REWITALIZACJA TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH czyli sposób na regenerację i integrację tkanki miejskiej

Tereny poprzemysłowe prezentują zarówno wyzwania, jak i potencjał do tworzenia przestrzeni miejskiej. Realizacje takie jak Hala Koszyki w Warszawie, NOSPR w Katowicach czy też projekt Battersea w Londynie, tworzone z udziałem Buro Happold, są dowodem na to, jak efektywnie i efektownie można przekształcić przestrzenie postindustrialne w miejsca tętniące życiem, powracające do społeczności, stanowiące nowe punkty, rozpoznawalne na mapie miasta. Droga wiodąca do tego celu jest długa, nierzadko wyboista, ale przy współdziałaniu wielu stron – inwestorów, architektów, inżynierów i jednostek administracyjnych – daje wymierne efekty dla pokoleń.

W ostatnim czasie zarówno na świecie, jak i w Polsce coraz większego znaczenia nabiera dążenie do zapewnienia optymalnych i przyjaznych warunków funkcjonowania w mieście. Okres pandemii przewartościował w pewnym sensie nasze oczekiwania dotyczące środowiska, w którym żyjemy i pracujemy. Nie spełniły się przewidywania mówiące o porzuceniu przestrzeni biurowej na rzecz pracy zdalnej. Sprawia to, że dyskusja dotycząca kierunków rozwoju miast w ostatnim czasie staje się coraz bardziej istotna. Ważnymi aspektami są również uwarunkowania wynikające ze zmian klimatu, taksonomii UE oraz koncepcji ESG. Zagadnienia te mają odzwierciedlenie również w projektach realizowanych przez Buro Happold.

W poszukiwaniu przestrzeni Ograniczona przestrzeń inwestycyjna w gęsto zabudowanych już miastach sprawia, że inwestorzy skłaniają się do rewitalizacji zarówno istniejących budynków, jak i większych obszarów. Coraz częściej można zaobserwować odchodzenie od panującej poprzednio „betonozy” na rzecz zwiększenia udziału przestrzeni zielonych, rekreacyjnych – obszarów, na których wspólnie z rodziną i znajomymi można spędzić czas w tkance miejskiej. W poszukiwaniu nowych możliwości i terenów, które dałyby pewną swobodę kształtowania przestrzeni, coraz częściej pojawiają się m.in. obszary poprzemysłowe, występujące w różnych formach i rozmiarach, często bezpośrednio w miastach lub tuż przy nich. Z czasem obrosły one tkanką miejską, a po zaprzestaniu działalności nierzadko zostały porzucone i zaniedbane. Przykładów inwestycji przywracających świetność takich terenów jest coraz więcej. Na mapie Warszawy można wymienić m.in. Muzeum Powstania Warszawskiego, Halę Koszyki, Elektrownię Powiśle, Fabrykę Norblina czy też otwarte niedawno Muzeum Wojska Polskiego oraz Muzeum Historii Polski na warszawskiej Cytadeli.

Zagospodarowanie postindustrialnych przestrzeni stwarza szereg komplikacji, z którymi nie spotykamy się, projektując i realizując typowe obiekty. Dawne fabryki, huty, magazyny, kopalnie węgla kamiennego, tereny wojskowe stwarzają nowe wyzwania, m.in. w zakresie określenia przydatności terenu do inwestycji, dostępności mediów, warunków gruntowo-wodnych, zanieczyszczeń, oceny stanu technicznego istniejących budynków, możliwości wpasowania ich w planowaną zabudowę, ochrony konserwatorskiej, zagadnień dostępności, układu komunikacyjnego, gospodarowania odpadami czy też zagospodarowania wód deszczowych. W przypadku terenów w rejonie kopalń dochodzi dodatkowo analiza możliwości występowania szkód górniczych. Wszystko to sprawia, że już na wczesnym etapie projektu, włączając w to masterplan, a nawet w fazie oceny możliwości pozyskania terenu pod inwestycję wskazane jest przeprowadzenie rzetelnej analizy wielobranżowej.

Jednocześnie rewitalizacji terenu poprzemysłowego nie da się uogólnić ani zestandaryzować. Każdorazowo wymaga ona zindywidualizowanego podejścia, uwzględniającego specyficzne uwarunkowania, możliwości oraz ograniczenia danego terenu i prowadzonej na nim działalności.

