GRUNT TO PODSTAWA INWESTYCJI

Rozmowa z Prezesem Zarządu, właścicielem firmy Geotest, dr inż. KRZYSZTOFEM TRACZYŃSKIM i Wiceprezesem Zarządu, właścicielem firmy Geotest, dr MICHAŁEM GRELĄ.

Danuta Burzyńska: Profesjonaliści z branży wiedzą, jak ważne dla zapewnienia bezpieczeństwa inwestycji są badania gruntu. A jaka jest świadomość inwestorów?

Michał Grela: Niestety nie wszyscy zdają sobie sprawę, jak wiele zależy od tego, na jakim gruncie budujemy. Nasi klienci są tego świadomi. Badania stanowią niewielki procent budżetu całej inwestycji i zawsze opłaca się sprawdzenie, co kryje się pod powierzchnią terenu, zarówno pod kątem nośności gruntu, jego zanieczyszczenia, jak i innych aspektów środowiskowych. Oszczędzanie na tych badaniach wielokrotnie prowadziło do niedoszacowania ryzyka, a często do jego przeszacowania. Czasem nawet bardzo doświadczeni menadżerowie projektów rekomendują Zarządom badania jako formalność i sugerują wybór oferty najniższej cenowo. W efekcie otrzymują nierokujące informacje, że działka jest beznadziejna i nie warto w nią inwestować. Doświadczenia z rynku pokazują, że wcale tak być nie musi. Pamiętajmy, że bezproblemowych działek jest już niewiele w miastach i na przedmieściach, a każda, która pozostała, wymaga właściwej oceny stosownej do rodzaju inwestycji.

D.B.: Z geotechniką jesteście Państwo związani już trzy dekady. To pretekst do ciekawej i grubej książki, a na pewno do wspomnień o początkach biznesu oraz pierwszych wyzwaniach inżynierskich. Jaka jest historia powstania firmy?

Krzysztof Traczyński: Geotest powstał w 1990 roku na fali pozytywnych zmian, jakie nastąpiły w Polsce po upadku komunizmu. Wsparty pożyczką od rodziny kupiłem wiertnicę zamontowaną na samochodzie UAZ. Biuro mieściło się w mieszkaniu. Jeździłem w teren, opracowywałem dokumentacje, kreśliłem rysunki, ale też prowadziłem księgowość. Zleceń było niewiele, a zima to był okres kompletnej posuchy. W tamtych latach zimą się nie budowało. Dziś to nie do uwierzenia. Pierwszy ważny projekt zrealizowaliśmy w 1992 roku, robiąc badania przy ulicy Nowogrodzkiej pod budynek biurowy z dwoma poziomami podziemnych garaży. Dziś w tym budynku ma siedzibę kancelaria prawnicza, z której usług korzystamy. Dwa lata później zostały wykonane badania na terenie klubu Warszawianka, gdzie mieści się znany kompleks basenów. Ciekawych tematów zaczęło się pojawiać więcej. Rozpoczęliśmy współpracę z najlepszymi pracowniami architektonicznymi Rozpoczęliśmy i kontynuujemy do dziś prace na budowie metra. Ta budowa to kopalnia wiedzy.

M.G.: Dołączyłem do firmy w roku 2007 z zadaniem poprowadzenia nadzoru na budowie linii kolejowej z Dworca Zachodniego na Lotnisko Okęcie w Warszawie. Będąc specjalistą ds. geologii, poznałem, jak działają duże kontrakty i jaka jest w nich rola firm z naszej branży. Szybko zorientowałem się, że wiedza nawet doświadczonych inżynierów budownictwa nie obejmuje aspektów związanych z gruntem, jego zachowaniem i właściwościami, zatem istnieje duże pole do współpracy i zagospodarowania tego obszaru. Rozpocząłem szereg nadzorów nad różnymi budowami. Przy odrobinie zaangażowania każda była ciekawa pod względem napotkanych problemów, choć oczywiście inne wyzwania czekały na I linii metra, a inne na budowie małego domu na skarpie. Nadzory nie zabierały całego mojego czasu i Krzysztof dał mi w zasadzie wolną rękę do innowacji czy zakupu nowego sprzętu w firmie.

