Wnętrze to nie dodatek, ale instrument wartości

Czy design może wpłynąć na wzrost wartości nieruchomości? Co sprawia, że wnętrza budynków – zarówno w wymiarze obiektywnym, jak i subiektywnym – są postrzegane jako bardziej wartościowe i atrakcyjne?

Jest takie pytanie, które wraca do mniejak echo: czy projekt wnętrza potrafi realnie podnieść wartość nieruchomości? Nie w deklaracjach, nie w folderach, ale w liczbach. Odpowiedź – choć brzmi podejrzanie prosto – jest twierdząca. Bo wnętrze to nie dekoracja po transakcji – to instrument wartości, który gra, jeszcze zanim padnie pierwsza oferta.

U podstaw znajduje się triada: umiejętności, możliwości i budżet. Trzy wektory, które rzadko ustawiają się w idealnym proporcjonalnym trójkącie, a jednak – gdy są mądrze zestrojone – dają wynik większy niż suma składowych.

Widziałem wnętrza rodzące się z oszczędności, a jednak ikoniczne. Widziałem realizacje, w których materiał i detal układały się w rzemieślniczy poemat. Widziałem wreszcie projekty, gdzie wolność myślenia – albo kunszt kompromisu – wypracowywała jakościowy „nadmiar”, który nie bierze się z kosztów, tylko z sensu. W tej triadzie nie chodzi o absoluty, lecz o proporcje. Nie o luksus, ale o logikę.
Istnieje też wirtuozeria myśli, finezja rozwiązań, oparta na wolności myśli lub na kompromisach między możliwościami a budżetem. Wynika z tej prostej zależności jasna zasada, kształtująca tercet doskonałych recept na projekt, którego efekt ma istotne znaczenie. I co najważniejsze – tu suma poszczególnych składowych zawsze daje wartość dodatnią. Łącząc projektową finezję, możliwości mentalne i decyzyjne wsparte doskonałym budżetem, otrzymujemy wartościującą jakość wznoszącą się na wyżyny możliwości. Tyle. Oto recepta na udany design. Czy jednak ma on biznesowe, realnie policzalne znaczenie?

Nie dlatego, że „bogato”, tylko dlatego, że „dobrze”
Gdy zaczynałem swoją zawodową przygodę, czasy były tak siermiężne i proste, że musieliśmy tłumaczyć, czym jest design. Dziś nikt nie pyta, „czy”, tylko „jak”: czy można go stosować programowo jako strategiczną dźwignię wartości? Można, o ile zaakceptujemy, że miejsce „ubrane” w projekt staje się produktem. Jest instrumentem kształtowania wyobraźni, następujących po nim oczekiwań, elementem oferty czy obietnicą dalszych doznań – działań i serwisu na analogicznym poziomie. Tego nie nadpisze się deklaracją. To element wypadkowy psychofizjologii widzenia, sensualnych doznań i odwołania do coraz szerszej u odbiorców skali doświadczalnych porównań. To, że widzieliśmy i odczuliśmy więcej, stanowi naszą wewnętrzną skalę miar.

Odnośniki i wymagania pozostają absolutnie w ścisłej korelacji z naszymi doświadczeniami, ich ilością i jakością. Oczekiwania i standardy rosną wprost w połączeniu ze świadomością i przeżyciami.
To nie fala, która rozprasza się o brzeg, tylko przypływ, który co sezon zostawia nową linię na piasku. Nieustająca, wraz z rozwojem kulturowym i cywilizacyjnym, zmiana permanentnego wzrostu oczekiwań. Ale też samoświadomości. Krytyki przesytu lub wyboru tej drogi, która jest dla nas najlepsza lub wystarczająca. Uczymy się skromności: nie wszystko, co drogie, jest lepsze, nie wszystko, co proste, jest ubogie.

