SPOSÓB NA BUDOWNICTWO SPOŁECZNE

Rząd ogłosił kolejne etapy programu budownictwa społecznego i komunalnego (BSK). W 2025 r. budżet projektu wyniósł 2,7 mld zł, w 2026 r. na ten cel ma zostać przeznaczone 4,02 mld zł. Cały projekt, który ma w zamyśle wypełnienie luki mieszkaniowej wynoszącej nawet 1,2 mln mieszkań, będzie rozłożony na 5 lat i pochłonie 45 mld zł.

Towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) w najbliższych latach czeka wiele wyzwań. To właśnie one mają wziąć na siebie realizację programu, który zakłada także dochodzenie do własności mieszkań na przestrzeni 25 lat. Koszt ich wykupu ma zostać uwzględniony w comiesięcznych czynszach, co od razu zwraca uwagę na główny czynnik powodzenia programu i sygnalizuje także pewne ryzyka: wysokość czynszów musi być taka, żeby przyszli mieszkańcy mogli je opłacić. Pierwsze pilotażowe projekty zostały już zrealizowane i pozwalają na wyciągnięcie wniosków. Mariusz Wilk, Prezes Zarządu SIM Lubelskie, wskazuje na kluczowe argumenty, jakie należy wziąć pod uwagę w trakcie planowania nowych inwestycji: – Założenie jest realne. Obecnie mamy rozpoczęte 4 postępowania na 17 planowanych lokalizacji i do tej pory wydaje się, że największym problemem będą procedury związane z finansowaniem naszych inwestycji. Czas wypłaty środków jest znacznie dłuższy, niż wszystkim się wydawało, i obecnie wynosi ponad rok. Przy założeniu, że program rządowy ma trwać 5 lat, a decyzje finansowe zajmują tyle czasu, to może stanowić istotny problem. Co ważne, aby móc ubiegać się w banku o finansowanie, wcześniej muszą zostać zrealizowane wszystkie etapy przygotowawcze inwestycji. Oznacza to, że musi być uzyskane prawomocne pozwolenie na budowę, a więc wcześniej opracowany projekt i gotowość inwestora do rozpoczęcia realizacji. Równie ważne jest to, że my – jako SIM – musimy mieć już skompletowaną listę przyszłych mieszkańców planowanych obiektów. Są to długotrwałe procesy, a dopiero po nich następuje wnioskowanie o wypłatę środków na realizację budowy. Jeżeli rozpatrywanie wniosków o finansowanie trwa rok, pojawia się ewidentny problem.

Prezes SIM Lubelskie jest jednak optymistą i podkreśla, że przy sprawnym działaniu i dobrym wyborze wykonawcy wszystko może przebiegać bez problemów. Trzeba jedynie wyciągać wnioski i kolejne inwestycje planować ze świadomością charakteru programu: – Idea pozostaje słuszna i jest to kierunek, który w przyszłości może odpowiedzieć na realne potrzeby ludzi pozostających w luce kredytowej, czyli mających zbyt wysokie dochody, aby otrzymać lokale socjalne, a za niskie na otrzymanie kredytu w banku. Musimy zaapelować oprzyspieszenie czasu rozpatrywania wniosków finansowych i oparcieprocedury na zasadach zbliżonychdo tych, jakie obowiązują przy kredytach dla przedsiębiorców, którzyw praktyce w ciągu miesiąca otrzymują decyzję.

Ekologia, efektywność energetyczna i opłaty
Czynsz, koszty mediów oraz koszty wykupu mieszkań uwzględnione w opłatach wcale nie muszą oznaczać, że mieszkańcy nowych obiektów będą co miesiąc ponosić znacznie wyższe koszty życia. SIM-y i TBS-y pozyskują działki pod budowę z zasobu gminnego lub Skarbu Państwa, zatem koszt realizacji inwestycji spada znacznie poniżej kosztów inwestycji deweloperskich. Inwestorzy ci mogą także skorzystać ze środków Krajowego Planu Odbudowy oraz z preferencyjnego oprocentowania kredytów, co również ma przełożenie na budżet przedsięwzięcia. Dla przyszłych mieszkańców najważniejsze są jednak opłaty, na które kluczowy wpływ ma jakość wykonania. Niestety, w przetargach, w których głównym kryterium wyboru ofert jest zazwyczaj cena, zapewnienie wysokiej jakości nie będzie łatwe. W praktyce rynkowej utrzymanie bardzo niskiej ceny bywa trudne do pogodzenia z wysoką jakością, rozumianą jako wykorzystanie nowoczesnych technologii i energooszczędnych rozwiązań.