Tworzenie masterplanów dla takich lokalizacji może okazać się szczególnie trudne. Plan zagospodarowania przestrzennego, często ograniczony przez istniejącą infrastrukturę i jej możliwości, musi współgrać z otoczeniem i tkanką miejską, wypełnić lukę między tym, co istnieje, a tym, co dopiero powstanie. Powinien uwzględniać potrzeby na najbliższe lata – także te, których nie jesteśmy w stanie jeszcze dokładnie sprecyzować.

Jedną z wielu debat jest klasyczna dyskusja dotycząca tego, czy planowanie przestrzenne powinno być procesem odgórnym, wykonywanym przez miasto, czy też powinno zostać zlecone podmiotom prywatnym. A może powinien to być proces oddolny, angażujący większą liczbę interesariuszy, w tym lokalną społeczność? Wiele miast na całym świecie mierzy się z rzeczywistością, przyjmując strategie łączące te koncepcje. W przypadku terenów poprzemysłowych równowag jest szczególnie istotna ze względu na konieczność zapewnienia ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa przyszłych mieszkańców i osób korzystających ze zrewitalizowanych terenów.

Podejście stosowane w projektach realizowanych we współpracy z Buro Happold uwzględnia to skomplikowanie, zakładając możliwość dostosowania inwestycji do istniejących uwarunkowań i zmieniających się potrzeb.

Szczególne wyzwania projektowe
Tematy, z którymi trzeba zmierzyć się podczas pracy nad masterplanem, można podzielić na dwie grupy: jedne dotyczą aspektów formalnych planowania, drugie skupiają się na elementach technicznych. Niniejszy artykuł traktuje głównie o drugiej grupie zagadnień, a omówione tu tematy mogą mieć zastosowanie również w przypadku planowania inwestycji poza terenami poprzemysłowymi.

Pierwszym z wyzwań, które stoją przed inwestorem i projektantami na terenach poprzemysłowych, a także na terenach po bazach wojskowych, kolejowych czy stacjach paliw, jest prawidłowa ocena działalności prowadzonej na danym terenie oraz faktyczna ocena stanu istniejącego. W skład takiej oceny wchodzą m.in.: analiza dostępnych informacji archiwalnych, analiza założeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rozpoznanie warunków gruntowo-wodnych, analiza zanieczyszczeń oraz ocena stanu technicznego istniejących obiektów.

W zależności od poprzedniej funkcji terenu, sposobu jego zabezpieczenia, rodzaju przemysłu lub innej prowadzonej na nim działalności, wytwarzanych czy też magazynowanych materiałów oraz procesów technologicznych można spodziewać się różnego stopnia zanieczyszczenia chemicznego gruntu – począwszy od niskich poziomów, które można stosunkowo łatwo zniwelować, do wysokich, których usunięcie wymaga znacznych nakładów czasowych i finansowych. Aby określić skalę zjawiska, konieczne jest wykonanie badań i dokumentacji sozologicznej, która najczęściej opracowywana jest równolegle z wykonywaniem badań i dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, mającej na celu określenie fizycznych i mechanicznych parametrów podłoża gruntowego na potrzeby fundamentowania. Wnioski z takich badań powinny być ujęte m.in. w procedurze uzyskania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, projekcie budowlanym oraz w późniejszej dokumentacji przetargowej na wykonanie prac budowlanych, np. związanych z robotami ziemnymi. Rodzaj i stopień zanieczyszczenia w różnej mierze mogą wpływać na sposób remediacji gruntu, możliwość jego oczyszczenia, wymiany czy też składowania, co przekłada się na czasochłonność, logistykę i koszt robót. Zasady postępowania oraz przepisy dotyczące zanieczyszczeń gruntu lub materiałów budowlanych mogą różnić się w zależności od regionu i kraju. Niemniej jednak zawsze teren poprzemysłowy musi zostać dostosowany do aktualnych wymagań środowiskowych. Kolejny ważny aspekt planowania stanowi prawidłowe rozpoznanie geologiczno-inżynierskie na danym terenie. Dzięki niemu w racjonalny sposób można określić wyzwania związane z przyszłym fundamentowaniem oraz wykonywaniem części podziemnej inwestycji. Temat ten w wielu przypadkach jest jednak traktowany wybiórczo, m.in. przez konieczność poniesienia określonych nakładów finansowych na przeprowadzenie badań, obejmujących często rozległy teren, na wczesnym etapie planowania inwestycji. Niemniej jednak z doświadczenia autorów wynika, że nakład pracy i kosztów poniesiony na prawidłowe rozpoznanie hydrogeologiczne na wczesnym etapie projektu, przyjmując nawet mniej korzystne założenia wstępne, może w znaczący sposób pomóc w przyspieszeniu i optymalizacji decyzji podejmowanych w kolejnych fazach inwestycji. Zadanie to można podzielić na kilka etapów, rozkładając w czasie koszty, relatywnie niskie w porównaniu z kosztami realizacji całego przedsięwzięcia. Warto przy tym pamiętać, że pewną komplikacją w tym zakresie, w przypadku terenów poprzemysłowych, mogą być istniejące budynki oraz pozostałości zabudowy i infrastruktury w gruncie. Czynniki te należy uwzględnić przy planowaniu czasochłonności i sposobu badań.

