Fit-out – przestrzeń szyta na miarę

Mówi się, że nie ma jednoznacznej definicji pojęcia fit-out. Nie jest to zwykły remont czy aranżacja, to o wiele więcej. To kompleksowy projekt i wykonanie przestrzeni, która w każdym aspekcie ma służyć przyszłym użytkownikom. To balans między funkcją a formą.

W Trebbi Polska niejednokrotnie mieliśmy przyjemność prowadzić koordynację fit-outów. Jednym z naszych stałych już klientów w tym obszarze jest Echo Investment, deweloper Browarów Warszawskich. Gdy otrzymaliśmy pierwszą propozycję uczestnictwa w tym nietuzinkowym projekcie, w budynku Biura przy Bramie, nie wahaliśmy się ani chwili – wiedzieliśmy od razu, że będziemy częścią inwestycji, która przejdzie do historii, przepięknie wpisze się w tkankę miasta, tworząc przestrzeń nowoczesną i jednocześnie szanującą tradycję, a przede wszystkim dążącą do urbanistycznego ideału łączenia wielu funkcji na jednym obszarze. Browary Warszawskie to miejsce, które spaja w sobie część mieszkaniową, biurową oraz usługową.

Czym charakteryzuje się fit-out powierzchni biurowej?
Bazą jest niewątpliwie projekt aranżacji – kompleksowy, będący czymś więcej niż tylko doborem kolorów i materiałów przyszłego wnętrza. To układ funkcjonalny przyjazny użytkownikom nie tylko podczas wypełniania obowiązków. Biurko oraz krzesło to tylko punkt wyjściowy do pracy – aby ta nie była jedynie obowiązkiem, ale też przyjemnością, a przede wszystkim komfortem. Ważna jest nie tylko wizualna strona otoczenia – kolory, materiały czy natężenie światła – ale też funkcjonalność tych elementów: komfort ich odbioru, intuicyjność użytkowania. Wszelkie instalacje też są czymś więcej niż tylko systemem obsługującym działanie budynku. Powietrze, temperatura, światło funkcjonują na wyższym poziomie niż „on – off”. Dołóżmy do tego zestawu praktyczny, ergonomiczny spaceplan, zawierający oprócz przestrzeni do pracy także miejsca odpoczynku, wyciszenia czy spotkań, a będziemy mieć wszystkie składowe. Wszystko to musi być zaplanowane na etapie projektowym, z uwzględnieniem połączenia powierzchni najmu ze wspólnymi, nie tylko funkcjonalnie, ale także z zachowaniem poprawności dróg ewakuacyjnych czy systemów przeciwpożarowych. Projekty wykonawcze fit-outów niejednokrotnie są opracowaniami równie obszernymi jak projekty wymagające pozwolenia na budowę i tak samo podlegają uzgodnieniom branżowym.

Na czym więc polega techniczne wyzwanie podczas etapu wykonawstwa?
W przypadku powierzchni biurowych w nowo powstających budynkach bardzo często spotyka się schemat, w którym prace wykonawcze nad fit-outem rozpoczynają się w momencie, gdy budynek ma ukończoną część konstrukcyjną shell&core, zróżnicowany natomiast jest stan zaawansowania instalacji. Bardzo często też przestrzenie biurowe poszczególnych najemców są projektowane i realizowane przez ekipy – najczęściej innych firm – niż przestrzenie części wspólnych. Ponadto zazwyczaj każda z przestrzeni ma osobny harmonogram, który należy zsynchronizować z pozostałymi. Gdy prace poszczególnych części zaczynają na siebie wpływać lub się zazębiać, potrzebna jest bardzo dokładna koordynacja pomiędzy kilkunastoma, a nawet kilkudziesięcioma firmami: od budowlanych, instalacyjnych, wykończeniowych przez dostawców wyposażenia oraz mebli. Dodatkowo coraz częściej – i tak było na Browarach Warszawskich – projekt zakłada uzyskanie zielonego certyfikatu, w tym przypadku BREEAM. Zgranie tych wszystkich elementów wymaga intensywnego nakładu pracy, który zwykle wykracza poza standardowy workflow prowadzenia budowy. Deweloper lub generalny wykonawca może wtedy zwiększyć własne zasoby na czas wykonania poszczególnych aranżacji lub zatrudnić zewnętrznego konsultanta. Właśnie w tym drugim przypadku angażuje się firmy doradcze takie jak Trebbi, które tworzą zespoły inżynierów odpowiadające konkretnemu zakresowi i w imieniu klienta sprawują pieczę nad koordynacją całości. Taki dokładnie był zakres prac naszych zespołów w budynkach biurowych Browarów Warszawskich: Biurach przy Bramie, Biurach przy Willi i Biurach przy Warzelni. Mieliśmy jednak okazję wspierać klienta przy jeszcze jednym budynku, który był inny niż wszystkie wymienione – Willi Fabrykanta. Jest to zabytek zlokalizowany w centralnej części pierzei przy ulicy Grzybowskiej, jeden z kilku zachowanych z całego kompleksu. Pełni funkcję reprezentacyjną obecnych Browarów. Tutaj oprócz standardowych prac musieliśmy zmierzyć się z szeregiem dodatkowych składowych: zaleceniami konserwatorskimi czy ekspertyzą techniczną, które miały na celu poszanowanie i jak najlepsze zachowanie zabytkowej tkanki przy równoczesnym zapewnieniu komfortu oraz bezpieczeństwa użytkowania. Mimo że Willa była najmniejszym z projektów koordynowanych przez nas w obrębie Browarów Warszawskich, zapisała się w pamięci jako wyjątkowa realizacja. Chcielibyśmy podziękować wszystkim, z którymi mieliśmy okazję współpracować przy fit-outach Browarów Warszawskich: klientowi – Echo Investment, wszystkim wykonawcom oraz oczywiście osobom z naszego zespołu, które na przestrzeni kilku ostatnich lat uczestniczyły w tym przedsięwzięciu: Adamowi Stopie, Adamowi Topolskiemu, Pawłowi Majewskiemu, Michałowi Terpiłowskiemu, Annie Pilch, Agnieszce Kotuniak-Olszewskiej. Cieszymy się, że mogliśmy brać udział w tak rozpoznawalnym projekcie i mamy nadzieję, że wyznaczy on trend w tworzeniu wielofunkcyjnej tkanki miejskiej – szanującej tradycję, czerpiącej z nowoczesności.