RYNEK MAGAZYNOWY W POLSCE BIJE REKORDY POPYTU I PODAŻY

Popyt na magazyny na poziomie 3,15 miliona m2 i nowa podaż sięgająca 1,14 miliona mkw. to najlepsze wyniki dla I półrocza w historii rynku magazynowego. Polska rejestruje drugą co do wielkości aktywność deweloperów w Europie – w budowie są ponad 3 miliony m2.

Firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2021 r. na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce.

Popyt – kolejne rekordy i prym Poznania

Polski rynek magazynowy utrzymuje wysokie tempo wzrostu, bijąc kolejne rekordy popytu. W I półroczu 2021 r. firmy wynajęły 3,15 mln m2 – o ponad 40% więcej w porównaniu z analogicznym okresem roku 2020. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje sięgnął 2,3 mln m2, co dało Polsce czwarte miejsce w Europie – po Niemczech, Wielkiej Brytanii oraz Holandii. Co ciekawe, średni wzrost nowego popytu w kraju wyniósł aż 77% w porównaniu z 5letnią średnią dla pierwszego półrocza. W Europie wzrost ten osiągnął poziom 44% – informuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.

Za 77% nowo wynajętej powierzchni w pierwszych sześciu miesiącach 2021 r. odpowiadały rynki Wielkiej Piątki – czyli Poznań, Górny Śląsk, Wrocław, Warszawa i Polska Centralna. Spektakularny rekord zainteresowania magazynami odnotował Poznań, gdzie wynajęto ponad 500 tys. m2 tylko w ramach nowych umów, a popyt brutto sięgnął aż 626 tys. m2 Aktywnością wyróżniały się także dojrzałe rynki regionalne spoza Wielkiej Piątki – Trójmiasto, Szczecin, Lubuskie, Kraków oraz Kujawy, a w mniejszym stopniu lokalizacje wschodzące – najlepszy wynik odnotowano w okolicach Rzeszowa (37 tys. m2).

Dynamiczny rozwój sektora e-commerce przekłada się na zainteresowanie powierzchniami magazynowymi. Za ponad 70% popytu netto w pierwszym półroczu odpowiadali operatorzy logistyczni i kurierzy (38%) oraz sieci handlowe (33%). Na te sektory przypadło 14 największych tegorocznych nowych umów najmu na imponujące 840 tys. m2 Największy kontrakt zawarła firma DHL dla Zalando (109 tys. m2). Dużą aktywnością wykazały się także firmy produkcyjne, odpowiadając za 24% nowego najmu.

Podaż – rekordowe 1,14 mln m2 wchodzi na rynek

Rekordowe I półrocze odnotowaliśmy również pod względem aktywności budowlanej. Od stycznia do końca czerwca do użytku oddano ponad 1,14 mln m2 – najwięcej w historii rynku. W rezultacie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgnęły 21,8 miliona m2, utrzymując szóste miejsce w Unii Europejskiej pod względem wielkości sektora – wylicza Maciej Kotowski, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Najwięcej, bo łącznie prawie 500 tys. m2 nowej podaży, zasiliło Górny Śląsk i War szawę.

Aktywność budowlana utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie.

Podaż w budowie po raz pierwszy w historii polskiego rynku przekroczyła 3 mln m2 Daje nam to drugie miejsce w Europie, po Niemczech, pod względem aktywności deweloperskiej. Zaufanie i optymizm widoczne są także w udziale powierzchni budowanej spekulacyjnie – ok. 40% powstających magazynów nie jest zabezpieczonych umowami najmu – tłumaczy Tomasz Mika.

Na koniec czerwca najwięcej nowej powierzchni magazynowej powstawało w Poznaniu, na Górnym Śląsku, we Wrocławiu, w Lubuskiem, w Warszawie i Centralnej Polsce – łącznie ponad 2,5 miliona m2 Co ciekawe, aż 400 tys. m2 zostanie oddane do użytku w Trójmieście, Szczecinie oraz Bydgoszczy.

Stabilne czynsze i spadek wskaźnika pustostanów

Stawki najmu pozostają stabilne. Najdroższe nadal są lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahają się między 4,2 a 5,25 euro/m2/miesiąc. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferują obiekty typu bigbox zlokalizowane w Polsce Centralnej (2,6 a 3,5 euro/m2/miesiąc).

Obecnie 6,7% istniejącej powierzchni magazynowej w Polsce pozostaje niewynajęte.

Druga najlepsza połowa roku w historii rynku inwestycyjnego

Zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym w Polsce utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Od stycznia do końca czerwca właścicieli zmieniły obiekty o łącznej wartości 855 mln euro. To drugi w historii rynku najlepszy wynik dla I półrocza. Ciekawym zjawiskiem oraz dobrym prognostykiem dla dalszego rozwoju sektora jest pojawianie się kolejnych graczy, którzy do tej pory nie posiadali w swoich portfelach nieruchomości magazynowych – komentuje Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych, JLL.

Największą transakcją magazynową w I półroczu był zakup od Panattoni portfela czterech parków logistycznych zlokalizowanych we Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i na Śląsku przez Ares Management. Warto wymienić również sprzedaż portfela pięciu projektów przez AEW do funduszu stworzonego przez Reino Capital, IO Asset Management oraz Grosvenor Group.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multilet o 5-letniej średniej długości najmu sięgają 5,25–5,5%. Mimo tymczasowego braku konkretnych przykładów zauważalna jest postępująca kompresja, nawet do około 4,5% w przypadku trwających negocjacji na rynku Warszawa Miasto. Parki z długimi umowami najmu (10 lat) osiągają stopy poniżej 4,5%, a wyjątkowe projekty wynajęte na ponad 15 lat nawet 4% z dalszą perspektywą kompresji.

Źródło: JLL

Zdjęcie w nagłówku: Arch. Panattoni Wrocław Campus 39