W zawodzie projektanta mało kto o tym wie, mnóstwo jest rozczarowań, zawodów i niezadowolenia. To efekt kalibracji na innych rejestrach między tym, co możliwe, i tym, co zastane. W jakiejś niemałej części jest to siłą motoryczną zmian. Bo właśnie niezgoda i potrzeba zrobienia czegoś lepiej, doskonalej, sensowniej jest w tym zawodzie uczuciem powszechnym i przekonaniem o racji i racjonalności takich działań. Posłużę się przykładem.

Ilu z was, wynajmując hotel lub dom, doświadcza zaraz po wejściu zupełnej harmonii i szczęścia? Zgodności z estetyką, funkcjonalnością i jakością wszystkich składowych? Uzasadnienia dla ceny i „dowiezionej” promesy? Zawsze na 100 proc.? Zapewne nie.

W umysłach zawodowców mimowolnie kończy się to wewnętrznym planem naprawczym. To jest jak instynkt samozachowawczy, który koryguje rzeczywistość do jej poprawionego wariantu: zmieniłbym światło, przestawił fotel, powiesił lepszy obraz, przesunął stolik, zmienił kolor ściany, zlikwidował zbędne, wpuścił więcej słońca, wziąłbym lepszej jakości wyposażenie w innym kolorze… Im niższy punkt wyjścia, tym dłuższa lista zabiegów. Im wyższy standard, tym krótszy oddech – nie dlatego, że „bogato”, tylko dlatego, że „dobrze”.

Pięciogwiazdkowe hotele zbudowały na tym ekonomię spokoju. Sprzedają nie metr kwadratowy, lecz spójnie „dowiezioną” obietnicę. To nie jest prosta wykładnia, ale trwający w czasie codzienny dowód zbudowanej wartości. Poziomu, za którym czeka nas mniej frustracji i rozczarowań, a więcej zachwytów i miłych niespodzianek. Wielozmysłowych, paletowo rozłożonych przed nami jak wachlarz. Zapachy, powierzchnie, materiały, światło, cisza, przestrzeń, funkcja, wygoda, sprawczość, serwis…
To najprostszy sposób zrozumienia, jak działa zaplanowany, mądry, „dowieziony” projekt operujący na trzech w pełni wykorzystanych filarach. Hotele są jednak konstrukcjami złożonymi jak zegarki – wystarczy jeden zgrzyt, by rozstroić całość.

Tym mechanizmem posługujemy się w sposób świadomy, kształtując projekty różnego przeznaczenia, rynku czy odbiorcy, o zróżnicowanych poziomach jakości i demokratyzacji lub elitarności przestrzeni. Paradoksalnie łatwiej przewidywać efekty w przestrzeniach retailowych, biurowych, prywatnych – prostszych w układzie, ale nie w ambicji. W tym wymiarze projektowanie jest jak najbardziej częścią humanistyki, ergonomii i psychofizjologii w jednym.

Gdy buduje się markę lub miejsce od zera, można rzetelnie zbadać benchmark, postawić hipotezę wartości i zaprojektować przewagę. To praca bliższa inżynierii niż magii, choć z poetycką precyzją, intuicji opartej na doświadczeniu i rzetelności researchu.

Skutki oddziaływania elementów rzeczywistości – przedmiotów, kolorów, kształtów, przestrzeni – są dosyć dobrze zbadane, opisane i znane. Ale czy istnieje uniwersalny przepis? Nie. Istota ewolucji designu polega bowiem na nieustannej żonglerce oczywistościami i kwestionowanymi aksjomatami. Tu jest projektowanie osadzone głęboko w kulturze, a wręcz staje się jej emanacją i częścią. Designu wnętrzarskiego i architektonicznego nie omijają mainstreamowe trendy, wybory „kolorów roku” i socjologiczne traumy, ambicje i zbiorowe lęki. Design jest wypadkową emanacją tych społecznych składników. Zmieniało się to, zmienia i będzie się zmieniać tak długo, jak branża pozostaje żywa.
Projektowanie komercyjne miewa różne cele. Stanowi manifestację polityczną (architektura reżimowa) lub dowód społecznej transformacji, najczęściej zmian myślenia o znaczeniu jednostki. Im mniej znaczy jednostka, tym architektura jest mniej „ludzka”, Zawsze jest wypadkową idei, czasu, miejsca i koncepcji na dobre życie. Zawsze jest tego czasu świadectwem.