Jak wskazuje Prezes Wilk, remedium na tak upływający czas inwestycji przyniesie budownictwo prefabrykowane i modułowe: – Dzięki temu, że inwestycje te powstają w czasie o połowę krótszym niż w przypadku tradycyjnych metod budowlanych, możemy nadgonić czas, jaki upłynął na przedłużające się procedury administracyjne. Co jednak istotne, my musimy wiedzieć z góry, jaką opcję wybieramy. Już na etapie projektowania i ubiegania się o pozwolenie na budowę znacznie bardziej roztropnie jest przygotować się od razu na prefabrykację i modułowość, żeby zapobiec późniejszym problemom.

Wymaga to uwzględnienia odpowiednich zapisów już na etapie planowania inwestycji. Dotychczas jednak jedynie 3–4 proc. inwestycji powstaje w technologiach prefabrykacji. Jak podkreśla Marek Beśka, Prezes Stowarzyszenia Energooszczędne Domy Gotowe, przyczyną takiego stanu nie są gorsze parametry inwestycji, lecz brak świadomości i wiedzy: – Możliwości, jakie niesie ze sobą prefabrykacja, wciąż nie są powszechnie stosowane. Jedną z barier, jakie obserwujemy na rynku, jest niska świadomość wśród architektów i inwestorów. W jednym z ostatnich badań, jakie ukazały się na temat barier w rozwoju drewna w budownictwie, okazało się, że aż 52 proc. respondentów podkreśla brak doświadczenia jako główny powód unikania prefabrykacji drewnianej, a 34 proc. obawia się ograniczeń projektowych. – Wydaje się jednak, że wiele mogą zmienić przepisy prawa w zakresie ekologii oraz rosnące ceny energii. – Unia doskonale wypełnia swoją rolę w promowaniu ekologicznego, niskoemisyjnego budownictwa, a polskie firmy, ze swoim potencjałem i know-how, potrafią sprostać wszystkim wytycznym i rygorystycznym certyfikacjom – mówi Marek Beśka. – Unia wspiera efektywne energetycznie budownictwo, starając się stworzyć cały prawny i finansowy ekosystem do budowy nowoczesnych budynków. Należy mieć na uwadze fakt, że dzięki temu mieszkańcy takich budynków będą mogli spać spokojnie przez najbliższe lata, podczas gdy budynki niewpisujące się w normy będą musiały przejść modernizację. To z pewnością okaże się kosztowne lub będzie zmuszać mieszkańców do ponoszenia dodatkowych opłat związanych z nieefektywnością energetyczną ich mieszkań. Z tego powodu pragniemy zaapelować do decydentów w samorządach, aby przygotowując postępowania przetargowe, zadbali o to, by cena nie była głównym kryterium wyboru oferty.

