Unikatowy Norblin
W końcu sierpnia inwestycja Fabryka Norblina uzyskała pozwolenie na użytkowanie. Dla nas było to zakończenie najtrudniejszego etapu, najtrudniejszej realizacji w ponad dwudziestoletniej historii naszej pracowni.
Prace nad tym wielofunkcyjnym zespołem rozciągającym się na miejskim kwartale po dawnej fabryce trwały – z różną intensywnością – przez ponad 10 lat. Jest to ogromne doświadczenie w każdym aspekcie naszej pracy: wykonywania projektu, koordynacji międzybranżowej, nadzoru autorskiego, value engineering, pracy z substancją zabytkową, zaawansowanej inżynierii przeciwpożarowej, obsługi procesu zmieniającego się wynajmu – by wymienić najważniejsze. O ile wcześniejsze etapy do projektu przetargowego włącznie były wykonywane bezpośrednio dla Inwestora, to projekt wykonawczy powstawał w reżimie Design & Build dla Głównego Wykonawcy: firmy Warbud.
Z dziedzictwa dawnej fabryki
Fabryka Norblina to chyba jedyny – i ostatni – zachowany historyczny zespół pofabryczny w dzielnicy, którą do niedawna nazywano przemysłową. Poza terenem Gazowni warszawskiej przy ulicy Kasprzaka zachowały się na Woli jedynie jednostkowe obiekty lub ich fragmenty. Otoczone nowym kontekstem nie oddają już ducha oraz historii zorganizowanej działalności wytwórczej. Równie unikatowy jest zatem zbiór przygotowywanych do ekspozycji na terenie autentycznych maszyn i jej wyrobów z dziedzictwa dawnej fabryki Norblin, Bracia Buch i T. Werner. Należy oddać, że ten wieloletni logistyczno-muzealny proces jest wyłączną zasługą Inwestora. Nie sposób nie wymienić tu osobistej roli dyrektora muzeum – Artura Setniewskiego.
Jednym z przewodnich motywów wykonywania projektu było utrzymanie genius loci. Budynki były w fatalnym stanie technicznym, a program użytkowy ogromny. Zespolenie tych uwarunkowań w spójną, działającą całość oddającą złożoność tego miejsca bez zatracenia żadnego z nich było zadaniem tego projektu.
Kwartał pofabryczny
Skala i specyfika zespołu pofabrycznego nadała projektowi wymiar urbanistyczny. Fabryka Norblina to układ pasaży publicznych od w pełni otwartych poprzez zewnętrzne, zadaszone do wewnątrzkubaturowych ze świetlikami aż do przejść w pełni przekrytych. Starano się zachować zasadę wielkości i rozplanowania dawnych przejazdów – placów między budynkami fabrycznymi również w nowych częściach zespołu.
Kubaturowo Fabryka Norblina to zespół budynków wielofunkcyjnych o bardzo zróżnicowanym stopniu autonomii ich ustrojów budowlano-instalacyjnych. Tworzy ją 15 obiektów, które w swoich ramach mają różne przeznaczenia użytkowo-techniczne. Zespół jest przedsięwzięciem komercyjnym, na wynajem, które od początku miało zapewnić największą możliwą elastyczność i pojemność dla zmieniającego się scenariusza najmu. Przykładowo były to bardzo duże wymagania dla wszelkiego rodzaju bilansów – od statycznych: wielkości obciążeń użytkowych poprzez ilości powietrza, wyciągów okapowych do ilości gazu.
Wykuwanie konceptu
Fabryka Norblina to historia „nieskończonej ilości” iteracji dla zmiennego scenariusza funkcji i strategii wynajmu. Od początku projektu (dla PRC) w 2011 r. dokonała się oraz trwa nadal rewolucja w handlu detalicznym, który miał być na początku „dźwignią” części handlowo-usługowej. Projekt przeszedł ewolucję w stronę konceptu restauracyjnego i rozrywkowo-usługowego. Poznawczo te analizy wykonalności były z perspektywy czasu fascynujące oraz pouczające. Kontraktowo – koordynacyjnie były utrapieniem. Udzielanie spójnych odpowiedzi na pytania, jakie będą zmiany w złożonej (i ustalonej projektem budowlanym) strukturze budowlano-instalacyjnej, gdy będziemy przykładać różne wymagania techniczno-użytkowe w jej poszczególnych częściach? Przykładowo tzw. Food Court / Hall / Town był projektowany w czterech lokalizacjach w trzech budynkach. Same analizy bilansowe emitorów hałasowych w ramach ustalonych granic środowiskowych zasługiwały na dysertację. Zachowanie integralności projektu w tym aspekcie to wielka zasługa specjalistów ze współpracującej z nami pracowni Atmoterm.