Zmienne bywają wymagania i normy, a mimo to znajdujemy na tej linii czasu przejawy jakiejś uniwersalnej, ponadczasowej formalnej doskonałości.

Czy zatem istnieje jednak jakieś uniwersalne, możliwe do powielenia dobre projektowanie? Czy da się znaleźć uniwersalny przepis na składowe, których odpowiednie dobranie jest gwarancją sukcesu? Nie.
Gdybyśmy potrafili to zrobić, zarówno sztuka, jak i projektowanie dawno by skamieniały. Istotą tego jest jednak permanentna zmiana, rebelia umysłu i myślenia nieliniowego. Dlatego kreatywność jest tak bardzo ludzką domeną – wątpi, szuka, zadaje pytania tam, gdzie nikt nie szuka odpowiedzi, lub tam, gdzie nikt nie zadaje pytań.

Przenosząc to na grunt produktów, marek i przestrzeni, świetnym przykładem są marki historyczne, trwające na przykład 100 lat, których produkty i showroomy są jak najbardziej współczesne. Ba, nawet awangardowe. To wiąże się z indywidualnością i wolnością, z której wykreowane światy czerpią siłę, aby być kreatorem, a nie naśladowcą. Być eksperymentatorem, a nie lustrem rzeczywistości.
Często spoglądamy na marki luksusowe, których jakość zachwyca, a projekty wyznaczają trendy w modzie, designie i architekturze. Na ile sposobów można zrobić torebkę, zegarek lub butik? Na nieskończenie wiele. Na najlepszych, światowych standardach. Ale na własnych zasadach.

Dodatkowo synergia wartości powoduje, że mocne wzmacniane jest przez to jeszcze mocniejsze. Dobre, jakościowe marki lokują się w dobrych, jakościowych przestrzeniach, same je kształtując i wzmacniając. Efekt synergii jest w tej dziedzinie stały. Tak pozycjonujemy budynki, całe dzielnice, ulice lub lokale. Nie deklaratywność, a często historyczna kompatybilność składowych elementów buduje tu przewagę rynkową, łącząc ściśle architekturę z lifestyle’em. Dobra architektura, dobre, jakościowe przestrzenie przyciągają dobre marki, dobre firmy, dobre pieniądze. A te inwestują w design.

I choć mieszanka składowych – od lokalizacji po jakość budowania – ma tu znaczenie, głównym elementem jest umiejętność wydobywania z tych potencjałów szans. Dobre, jakościowe kreowanie przestrzeni, które podnosi wartość ponadprzeciętnie, jest niewątpliwie unikatowym talentem. Umiejętnością równie techniczną, jak intuicyjną.

I nie ma przy tym znaczenia, czy dotyczy to mieszkaniówki, czy obiektów użyteczności publicznej. Dobrą, wartościującą jakość projektu rozpoznają laicy nieuzbrojeni w merytoryczne żargonowe argumenty. To intuicyjnie i sensualnie uwidoczniona jakość myślenia, pieniądza i kreacji tworzy przestrzeń wartą więcej. Dającą więcej, odbieraną lepiej i dobrze zarabiającą.

Najważniejsza jest unikatowa autentyczność
Często w swojej pracy spotykam się z pytaniem o realną wartość zwrotu z inwestycji w dobry design. Uwielbiam to pytanie, bo mam na nie co najmniej kilkanaście dowodów, których policzalność jest w pewnym stopniu umowna, ale też zaskakująca. Jeśli przyjmiemy spekulacyjnie, że wartość inwestycji np. w instrumenty finansowe bywa satysfakcjonująca jako dwucyfrowa, to co powiecie na zwrot trzycyfrowy? Z designu?