Odrębnym zagadnieniem związanym z podłożem, szczególnie na Śląsku, jest konieczność rozpoznania geologiczno-górniczego. Należy mieć na uwadze, że nie tylko bieżąca i planowana działalność górnicza może stanowić przesłankę wystąpienia szkód górniczych. Również nieczynne kopalnie są potencjalnym zagrożeniem w przypadku zmiany warunków gruntowo-wodnych i obciążeniowych w danym terenie. Zależne jest to od sposobu ich zabezpieczenia, głębokości występowania pokładów oraz czasu, który upłynął od zaprzestania wydobycia. Wystąpienie tzw. deformacji nieciągłych może mieć negatywny wpływ zarówno na budynki, jak i na elementy zagospodarowania terenu, drogi, sieci zewnętrzne itp. Dlatego bardzo istotne jest określenie przydatności terenu pogórniczego na cele budowlane, w tym przygotowanie opinii geologiczno-górniczej. Poza typowymi badaniami prowadzonymi w ramach rozpoznania geologiczno-inżynierskiego może zajść konieczność rozpoznania geofizycznego terenu w poszukiwaniu pustek i uskoków, a w przypadku stwierdzenia występowania skały węglowej także określenie możliwości jej zapłonu. Jeżeli takie badania wykażą ryzyko inwestycyjne na danym terenie, może zajść konieczność jego uzdatnienia, np. likwidacji pustek poprzez ich wypełnienie. Poza aspektami technicznymi wiąże się to z uzgodnieniami m.in. z Urzędem Górniczym, Spółką Restrukturyzacji Kopalń, a tym samym z dodatkowymi nakładami czasowo-kosztowymi.

Kolejne wyzwanie przy rewitalizacji obszarów poprzemysłowych mogą stanowić istniejące w terenie obiekty budowlane. W dużej mierze są to budowle halowe, zbiorniki i kominy, często wpisane do rejestru zabytków z koniecznością zachowania. W odniesieniu do założeń raportowania ESG nawet w przypadku braku takich wymagań, próba zaadaptowania istniejących budynków na cele inwestycyjne może stanowić wartość dodaną, wpisując się tym samym w gospodarkę cyrkularną i kroki zmierzające do zmniejszenia śladu węglowego przedsięwzięcia. W związku z powyższym na wstępnym etapie planowania może okazać się konieczne przeprowadzenie inwentaryzacji terenu oraz ocena stanu technicznego istniejących obiektów, zarówno naziemnych, jak i podziemnych, wliczając w to sieci, czyli tzw. uzbrojenie terenu. Elementy te mogą dodatkowo komplikować omówione wcześniej badania geologiczno-inżynierskie. W przypadku stwierdzenia występowania w terenie czynnych sieci, np. elektroenergetycznych, teletechnicznych czy też wodno-kanalizacyjnych, należy liczyć się z koniecznością wykonania przebudowy tych sieci w uzgodnieniu z gestorami jeszcze przed przystąpieniem do robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji.

Tereny poprzemysłowe często położone są w pobliżu dróg szynowych, głównie linii kolejowych. W takich przypadkach, ale też w bardziej typowych sytuacjach lokalizacji inwestycji w centrach miast, w okolicy torów tramwajowych lub metra, należy przewidzieć możliwość oddziaływania drgań od infrastruktury komunikacyjnej na planowane obiekty. Zjawisko to, często pomijane na wczesnych etapach inwestycji, może mieć istotny wpływ zarówno na komfort, jak i zdrowie użytkowników, akustykę pomieszczeń, a tym samym na rozwiązania architektoniczne oraz konstrukcyjne. Aby odpowiedzieć na te pytania, należy przeprowadzić pomiary drgań oraz – w uzasadnionych przypadkach – wykonać analizę dynamiczną. Mówiąc o obiektach realizowanych w sąsiedztwie linii metra lub innych tuneli, trzeba też mieć na uwadze odwrotną sytuację, tzn. wpływ inwestycji na konstrukcję i funkcjonowanie tych obiektów.

