BADANIE GRUNTU PRZED INWESTYCJĄ

Z roku na rok popyt na grunty rośnie, a ich podaż jest naturalnie ograniczona. Również obecna sytuacja na rynku nieruchomości przyspiesza znikanie dostępnych gruntów pod nowe inwestycje. Ogromnym wyzwaniem inwestorów jest dokładne określenie jakości i możliwości gruntu, jakim dysponują lub jaki chcą nabyć. Bez rzetelnego doradcy ani rusz!

Decyzja o kupnie gruntu to kluczowy etap każdej inwestycji, zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i komercyjnym. Obecnie inwestorzy analizują działki, które jeszcze 10 lat temu, z uwagi na nieatrakcyjne podłoże, nie byłyby nawet brane pod uwagę przez działy Land Acquisition. Dzisiaj dzięki nowym możliwościom badania jakości gruntu oraz dostępnym sposobom remediacji te „niechciane” niegdyś działki są atrakcyjną inwestycją dla firm świadomie zarządzających swoim bankiem ziemi.

Duże działki – duże wyzwanie

Standardową wiedzą na rynku jest to, jak badać małe działki (do 1 ha). Jednak precyzyjna analiza działek średnich (do 10 ha) wymaga wiedzy specjalistycznych firm, a właściwa ocena nieruchomości powierzchni kilkudziesięciu hektarów musi bezwzględnie opierać się na praktyce wysoce wyspecjalizowanych przedsiębiorstw. Geotest analizuje rocznie ponad 60 nieruchomości w tym najbardziej wymagającym segmencie, czyli o powierzchni większej niż 10 ha, w tym ponad 20 o obszarze większym niż 20 ha. Najtrudniejszej analizy zazwyczaj wymagają działki o powierzchni powyżej 50 ha, których firma przeważnie bada kilka w ciągu roku.

Case study – Lublin

Działka o powierzchni 22,5 ha zlokalizowana w Lublinie przy ul. Mełgiewskiej to typowy brownfield. Poprzemysłowa przeszłość nieruchomości, a następnie lata zaniedbania ówczesnych właścicieli spowodowały, że działka była eksploatowana „rabunkowo” przez okolicznych mieszkańców. Złoża gruntów nadających się do wykorzystania zostały wyeksploatowane, a w ich miejsce nawieziono grunty, które z kolei nie były nikomu potrzebne. Przez lata naturalnie obniżony teren został nadbudowany kilkumetrową warstwą gruntów antropogenicznych. Taki stan niezabudowanych aktualnie nieruchomości w miastach czy na przedmieściach to w zasadzie standard. Ryzyka geologiczne i środowiskowe kryjące się na takiej nieruchomości są liczne, w tym też takie, które decydują o opłacalności całego projektu dużo częściej niż aspekty prawne i techniczne.

Dobry audyt powie prawdę o gruncie

Na wspomnianej nieruchomości wykonano kompleksowy audyt środowiskowy. Faza II badań zanieczyszczenia gruntu i wody gruntowej wymagała 10 etapów badań szczegółowych, które pozwoliły na dobór optymalnego sposobu remediacji oraz obniżenie kosztów całego procesu. Ze względu na harmonogram prac budowlanych remediacja została przeprowadzona na dwa sposoby: ex situ (wywiezienie zanieczyszczonego gruntu z nieruchomości) oraz in situ (oczyszczenie zanieczyszczonego gruntu na działce) zgodnie z zatwierdzonym projektem planu remediacji.

Również budowa geologiczna nieruchomości wymagała wykonania zaawansowanych badań – zarówno polowych, jak i laboratoryjnych, ponieważ poniżej kilkumetrowej warstwy gruntów antropogenicznych zalegały grunty organiczne oraz mineralne w stanie plastycznym. Ostatecznie obiekty zostały posadowione bezpośrednio, przy zastosowaniu lokalnych stabilizacji i wykorzystaniu do współpracy również słabonośnego podłoża gruntowego.

Na działce wykonano kilkaset punktów badawczych, w tym wierceń oraz sondowań statycznych, a także badań wytrzymałościowo-odkształceniowych, które stają się standardem już na etapie początkowym dla nieruchomości przeznaczonych pod obiekty magazynowe.

Jakość i czas

To najbardziej poszukiwane kompetencje firm badawczych w obszarze gruntu. Inteligentni i doświadczeni Inwestorzy wiedzą, jak kalkulować ryzyko, wiedzą, jak robić to optymalnie kosztowo oraz szybko. Balansowanie pomiędzy jakością a szybkością rzetelnego zdefiniowania ryzyka staje się podstawą powodzenia w procesie inwestycyjnym wielkopowierzchniowych obiektów magazynowych. W wielu przypadkach możliwe jest poznanie skali ryzyka bez utraty jakości jego oceny, wymaga to jednak bardzo dobrej logistyki, dostępności sprzętu, dochowania wszystkich etapów procesu i najlepszych specjalistów w strukturze firmy wykonującej ocenę środowiskową oraz badania geologiczne.

Fot. arch. Bremer Sp. z o.o.