Mam na to prosty kalkulator. Może nie jest doskonały ani precyzyjny, ale oparty na akceptowalnej zależności. Przyjmijmy roboczo, że projekt stanowi około 10 proc. kosztów inwestycji. Jeśli marka – dzięki spójnej pracy, w tym dzięki projektowi – rośnie w cztery–pięć lat o 300–400 proc. wartości, to „udział designu” wynosi również 10 proc. Widziałem takie transakcje. Ostrożnie więc licząc, wkład projektowy mógł zwrócić się czterokrotnie w trzy lata, czyli ponad 100 proc. rocznie – bez fajerwerków księgowych, bez cudów. Choć szacuję, że jego udział w jakości był – jako czynnika atrakcyjności – dużo wyższy. Jeśli osiągamy połowę tych rezultatów, uważamy to za słabe przełożenie.

A to tylko jeden model. Zrealizowaliśmy kiedyś projekt dla młodej firmy deweloperskiej, której atutem miała być jakość ekonomicznej średniopółkowej architektury. Nie lokalizacja, nie spektakularna architektura, tylko przyzwoite, kameralne osiedla mieszkaniowe. Jednak element absolutnie wartościujący miała stanowić jakość wykonania i materiałów.

Namówiliśmy dewelopera na rozwiązanie jakościowo daleko ponadstandardowe w organizacji biura sprzedaży. Nie w kontenerze na budowie, w błocie, z widokiem na wykopy, lecz w komercyjnym, ładnym lokalu z parkingiem i podwózką na budowę, z manifestacją tego, co rozumiemy przez jakość, oryginalność i szacunek dla pieniędzy ludzi, którzy podejmują jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Z właściwą dla tego aktu oprawą. Projekt obliczony na dwa lata po roku można było zamknąć. Nie dlatego, że się nie sprawdził. Zwrócił się po roku i „sprzedał wszystko” na pniu. Zwrot w czasie o połowę krótszym. 200 proc. normy. Przy trzykrotnie większym budżecie niż standardowe, rynkowe rozwiązanie.

To nie jest alchemiczna zagadka nieznanych składników. To przewidywalny, procesowo podbudowany mechanizm działania, którego wartość jest dalece niedoszacowana w kalkulacjach opartych na niewłaściwych, excelowskich prymatach.

Ten mechanizm stosujemy np. w budynkach biurowych, w przypadku których proporcja powierzchni wspólnych do wynajmowanych jest kilkuprocentowa. Ale to właśnie jej jakość i dopracowanie wartościują percepcyjną cenę za metr kwadratowy wynajmu. Te kilka procent powierzchni potrafi zwiększyć cenę metra o1–2 euro i robi to trwale. W takim przypadku dobry projekt zwraca się z najmu w kilka miesięcy i chociaż to matematyka, Excel pozostaje tu po stronie magicznego składnika określanego mianem „dobrego designu”.

Pamiętać trzeba jednak o tym, że dobre projektowanie to nie umiejętność podczepienia się pod współczesne trendy, statystyczną mierzalną i bezpieczną recepturę. Zrobienie czegoś w zgodzie z trendami zawsze pozostaje nieco uwstecznione. Bo budowane dziś na przyszłość, w której te trendy szybko zanikają, robiąc miejsca nowym, nowszym i najnowszym. Ta metoda jest atrakcyjna i łatwa, ale nieskuteczna. Najważniejsza jest unikatowa autentyczność.

