Podsumowując rok 2018 na rynku nowych mieszkań w Polsce, można strawestować klasyka: deweloperzy trzymają się mocno. Wprawdzie liczba sprzedanych lokali zmniejszyła się w porównaniu z poprzednim rokiem o około 11%, ale była wyższa niż w bardzo dobrym roku 2016. Z wynikiem 64,8 tys. mieszkań sprzedanych 2018 był pod tym względem drugim najlepszym rokiem w historii polskiej branży deweloperskiej. W dodatku, dzięki wyższym cenom sprzedaży, spadek wartości zawartych umów wyniósł w porównaniu z poprzednim rokiem tylko 4%, choć wciąż otwartym pytaniem pozostaje, jaką marżę uda się wypracować firmom na tych przyszłych przychodach.
Kazimierz Kirejczyk
Wiceprezes Zarządu JLL
Po trzech kwartałach 2018 r. wydawało się, że deweloperzy mieszkaniowi powiedzieli już swoje ostatnie słowo i pokonani przez trudności administracyjne oraz „niedobory gruntowe” nie będą w stanie w końcówce roku odbudować oferty. Konsekwencją malejącej podaży, a co za tym idzie – wyboru, którego mogli dokonywać nabywcy, musiała być malejąca sprzedaż. Po pierwszym niepokojącym sygnale, jakim był w II kw. 2018 r. 15% k/k spadek sprzedaży (na 6 największych rynkach), wyraźnie słaby na tle kilkunastu poprzednich kwartałów wynik z III kw. wywołał poważny niepokój uczestników rynku. Obawa, że jest to początek głębszych spadków, była tym większa, im szybciej rosnące w tempie kilku procent kwartalnie ceny oferowanych przez deweloperów mieszkań odcinały kolejną grupę najmniej zamożnych potencjalnych nabywców. Nic nie wskazywało na to, że tę niepokojącą tendencję uda się odwrócić.
Końcówka roku należała jednak do deweloperów. W ostatnim kwartale wyjątkowo wysoka, wynosząca 19,3 tys. lokali i zbliżająca się do rekordowego wyniku z IV kwartału 2007 r. nowa podaż pozwoliła deweloperom działającym na 6 największych rynkach w Polsce uzupełnić niedobory w ofercie i zniwelować słabe wyniki sprzedaży z poprzednich kwartałów. Wprawdzie w całym roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, liczona dla sześciu aglomeracji łącznie, była niższa od tej z 2017 roku, ale wobec problemów z pozyskaniem terenów inwestycyjnych, decyzji administracyjnych i wykonawców, z jakimi borykali się deweloperzy, i tak świadczy ona o ich dużej sprawności.
Z wynikiem 64,8 tys. sprzedanych mieszkań rok 2018 był pod tym względem drugim najlepszym rokiem w historii polskiej branży deweloperskiej.
Koniec ery MdM i skokowy wzrost cen
Ale przypomnijmy pokrótce, jakie były najważniejsze zjawiska wpływające na nastroje i na wyniki minionego roku. Początek 2018 roku przyniósł ostatnie transakcje realizowane w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Program wspierający popyt na tanie mieszkania, silnie oddziałujący zwłaszcza w Poznaniu i Trójmieście, w praktyce zakończył się 3 stycznia wraz z wyczerpaniem się środków przeznaczonych na rządowe subsydia. Przełożyło się to na spadek liczby transakcji w tym segmencie. Teoretycznie, aby utrzymać zainteresowanie nabywców tanimi mieszkaniami, deweloperzy powinni zrekompensować brak dopłat obniżkami cen. Tymczasem koszty realizacji inwestycji zaczęły gwałtownie rosnąć. Drożały nie tylko działki budowlane, ale przede wszystkim oferty składane przez generalnych wykonawców. W tej sytuacji wiele firm wstrzymało się z rozpoczynaniem nowych projektów, a te, które miały jeszcze mieszkania w ofercie, zaczęły podnosić ich ceny.
W porównaniu do poziomu cen zanotowanego w grudniu 2017 r. na czterech spośród sześciu rynków mieliśmy do czynienia z aż dwucyfrowymi wzrostami. Największą różnicę widać w Warszawie, gdzie średnia cena metra kwadratowego lokalu mieszkalnego w ofercie wzrosła w ciągu 12 miesięcy aż o 13,3%. Drugie pod tym względem miejsce zajął Kraków ze zwyżką rzędu 12,6%. Dość istotnie zdrożały też mieszkania we Wrocławiu (+11,9%) i Trójmieście (+11,0%). Nieco niższe podwyżki cen w ujęciu rocznym zanotowano w Poznaniu (9,6%) i Łodzi (8,1%). Nie bez znaczenia w przypadku tych dwóch rynków jest fakt, iż w obu tych miastach dość istotnie wzrósł w ostatnim roku poziom oferty. Mimo że równolegle do cen mieszkań rosły także płace, relacja przeciętnego wynagrodzenia do średniej ceny we wszystkich miastach pogorszyła się r/r.
Zakup inwestycyjny już nie tak atrakcyjny
Czynnikiem, któremu rynek mieszkaniowy zawdzięcza blisko pięcioletni okres prosperity (od drugiej połowy 2013 do końca 2017 roku), są najniższe w historii stopy procentowe. W pewnym okresie realne oprocentowanie depozytów spadło nawet poniżej zera. Trudno o silniejszy bodziec do tego, aby wyjąć oszczędności z banków i zainwestować je w cokolwiek, co przyniesie wyższą stopę zwrotu. Zbiegło się to w czasie z coraz bardziej niepokojącymi informacjami z rynku obligacji korporacyjnych i funduszy inwestycyjnych. Tymczasem mieszkania na wynajem wydawały się zarazem zyskowną oraz bezpieczną lokatą dla oszczędności. Dla części posiadaczy tzw. rezerw gotówkowych stanowiły także rozsądne zabezpieczenie na przyszłość, rodzaj prywatnego funduszu emerytalnego.
