FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI

Bankowe finansowanie nieruchomości realizowane jest najczęściej w formule project finance. Na czym ona polega i jak wybrać bank finansujący? Zaczyna się od marzeń. Potem jest pomysł, a następnie zastanawiamy się nad realizacją jednego i drugiego. Jak to zrobić? Należy zadać sobie pytanie, jaką transakcję i jaką nieruchomość chcielibyśmy sfinansować. Określamy cel, patrząc przez pryzmat lokalizacji projektu, stanu technicznego i zbywalności/najmu nieruchomości. Dokładnie sprawdzamy wartość rynkową, budżet inwestycji, sytuację finansową inwestora, a także możliwości do obsługi długu.

Zaczyna się od marzeń. Potem jest pomysł, a następnie zastanawiamy się nad realizacją jednego i drugiego. Jak to zrobić? Należy zadać sobie pytanie, jaką transakcję i jaką nieruchomość chcielibyśmy sfinansować. Określamy cel, patrząc przez pryzmat lokalizacji projektu, stanu technicznego i zbywalności/najmu nieruchomości. Dokładnie sprawdzamy wartość rynkową, budżet inwestycji, sytuację finansową inwestora, a także możliwości do obsługi długu. Jeśli powyższe parametry są na tyle zadowalające, że jesteśmy gotowi do wizyty w banku, bo własne środki nie wystarczają na zrealizowanie pomysłu, umawiamy się na spotkanie do specjalisty, który poprowadzi nas przez gąszcz procedur bankowych, abyśmy mogli zrealizować marzenia.

Bankowe finansowanie nieruchomości

Nieodłączną cechą w procesie zakupu lub budowy nieruchomości komercyjnych jest udział kredytu bankowego. Bankowe finansowanie nieruchomości realizowane jest najczęściej w formule project finance. W formule tej pożyczający ocenia przychody generowane przez sam projekt, które są jednocześnie źródłem spłaty kredytu, jak i zabezpieczeniem pożyczonych pieniędzy.

Property finance to typ projektu finansowanego w formule project finance, przeznaczony do finansowania nieruchomości. Dotyczy on finansowania budowy nowych nieruchomości komercyjnych, jak i refinansowania istniejących nieruchomości. Transakcje tego typu niemal w całości opierają się na przepływach pieniężnych wynikających z kontraktów najmu powierzchni komercyjnej, które już zostały zawarte lub które zostaną zawarte w przyszłości. Kredytobiorcą jest zwykle spółka celowa (tzw. SPV lub SPE – Special Purpose Vehicle / Special Purpose Entity), która może prowadzić działalność tylko w zakresie budowy oraz zarządzania nieruchomością. Konsekwencją takiej struktury jest to, że zdolność do spłaty kredytu oraz wartość zabezpieczenia determinowana jest niemal wyłącznie od cash flow generowanego przez tę nieruchomość. Rzecz jasna, zabezpieczeniem kredytu oprócz przepływów finansowych jest zawsze sama nieruchomość.

Jak wybrać bank finansujący?

Zanim inwestor uda się ze swym projektem do banku, musi odpowiedzieć sobie na pytania, czy jego projekt spełnia podstawowe wymogi banku niezbędne do rozpatrzenia wniosku o udzielenie kredytu.

• Wymogi formalno-prawne – czyli uporządkowany stan prawny nieruchomości (brak wpisów w dziale IV księgi wieczystej, brak roszczeń reprywatyzacyjnych, itp.) oraz istnienie lub gotowość do powołania spółki celowej, posiadanie co najmniej warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę;
• Wymogi techniczne – czyli pozytywna ocena technicznej wykonalności projektu; wstępnym dokumentem potwierdzającym taką wykonalność jest projekt architektoniczny, a następnie pozwolenie na budowę. Ponadto dla banku istotne będzie doświadczenie inwestora w prowadzeniu inwestycji budowlanych lub możliwość zapewnienia zaplecza eksperckiego;
• Wymogi marketingowe – pozytywny wynik badania rynku, potwierdzający możliwość wynajmu powierzchni komercyjnej;
• Wymogi finansowe – opracowany budżet projektu i model finansowy wraz z biznes planem, zapewnienie odpowiedniego udziału własnego (zwykle 30-35% całości kosztów inwestycji), spełnienie wymaganych przez bank wskaźników obsługi długu (np. DSCR – debt service coverage ratio – nie powinien być niższy niż 120%).

