METROPOLIE PRZYSZŁOŚCIKATOWICE

Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, z 2,3 mln potencjalnych konsumentów i 95 mld zł siły nabywczej rocznie, stanowi drugi co do wielkości rynek w Polsce. W sercu jej rozwoju znajdują się Katowice, które nie tylko podążają za globalnymi trendami, ale również wyznaczają kierunek przyszłości dla całego regionu. Inwestycje w zrównoważony rozwój, specjalizacja w sektorze IT, a także stabilna sytuacja na rynku nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych świadczą o tym, że Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia stanowi przykład udanej transformacji z regionu poprzemysłowego w nowoczesny ośrodek miejski na miarę XXI wieku.

Kluczowym czynnikiem w procesie tworzenia silnych ośrodków miejskich jest ich stabilny rozwój gospodarczy. Stawiając na innowacyjne rozwiązania dla biznesu, Katowice zdecydowanie wychodzą naprzeciw aktualnym potrzebom przedsiębiorców. Miasto oferuje im zwolnienia z podatku od nieruchomości oraz łączy firmy z sektora nowoczesnych usług biznesowych ze środowiskiem start-upów. Wsparcie ze strony samorządu obejmuje też programy rozwoju edukacyjno-zawodowego oraz adaptację transportu miejskiego do potrzeb rynku pracy. Na dobry klimat dla biznesu pozytywnie wpływają również rozwinięta infrastruktura transportu drogowego wraz z najbardziej rozbudowaną siecią kolejową w Polsce oraz lotniczym terminalem cargo w pobliżu. Ponadto w planach jest budowa interregionalnej kolei o łącznej długości kilkudziesięciu kilometrów – od Będzina, przez Katowice i Tychy, aż po Goczałkowice Zdrój. Wartość tej inwestycji ma wynieść 5 mld zł.

Wsparcie inwestycji przez władze miejskie, konkurencyjność kosztowa, dostępność wykwalifikowanych pracowników, a także wysoka podaż nowoczesnych nieruchomości sprawiają, że Katowice i Górnośląsko Zagłębiowska Metropolia są też idealnymi miejscami do lokowania centrów usług. Wśród międzynarodowych przedsiębiorstw najwięcej udziałów mają tu firmy z USA, Niemiec, Francji, Wielkiej Brytanii i Holandii. Spośród 126 centrów zlokalizowanych w Metropolii polscy inwestorzy są obecnie właścicielami 35 z nich. Specjalizacja w obszarze IT oraz współpraca z przedsiębiorstwami poprzez programy edukacyjne sprawiają, że absolwenci katowickich uczelni są doskonale przygotowani do pracy w środowisku nowych technologii. W regionie zatrudnionych jest 7,4 proc. osób pracujących w tym sektorze w całej Polsce.

Zielona transformacja
Gdy dziś tematy zrównoważonego rozwoju i potrzeby budowania strategii biznesowych na podstawie wytycznych ESG (environmental, social, and governance) coraz mocniej osadzają się w świadomości władz na szczeblu państwowym i samorządowym (głównie za sprawą regulacji nakładanych przez Unię Europejską), Katowice już w 2015 r. uchwaliły i przyjęły „Plan gospodarki niskoemisyjnej”, mający na celu budowanie zrównoważonej, niskoemisyjnej gospodarki energetycznej. I zrobiły to jako pierwsze miasto w Polsce, wyprzedzając działania, które konieczne są do zrealizowania dziś, aby zgodnie z wytycznymi UE osiągnąć zeroemisyjność do 2050 r.

Przyjęta strategia okazała się także trafną odpowiedzią na wyzwania, które przyniosła przyszłość, m.in. tegoroczny wzrost cen energii w Polsce (trzyipółkrotnie w porównaniu z IV kwartałem 2021 r.). W ten sposób wymiana ogrzewania na proekologiczne, która miała wesprzeć miasto w walce ze smogiem, stała się ważnym krokiem w kierunku oszczędności. Dziś także właściciele i najemcy nieruchomości komercyjnych zwracają coraz większą uwagę na zrównoważony charakter budynków.

Po pierwsze, wynika to ze wspomnianych wcześniej regulacji nakładanych przez UE, przyjętych w ramach Europejskiego Zielonego Ładu. Przykładowo od stycznia 2023 r. obowiązuje europejska dyrektywa CSRD, zgodnie z którą blisko 50 tys. przedsiębiorstw musi informować o swoim wpływie na środowisko, przede wszystkim jeśli chodzi o emisję dwutlenku węgla. Na razie są to firmy notowane na giełdzie, ale wkrótce dołączą do nich mniejsze przedsiębiorstwa. Firmy objęte systemem ETS (emissions trading system) mają za zadanie ograniczyć emisję CO2 o 62 proc. do 2030 r. Ponadto od 2027 r. branża nieruchomości komercyjnych zostanie włączona do systemu EU ETS, co oznacza potencjalne dodatkowe koszty w przypadku przekroczenia norm emisyjnych. Po drugie, firmy zyskują coraz większą świadomość na temat swojego wpływu na środowisko i jeszcze przed wprowadzeniem obowiązku prawnego podejmują szereg działań w kierunku zmiany strategii na bardziej zrównoważoną. To czyni je bardziej konkurencyjnymi na rynku.