Różnica w kosztach budowy obiektów modułowych lub prefabrykowanych w porównaniu z budynkami wznoszonymi tradycyjnymi metodami wynosi w zależności od wariantu około 3–4 proc. wartości inwestycji. Na ich korzyść może z pewnością przemawiać tempo realizacji inwestycji oraz uniezależnienie procesów od warunków pogodowych: przygotowywane w fabrykach komponenty na placu budowy wymagają jedynie montażu. Jak zapewnia Tomasz Balcerowski, Prezes Zarządu spółki Ekoinbud, specjalizującej się w drewnianym budownictwie prefabrykowanym i modułowym, istnieją rozwiązania mogące wyrównać koszty budowy, a zastosowane technologie mogą mieć olbrzymie znaczenie dla osiągnięcia efektów rządowego programu. – Kluczowe będzie wykorzystanie przez SIM-y i TBS-y gotowych rozwiązań opracowanych przez producentów modułów. Dysponujemy sprawdzonymi wariantami, które mogą być realizowane w dowolnej lokalizacji na terenie kraju. To znacznie obniża koszty projektowania i wykonawstwa. Funkcjonowanie systemu przetargowego opartego wyłącznie na kryterium najniższej ceny stanowi jeden z najpoważniejszych problemów obserwowanych na rynku na przestrzeni ostatnich trzech dekad. Tanie budynki to wysokie koszty ogrzewania, mediów, remontów itp. dla późniejszych mieszkańców. Nie ma tu miejsca na wysokiej klasy obiekty, które wystarczy jedynie dogrzewać. Nasze budynki szybko się nagrzewają, mają wysoką zdolność akumulacji ciepła oraz mniejsze straty ciepła na zewnątrz budynków. Dodatkowo wykorzystują ekologiczne źródła energii, takie jak pompy ciepła oraz instalacje fotowoltaiczne. Dzięki temu obiekty te cechują się nie tylko niskim zapotrzebowaniem na energię, ale również dysponują własnymi, niezależnymi systemami ogrzewania. W obecnych realiach, w których występują istotne zagrożenia – także w sektorze energetycznym – tego typu rozwiązania nabierają kluczowego znaczenia z punktu widzenia bezpieczeństwa i niezależności mieszkańców. Ekoinbud ma w swoim portfolio inwestycje zrealizowane nawet 10 lat temu, które stanowią doskonałe przykłady długoterminowego funkcjonowania takich obiektów oraz pokazują, jak kształtują się koszty eksploatacji w nich na przestrzeni lat. Faktury dowodzą, że koszty ogrzewania są niższe nawet o 65 proc. w porównaniu z obiektamimurowanymi.

Szansa na zatrzymanie procesów migracji do miast
Jedną z dodatkowych cech projektu jest jego odpowiedź na zapotrzebowanie społeczne i problem demografii. Wyludnianie się mniejszych miejscowości to ważny problem społeczny, z którym gminy borykają się od lat. Dodatkowo brak tanich i niskokosztowych w użytkowaniu mieszkań stanowi jedną z barier wpływających na chęć zakładania rodzin przez młode pokolenia. – Zapewnienie młodym ludziom mieszkań z perspektywą dochodzenia do ich własności w mniejszych miejscowościach może być receptą na powstrzymanie procesu migracji do dużych miast lub wręcz stanowić zachętę do przenoszenia się do mniejszych miejscowości z wielkich ośrodków miejskich, gdzie ceny mieszkań i koszty życia skutecznie utrudniają podjęcie decyzji o założeniu rodziny – mówi Mariusz Wilk. – Nie bez znaczenia jest także fakt, że oddajemy mieszkańcom lokale wykończone „pod klucz”, co oznacza, że nie ponoszą oni wysokich kosztów wykończenia mieszkań. Alarmujące dane o dzietności Polaków powinny zmusić nas wszystkich do podjęcia działań odpowiadających na potrzeby młodych ludzi. Projekt wymaga jednak dużej mobilizacji po stronie samorządów, banków i inwestorów, bo bez tego nie przyniesie on oczekiwanych efektów. –
Potwierdza to także Tomasz Balcerowski: – Program pilotażowy trwał dwa lata i obejmował kwotę 3 mld zł, z której udało się wydatkować zaledwie 1 mld. Pokazuje to, że ani nsamorządy, ani branża budowlana nie są obecnie w pełni przygotowane na coroczne zwiększenie nakładów o 8 mld zł przez okres pięciu lat, co może prowadzić do istotnych trudności w realizacji tego celu. TBS-y i SIM-y muszą się bardzo dobrze przygotować do realizacji tak dużego programu. Powołać nowe struktury, zatrudnić ludzi do jego obsługi. Co więcej, do tego muszą się przygotować także urzędy, aby procedury wydawania pozwoleń na budowę postępowały znacznie płynniej. Obecnie, pomimo że czas na wydanie pozwolenia w teorii wynosi 65 dni, urzędy mogą ten okres w nieskończoność przedłużać, wnioskując np. o uzupełnienie dokumentacji w ostatnich dniach przed upływem ustawowego terminu. Nawet jeśli wezwania do uzupełnienia wniosków są zasadne, sytuacja ta obrazuje problem, który może sparaliżować realizację projektu o kluczowym znaczeniu dla rozwoju kraju oraz odpowiedzi na istotne potrzeby mieszkaniowe Polaków. Dodatkowo wśród blisko dwóch tysięcy gmin w Polsce obecnie funkcjonuje jedynie około 50 SIM-ów. Tak się tego nie da zrobić.

