TRANSFORMACJA RYNKU BIUROWEGO

Biurowce znikają z rynku, by powrócić w nowej odsłonie lub zmienionej funkcji. Eksperci Colliers przyjrzeli się transformacji polskiego rynku biurowego.

Jak wynika z danych Colliers, w latach 2020–2025 z polskiego rynku wycofano ponad 0,5 mln mkw. powierzchni biurowej – ok. 387 tys. mkw. w ramach 37 budynków w Warszawie i ok. 154 tys. mkw. powierzchni biurowej w 22 budynkach na rynkach regionalnych. Najczęstszymi przyczynami wycofywania biurowców z rynku są modernizacje, które mają na celu poprawę standardów najmu, oraz zmiana funkcji obiektu – całkowita lub częściowa.

🟥 Największe wyłączane projekty
Od pięciu lat warszawski rynek biurowy przechodzi widoczną transformację, której symbolem są wycofania rozpoznawalnych biurowców. Większość z nich zlokalizowana jest w centralnych strefach miasta. Blisko 50 proc. wycofanej powierzchni znajduje się w strefach centralnych – COB oraz Centrum Zachodnie, Wschodnie oraz Południowe. Wśród budynków, które zniknęły tymczasowo z rynku, znajduje się m.in. dawna Warta Tower (dziś V Tower), przechodząca gruntowną modernizację, po której wróci na rynek nowoczesna i przyjazna dla środowiska.

Proces rewitalizacji zakończył się już w Saski Crescent, który powrócił na rynek w 2024 r.
W tym roku prawdopodobnie z mapy stolicy znikną także Ilmet, PZU Tower i Pekao Tower, które według podawanych scenariuszy mają zostać wyburzone, aby w ich miejscu mogły stanąć nowe, zrównoważone i wyższe biurowce.

Jednym z najbardziej widocznych przykładów transformacji jest warszawski Służewiec – niegdyś zagłębie biurowe stolicy. Dziś trwa tu intensywna fala przekształceń starszych kompleksów biurowych w nowe inwestycje mieszkaniowe, takie jak Modern Mokotów (Archicom) czy Esy Floresy (Cybernetyki 7). Prawdopodobnie funkcję zmieni także Curtis Plaza – pierwszy nowoczesny biurowiec w tej części miasta. Jego miejsce mogą zająć akademiki i mieszkania na najem instytucjonalny.

Transformacja ta wpisuje się w szerszy proces reurbanizacji Służewca, który od lat zmagał się z nadpodażą powierzchni biurowej oraz niedoborem funkcji mieszkaniowej i usługowej. Nowe inwestycje mają na celu przekształcenie monofunkcyjnej dzielnicy biur w bardziej zrównoważoną przestrzeń miejską – z większym udziałem zabudowy mieszkaniowej, usług lokalnych oraz terenów zielonych wspierających komfort codziennego życia mieszkańców.

Przykładem trendu zmiany funkcji są też kompleksy Empark Mokotów Business Park oraz Lipowy Office Park – pierwszy zmieni funkcję na mieszkaniową, a drugi, przy wsparciu Colliers Define, zostanie przekształcony częściowo w akademiki (2 z 4 budynków).

Transformacji doświadczają także rynki regionalne. W ciągu ostatnich 5 lat wycofano tu ok. 154 tys. mkw. powierzchni biurowej w 22 budynkach. Najwięcej we Wrocławiu, który odpowiada za ponad połowę (52 proc.) tego wolumenu. Na kolejnych miejscach znalazły się Kraków (14 proc.), Trójmiasto (11 proc.) i Katowice (11 proc.). Od początku 2025 r. z rynków regionalnych wycofano 20,7 tys. mkw. (m.in. Wratislavia Tower oraz Renaissance Business Centre we Wrocławiu czy budynek Citibank przy ul. Piotrkowskiej w Łodzi).