D.B.: Rozumiem, że wybór profilu działalności, dziedziny trudnej i specjalistycznej, wynika również z pasji i kierunkowego wykształcenia obu Panów?

M.G.: Krzysztof posiada wykształcenie techniczne, jest absolwentem Politechniki Warszawskiej, gdzie uzyskał stopień doktora oraz przez kilkadziesiąt lat prowadził zajęcia ze studentami. Ja jestem z wykształcenia geologiem, absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego, gdzie również uzyskałem stopień doktora nauk o Ziemi. Łączy nas to, że obydwaj studiowaliśmy ostatecznie na tych samych uczelniach, a nawet mieliśmy wspólnego promotora. Ponadto obydwaj mamy zamiłowanie do historii i budownictwa zabytkowego, Krzysztof pasjonuje się obiektami przedwojennymi, ja natomiast średniowiecznymi.

D.B.: Geotest zajmuje się zarówno badaniami geotechnicznymi gruntu, jak i badaniami środowiskowymi. Przypomnijmy czym różnią się te dwie dziedziny Państwa działalności?

K.T.: Przez pierwsze kilka lat badaliśmy wyłącznie podłoże gruntowe pod względem jego nośności dla posadowienia obiektów budowlanych. Od końca lat 90. wykonujemy zarówno badania geotechniczne, jak i środowiskowe. Dzięki temu zdobyliśmy unikatowe doświadczenie w kraju. Naszą przewagę stanowi doświadczona kadra geologów i inżynierów środowiska oraz własny sprzęt.

M.G.: Badania środowiskowe, bardziej popularne jako badania zanieczyszczenia gruntu, to komplementarny temat, ale inny. Wymaga wiedzy geologicznej oraz właściwego podejścia do nieruchomości, oszacowania ryzyka oraz znalezienia sposobu, jak w przypadku skażonej działki właściwie zaprojektować prace badawcze i remediacyjne. Zajmujemy się tym obszarem kompleksowo i to nas wyróżnia. Budowanie modeli przestrzennych czy specjalistyczne testy dla optymalizacji procesu, które często wykonujemy, są już obecne na rynku, ale nigdy w połączeniu z dogłębną wiedzą o gruncie, którą my dysponujemy.

D.B.: Jak postrzegacie Państwo na tym rynku miejsce Geotestu? Co wyróżnia firmę i czyni ją konkurencyjną w swojej specjalizacji poza wspomnianą kompleksowością usługi?

M.G.: Konkurencja jest duża. W badaniach środowiskowych czy podłoża gruntowego patrzymy na projekt z punktu widzenia klienta. Priorytetem jest zarówno bezpieczeństwo, jak i optymalizacja finansowa projektu. Mało firm tak robi, ponieważ biznesowo jest trudno przekonać klienta, dlaczego ma zapłacić więcej oraz wykonać lepsze badania w początkowej fazie inwestycji. Wielu myśli po staremu (pomimo nowego Prawa budowlanego, Eurokodów i Rozporządzeń), odsuwając problem w czasie. Doświadczone firmy, niekoniecznie z zagranicznym kapitałem, lub firmy, którym przytrafił się problem zanieczyszczonego gruntu w fazie budowy, już się nauczyły kalkulować ryzyko geotechniczne. Staramy się szerzyć tę wiedzę również poprzez Polskie Zrzeszenie Wykonawców Badań Podłoża Gruntowego, którego jesteśmy pomysłodawcą i Członkiem Założycielem.

D.B.: Jaką rolę w rozwoju rynku i firmy odgrywają innowacje technologiczne, nowoczesne rozwiązania IT oraz szeroko rozumiana digitalizacja?

M.G.: Od samego początku działalności jesteśmy otwarci na nowe technologie. Krzysztof jako jeden z pierwszych w Polsce zaczął stosować program komputerowy do generowania profili otworów badawczych. Posiadamy także autorski program do archiwizacji i zarządzania projektami o nazwie WellDone. Pozwala on naszym klientom m.in. śledzić postęp nad pracami online, a nam równolegle zarządzać ponad setką projektów w różnych fazach ich realizacji. Dysponujemy również cyfrową bazą danych geologicznych z prawie 10 tys naszych realizacji.