Budowa mieszkań czynszowych ma odpowiedzieć na zapotrzebowanie Polaków, których nie stać na zakup mieszkań od deweloperów, co oznacza wykreowanie nowego segmentu rynku obok wciąż realizowanych inwestycji na rynku komercyjnym. Kwota 45 mld zł na przestrzeni 5 lat może istotnie wpłynąć na cały segment budowlany w Polsce. – Program może stanowić koło zamachowe dla całej gospodarki. Tak duży zastrzyk finansowania w sektorze budownictwa oznacza potrzebę zatrudnienia nowych pracowników, a już obecnie niedobory kadrowe szacowane są na około 100 tys. osób. Można też prognozować niedobory materiałów budowlanych i zwyżkę ich cen. To naprawdę duże wyzwanie, co nie oznacza, że nie da się go zrealizować – podkreśla Tomasz Balcerowski.

Skala projektu wskazuje na konieczność dostosowania wielu procedur, zapewnienie kadr i sprawnej realizacji przez tak naprawdę nowe komórki instytucji oddelegowane do jego obsługi. – Potrzebujemy rozwiązań, które pozwolą nam sprawnie i szybko działać – mówi Mariusz Wilk. – Banki w tym projekcie pełnią również funkcję nadzorczą, dbając o to, żeby pod względem finansowym projekt został zrealizowany odpowiedzialnie, zatem współpraca ze sprawdzonymi firmami budowlanymi, które odpowiednio szybko postawią nam bloki mieszkalne, jest jednym z kluczowych aspektów projektu. Dla mnie w takim wymiarze najlepsze rozwiązanie stanowi postawienie na wariant prowadzenia inwestycji w formule „zaprojektuj i wybuduj” – zleceniobiorca odpowiada za projekt, procedury przygotowawcze pozwolenia na budowę i pełną realizację inwestycji. Nas, jako instytucji pełniących funkcję inwestorów, nie powinno być stać na ryzyko powierzania tych projektów firmom bez odpowiedniego potencjału. Nasze doświadczenie uczy, że jeśli projekt zostanie powierzony nieodpowiedniej firmie, komplikacji już po uzyskaniu pozwolenia na budowę i chęci dokonania jakichkolwiek zmian w projekcie będzie tak dużo, że znacznie opóźni to harmonogram inwestycji. Jeśli wiemy już obecnie, że procedury bankowe i uruchomienie finansowania tak długo trwają, to właśnie dzięki szybkości budowy w technologiach modułowych możemy znacznie przyspieszyć realizację projektu. W tym znaczeniu formuła „zaprojektuj i wybuduj”, w której od początku zapisana jest technologia prefabrykacji i to zleceniobiorca odpowiada od początku do końca za inwestycję, daje nam znacznie większy komfort i sprawność, a także tempo realizacji. My, jako SIM-y, już na etapie, w którym mamy działkę i planujemy budowę, musimy wziąć do ręki kalkulator i przeliczyć koszty utrzymania budynku, wysokość czynszu, koszty ogrzewania, zapotrzebowanie na energię i tak planować inwestycję, żeby opłaty w budynku pozostały na umiarkowanym poziomie, aby później nie powstał problem z comiesięcznymi opłatami. Dla nas fakt, że mieszkańcy będą ponosić niższe opłaty, to także większa stabilność, zatem musimy stawiać na jakość, ekologiczne i efektywne rozwiązania.