🟥 Dlaczego starsze biurowce znikają?
Colliers wskazuje, że w Warszawie 37 proc. wycofanych obiektów zmieniło funkcję, głównie na mieszkaniową. Kolejne 27 proc. zostało całkowicie wyburzonych, a 26 proc. przeszło modernizację. 10 proc. natomiast zostało sprzedanych lub przeznaczonych na użytek własny.

Decyzje te są podyktowane przede wszystkim chęcią dostosowania się do aktualnych wymogów środowiskowych i oczekiwań najemców, którzy liczą na zapewnienie większego komfortu i elastyczności, także w kontekście pracy hybrydowej. Ogromne znaczenie mają także rosnące koszty eksploatacyjne starszych budynków. Wdrożenie innowacyjnych rozwiązań technologicznych i zakresu ESG w ramach modernizacji wpływa m.in. na pożądaną dziś efektywność energetyczną budynku, co przekłada się na realne oszczędności dla najemców.

Ponadto niemodernizowane biurowce stają się mniej atrakcyjnym aktywem dla wielu inwestorów – są trudniejsze do wynajęcia z uwagi na utratę konkurencyjności. Mniej przychylnie patrzą na nie
także instytucje finansowe decydujące o refinansowaniu.

🟥 Przyszłość – polaryzacja rynku i nowe priorytety
Prognozujemy, że w najbliższych latach zjawisko wycofywania starszych budynków biurowych zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych będzie się nasilać. Bez gruntownej modernizacji starsze budynki nie będą w stanie konkurować z nowoczesnymi biurowcami. Gdy do tego dodamy rosnące koszty utrzymania czy regulacje środowiskowe, możemy być pewni, że ten trend będzie definiował przyszłość polskich miast – nie tylko w wymiarze rynkowym, a le i urbanistycznym. C elem wielu miast jest bowiem rozwój zrównoważonych, dostępnych i funkcjonalnie zróżnicowanych dzielnic.

Sektor biurowy w Polsce nadal pozostaje istotnym motorem napędowym rynku nieruchomości komercyjnych – zarówno w kontekście lokalnym, jak i regionalnym. W 2024 r. biura odpowiadały za niemal 1/3 całkowitego wolumenu inwestycji w kraju, o wartości 1,6 mld euro. Zdecydowana większość tej aktywności miała miejsce w Warszawie, gdzie zrealizowano 32 transakcje, obejmujące niemal 50 budynków. Rynki regionalne – m.in. Kraków, Wrocław czy Trójmiasto – również zyskały na znaczeniu, przyciągając inwestorów do 15 projektów o łącznej wartości 300 mln euro.

Pozytywnym sygnałem z rynku jest wzrost aktywności najemców. W I kw. 2025 r. w Warszawie odnotowano wzrost popytu na powierzchnie biurowe o 16 proc. r/r, a na rynkach regionalnych o 27 proc. r/r. Warto podkreślić, że w strukturze zawartych w stolicy transakcji blisko 50 proc. stanowiły nowe umowy.

W stolicy realizowanych jest obecnie szereg ambitnych projektów, które znacząco wzmocnią podaż nowoczesnej powierzchni w nadchodzących latach. Niedawno zakończyły się budowy The Bridge (47 000 mkw.) – flagowego projektu Ghelamco oraz Office House (32 000 mkw.), wchodzącego w skład kompleksu Towarowa22. W tym roku zakończenie prac budowlanych planują również firma Cornerstone – w modernizowanym projekcie V Tower (32 700 mkw.), oraz Skanska – w Studio A (25 400 mkw.).

W 2026 r. na mapie biurowej Warszawy pojawią się kolejne nowoczesne obiekty: Skyliner II firmy Karimpol (24 000 mkw.) oraz VENA – inwestycja PHN (14 500 mkw.). Najbardziej odległy termin ukończenia – 2027 r. – ma projekt Upper One firmy Strabag, który dostarczy na rynek 32 700 mkw. Łącznie planowane inwestycje zapewnią ponad 200 000 mkw. nowej, wysokiej jakości przestrzeni biurowej, odpowiadającej na potrzeby rynku w erze pracy hybrydowej i zrównoważonego rozwoju.