ROZPOCZĘCIE ROBÓT

Według aktualnie obowiązujących przepisów – ogólnej zasady wyrażonej w art. 28 ustawy Prawo budowlane, roboty budowlane można rozpocząć tylko na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z ustawowo przewidzianymi wyjątkami.

Od wejścia w życie, w dniu 28 czerwca 2015 r., nowelizacji ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”) ustawodawca zrezygnował z konieczności, aby decyzja o pozwoleniu na budowę była ostateczna. Obecnie jest wystarczające, aby decyzja o pozwoleniu na budowę była wykonalna, co można zaobserwować np. w sytuacji, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania o pozwolenie na budowę i z chwilą wydania pozytywnej decyzji, zgodnej z wnioskiem, może rozpocząć budowę bez konieczności oczekiwania na jej uprawomocnienie. Nie ulega wątpliwości, że nie tylko „rozpoczęcie”, jak powyższy przepis stanowi, ale także „prowadzenie” na każdym etapie robót budowlanych wymaga posiadania przez inwestora wykonalnej decyzji administracyjnej – pozwolenia na budowę. Rozpoczęcie robót budowlanych w rozumieniu art. 41 ust. 1 Prawa Budowlanego następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.

Kiedy bez pozwolenia
Istnieje katalog obiektów i robót budowlanych wymienionych w art. 29–31 Prawa Budowlanego, gdzie nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jak również w sytuacjach przewidzianych przepisami szczególnymi (np. wyrobiska górnicze).
Nowelizacja znacznie poszerzyła katalog inwestycji, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. W art. 30 Prawa Budowlanego określono też jasno katalog obiektów, dla których wystarczające jest zgłoszenie wraz z projektem budowlanym. Głównym celem uchwalonej już prawie dwa lata temu Nowelizacji było usprawnienie procedury budowlanej.
Konsekwencją wprowadzonych przepisów i niewątpliwie najważniejszą zmianą stało się rozszerzenie katalogu projektów budowlanych niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę, wśród których znalazły się m.in.:
1) wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
2) wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2;
3) wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2;
4) wolnostojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;
5) wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2 sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe;
6) przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;
7) zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
8) altany działkowe i obiekty gospodarcze;
9) przydomowe oczka i baseny o powierzchni do 50 m2.

Pozwolenie lub zgłoszenie
Po wejściu w życie Nowelizacji możliwe są dwa sposoby rozpoczęcia prac budowlanych:
1) rozpoczęcie budowy zgodnie ze starą procedurą, występując z wnioskiem o pozwolenie na budowę;
2) rozpoczęcie budowy zgodnie z nową procedurą, bez konieczności wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, lecz ze zgłoszeniem budowy, w przypadku obiektów enumeratywnie wymienionych we wspomnianym art. 30 Prawa Budowlanego.
Nie można zapominać, iż przed rozpoczęciem robót inwestor zobowiązany jest zawiadomić o terminie rozpoczęcia robót budowlanych właściwy organ nadzoru budowlanego oraz ewentualnie projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem (o ile taki zostanie ustanowiony). Nowelizacja usunęła obowiązujący wcześniej warunek powiadomienia na minimum 7 dni przed rozpoczęciem budowy. Obecnie można powiadomić o rozpoczęciu budowy w dniu faktycznego jej rozpoczęcia. Dotyczy to także robót realizowanych w oparciu o pozwolenie na budowę. Niedopełnienie tego obowiązku zagrożone jest sankcją karną, nie wywołuje natomiast bezpośrednio skutków prawnych w sferze oceny legalności rozpoczętej budowy. O tym przesądzać będzie spełnienie wymogu posiadania pozwolenia na budowę (zgłoszenia) oraz prowadzenie robót zgodnie z tym pozwoleniem (zgłoszeniem). Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych powinno zawierać takie załączniki, jak: oświadczenia, zaświadczenia i informacje związane z przejęciem kierowania budową i jej bezpieczeństwem.

Komentarz
Nowelizacja mająca na celu usprawnienie i przyspieszenie procesów budowlanych nie odniosła zamierzonego celu – nie ma wielu chętnych do skorzystania z usprawnionej i – jak by się mogło wydawać – szybszej ścieżki pozwalającej na rozpoczęcie inwestycji, co być może spowodowane jest faktem obligatoryjnego obowiązku dołączenia kompletu załączników do zawiadomienia – tożsamych przy chęci uzyskania pozwolenia na budowę.

Michał Bisiorek, adwokat i wspólnik
Dominika Bura, aplikant adwokacki z Kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Sp.k.