Strona formalno-techniczna
Już na etapie projektu budowlanego zrozumieliśmy, że podstawą dla powodzenia przedsięwzięcia będzie struktura i zapis tej zatwierdzanej urzędowo dokumentacji. Równie ważne było właściwe sporządzenie listy odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych, analiz, ekspertyz oraz sprawdzeń. Każdy, kto budował w trudnych śródmiejskich, konserwatorsko wrażliwych lokalizacjach, wie, jak trudne jest pozyskanie prawomocnych decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę – dla obiektów o dynamicznie zmieniających się funkcjach. Zmiana tych decyzji dla parametrów podstawowych inwestycji jest później, w wymiarze realnym, niemożliwa. Tak złożony projekt był przedmiotem nieskończonych interpretacji planistycznych wyrażanych w decyzji o warunkach zabudowy czy planie miejscowym. Przejście tego „dynamicznego labiryntu” bez udziału świadomego Inwestora i zbudowanego przez niego zespołu doradców prawnych dla architekta byłoby zadaniem niemożliwym.
Nadbudowy
Część budynków zabytkowych tworzą dawne hale fabryczne, które zostały nadbudowane nową kubaturą obiektu. Dotychczas funkcjonujące jako budynki wolnostojące, stały się po ich nadbudowie fragmentem wnętrza – przyziemia nowego obiektu. Budynki nadbudowy zostały z zewnątrz podcięte lub zsunięte spoza obrysu hal w taki sposób, by te w dalszym ciągu ich bryły były eksponowane.
Adaptacje budynków zabytkowych
Niezwykłość tego projektu polegała na opracowaniu wspólnej struktury budowlano-instalacyjnej dla odmiennych wymagań techniczno-użytkowych różnych funkcji zestawionych wertykalnie w jednym budynku. Poczynając od rozbudowanej gastronomii w adaptowanych nawach pofabrycznych wraz ze zlokalizowaną poniżej strefą magazynów i dostaw poprzez położone wyżej kino aż do sześciu poziomów współczesnego biurowca. Dwa budynki głównych nowych kubatur mają sześć indywidualnie projektowanych trzonów instalacyjno-komunikacyjnych. Dla zachowania integralności przestrzeni naw pofabrycznych trzony zostały rozsunięte podobnie jak słupy konstrukcyjne z dostosowaniem rozstawów i przekryciem w postaci sprężonego stropu pasmowego. Siatka konstrukcyjna została zmieniona na poziomach biurowych dzięki zastosowaniu stropu transferowego. Równie złożony jest ustrój instalacyjny budynków. Wielość oraz odmienność wymagań szeregu funkcji przełożyła się na mnogość maszynowni i układów tras instalacyjnych.
Podobnym wyzwaniem projektowo-koordynacyjnym były przebudowy i adaptacje ośmiu budynków rejestrowych na w pełni funkcjonalne użytkowo powierzchnie pod kątem obciążeń, wyposażenia instalacyjnego. Budynki wymagały odrębnego oraz indywidualnego dla każdego przypadku podejścia – przykładowo w najstarszym dla zachowania ekspozycji sklepień krzyżowych wentylację rozprowadzono pomiędzy sklepieniem a podłogą kondygnacji powyżej. W budynku z odkrytą konstrukcją przekrycia maszynowni umieszczono w nowej części podziemnej. W pozostałych maszynownie były umieszczane w przestrzeniach poddaszy, które aby były w ogóle możliwe dla tej funkcji, miały konstrukcje bezpodporowych ram stalowych. W budynku C maszynownia została podwieszona do konstrukcji przekrycia. Szczególnie wyróżniającym przypadkiem jest dawna hala ciągarni (budynek nr 2), która od początku miała być halą Biobazaru: konceptu ponad siedemdziesięciu stoisk – straganów indywidualnych dostawców produktów ekożywności. Naszym zadaniem było wypracowanie programu i wymagań tej cudownej różnorodności oraz zapewnienie jej elastycznych, funkcjonalnych i higienicznych ram działania. Wszystko z nadrzędną prerogatywą zachowania integralności dawnej hali ciągarni. W tym celu rozplanowano siatkę zamykanych w posadzce przyłączy wod.-kan. oraz elektrycznych. Instalacje sanitarne kanałowe zostały rozplanowane ponad przekryciem hali. Część magazynowo-socjalna z bezpośrednim dostępem do rozładowni głównej została wykonana w nowym podziemiu tej hali wykonanym metodą ścianki szczelnej.
Staraliśmy się maksymalnie ograniczyć paletę środków wyrazu i całości oraz detalowi nadać (i utrzymać) surowy, „metalowo-ślusarski” wyraz.