Kolejnym elementem, który powinien być rozpatrywany już na etapie masterplanu, jest zaopatrzenie inwestycji w media oraz możliwość zastosowania rozwiązań proekologicznych, w tym odnawialnych źródeł energii. Tereny poprzemysłowe co do zasady powinny posiadać dostęp do sieci elektroenergetycznej, teletechnicznej oraz wodno-kanalizacyjnej z czasów ich użytkowania. Jednak stan techniczny tych sieci oraz ich wydajność przeważnie odbiegają od aktualnego zapotrzebowania inwestycyjnego. Przebieg w terenie z reguły nie pokrywa się z planowanym układem i podziałem inwestycji, przez co konieczne jest zaprojektowanie nowych przyłączy i sieci, poprzedzone uzyskaniem warunków technicznych, uzgodnień z gestorami oraz pozyskaniem zgód własnościowych do terenu, na którym sieci będą zlokalizowane. Ten ostatni element często może okazać się dosyć skomplikowany ze względu na brak zbieżności pomiędzy planowanym podziałem inwestycji, etapowaniem realizacji a istniejącym podziałem prawnym działek. Bardzo często punkty przyłączeniowe do sieci gestorów znajdują się poza własnością inwestora, przez co konieczne jest ustalenie służebności terenu, zgód na lokalizację sieci w pasie drogowym itp.

W celu optymalizacji efektywności energetycznej inwestycji oraz implementacji rozwiązań proekologicznych rozważane mogą być różne koncepcje, m.in. wybór najbardziej racjonalnych źródeł energii elektrycznej oraz energii cieplnej, układ budynków pod względem nasłonecznienia, kształtowanie elewacji oraz przegród zewnętrznych minimalizujące zyski ciepła, optymalizacja systemu oświetlenia, olicznikowanie zużycia mediów, wykorzystanie ciepła generowanego przez urządzenia, wykorzystanie wody szarej oraz wody opadowej czy też detekcja wycieków z instalacji.

Efektywność energetyczna związana jest m.in. ze wskaźnikiem nakładu nieodnawialnej energii pierwotnej (EP). W przypadku energii elektrycznej coraz częściej w dużych inwestycjach rozważane jest zastosowanie paneli fotowoltaicznych. Na obszarach poprzemysłowych, gdy w grę wchodzi rewitalizacja dużych hal, panele mogą być lokalizowane m.in. na dachach, po odpowiednim sprawdzeniu i dostosowaniu konstrukcji. Niemniej jednak efektywność takiego rozwiązania zależy od liczby paneli oraz od położenia i kąta nachylenia połaci dachowej względem słońca. Istotnym zagadnieniem z tym związanym jest również możliwość magazynowania energii, aby zracjonalizować jej wytwarzanie i wykorzystanie w trybie dobowym lub długookresowym. W tym celu można rozważyć zastosowanie magazynów energii, na które należy przewidzieć odpowiednie miejsce na terenie inwestycji.

Jako źródło ciepła analizowane są z reguły warianty z wykorzystaniem sieci miejskiej, własnej kotłowni oraz zastosowanie gruntowych lub powietrznych pomp ciepła. Zdarza się, że w przypadku wysokoefektywnej miejskiej sieci ciepłowniczej jest ona optymalnym rozwiązaniem zarówno pod względem współczynnika nieodnawialnej energii pierwotnej (Wpc), charakteryzującego dany system ciepłowniczy, jak i pod względem możliwości uzyskania wyższej temperatury czynnika grzewczego. Implementacja pomp ciepła jest zasadna w przypadku mniejszej sprawności miejskiej sieci ciepłowniczej, stosowania niższej temperatury czynnika grzewczego na potrzeby inwestycji, a przede wszystkim przy założeniu pozyskiwania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii, m.in. wspomnianych wcześniej paneli fotowoltaicznych. Dodatkową formą optymalizacji może być odzyskiwanie ciepła wytwarzanego np. w centralach wentylacyjnych czy też wykorzystanie ciepłego powietrza z budynków do ogrzewania garaży.

Analizując systemy energetyczne, należy mieć na uwadze fakt, że rozwiązania bardziej ekologiczne niekoniecznie będą tańsze inwestycyjnie oraz operacyjnie od systemów tradycyjnych, a uzyskana z nich energia może okazać się nawet droższa niż energia otrzymana z tradycyjnych źródeł. Niemniej jednak ze względów środowiskowych, związanych głównie z koniecznością redukcji emisji CO2, ich zastosowanie zaczyna być już obligatoryjne. Poza wyborem optymalnych źródeł energii bardzo istotne jest takie ukształtowanie inwestycji, aby maksymalnie ograniczyć zużycie i straty energii, przez co zapotrzebowanie na nią będzie mniejsze.

