromny potencjał biznesowy i inwestycyjny. Przewidywalny wzrost aktywności sektora budowlanego w zakresie prac publicznych ma wynieść 46%, natomiast robót prywatnych – 33%.
Wiele firm i osób z otoczenia okołobiznesowego w Polsce, konsultując z biurem handlowym PAIH w Buenos Aires możliwości rozwoju swojej działalności w Ameryce Południowej, po kilku rozmowach, rozpoznaniu rynku, a niejednokrotnie nawet lokalnej wizycie studyjnej postrzega Argentynę jako kraj o ogromnym potencjale, ale zarazem trudny do zrozumienia. Argentyńskie tendencje peronistyczno-populistyczne oraz silna pozycja związków zawodowych mieszają się z chęcią postępu gospodarczego i zachowania pozycji lidera w regionie. A jednak Argentyna to wciąż kraj, który oferuje ogromny potencjał biznesowy i inwestycyjny. Do 2015 r., czyli zmiany rządu, niektóre obszary biznesowe – głównie w zakresie wymiany handlowej i napływu kapitału zagranicznego oraz produktów z importu – były niedostępne dla przedsiębiorców ze względu na skuteczną kontrolę i ograniczenia narzucone przez administrację prezydent Cristiny Kirschner. Odkąd władzę przejął Mauricio Macri, kraj otworzył się na kapitał zagraniczny, inflacja spadła z 40% (2015) do 25% (2018), zniesiono ograniczenia importowe i eksportowe, a co najważniejsze – przywrócono korzystne, niedostępne wcześniej, linie kredytów konsumpcyjnych i inwestycyjnych.
Argentyna otwarta na boom
W związku z realizacją polityki mieszkaniowej rządu Macri powstała nowa jednostka finansowa w strukturach bankowych, tzw. UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, tj. Jednostka o Wartości Nabywczej), a jej wartość jest aktualizowana okresowo, zgodnie ze wskaźnikiem inflacji. Tym samym oferta długoletnich kredytów hipotecznych mogła być dostosowana do ryzyka inflacyjnego. Stały poziom rentowności ma gwarantować opłata procentowa od zaktualizowanej wartości UVA. W celu zmniejszenia deficytu mieszkaniowego rząd postanowił implementować 200 tys. rozwiązań promieszkaniowych rocznie, z czego 100 tys. powinno pochodzić z kredytów hipotecznych, również w ramach planu budowy 80 tys. mieszkań socjalnych.
Wdrożony w październiku 2017 r. program Procrear dał możliwość nabycia nieruchomości wybranej grupie 40 tys. osób w wieku 18–35 lat. Jednocześnie, w połowie 2017 roku, Banco Ciudad (bank miasta Buenos Aires) ogłosił program kredytowy dla firm budowlanych, agentów nieruchomości oraz funduszy inwestycyjnych na realizację m.in. projektów mieszkaniowych i biurowych, z oprocentowaniem 6,4–6,9% na okres maksymalnie 48 miesięcy.
Zapotrzebowanie na mieszkania bardzo szybko wzrosło, czego bezpośrednim efektem był prawdziwy boom budowlany w kraju. W wyniku tych działań, głównie dzięki ułatwionemu dostępowi do kredytów oraz dużej liczbie robót publicznych, sektor budowlany wzrósł o 12,7% w 2017 roku (źródło: INDEC). W pierwszych dwóch miesiącach 2018 r. odnotowano wzrost aktywności tej branży o 19% w stosunku do tego samego miesiąca w roku poprzednim, co łącznie dało 11 miesięcy ciągłego wzrostu. Największą dynamikę wzrostu odnotowano w pracach publicznych w ramach Planu Belgrano (rządowy plan rozwoju socjalnego, produkcyjnego oraz infrastruktury) w północnych, najbiedniejszych prowincjach kraju, w prywatnych projektach budowlanych oraz z ustabilizowanym kredytem hipotecznym z regulowaną klauzulą. W efekcie budowlanka stała się najszybciej rozwijającym się sektorem argentyńskiej gospodarki. Przewidywalny wzrost aktywności sektora w zakresie prac publicznych ma wynieść 46%, natomiast robót prywatnych – 33%. Aktywność w sektorze robót budowlanych jest motorem rozwoju gospodarczego Argentyny, nie dotyczy jednak wyłącznie sektora nieruchomości. W listopadzie ubiegłego roku minister transportu Guillermo Dietrich ogłosił inwestycje o wartości 5 mld USD (wzrost o 81% w stosunku do 2016), które mają być zrealizowane w 2018 r. Tylko w samej Prowincji Buenos Aires wydatki na ten cel wyniosą 640 mln USD. Po rozstrzygnięciu w kwietniu tego roku przetargu na wykonanie sześciu korytarzy drogowych za 6 mld USD oraz reaktywacji prac budowlanych w sektorze prywatnym perspektywy dla branży są co najmniej optymistyczne. Może o tym świadczyć również realizacja wielkich inwestycji, otwartych na współpracę z zagranicznymi partnerami – także polskimi, jak np. platforma wydobywcza Vaca Muerta, zapora wodna Yacyreta czy projekty w sektorze energii odnawialnej (OZE). Rząd planuje ponadto podwojenie liczby prac drogowych w 2019 r. oraz rozpoczęcie budowy i modernizacji linii kolejowych.