W efekcie w nowoczesnych inwestycjach realizowanych na Śląsku coraz częściej zastosowanie znajdują rozwiązania proekologiczne. W regionie zauważalnie rośnie liczba nowych instalacji fotowoltaicznych, zmniejszających koszty energii oraz zwiększających samowystarczalność energetyczną budynków. Właściciele nieruchomości dostrzegają korzyści płynące z wprowadzania innowacji, które skutkują nie tylko niższymi kosztami eksploatacyjnymi, ale również przyciągają uwagę najemców poszukujących „zielonych” powierzchni biurowych czy magazynowych. Potwierdzeniem zastosowania proekologicznych rozwiązań są certyfikaty LEED i BREEAM, które stały się wręcz standardem na rynku nieruchomości. W całym woj. śląskim posiada je 147 budynków komercyjnych (w budowie i istniejących), z czego 64 zlokalizowane są w Katowicach. Mamy też pioniera, jeśli chodzi o certyfikaty technologiczne. Już wkrótce katowicki biurowiec Craft, należący do firmy Ghelamco, jako pierwszy w mieście regionalnym w Europie Środkowo-Wschodniej zostanie certyfikowany w systemie SmartScore. Certyfikat ten potwierdza zaawansowanie technologiczne budynku pod kątem zrównoważonego rozwoju, bezpieczeństwa, efektywności kosztowej i gotowości na przyszłe zmiany w zakresie technologii. A to dopiero początek. Spodziewamy się, że w najbliższej przyszłości liczba katowickich budynków smart będzie sukcesywnie rosnąć. Niewykluczone, że za kilka lat certyfikaty Smart- Score i WiredScore (który przyznawany jest budynkom zapewniającym wyjątkową łączność cyfrową i infrastrukturę teletechniczną) staną się standardem, który stanowią dziś zielone certyfikaty.

Katowickie centrum biurowe
Jednym z mocniejszych atutów Katowic jest wysoka podaż nowoczesnych biurowców, co stanowi ważny argument przy wyborze lokalizacji przez zagranicznych inwestorów. Na koniec czerwca 2023 r. wolumen łącznej powierzchni biurowej w Katowicach wynosił 725,8 tys. mkw., z czego 145,7 tys. mkw. pozostawało dostępne do wynajęcia. To plasuje największe miasto Śląska na czwartym miejscu w kraju pod względem podaży, za Warszawą, Krakowem i Wrocławiem. Do końca 2024 r. całkowite zasoby mają szansę przekroczyć 800 tys. mkw. Przewiduje się, że dostępna obecnie powierzchnia wraz z obiektami będącymi jeszcze w trakcie realizacji zaspokoją potrzeby najemców na najbliższe co najmniej 2–3 lata.

Nieruchomości biurowe w Katowicach skoncentrowane są przede wszystkim przy głównych arteriach komunikacyjnych: al. Roździeńskiego i ul. Chorzowskiej. W ostatnich latach powstały tu imponujące projekty, takie jak Face2Face, Carbon Office, .KTW II czy CRAFT. W tym rejonie powstają także kolejne obiekty, jak Grundmanna Office Park czy Opal Bagienna/Murckowska. Łącznie w Katowicach w budowie jest 106,7 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

Widocznym trendem jest też wydłużenie procesów negocjacyjnych oraz większe zainteresowanie powierzchnią o mniejszym metrażu. W związku z tym niektóre biurowce rozważają alternatywne sposoby wykorzystania swojej przestrzeni, np. konwersję części obiektu na hotel lub mieszkania. I chociaż w ostatnich latach w Katowicach można było zaobserwować zjawisko land bankingu, czyli gromadzenia przez inwestorów gruntów pod przyszłe projekty, realizacja wielu z nich została opóźniona ze względu na obecną sytuację rynkową.

Boom na rynku mieszkaniowym
Podobnie jak w całej Polsce również w Katowicach widać mocne ożywienie na rynku mieszkaniowym – zarówno ze strony deweloperów, jak i kupujących, do czego w ostatnich miesiącach przyczynił się także program Bezpieczny Kredyt 2%. Od kilku lat obserwujemy znaczący skok cen mieszkań – średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym obecnie wynosi 10 600 zł, podczas gdy jeszcze kilka lat temu było to zaledwie 5–6 tysięcy. Tendencja ta pokazuje, jak bardzo chłonny stał się w ostatnich latach katowicki rynek oraz jak dużym zainteresowaniem niezmiennie cieszy się inwestowanie w nieruchomości.