Wybór banku finansującego nie może być przypadkowy. Finansowanie projektu inwestycyjnego to proces wieloletni. Decydując się na rozpoczęcie współpracy z bankiem, który mógłby udzielić kredytu na ten projekt, inwestor powinien zdawać sobie sprawę, że przez kilka lat będzie „skazany” na współpracę z kredytodawcą. Słaba współpraca może negatywnie wpływać na realizację przedsięwzięcia, a w najgorszych przypadkach – spowodować jego wstrzymanie. Przez ten czas z projektem może się dużo wydarzyć, dlatego też zadaniem inwestora jest nie tylko ocena oferowanych przez bank warunków, lecz także analiza samego banku – czy będzie on w stanie zapewnić inwestorowi wsparcie w całym okresie finansowania. Przez wsparcie należy rozumieć gotowość banku do konstruktywnej współpracy i dialogu z kredytobiorcą, jak również odpowiedzialne reagowanie na ewentualne „zakręty”, na których może znaleźć się każdy projekt. Niestety, jak wynika z naszych obserwacji, kredytobiorcy często robią ten błąd, że koncentrują się najczęściej na dwóch, trzech parametrach cenowych, które stanowić będą dla nich kryterium wyboru banku, nie biorąc pod uwagę innych czynników, jak profesjonalizm banku, jego doświadczenie w finansowaniu projektów, szybkość procesu decyzyjnego lub choćby relacyjność osoby odpowiedzialnej za projekt w samym banku.

Jednym z pierwszych elementów procesu decyzyjnego powinno być spotkanie zapoznawczo-informacyjne z bankiem. Na takim spotkaniu inwestor będzie mógł zaprezentować swój projekt i otrzymać od banku wstępną informację na temat możliwości jego sfinansowania oraz brzegowe warunki kredytowania dla swojego projektu. Aby mieć możliwość poznania ludzi bezpośrednio zaangażowanych w prowadzenie projektu po stronie banku, najlepszym rozwiązaniem jest spotkanie się z przedstawicielami departamentu bezpośrednio zajmującego się finansowaniem w formule project finance.

Na co więc zwrócić uwagę, o co pytać, jakie kryteria brać pod uwagę?
• Stabilność działania i przewidywalność sytuacji banku – do dużych projektów wybierajmy raczej duży bank, np. z pierwszej dziesiątki, o dobrej sytuacji finansowej i silnym pionie korporacyjnym.
• Doświadczenie rynkowe w finansowaniu projektów inwestycyjnych, liczba i rozmiar zrealizowanych projektów – te informacje pozwolą ocenić, czy bank ma wypracowane standardy oceny, zarządzania i postępowania przy kredytowaniu projektów. Unikniemy niekompetencji i niezrozumienia specyfiki project finance.
• Kompetencje i doświadczenie osoby, która będzie prowadzić projekt – jest to element nie do przecenienia w procesie długoterminowego finansowania. Od współpracy z tą osobą będzie zależała jakość współpracy z bankiem, dlatego też poznanie tej osoby na spotkaniu informacyjnym jest bardzo istotne.
• Dokumentacja kredytowa – jej zakres, niezależnie od wielkości projektu, jest dość obszerny i przygotowanie zleca się z reguły wyspecjalizowanym kancelariom prawnym. Koszt takiej usługi może sięgnąć nawet kilkunastu tysięcy euro. W przypadku niewielkich projektów warto jednak zapytać, czy bank nie stosuje własnej dokumentacji, co pozwoli na istotne ograniczenie kosztów transakcji.
• Zakres ograniczeń w podejmowaniu decyzji przez zarząd spółki – te informacje pozwolą na ocenę możliwości swobodnego działania zarządu spółki (np. wypłata dywidendy, dystrybucja nadwyżek gotówkowych, zmiany w strukturze udziałowców, zakres obowiązków informacyjnych, itd.).
Tak jak wspomniano wcześniej, rozmiar projektu będzie determinował wielkość banków, które wezmą udział w jego finansowaniu. Inaczej mówiąc – duży projekt oznacza konieczność udania się do banku z odpowiednio dużym i silnym zapleczem kapitałowym. Ale czy reguła ta działa tak samo w drugą stronę tj. nieduży projekt – mały bank? Nie do końca. Wynika to z faktu, że project finance jest finansowaniem specjalistycznym, wymagającym nie tylko większych kapitałów, ale również silnego zaplecza eksperckiego w postaci wydzielonych departamentów finansowania projektów inwestycyjnych. Dla mniejszych banków tworzenie takiego zaplecza kadrowego jest najczęściej kosztowo nieopłacalne
ze względu choćby na trudność z osiągnięciem efektu skali. W związku z tym trudno oczekiwać najlepszych struktur i rozwiązań dla inwestora w tego typu instytucjach. Z drugiej strony, małe projekty często nie przystają do strategii dużych instytucji finansowych, które z reguły przeznaczone są dla do transakcji opiewających na dziesiątki i setki milionów. Małe projekty spotykają się więc z niechęcią ze strony dużych graczy. Klient kierowany jest wtedy najczęściej do jednostek terenowych banków, które zwykle specjalizują się w finansowaniu krótkoterminowym i nie mogą zapewnić odpowiedniego wsparcia.

Monika Mojzesowicz
Dyrektor Departamentu Produktów dla Firm Expander Advisors Sp. z o.o.
Tomasz Hubski
Senior Specialist, Project Finance, Department Raiffeisen Bank Polska SA