Biurowce .KTW – odwaga i prostota

Przez sześć ostatnich lat, obserwowaliśmy, jak w sercu stolicy Górnego Śląska powstaje kompleks biurowy .KTW, wpisujący się w nowoczesną panoramę Katowic. Dziś możemy podziwiać go w pełnej krasie. O budowaniu marki TDJ Estate, projekcie .KTW i wyzwaniach, jakie pojawiły się podczas jego realizacji, w rozmowie z Natalią Chylińską opowiadają: MACIEJ WÓJCIK oraz BARTŁOMIEJ SOLIK, Managing Partner of TDJ Estate, a także KAMIL KRĘPA, Head of Leasing and Asset Management i PIOTR SOŁTYSIK, Senior Project Manager.

Natalia Chylińska: Sięgnijmy pamięcią do 2015 roku. Czy to wtedy narodziła się koncepcja na budowę .KTW? Skąd pomysł na taką realizację w Katowicach?

Maciej Wójcik: Historia .KTW jest nieco dłuższa. Spółka TDJ Estate swoją aktywną działalność rozpoczęła w 2013 roku i wtedy też przystąpiliśmy do otwartego przetargu na zakup działki zlokalizowanej w samym sercu Katowic, na której znajdował się budynek DOKP – siedziba Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych. Wiedzieliśmy, że jest to niepowtarzalna okazja do nabycia najlepiej zlokalizowanego terenu w mieście i rozpoczęcia przedsięwzięć inwestycyjnych w jednej z najdynamiczniej rozwijających się metropolii kraju.

Bartłomiej Solik: Nie bez znaczenia było dla nas sąsiedztwo Strefy Kultury, która dopiero się tworzyła, ale już wiedzieliśmy, że stanie się symbolem miasta i znakomitym przykładem fantastycznie przeprowadzonej rewitalizacji terenów poprzemysłowych. W przestrzeni tej zaprojektowano wspaniałe obiekty Muzeum Śląskiego, Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia, Międzynarodowego Centrum Kongresowego oraz zapierający dech w piersiach kosmiczny Spodek. Jedyne, czego jej brakowało, to ludzie, wypełniający to miejsce, nie tylko podczas koncertów, wydarzeń sportowych czy gospodarczych. Dlatego też .KTW jako obiekt biznesowo-usługowy uzupełnia Strefę o ten komponent i staje się tym samym jej integralną częścią.

N.Ch.: Gdy ruszała budowa, TDJ nie było jeszcze tak znane jak dziś. Właściwie to dopiero dzięki .KTW usłyszał o Was świat. Jak udało się przekonać inwestorów do swojego pomysłu w okolicznościach, gdy słuchano o nim z dystansem? Nie dowierzano, na co chcecie się porwać, nie mając wielu podobnych projektów w portfolio.

M.W.: Poza nami samymi chyba nikt nie wierzył, że pokazywane w 2016 roku wizualizacje staną się za sześć lat rzeczywistością. Zgromadziliśmy wokół siebie ludzi, których zaraziliśmy ideą .KTW, którzy tak jak my głęboko uwierzyli w ten projekt. Znakomita pracownia architektoniczna Medusa Group, doświadczony generalny wykonawca pierwszej fazy kompleksu firma Strabag, profesjonalny nadzór inwestorski z Tebodin Bilfinger oraz czuwający nad wszystkim zdeterminowany zespół TDJ Estate. Dobór takich ludzi zaowocował wykonaniem budynku .KTW I w najwyższej jakości, harmonogramie i budżecie. Nie da się ukryć, że trochę zajęło nam, by w głowach naszych klientów odczarować wizerunek Katowic jako miasta przemysłowego. W te działania nasz dział leasingu włożył chyba najwięcej pracy. Finalnie 27 firm na swoją siedzibę wybrało kompleks .KTW, a to najlepszy dowód na to, że nam się udało.

N.Ch.: .KTW stanowi przestrzeń elitarną. Czy takiej nowoczesności i wrażliwości na jakość detali oczekiwali już wtedy odbiorcy, czy to było raczej przyszłościowe myślenie?

B.S.: Nie nazwałbym tej przestrzeni elitarną, staramy się, aby .KTW był miejscem przyjaznym jak największej grupie użytkowników przy jednoczesnym zachowaniu dbałości o detale, jakość materiałów czy systemów instalacyjnych. Od pierwszego dnia pracy nad kompleksem wiedzieliśmy, że musimy myśleć perspektywicznie, dlatego zadbaliśmy, by .KTW był projektem ponadczasowym. Poświęciliśmy mnóstwo czasu na dokładną analizę wszystkich możliwych potrzeb naszych przyszłych najemców. Spotykaliśmy się z licznymi dostawcami nowoczesnych rozwiązań, nie tylko z zakresu funkcjonowania, ale również zarządzania, a następnie eksploatacji budynku. Dużą część budżetu przeznaczyliśmy także na zaawansowane systemy instalacyjne, które nawet po latach będą efektywne i optymalne kosztowo w utrzymaniu. Sześć lat temu najemcy nie oczekiwali od nas takich rozwiązań, ale dziś wiemy, że są one jednymi z naszych największych atutów i coraz częstszym „must have” najemców.