Dużą popularnością cieszą się mieszkania w okolicach katowickiej Strefy Kultury. Prestiż tego miejsca przyciąga liczne inwestycje, realizowane m.in. przez Atal, TDJ Estate czy Noho Investment, a ceny mieszkań w tej lokalizacji sięgają aż 17 tys. zł za mkw. Kolejną popularną lokalizacją stał się Brynów, gdzie Develia realizuje obecnie inwestycję Ceglana Park, czyli jedno z największych aktualnie powstających osiedli w Katowicach. Coraz częściej oprócz tradycyjnych kilku- i kilkunastopiętrowych budynków realizowane są też wieżowce przekraczające 30 pięter. Na popularności zyskują również inwestycje wieloetapowe.

Dominacja centrów convenience i parków handlowych
Pod względem powierzchni handlowej Katowice zdecydowanie wyróżniają się w skali kraju – w ścisłym centrum miasta funkcjonują obecnie aż cztery duże centra handlowe, a dwa z nich: Supersam i Galeria Katowicka oddalone są od siebie zaledwie o 400 m. Lokalny rynek jest już zatem nasycony, a ostatnie lata, w tym szczególnie okres pandemii, przyniosły nowe wyzwania w utrzymaniu klasycznej formuły centrów handlowych. Przewiduje się, że istniejące obiekty nadal będą pełnić pierwotnie założone funkcje, ale część z nich będzie musiała dostosować się do zmieniających się warunków. Przykład takiego działania zaprezentował Supersam, który już teraz skonwertował część swojej powierzchni handlowej do celów biurowych.

Dobrą koniunkturą cieszą się natomiast centra convenience i parki handlowe. Zlokalizowane zwykle przy głównych drogach wyjazdowych z miasta są tańsze w utrzymaniu, a ponadto oferują parking naziemny oraz wydzieloną przestrzeń dla każdego z operatorów. Podobnie jak w innych dużych ośrodkach miejskich w całym kraju w Katowicach na popularności zyskują też inwestycje mixed-use. Łączą one w sobie funkcje biurowe, usługowe, mieszkaniowe i handlowe, doskonale wpisując się w ideę miasta 15-minutowego. W przeciwieństwie jednak do takich miast jak Łódź czy Warszawa potencjał rewitalizacji obiektów postindustrialnych w centrum Katowic jest mocno ograniczony. Zrealizowane do tej pory Silesia City Center czy Muzeum Śląskie, nawiązujące do przemysłowej historii regionu,
praktycznie wyczerpały możliwości miasta w tym zakresie. W centrum nie ma bowiem kolejnych postindustrialnych obiektów nadających się do rewitalizacji i przekształcenia w obiekty multifunkcyjne.

Potencjał rynku magazynowego
Region śląski zyskał w ostatnich latach miano kluczowego obszaru dla nowoczesnych powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce. Lokalizacja Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej (KSSE), oferująca pomoc publiczną poprzez ulgi od podatku CIT, stwarza doskonałe warunki dla inwestorów. Wśród firm korzystających z tej oferty dominuje branża motoryzacyjna. Rynek śląski jest drugim pod względem wielkości po aglomeracji warszawskiej. Rok 2022 był rekordowy, jeśli chodzi o dostarczoną nową powierzchnię magazynowo-przemysłową. Podobnie jak w całej Polsce nastąpił dynamiczny wzrost stawek czynszu oraz dostępnych powierzchni. Obecnie najwięcej wolnych powierzchni znajduje się w Zabrzu oraz Katowicach. Deweloperzy nie ustają też w planowaniu nowych inwestycji w innych śląskich miastach – szczególnie że nastąpił spadek kosztów budowy. W ostatnim czasie deweloperzy ogłosili budowę nowych parków, m.in. w Czechowicach- Dziedzicach, Rudzie Śląskiej, Gliwicach oraz Bieruniu. Dla tego sektora kluczowe są dobrze rozwinięta infrastruktura komunikacyjna, taka jak autostrady A4 i A1, oraz potencjał rynku pracy, z populacją Metropolii sięgającą 2,3 mln mieszkańców.

Rynek musi mierzyć się także z pewnymi wyzwaniami. Należą do nich m.in. trudności w uzyskaniu finansowania na inwestycje, a także mniejszy niż podczas pandemii popyt na powierzchnię magazynową ze strony e-commerce.

Najlepsze miasto do życia
Katowice stanowią model udanego przejścia z postindustrialnej przeszłości w przyszłość, w której dominuje innowacyjność, zrównoważony rozwój oraz rosnący rynek nieruchomości. W odpowiedzi na globalne trendy i lokalne wyzwania miasto stawia na zieloną transformację, wspieranie sektora IT i biznesu, a także adaptację do zmieniających się realiów ekonomicznych. W efekcie miasto, jak i cała Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia stanowią atrakcyjną lokalizację dla inwestorów, przedsiębiorców i mieszkańców, a także utrzymują wysoką pozycję jako jeden z wiodących ośrodków gospodarczych w Polsce. Zmiany, które zaszły w mieście, docenił w sierpniu tego roku Business Insider, który stworzył ranking miast najlepszych do życia. Katowice zajęły w nim drugie miejsce.