Budownictwo według dolara
Niestety należy wspomnieć o niekorzystnym związaniu gospodarki argentyńskiej z dolarem amerykańskim. Wszelkie transakcje inwestycyjne, nawet zakup samochodu czy nieruchomości, realizowane są właśnie w tej walucie. Rynek budowlany również regulowany jest przez dolara, co oznacza, że dewaluacja waluty ma bezpośredni wpływ na działalność sektora. Warto tutaj podkreślić zależność między stopami referencyjnymi (stawką płaconą za lokaty terminowe dużym przedsiębiorstwom, która służy za punkt odniesienia dla innych stawek rynkowych) a kursem USD. Poprzedni prezes Banku Centralnego Republiki Argentyny (BCRA) podniósł wspomnianą stopę referencyjną z zamiarem utrzymania wartości dolara. W praktyce oznacza to, że rynek, zamiast uciec się do popytu na walutę amerykańską (zarówno dla akumulacji kapitału, jak i na zakup lub odnowę nieruchomości), inwestuje na przykład w nieproduktywne LEBACs (weksle zadłużenia państwowego emitowane przez Bank Centralny jako instrument finansowy, dostępne w peso argentyńskim lub dolarach amerykańskich). Podwyżka stóp i wzrost kursu dolara podnoszą z kolei ceny nieruchomości i kredytów hipotecznych oferujących oprocentowanie w wysokości 40% w wyniku zależności od UVA (zmienna jednostki, która zawiera efekt inflacji i kursu walutowego), które napędzają sektor budowlany. Do tego należy wspomnieć aspekt publiczny. Jeśli rząd chce zmniejszyć deficyt budżetowy, paradoksalnie może po części osiągnąć ten cel, paraliżując roboty publiczne.
Sektor a związki
Pozostałością po władzach peronistów, ideologicznie bliskich kadencji Cristinie Kirschner, są silne związki zawodowe. W sektorze budowlanym najistotniejszym syndykatem jest Związek Pracowników Budowlanych Republiki Argentyńskiej (Unión Obrera de la Construcción de la Republica Argentina, UOCRA). Jego celem jest ochrona praw socjalnych pracowników z sektora, kontrola warunków pracy oraz zapewnienie ciągłości pracy. UOCRA jest wsparciem dla zatrudnionych przy projektach budowlanych, kiedy grozi im utrata pracy w rezultacie wstrzymania budowy. Szacuje się, że do UOCRA przynależy ok. 600 tys. pracowników. Działalność związku może paraliżować rozwój sektora, gdyż niejednokrotnie jego członkowie domagają się zakontraktowania wskazanych przez siebie dostawców usług lub produktów. W związku z niestabilnym kursem dolara import materiałów budowlanych, pomimo dużego zapotrzebowania, jest utrudniony. Gustavo Weiss, prezes Argentyńskiej Izby Budowlanej (CAC) przyznaje, że często brakuje płynności w dostawie niektórych produktów budowlanych, co prowadzi do wstrzymania lub opóźnienia prac. Dotyczy to takich materiałów, jak np. kamień, cement, asfalt, wapień drogowy, na które popyt jest większy niż podaż. Mimo tak wielu niesprzyjających czynników i wzrostu cen dolara liczba udzielonych kredytów hipotecznych zwiększyła się w kwietniu o 152%, a w maju – 160%.
Nagły zwrot
W obliczu kryzysu, który nastąpił po nagłym wzroście dolara w sierpniu, z 27 do 40 peso, przedstawiciele rynku nieruchomości zwrócili się do Prezydenta Mauricio Macri o zatrzymanie spadającej sprzedaży mieszkań. Problemem są banki, które nie dość, że oferują kredyty hipoteczne o najwyższym na świecie oprocentowaniu (60%), to zwlekają z zaakceptowaniem dokumentów kredytobiorców. Ceny mieszkań rosną z dnia na dzień. Liczba podpisanych umów o kupnie-sprzedaży nieruchomości w stolicy spadła w lipcu o ponad 17% m/m, a liczba umów kredytowych – o blisko 47%. Przedsiębiorcy zwrócili się do ministra spraw wewnętrznych Rogelio Frigerio o większe zaangażowanie rządu w rozwiązanie sytuacji. Przedstawili także własną propozycję – kredyt powinien być spłacany nie w peso, ale w jednostkach o stałej wartości (UVA). Dzięki temu jego wartość zostaje zamrożona, co pozwoli na znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Sektor jednak wciąż oczekuje konkretnych odpowiedzi i rozwiązań. Wiarygodne działania rządu są jedyną szansą na reaktywację rynku nieruchomości.
Szansą wykończeniówka
Wracając na koniec do branży nieruchomości: największą szansą dla polskich producentów jest oferowanie elementów wykończeniowych, jak np. okna, podłogi, klamki, blaty etc. Lokalna oferta produktów krajowych lub z regionu charakteryzuje się niską jakością w stosunku do wciąż rosnących cen. Z kolei produkty pochodzące z krajów zachodnich UE mają już wyrobioną markę i są obecne na rynku od wielu lat, ustalając benchmark w swoich branżach. Jest to szansa dla polskich fabrykantów, aby dobrym produktem konkurować cenowo z lokalnymi graczami.
Karolina Barmuta Kierownik biura handlowego Polska Agencja Inwestycji i Handlu w Buenos Aires