N.Ch.: .KTW wpisuje się w koncept rewitalizacji Katowic. Czy tę ideę najlepiej mogli poczuć architekci ze Śląska? Dlatego zdecydowano się na projekt autorstwa Medusa Group?

Kamil Krępa: Nie uważam, że trzeba być „stąd”, by projektować i zmieniać Katowice. Dlatego też do konkursu w 2013 roku zaprosiliśmy biura architektoniczne z całego kraju. Zdecydowaliśmy się na współpracę z Medusa Group, ponieważ przedstawiła nam koncept obiektów prostych oraz skromnych w formie, a zarazem silnych i odważnych w wyrazie. Patrząc na .KTW, mieliśmy i w sumie do dziś mamy poczucie, że każdy element tej koncepcji jest przemyślany w najdrobniejszym szczególe, a wszystko tworzy spójną całość z wiarygodną historią w tle. Spełnia równocześnie wszelkie wymagania stawiane przed biurowcami najwyższej klasy, stanowiąc jedną z najciekawszych destynacji biurowych w naszym kraju.

N.Ch.: Jak układała się współpraca z architektami przy tworzeniu inwestycji?

B.S.: W TDJ kierujemy się pięcioma głównymi wartościami odnoszącymi się do wszystkich aspektów naszej działalności. Dlatego też podejmując współpracę z Medusa Group, nie wyobrażaliśmy sobie, abyśmy mogli pójść inną drogą niż ścieżką partnerstwa. Nasza współpraca od samego początku opiera się na otwartości, poszanowaniu i zrozumieniu drugiej strony, a to ma w moim odczuciu znaczące przełożenie na sukces tego projektu. W samym centrum naszych prac postawiliśmy najemcę, jego potrzeby, wymagania oraz dobrostan. Pod to przygotowywaliśmy cały projekt i to był nasz punkt wyjścia, który nakreślił kierunek, w którym powinniśmy zmierzać. Medusa Group w dalszym ciągu ma duży wpływ na kwestie związane z architekturą oraz aranżacją obiektów, pomimo tego, że budowa .KTW I zakończyła się 3 lata temu.

N.Ch.: Śledząc poszczególne etapy budowy, jest zaskakujące, że przy realizacji drugiego budynku, znacznie bardziej skomplikowanego od pierwszego, zrezygnowaliście z pomocy generalnego wykonawcy i samodzielnie koordynujecie proces budowy. Skąd taka decyzja?

Piotr Sołtysik: W TDJ Estate do wszystkiego, co robimy, podchodzimy ambitnie. Postanowiliśmy mieć realny wpływ na projekt, który jest naszą wizytówką. Chcieliśmy z jednej strony zoptymalizować koszty, a z drugiej mieć pełne przełożenie na jakość wykonywanych prac, m.in. poprzez samodzielny wybór wykonawców poszczególnych zakresów, materiałów oraz kontakt z dostawcami. Taki system pracy, poza oczywistymi zaletami, nakładał na nas dużo więcej obowiązków, odpowiedzialności i niejednokrotnie stresu. Dzięki determinacji, a także zespołowej ciężkiej pracy dziś możemy powiedzieć, że .KTW został zrealizowany w najlepszy z możliwych sposobów, z zachowaniem wysokiej jakości i funkcjonalności.

N.Ch.: Z czym przyszło Wam się mierzyć? Co zapamiętacie jako największe wyzwania przy realizacji tej inwestycji?

B.S.: Dla mnie największym sprawdzianem było negocjowanie pierwszego kontraktu z kluczowym najemcą. Musieliśmy przekonać znaczącą światową korporację do tego, że jesteśmy w stanie przygotować powierzchnię na miarę ich najwyższych oczekiwań, mimo tego, że nigdy wcześniej nie realizowaliśmy takiego projektu. Czas pokazał, że zdaliśmy egzamin, a współpraca z tym najemcą do tej pory układa się wzorcowo.