Kolejnym aspektem związanym z planowaniem inwestycji jest zagospodarowanie wody użytkowej oraz wody opadowej. Pierwszy z tych czynników wydaje się już obecnie dobrze rozpoznany i szeroko stosowany w inwestycjach komercyjnych, biurowych, hotelowych oraz użyteczności publicznej. Mowa tu oczywiście o gromadzeniu i ponownym wykorzystaniu tzw. wody szarej w systemie instalacji wodno- kanalizacyjnej budynku. Drugi aspekt związany jest z wodą opadową i nabiera obecnie coraz większego znaczenia. Wynika to zarówno z możliwości obniżenia kosztów operacyjnych, jak i często z braku możliwości odprowadzenia wody deszczowej do sieci miejskiej. Pierwszym z elementów podlegających analizie może być ilość terenów zielonych, rodzaj nawierzchni PZT, a tym samym wielkość zlewni na terenie inwestycji. Tutaj ważny staje się również aspekt formalny, związany z podziałem własnościowym inwestycji, a dokładnie dostosowanie zlewni i punktów odprowadzenia wody z poszczególnych części inwestycji do podziału własnościowego działek. Tematem istotnym, szczególnie na terenach poprzemysłowych, jest również planowanie obszarów zielonych i rekreacyjnych pod względem występowania zanieczyszczenia gruntu. Po określeniu wielkości zlewni i oszacowaniu ilości gromadzonej wody należy przewidzieć możliwość jej magazynowania i wykorzystania do utrzymania elementów projektowanych w obrębie inwestycji, tj. zieleni oraz fontann, zraszaczy czy oczek wodnych. Co ciekawe, te ostatnie poprawiają mikroklimat inwestycji, szczególnie w okresie letnim. Wszystko to wymaga zastosowania dodatkowych zbiorników, pompowni, stacji uzdatniania, a więc miejsca z reguły w obrębie części podziemnej budynków, kosztem np. miejsc parkingowych, niemniej jednak może przyczynić się do podniesienia standardu i oceny inwestycji.

Rewitalizacja – wiele wyzwań, wiele szans
Rewitalizacja obszarów i obiektów przemysłowych stanowi nie tylko szansę na regenerację tkanki miejskiej, ale także na integrację społeczności, de facto otwiera je zarówno dla nowych, jak i dla dawnych użytkowników. Niesie zatem ze sobą szereg wyzwań w zakresie dostępności. Elementy architektury przemysłowej o historycznej wartości często są pod tym względem trudne do adaptacji, niejednokrotnie wykazują cechy topograficzne, które mogą utrudniać tworzenie dostępnych ścieżek i struktur. Z myślą o różnorodnych potrzebach użytkowników wskazane jest jednak wdrażanie projektowania uwzględniającego potrzeby różnych grup. Ważne jest wzięcie pod uwagę zdolności pokonywania różnic wysokości. Dzieci, osoby starsze i osoby z niepełnosprawnościami mogą mieć trudności z radzeniem sobie ze stromymi schodami czy progami, dlatego należy zapewnić łagodne rampy i podjazdy. Projektowanie z uwzględnieniem osób z trudnością orientacji w przestrzeni, takich jak osoby z demencją czy osoby pochodzące z innych krajów, powinno z kolei uwzględniać oznakowanie i intuicyjny układ przestrzenny, w tym układ ciągów komunikacyjnych jako siatki tras wolnych od przeszkód. Gradacja hałasu, dźwięk i faktury powierzchni mogą służyć jako elementy orientujące w przestrzeni, pomagając osobom niewidomym lub niedowidzącym poruszać się po danym terenie. Innym ważnym składnikiem jest odległość od podstawowych elementów infrastruktury miejskiej – dostępność miejsc odpoczynku i toalet, a także bliskość sklepów, przystanków komunikacji miejskiej i innych usług. Rewitalizacja obejmująca poprawę dostępności ma zwiększoną szansę na pozyskanie dodatkowego finansowania i jednocześnie powiększa bazę potencjalnych użytkowników/ nabywców/ najemców, co jest ważnym czynnikiem budowania odpowiedzialności społecznej i ekonomicznej danego obszaru.