W obliczu drożejących gruntów i materiałów budowlanych, a także coraz wyższych stóp procentowych deweloperzy w 2022 roku będą musieli zmierzyć się z szeregiem wyzwań. W związku z trudnościami ceny mieszkań mogą ulec zmianie.
Od dłuższego czasu mieszkania w Polsce drożeją w szybkim tempie. Jest to szczególnie widoczne w największych miastach, gdzie średnie ceny ofertowe często przewyższają 10 tys. złotych za metr kwadratowy. Tempo wzrostu cen jest bardzo zbliżone do średniej w całej Unii Europejskiej, a w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyniosło około 9%. Zdaniem ekspertów rynku nieruchomości w 2022 roku trend ten się utrzyma, chociaż podwyżki mogą być mniejsze. Podobnego zdania są prezesi największych, polskich deweloperów. Oni również przewidują kilkuprocentowe podwyżki.
Wzrost cen materiałów budowlanych
Jednym z większych wyzwań polskiej gospodarki w 2021 roku był dynamiczny wzrost cen materiałów budowlanych. Niektóre z nich na przestrzeni zaledwie kilku miesięcy podrożały o kilkaset procent. Tak duże podwyżki okazały się problemem dla gospodarstw domowych, szczególnie tych w trakcie budowy domów finansowanej kredytem, ale też firm deweloperskich. Według prognoz dynamika wzrostu cen materiałów budowlanych w 2022 roku będzie niższa, ale wciąż może stanowić wyzwanie.
Koszty budowy i prac wykończeniowych wzrosły także z powodu podwyżek wprowadzonych przez wykonawców. Przedsiębiorstwa remontowo-budowlane w ubiegłym roku wyraźnie podniosły swoje ceny. Powodów można doszukiwać się m. in. w wyższym popycie na usługi – wielu inwestorów chciało zdążyć z pracami przed zapowiadanymi podwyżkami cen materiałów budowlanych. Nie bez znaczenia była także trwająca pandemia. Właściciele firm chcieli nadrobić straty spowodowane często wielotygodniowymi przestojami.
Droższe kredyty hamują popyt mieszkaniowy
Gorącym tematem w ostatnich miesiącach są podwyżki stóp procentowych. W reakcji na przyśpieszającą inflację Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o ich podniesieniu w kilku krokach do obecnego poziomu 2,25%. Prawdopodobnie w najbliższym czasie czekają nas kolejne podwyżki.
Zmiany stóp procentowych bezpośrednio wpływają na wysokość rat kredytów z oprocentowaniem zmiennym. Te stanowią w Polsce około 98% kredytów hipotecznych. W efekcie ostatnich podwyżek miesięczne raty wzrosły nawet o kilkaset złotych.
Wyższe raty oznaczają niższą zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych. Część z nich będzie musiała odłożyć w czasie decyzję o nabyciu mieszkania. Inni wstrzymają się nie tyle z powodu ograniczonych możliwości finansowych, co obawy o to, jak wysoko w przyszłości poszybuje oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Spodziewanym skutkiem droższego finansowania nieruchomości jest ograniczenie popytu ze strony gospodarstw domowych. Liczba sprzedanych mieszkań prawdopodobnie będzie wyższa niż tych wybudowanych. Za tę sytuację odpowiada ograniczona dostępność działek pod budowę oraz wydłużające się procesy administracyjne.
Deweloperzy w 2022 roku muszą zmierzyć się z kolejnym wyzwaniem, jakie stawia przed nimi rynek. Tym razem przeszkoda nie pochodzi ani bezpośrednio od gospodarki, ani od nabywców.
Brak gruntów pod inwestycje
Jednym z największych problemów kolejnych 12 miesięcy w branży będzie ograniczona dostępność nowych gruntów pod inwestycje. Wybór działek z miesiąca na miesiąc jest coraz mniejszy, a te w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach wyraźnie drożeją. Deweloperzy deklarują, że mają zabezpieczony bank gruntów na kilka najbliższych lat, jednak to zbyt mało, żeby myśleć o działalności długoterminowo. Muszą oni szukać działek o niższej atrakcyjności lub pogodzić się z wysokimi cenami napędzanymi dużym popytem.
Wyższe ceny gruntów dla kupujących mieszkania będą oznaczały wyższe ceny za metr kwadratowy. Część deweloperów prawdopodobnie będzie musiała obniżyć swoje marże, aby utrzymać zainteresowanie klientów, ale zdaniem ekspertów nie pokryją oni w całości różnic wynikających z droższych działek. Takie podejście bowiem wyjątkowo negatywnie wpłynęłoby na rentowność ich biznesów.
Inflacja zagrożeniem dla deweloperów
Inflacja stanowi wyzwanie nie tylko dla gospodarstw domowych, które muszą mierzyć się z coraz droższym koszykiem zakupów. Jej skutki odczuwają także deweloperzy, którzy płacą więcej za materiały budowlane i grunty. To jednak nie jedyny czynnik w tym równaniu, co wyraźnie podkreśla Mateusz Pastewka, prezes Flash Development. Jak wskazuje, pracownicy i podwykonawcy deweloperów oczekują wyższych wynagrodzeń, aby zmniejszyć negatywne dla ich budżetów domowych skutki. W efekcie ceny mieszkań powinny wzrosnąć. Porusza on również kwestię ryzyka, jakie w związku z wyższą inflacją bierze na siebie deweloper. Klienci podpisujący umowy rezerwacyjne mają zagwarantowaną cenę mieszkania będącego jej przedmiotem. Szybki wzrost cen materiałów i prac budowlanych w takim przypadku ograniczy wypracowywane zyski. Podniesienie cen mieszkań może więc wynikać także z chęci zabezpieczenia tego ryzyka.
Zmiany w prawie a branża deweloperska
Ostatnie miesiące przyniosły szereg zmian w prawie, które mogą wpłynąć na popyt na mieszkania, a co za tym idzie na sytuację deweloperów w 2022 roku.
Polski Ład może ograniczyć dochody części gospodarstw domowych. Regulacje podatkowe okazują się niekorzystne dla niektórych pracowników. W związku z tym ich zdolność kredytowa będzie niższa.
Z drugiej zaś strony ten sam zestaw reform gospodarczych zakłada wsparcie dla osób, które chcą nabyć mieszkanie w postaci gwarancji wkładu własnego i wsparcia w spłacie zobowiązania dla rodzin z dziećmi.
Kolejną ważną regulacją, która wpłynie na sytuację na rynku mieszkaniowym już w połowie 2022 roku jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zakładający obowiązek odprowadzania przez deweloperów 1% ceny brutto od każdej wpłaty z tytułu sprzedanego mieszkania czy domu.
Mieszkania w 2022 roku będą droższe?
Sytuacja w gospodarce, na rynku nieruchomości, a także wchodzące w życie zmiany w prawie wskazują, że ceny mieszkań w 2022 roku nadal powinny rosnąć. Podwyżki prawdopodobnie nieco wyhamują, ale więcej jest czynników przemawiających za ich utrzymaniem niż za przeceną.
