Jak zaprojektować dobry kompleks mixed-use

Projekty wielofunkcyjne (mixed-use) polegają na zintegrowaniu różnych funkcji w ramach jednego kompleksu obiektów. Ten ogólny opis kryje w sobie niezwykle skomplikowane procesy ich powstawania.

Mieszkania, biura, sklepy, restauracje, hotele współistnieją, by tworzyć przestrzenie w pełni odpowiadające na potrzeby każdego potencjalnego użytkownika. To podejście ma na celu stworzenie lokalnego centrum, w którym ludzie mogą żyć i pracować, a także spędzać czas wolny.

Skomplikowana droga do sukcesu
Sukces inwestycji wielofunkcyjnych nie jest rezultatem przypadku, lecz bardzo świadomie przeprowadzonego procesu projektowego, uzależnionego między innymi od skali przedsięwzięcia, lokalizacji oraz aspektów społeczno-gospodarczych. W proces powstawania takiej inwestycji zaangażowany jest zespół projektowy, który posiada doświadczenie z różnych gałęzi rynku i współpracuje z szeregiem specjalistów oraz lokalnymi władzami i jednostkami odpowiedzialnymi za planowanie przestrzenne. Po dokonaniu wielowymiarowej analizy kontekstu społecznego, określeniu jasnych celów inwestycji i strategii rozwoju niezwykle istotne staje się zdefiniowanie palety funkcji, które zostaną uwzględnione w koncepcji. Dzielimy je na funkcje podstawowe, czyli przeważające w założeniu i z reguły przynoszące największe zyski, oraz funkcje uzupełniające, które dopełniają kompleks, ale zazwyczaj nie uzależniamy od nich powodzenia finansowego. Ponadto uwzględnia się tzw. atraktory, które mają za zadanie ściągnąć dodatkowych użytkowników – są to najczęściej dobrze zaprojektowane przestrzenie publiczne, także kulturalno-eventowe, gastronomia, lokalne targi czy handel.

Niezwykle istotne jest określenie grupy odbiorców, do których dopasowany będzie powyższy program funkcjonalny. Uświadomienie sobie potrzeb użytkowników reprezentujących poszczególne grupy wiekowe, uwzględnienie postępującej gentryfikacji, a także zmian spowodowanych pandemią COVID-19 pozwala architektom stworzyć projekt kompletny i uniwersalny, który będzie wspierał więzi lokalnej społeczności. W miejscach, w których ludzie mogą mieszkać, pracować, korzystać z bogatej oferty handlowo-usługowej, kulturalnej i gastronomicznej, łatwiej o interakcje między użytkownikami oraz poczucie przynależności.

Przedstawiciele władz lokalnych i organy planowania przestrzennego aktywnie wspierają powstawanie projektów wielofunkcyjnych. Inwestycje te wprowadzają różnorodność funkcji do jednego obszaru, tworząc fragmenty tkanki miejskiej, które łączą się z otoczeniem i stanowią integralną część struktury miasta. Można określić je mianem centrów wzrostu, przyciągających nowych mieszkańców, przedsiębiorstwa (często start-upy) i ruch miejski do konkretnych miejsc. Projekty wielofunkcyjne wpisujące się w ideę miasta 15-minutowego minimalizują konieczność długich dojazdów i promują korzystanie z komunikacji publicznej oraz rowerów, ograniczając tym samym negatywny wpływ na środowisko. Rolą architektów jest umiejętne wdrażanie tych założeń podczas tworzenia koncepcji.

Projektowanie zintegrowanych kompleksów polega również na planowaniu efektywnego wykorzystania miejsca. Przykładem może być, między innymi, zmiana przeznaczenia placu, który za dnia jest lokalnym targiem, natomiast wieczorem staje się przestrzenią eventową lub ekspozycyjną. Inwestycje wielofunkcyjne są elastyczne i mogą dostosowywać się do zmieniających się potrzeb społecznych, różnych trendów i zmian w popycie na rynku nieruchomości. Pozwalają na maksymalizację wykorzystania potencjału terenu oraz dynamizację lokalnej aktywności gospodarczej.

W pracowni APA Wojciechowski Architekci tworzymy projekty mixed-use zarówno w Polsce, jak i za granicą. Wieloletnie doświadczenie nauczyło nas sprawnego radzenia sobie z tą wielowymiarową układanką. W naszym portfolio znajdują się takie kompleksy jak Elektrownia Powiśle i Port Praski w Warszawie, UNIT.City w Kijowie, LvivTech.City we Lwowie oraz wiele innych. Wszystkie powyższe projekty możemy określić jako założenia wielofunkcyjne, ale do każdego z nich podchodziliśmy bardzo indywidualnie, poprzedzając koncepcje szeregiem dogłębnych analiz i konsultacji.

