SAMOWOLA I JEJ LEGALIZACJA

Sankcje spowodowane budową obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo z zaniechaniem zgłoszenia budowy są niezwykle dotkliwe, ponieważ poza odpowiedzialnością finansową ustawa przewiduje ograniczenie i pozbawienie wolności dla inwestora, zarządcy, a nawet nowego nabywcy obiektu.

Obowiązujące przepisy, w szczególności ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r., poz. 1332) nie zawierają prawnej definicji samowoli budowlanej. Za samowolę budowlaną uznaje się prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. Naruszeniem takim będzie w szczególności budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia dotyczącego budowy, lub pomimo wniesienia do tego zgłoszenia sprzeciwu przez organ architektoniczno- budowlany. Zanim więc rozpoczniemy zaplanowaną inwestycję, należy w pierwszej kolejności przeanalizować, które z obiektów wymagają uzyskania pozwolenia, które wystarczy zgłosić, a które można wykonać bez pozwolenia i bez zgłoszenia. Postępowanie administracyjne dotyczące samowoli budowlanej uregulowane zostało w art. 48–49 i 49b ustawy Prawo budowlane. Decyzję o tym, czy w danym przypadku naruszono przepisy tej ustawy, a w konsekwencji czy budowany bądź wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną, podejmuje inspektor nadzoru budowlanego (rzadziej wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego).

Decyzja o rozbiórce
Najpoważniejszą konsekwencją prawną stwierdzenia samowoli budowlanej może być nakazanie w drodze decyzji rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego z naruszeniem przepisów. Właściwy organ może jednakże przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, w wyniku której podmiot, który dopuścił się samowoli, poniesie wyłącznie konsekwencje finansowe, natomiast wzniesiony obiekt zostanie uznany za zgodny z prawem budowlanym.
Obowiązek wykonania rozbiórki obciąża nie tylko inwestora, ale tak że właściciela lub zarządcę obiektu. Decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu z dniem, kiedy stała się ostateczna, co oznacza, że następuje wtedy, kiedy został wyczerpany cały tryb odwoławczy.

Procedura legalizacyjna
Obiekt budowlany wybudowany lub będący w trakcie budowy, bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, może zostać zalegalizowany tylko wtedy, jeżeli spełnione są łącznie dwa podstawowe warunki, o których mowa w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego, tj. zgodność z przepisami:
• o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz
• techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.
Jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oceni, że budowa jest zgodna z tymi przepisami, może wydać postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych, które rozpoczyna procedurę legalizacyjną.
W przypadku stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zgodnie ze stanowiskiem sądów administracyjnych legalizacja nie jest obowiązkiem, tylko uprawnieniem inwestora – może więc z niej skorzystać, ale nie musi.
Inwestor zamierzający zalegalizować obiekt będzie zobowiązany dostarczyć organowi nadzoru budowlanego komplet niezbędnych dokumentów, a ich przedłożenie w wyznaczonym terminie traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (jeżeli budowa nie została zakończona). Niedotrzymanie terminu oznacza natomiast niespełnienie nałożonych na inwestora obowiązków, a także wiąże się z koniecznością wydania nakazu rozbiórki samowoli budowlanej.
W wypadku spełnienia powyżej opisanych wymagań organ nadzoru budowlanego może ustalić w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej, a następnie po jej uiszczeniu wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

Opłata legalizacyjna
Jednym z warunków zalegalizowania samowolnie wzniesionego obiektu jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Sposób obliczenia jej wysokości precyzyjnie określają przepisy ustawy Prawo budowlane. Należy przy tym zauważyć, że do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 ustawy Prawo budowlane, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.
Zgodnie z wzorem, określającym sposób obliczania opłaty, stanowi ją iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo budowlane:
• Jeśli samowola dotyczyła obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, jest to kwota w wysokości od 2,5 do 5 tysięcy złotych.
• Jeśli samowola dotyczyła obiektu, którego postawienie wymaga pozwolenia na budowę, np. bezprawnie wybudowanego domu jednorodzinnego, jest to kwota w wysokości ok. 50 tysięcy złotych.

Tryb odwoławczy
Organem właściwym w sprawach dotyczących samowoli budowlanej jest co do zasady powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Od jego decyzji można odwołać się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy jest on organem pierwszej instancji, to do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Później można złożyć skargę do sądu administracyjnego.

Odpowiedzialność karna
Należy także mieć na uwadze, że samowola budowlana stanowi również przestępstwo na podstawie art. 90 ustawy Prawo budowlane. Sankcją za naruszenie omawianych przepisów mogą być: grzywna, kara ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2. Warto pamiętać, że z chwilą zalegalizowania samowoli budowlanej ustaje już możliwość zastosowania sankcji karnych.
Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, wobec tego właściwy organ będzie mógł wszcząć postępowanie w każdym czasie. Snując plany na inwestycję życia, nie zapominajmy, aby się do niej solidnie przygotować albo jej wykonanie powierzyć profesjonalistom.

Michał Bisiorek
adwokat i wspólnik Dominika Bura
aplikant adwokacki Kancelaria BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Sp.k.

Legalizacje i rozbiórki w Polsce 2016–2017
Możliwość doprowadzenia do stanu zgodnego z obowiązującym prawem bez konieczności dokonywania rozbiórki obiektu, po wniesieniu odpowiedniej opłaty legalizacyjnej, dała nowelizacja ustawy – Prawo budowlane, wprowadzona ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz zmianie niektórych ustaw.
Organy nadzoru budowlanego rokrocznie dokonują legalizacji kilkuset obiektów. W 2016 r. ogółem zalegalizowano 300 obiektów budowlanych. Natomiast w pierwszej połowie 2017 r. zalegalizowano 144 obiekty.
Od lat nieco powyżej 40% wszystkich wydanych decyzji legalizacyjnych dotyczy budynków jednorodzinnych. W 2016 r. zalegalizowano 134 takie obiekty – co stanowiło 44,7% wszystkich obiektów zalegalizowanych. W pierwszym półroczu bieżącego roku w ogólnej liczbie zalegalizowanych obiektów było 59 domów jednorodzinnych (41%).
Legalizacja jest uwarunkowana spełnieniem wymogów określonych w ustawie – Prawo budowlane. Trzeba także pamiętać, że zalegalizowanie samowoli budowlanej jest prawem inwestora, a nie jego obowiązkiem.
Gdy nie dochodzi do legalizacji, z tytułu samowoli budowlanej są wydawane nakazy rozbiórki. W 2016 r. wydano 2603 nakazy z tego powodu. Stanowiło to ponad połowę (55%) ogólnej liczby nakazów rozbiórki wydanych w ubiegłym roku. Z danych zgromadzonych w GUNB wynika, że nie tylko w 2016 r., ale i we wcześniejszych latach nakazy rozbiórki dotyczące samowoli budowlanych stanowiły ponad połowę ogólnej liczby nakazów.
W I połowie 2017 r. organy nadzoru budowlanego wydały 1159 nakazów rozbiórki z tytułu samowoli budowlanej na ogólną liczbę 2184 nakazów.
Źródło: GUNB