Udało nam się kiedyś uzyskać taki mały przełomowy efekt, tworząc otwartą bibliotekę w holu biurowca. W jednym z lobby biurowych zaproponowaliśmy otwartą bibliotekę – gest prosty, niedrogi, obliczony na zaufanie i integrację. Ryzykowna, ale nie bardzo kosztowna propozycja o dużym integracyjnym uroku, zaufaniu i wierze w ludzi sprawiła, że wycieczki innych deweloperów przychodziły kopiować tę ideę. Nie wiem, czy skutecznie. Kopia to kopia. Budynek wynajęto w całości, zanim został on otwarty. Mieliśmy z tego budynku kilku kolejnych klientów.

Żadna wypadkowa znajomości czasu, tego tu i teraz, nie jest też wystarczająca do kreowania ambitnych przedsięwzięć. Musi się pojawić odwaga do zamanifestowania własnej, unikatowej tożsamości, zrobienia w dobrej wierze i w zgodzie z marką przestrzeni na wskroś zindywidualizowanej i autentycznej. Tylko to ma szansę na długowieczność, a czasem na legendę. To nie jest oczywiście socjologiczny eksperyment, ale w pełni świadoma dojrzała architektura. Dobre projekty, dobrzy projektanci umieją ten ukryty potencjał wydobyć. To efekt ludzkiej przekory, zdolności do fantazjowania, humoru, przewrotności i eksperymentu, umiejętności i gotowości na meandrowanie między oczywistym i niespotykanym.

To kombinacja najwyższych rejestrów każdej z tych trzech składowych: możliwości, które dają siłę wolności i przestrzeni na pójście dalej, budżetu, który wystarcza i mądrze się nim gospodaruje, a nie go optymalizuje, i kreacji, której najwyższych lotów emanacje przekraczają granice oczywistego. Tak powstają obiekty ikoniczne i z wysoką stopą zwrotu. Czasem na swoje czasy zaskakujące lub kontrowersyjne, zbyt daleko idące, kwestionujące współczesne piękno, ale dające długotrwały efekt.
Każde mieszkanie w Paryżu, które ma widok na wieżę Eiffla, jest warte więcej niż to bez. Wieża kosztowna, na swoje czasy brzydka, „niepasująca”. Miała być na chwilę. Dziś nieodzowna, ikoniczna i nadająca tożsamość miastu, kulturze i cenie metra. Współcześnie to efekt Bilbao i nowy rodzaj turystyki „architektonicznej”. Inwestycja w kosztownego architekta przyniosła wysoką stopę zwrotu nie tylko dla muzeum, ale i dla miasta.

Kształtowanie trwałej wartości nieruchomości pozostaje przy tym procesem nieustannym. Zahaczającym o zarządzanie i kontrolę sposobu korzystania, doboru ludzi, poziomu cen. Podobnie jak dobiera się najemców w dobrych biurowcach, tak też sprzedaje się mieszkania w ekskluzywnych budynkach. W ten sposób robi się castingi na najemców od Warszawy po Manhattan.

W tej opowieści najciekawsze jest to, że „lepsze” bywa bardziej opłacalne niż „tańsze”. Triada umiejętności, możliwości i budżetu nie jest pretekstem, by z czegoś rezygnować, lecz narzędziem, by wybierać mądrzej. To, co na etapie kosztorysu wydaje się fanaberią, po roku spłaca się jako przewaga. To, co wydaje się odważne, po dwóch sezonach staje się standardem, a po pięciu – powodem, dla którego ktoś płaci więcej, szybciej, chętniej.

Czy design podnosi wartość nieruchomości? Tak – kiedy jest sensem, nie stylizacją. Kiedy zespala ideę z materią w taki sposób, że nawet sceptyk wycisza wewnętrznego księgowego. Wtedy liczby zaczynają mówić po ludzku. A jeśli mówią spójnie, zostają. Bo wartość, która jest odczuwalna, bywa najbardziej odporna na wahania rynku. I dlatego wciąż wierzę, że najlepsze projekty rodzą się nie z pytań o kolor roku, lecz z odwagi postawienia prostszego pytania: co tu jest naprawdę ważne dla człowieka i jak zamienić to w przestrzeń, która się zwraca.