K.T.: Każdego roku w firmie pojawiają się jakieś innowacje technologiczne. Ostatnio wprowadziliśmy oprogramowanie 3D oraz naloty fotogrametryczne dla wzbogacania i ulepszania naszych opracowań środowiskowych. Są one niezbędne do stworzenia pełnego projektu w BIM-ie.

K.T.: Trudnym zadaniem były badania dla mostu Północnego. Wiercenia w dnie Wisły wykonywaliśmy z barki i ze sztucznie utworzonych wysp. Prace prowadziliśmy latem, ale też zimą w trudnych warunkach pogodowych. Michał nadzorował wykonanie wielkośrednicowych pali. Przepływał na wyspę motorówką i pobierał próby gruntu.

M.G.: Ja wymienię Stadion Narodowy, Varso (najwyższy budynek w Unii Europejskiej),  i centralny odcinek II linii metra pod względem złożoności problematyki posadowienia tych obiektów oraz trudności w wykonaniu badań podłoża gruntowego. W ostatnim czasie duże nieruchomości w terenach poprzemysłowych zlokalizowane w Warszawie, Trójmieście lub na Górnym Śląsku. Kilka z nich to obszary o powierzchni około 100 ha, gdzie opracowanie audytu środowiskowego wymagało pracochłonnej fazy przygotowawczej, aby zaprojektowane badania zanieczyszczenia gruntu i wody gruntowej były odpowiednie dla wielu scenariuszy możliwych w przyszłości, np. podziału takich nieruchomości na etapie wielu pozwoleń na budowę, sposobów remediacji dostosowanych do takich podziałów, ewentualnej zmiany inwestycji czy odsprzedaży nieruchomości lub jej części, dodatkowo w ściśle założonych poprzez klienta terminach. Nasza wiedza i takie podejście do każdej nieruchomości wyróżnia nas na tle konkurencji.

D.B.: Gdzie poza mocną pozycją w Warszawie Geotest zdobył doświadczenie?

K.T.: Nasza praca przynosi wiele satysfakcji, również z tego powodu, że wiąże się z koniecznością wyjazdów. W historii firmy konsultowaliśmy projekty zlokalizowane w różnych krajach Europy, na Spitsbergenie oraz Antarktydzie. W zasadzie w każdym tygodniu jedna z naszych ekip pracuje poza stolicą, głównie w dużych miastach, ale także na unikatowych projektach rozsianych w różnych zakątkach Polski.

M.G.: W ostatnich latach dużo czasu poświęcamy na pracę związaną z audytami środowiskowymi, które również wiążą się z koniecznością wyjazdów. Jesteśmy jedyną firmą w Polsce z tak dużym doświadczeniem dotyczącym gruntów, a wykonującą due-dilligence środowiskowe działki. Naszą przewagą jest nie tylko 30 lat działalności, doświadczona kadra geologów i inżynierów środowiska oraz własny sprzęt. Badamy najtrudniejsze działki w Polsce, które również z powodu ich historycznego zanieczyszczenia wciąż pozostawały niezabudowane.

D.B.: Co jest dla Panów priorytetem w 2021 roku?

K.T.: Chcemy skupić się na większych i bardziej wymagających projektach kosztem tych mniejszych i łatwiejszych. Widzimy duży potencjał w branży magazynowo- przemysłowej, która nawet pomimo pandemii, a może i przy jej wsparciu, rozwija się bardzo dynamicznie. Nasza strategia to dalszy rozwój, kształcenie kadry i optymalizacja procesu budowlanego, ponieważ doskonale znamy obszary, gdzie zawsze można zrobić coś lepiej, a często również taniej, ale to wymaga niewielkiej zmiany myślenia u klientów branży badań podłoża gruntowego. Mamy wielu stałych klientów, którzy zaufali nam jako specjalistom od gruntu. Koniec końców wszystkie obiekty budowlane stoją na gruncie, a Geotest wykonał badania dopiero dla 10 000 z nich.