W 2018 roku liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkania w celu późniejszego odnajęcia nie tylko nie zmniejszyła się, ale nawet wzrosła w porównaniu do lat poprzednich. Dynamika wzrostu liczby zakupów inwestycyjnych w największych polskich miastach nie była już jednak tak duża jak w poprzednich latach.
Pomimo niskich stóp procentowych i coraz wyższych czynszów zakup po wyższej cenie oznaczał obniżenie prognozowanej stopy zwrotu z najmu. W tej sytuacji inwestorzy zaczęli szukać okazji na tych rynkach, gdzie relacja czynszów do cen mieszkań była wciąż korzystna. Tak rozkręcił się wreszcie rynek w Łodzi, gdzie sprzedaż wzrosła o 10% r/r, a w porównaniu do 2016 aż o 65%. Urósł także w końcu rynek w Katowicach, choć nadal w porównaniu z potencjałem ekonomicznym Śląska ma on niewielką skalę.
Rynek inwestycyjny w aglomeracjach musiał zresztą konkurować o nabywców z szybko rosnącym rynkiem condohoteli i apartamentów wakacyjnych. Ten typ inwestycji w nieruchomości staje się właściwie bardziej produktem finansowym, który nod zakupu akcji w firmie deweloperskiej różni się lepszym zabezpieczeniem w postaci własności konkretnego lokalu.
Niepewna sytuacja w otoczeniu rynku
Niepokój uczestników rynku w minionym roku nie wynikał jednak tylko z czynników związanych z samym rynkiem: kosztów, c en, b raku g runtów, n iepokoju o popyt. Równie ważną, a może nawet ważniejszą przyczyną były obawy o istotne modyfikacje w regulacjach prawnych. Jedna z nich to zapowiadana przez UOKiK zasadnicza zmiana w ustawie o ochronie praw nabywców, likwidująca w praktyce otwarte rachunki powiernicze.
Dziś podstawowym kanałem finansowania inwestycji w toku są środki płynące od nabywców za pośrednictwem otwartych rachunków powierniczych. Własne kapitały firm deweloperskich, środki pozyskane z obligacji korporacyjnych i kredyty bankowe stanowią źródła ważne, ale uzupełniające. Gdyby ustawodawca odciął możliwość swobodnego – choć kontrolowanego przez banki – przepływu płatności od klientów do deweloperów, a równocześnie zmniejszyłaby się sprzedaż i pogorszyły możliwości pozyskiwania środków z rynku kapitałowego za pomocą obligacji, wówczas możliwość rozpoczynania nowych inwestycji gwałtownie by się skurczyła.
Problem braku terenów inwestycyjnych miała częściowo rozwiązać specustawa mieszkaniowa, choć w tym przypadku od momentu wejścia ustawy w życie do pojawienia się w sprzedaży lokali wybudowanych na uwolnionych przez ustawę gruntach muszą minąć nie miesiące, lecz lata. Do tego brak dobrej współpracy na linii metropolie – rząd, utrwalony wygraną w wyborach do samorządów największych polskich miast środowisk opozycyjnych, zapowiada problemy w uruchomieniu wynikających ze specustawy procedur.
Jaki będzie 2019?
Popyt na mieszkania wciąż jest wysoki, choć utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych (koniec MdM), ale też brak akceptacji dla skokowych wzrostów cen może skłonić część nabywców do wstrzymania decyzji o zakupie. W tej grupie znajdą się w pierwszej kolejności nabywcy kupujący za gotówkę i prywatni inwestorzy nabywający mieszkania z przeznaczeniem na wynajem.
Względna stabilizacja sytuacji na rynku wykonawstwa w końcówce 2018 r. pozwala oczekiwać osłabienia dynamiki wzrostu cen mieszkań w kolejnych miesiącach. Na spadki nie ma jednak co liczyć, gdyż hamować je będzie spodziewane dalsze ograniczanie nowej podaży – zwłaszcza w najniższym segmencie jakościowym.
Dojrzałość spółek deweloperskich działających w sektorze mieszkaniowym pozwala im dość skutecznie łagodzić efekty wejścia rynku w fazę spowolnienia. Choć w 2019 roku należy się spodziewać nieznacznego pogorszenia rezultatów sprzedażowych, to dopóki stopy procentowe będą utrzymywać się na niskim poziomie, a na rynku nie pojawią się alternatywne możliwości inwestowania, można przewidywać stabilne zainteresowanie nabywaniem mieszkań nie tylko na kredyt, ale także za gotówkę – zarówno na własne potrzeby, jak i pod wynajem.
REAS | JLL Residential Advisory
Zespół REAS jest liderem doradztwa na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. W czasie swojej ponad 20-letniej współpracy z podmiotami działającymi w tym sektorze zyskał reputację wszechstronnego eksperta i rzetelnego partnera w świadczeniu usług doradczych w Polsce oraz Europie Środkowo-Wschodniej. Od 1997 r. realizuje stały program badania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Po dziesięciu latach współpracy strategicznej zespół ten wszedł w struktury globalnej firmy doradczej JLL i od grudnia 2018 r. kontynuuje swoją działalność pod marką REAS | JLL Residential Advisory.