Nowe życie dawnej fabryki prądu, czyli słów kilka o Elektrowni Powiśle
W centrach miast coraz trudniej o atrakcyjne działki inwestycyjne, dzięki czemu na popularności zyskuje temat rewitalizacji podupadłych obszarów. Projekty wielofunkcyjne odgrywają niezwykle istotną rolę, stwarzając idealną okazję do tchnięcia nowego życia w miejsca zdegradowane i stanowiące problem dla władz miasta. Z punktu widzenia inwestorów jest to możliwość wdrażania projektów w doskonałych lokalizacjach, które dzięki swojemu wyjątkowemu charakterowi przyciągają aktywnych użytkowników. Elektrownia Powiśle to przykład takiej arcytrudnej rewitalizacji. Niegdyś niedostępna, owiana tajemnicą dawna fabryka prądu zmieniła się w świetnie prosperujący kompleks handlowo-usługowo-lifestylowy – uzupełniony biurami, mieszkaniami i funkcją hotelową. Niezwykle istotnym aspektem pracy nad projektem było zachowanie jak największej liczby elementów historycznej zabudowy, dzięki czemu Elektrownia Powiśle stała się atrakcyjnym punktem na turystycznej mapie Warszawy. Zabytkowe budynki zostały zaadaptowane do nowej funkcji w ścisłej współpracy z konserwatorem zabytków, w sposób zachowujący ich oryginalne bryły oraz fasady, które zostały poddane starannym zabiegom konserwacyjnym, naprawom i uzupełnieniom. Z kolei nowe budynki reinterpretują w swoich elewacjach zasadę stalowej konstrukcji wypełnionej cegłą lub szkłem, co nadaje spójny charakter całemu kompleksowi. Urbanistyka zespołu wpisuje nowe budynki pośród budynków zabytkowych. Funkcjonalne ich powiązanie umożliwia intuicyjną komunikację. Elektrownię Powiśle tworzą przestrzenie prywatne i półprywatne, połączone miejskimi placami wypełnionymi kawiarnianymi stolikami, fontannami, zielenią i tętniące życiem.

Tereny postindustrialne zamienione w innowacyjną dzielnicę
UNIT.City jest projektem zlokalizowanym w Kijowie, blisko ścisłego centrum miasta. Inwestycja obejmuje rozległy teren (24 ha), na którym kiedyś znajdowała się fabryka motocykli. Ówczesny rozwój gospodarczy Ukrainy spowodował, że powstała możliwość ponownego wykorzystania gruntów i budynków w celu uzyskania tętniących życiem obszarów miejskich. Ideą było stworzenie parku innowacji dla rozwoju lokalnych start-upów, uzupełnionego o place, pasaże, nowoczesne kwartały mieszkaniowe, funkcje edukacyjne oraz lifestylowe. Projekt opiera się na międzynarodowych standardach miasta inteligentnego, które priorytetowo traktują bezpieczeństwo, zrównoważony rozwój, zdrowie i komfort mieszkańców. Testowane i wdrażane są tu zaawansowane technologie, w szczególności w takich obszarach jak transport i mikromobilność, logistyka bezzałogowa, efektywność energetyczna, zautomatyzowane bezpieczeństwo, telekomunikacja i wiele innych, mające na celu poprawę jakości życia i efektywności pracy w kompleksie.

Myśląc o tak dużym obszarze miasta, bardzo dużą wagę przykładaliśmy do wpisania projektu w socjalny, kulturowy, ekonomiczny oraz urbanistyczny kontekst. Ważnym elementem jest system przestrzeni publicznych, które organizują życie między budynkami kompleksu. Event Plaza, Cultural Plaza, Business Plaza, Innovation Plaza oraz Central Park to miejsca, które są zwornikami poszczególnych stref i łącząc się ze sobą, tworzą kręgosłup założenia.

Dawny port perłą w koronie prawobrzeżnej Warszawy
Port Praski to wyjątkowe miejsce w Warszawie, zlokalizowane nad Wisłą, przy dawnych basenach portowych. Otoczone zielenią – w sąsiedztwie Starej Pragi – powstaje nowe centrum lokalne, które, połączone kładką z drugą stroną miasta, pozwoli na ożywienie tego obszaru stolicy. Obok dzielnicy mieszkaniowej znajdą się tutaj przestrzenie o funkcji handlowo-usługowej oraz biznesowej. Dodatkowym „atraktorem” inwestycji staną się tereny zielone dostępne dla wszystkich mieszkańców miasta oraz bezpośrednie sąsiedztwo wody.

Architektura inwestycji nawiązuje do przedwojennego stylu budowania, także w zakresie używanych materiałów (cegła, kamień). Nie jest to jednak imitacja architektury z początku XX wieku, lecz założenie szanujące tradycyjną skalę i charakter budynków.

Aktualnie realizowany jest między innymi budynek hotelowy (rewitalizacja dawnej kamienicy Karola Mintera), a powstająca dalej koncepcja pozwoli na utworzenie wyjątkowej dzielnicy wielofunkcyjnej – tak bardzo potrzebnej temu miejscu. Różnorodność funkcji, przy doskonale położonym komunikacyjnie terenie, wspiera funkcjonowanie miasta w sprawny i wydajny sposób.

Obiecująca przyszłość inwestycji wielofunkcyjnych
Synergia różnorodnych funkcji w kompleksie mieszanym, uwzględniającym potrzeby różnych grup użytkowników, jest kluczem do jego długoterminowego sukcesu, zarówno maksymalizującego potencjał obiektu, jak i narzucającego ograniczenia w wykorzystaniu przestrzeni. Kompleksy te odgrywają istotną rolę w promowaniu zaangażowania społecznego, poprawie komfortu życia użytkowników, integrowaniu udogodnień, takich jak handel detaliczny i gastronomia, dostosowanych do szerokiego grona interesariuszy. Przestrzenie przystosowane do różnorodnych, czasami zmieniających się wymagań i potrzeb ich użytkowników pogłębiają związek z danym miejscem. Ważne jest uwzględnienie trudności, takich jak nieprzewidywalność zysków lub zakres ryzyka związanego z inwestycją. Niemniej jednak ewoluujący po pandemii rynek wskazuje, że zmieniające się wymagania konsumentów skłaniają do włączania projektów wielofunkcyjnych do norm architektonicznych, które elastycznie odpowiadają współczesnym potrzebom społecznym.