Część biurowa
Fabryka Norblina to nie tylko nietypowe przestrzenie usługowo-gastronomiczne czy handlowe. Ponad przeszkleniami atriów i pasaży wokół otwartych atriów są rozmieszczone poziomy biurowe. Stanowią dwie trzecie powierzchni użytkowej (40 000 m2) i jest to w pełni nowoczesna powierzchnia biurowa o dużych metrażach pięter z unikatowymi powierzchniami zielonych tarasów. Wspomniane pozycjonowanie trzonów instalacyjno-komunikacyjnych było dopełnione żmudną optymalizacją ich planu, który musiał być „wydolny” na odmiennych funkcjonalnie poziomach.
Język architektoniczny i konserwatorski
W naszym przekonaniu jakość projektu architektonicznego w przedsięwzięciach rewitalizacyjnych polega na uchwyceniu ducha miejsca i konsekwencji w przełożeniu na materię formy oraz materiału. Staraliśmy się maksymalnie ograniczyć paletę środków wyrazu i całości oraz detalowi nadać (i utrzymać) surowy, „metalowo-ślusarski” wyraz. Unikać pastiszu. Mieliśmy szczęście, że do pracy nad tym projektem Inwestor zaprosił uznaną firmę Monument Service. MS zastosował metodę petryfikacji substancji zabytkowej – pozostawiania świadectw użytkowania substancji zabytkowej: ścian, ślusarki itd.
Wszystkie te elementy tworzą ramę – kulisy dla aranżacji – jego obecnie znanych i przyszłych użytkowników. Wspomaganie procesu wprowadzania tych funkcji będzie fascynującym zadaniem dla PRC w przeciągu najbliższych lat.
Najistotniejszym wyzwaniem związanym z obiektami zabytkowymi było rozwiązanie, które miało umożliwić wykonanie ściany szczelinowej w wąskiej przestrzeni pomiędzy dwoma historycznymi budynkami. Jedną z możliwości technicznych była rozbiórka któregoś z nich. Oczywiście nie było to dopuszczalne z uwagi na ochronę obiektów, a także cel inwestycji, jakim było zachowanie historii obiektów i wpisanie ich w nowoczesny kompleks w centrum Warszawy. Projektanci Fort Polska to trudne zagadnienie rozwiązali, proponując Inwestorowi oraz opracowując techniczne rozwiązanie w postaci translokacji budynku zabytkowego. Przesunięcie o 16 m obiektu na czas realizacji ściany szczelinowej umożliwiło jej fizyczne wykonanie bez istotnego naruszenia zabytkowego charakteru budynku. W zakresie dwóch nowo projektowanych obiektów biurowo-usługowych z punktu widzenia konstrukcji kluczowa była nadbudowa istniejących zabytków i konieczność wpisania elementów konstrukcji w ich architekturę. Z tego powodu w budynku „A” forma konstrukcji oraz lokalizacja elementów konstrukcyjnych była narzucona przez ograniczone możliwości zarówno techniczne, jak i geometryczne. Siatka słupów w części nadziemnej dla dwóch pierwszych kondygnacji była nieregularna, dostosowana do istniejących elementów budynku zabytkowego, natomiast dla kondygnacji od +3 wzwyż wymogiem był regularny układ słupów dla powierzchni biurowych w siatce 8,1 x 8,1 m. W tym celu zaprojektowano żelbetowy strop transferowy o grubości 110 cm.
Największym wyzwaniem konstrukcyjnym na inwestycji Fabryka Norblina było uwzględnienie budynków zabytkowych – i nie chodzi tu o samo wzmocnienie tych budynków, ale o utrudnienia technologiczne w wykonywaniu nowo projektowanej konstrukcji. Jednym z obiektów, który musiał pozostać w miejscu, w którym się znajdował, był budynek nr 18 zlokalizowany w obszarze części podziemnej nowo projektowanego obiektu. Naszym zadaniem było tymczasowe podtrzymanie budynku zabytkowego, wykonanie nowej konstrukcji podziemia nowego obiektu i posadowienie na niej wspomnianego budynku nr 18.
Niezwykle trudnym zagadnieniem było posadowienie nowego obiektu wewnątrz budynków zabytkowych. Elementy te były ze sobą mocno powiązane, co wymagało ścisłej współpracy między zespołem projektowania konstrukcji oraz zespołem geotechniki. Wykonano wiele analiz w modelach przestrzennych, zarówno konstrukcyjnych, jak i geotechnicznych, za pomocą specjalistycznego oprogramowania Robot Structural Analysis do obliczania konstrukcji oraz w programie ZSOIL do analiz przestrzennych ośrodków gruntowych. Było to niezwykle istotne ze względu na konieczność określenia wpływu nowego budynku na obiekty istniejące w kontekście ich posadowienia.
Zdjęcia arch. Igor Galas