P.S.: Wyzwań przy realizacji .KTW od samego początku było wiele. Po pierwsze na Śląsku nie było jeszcze żadnego budynku wysokościowego. Skutkowało to faktem, że całe know-how dotyczące budowy tak wysokich, zaawansowanych inżynieryjnie budynków znajdowało się na rynku warszawskim. Spędziliśmy wiele czasu na wizjach lokalnych, rozmowach z dostawcami, wykonawcami, inżynierami, przy tym ucząc się bardzo wiele i przekładając te rozwiązania na nasz projekt. Po drugie z uwagi na wysokość .KTW II wolumeny każdego rodzaju prowadzonych robót były przeogromne i jednocześnie skoncentrowane na małej powierzchni w samym centrum miasta. Najtrudniejsze wyzwania techniczne to realizacja części wspornych, tzw. przewieszeń, znajdujących się na 9. oraz 19. kondygnacji, które nadają całej bryle dynamikę, oraz realizacja ogromnej maszynowni na dachu technicznym budynku.

N.Ch.: Czy budowa pierwszej wieży .KTW była trudniejsza ze względu na uczenie się nowych technologii i wypracowywania systemu pracy? Przy .KTW II poszło już łatwiej?

P.S.: .KTW I nie jest budynkiem wysokościowym. Plac budowy, jakim dysponowaliśmy przy jego wykonaniu, był znacznie większy od tego, który zabezpieczał budowę .KTW II, a projekt prowadziliśmy przy wsparciu generalnego wykonawcy. Realizacji tych dwóch obiektów nie można porównać. Budowa .KTW I była dobrym sprawdzianem dla zastosowanych systemów, technologii, materiałów i naszych możliwości organizacyjno-realizacyjnych. Jednak z racji znacznej różnicy wysokości pomiędzy obiektami procesy projektowe były prowadzone zupełnie niezależnie. Czy było łatwiej? Nie sądzę, było po prostu inaczej. Byliśmy już bogatsi o doświadczenia zdobyte podczas budowy niższego obiektu, a jednocześnie byliśmy gotowi, aby podejmować odważne decyzje i stosować innowacyjne rozwiązania w przypadku wyższego biurowca.

N.Ch.: .KTW I jako pierwszy w Polsce otrzymał innowacyjny certyfikat WELL Health and Safety Rating. Jakie wymagania musiał spełnić?

K.K.: Certyfikat WELL Health and Safety to dokument potwierdzający, że dany obiekt został zaprojektowany w sposób funkcjonalny, a wdrożone w nim rozwiązania sprzyjają zdrowiu i bezpieczeństwu użytkowników. WELL to system opracowany jako odpowiedź na zmieniające się oczekiwania pracowników oraz niespodziewane zagrożenie wywołane np. przez COVID19. Budynek .KTW I doceniono m.in. za efektywne, kompleksowe procedury sprzątania i czyszczenia, podjęte działania w zakresie utrzymania prawidłowego funkcjonowania instalacji wentylacji oraz klimatyzacji, a także za przygotowanie budynku i pracowników na wypadek wystąpienia zdarzeń losowych. Przyznanie .KTW I tego certyfikatu traktujemy jako ukoronowanie naszej wieloletniej determinacji w zapewnianiu najwyższej jakości obsługi, a także reakcji na wyzwania roku 2020.

N.Ch.: Z kolei .KTW II wyróżnia się także jakością. Został nagrodzony zielonym certyfikatem BREEAM Interim Design Stage na poziomie Excellent i wynikiem 79,7% uznawanym za jeden z najlepszych w całej Polsce.

P.S.: Certyfikacja pokazuje kierunek, w którym należy podążać, aby wpływ budownictwa na przyrodę oraz całe otoczenie był jak najmniejszy. To, co wyróżnia .KTW II i pozwoliło mu zdobyć tak wysoki wynik, to bez wątpienia niskie zapotrzebowanie na prąd oraz ciepło. Jesteśmy dumni, że nie pokusiliśmy się w tych kwestiach o łatwe, pozorne kompromisy, które pozwalałyby nam obniżyć początkowy koszt budowy, natomiast w dłuższej perspektywie odbijałyby się na funkcjonowaniu, a także kosztach eksploatacji budynku.

K.K.: Certyfikacja BREEAM potwierdza, że .KTW II został zaprojektowany zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa i odpowiedzialnych systemów zarządzania. Ważne było dla nas, by na terenie inwestycji pojawiła się bioróżnorodna zieleń. W parkingu podziemnym znalazły się stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych, stojaki rowerowe, natryski, szafki oraz stacja naprawy rowerów. Wysoką ocenę zapewniła .KTW również rozwinięta infrastruktura komunikacyjna i okoliczne tereny sportowo-rekreacyjne. Biurowiec został wyposażony w ekologiczne technologie, takie jak inteligentny system sterowania, szybkie windy o niskim poborze mocy, a także rozwiązania ograniczające zużycie wody w toaletach oraz poziom hałasu w biurach i zapewniające odpowiednią temperaturę pomieszczeń.

N.Ch.: Żeby spełnić tak wygórowane wytyczne i otrzymać dane certyfikaty, trzeba dążyć do tego od samego początku realizowania inwestycji. Skąd aż tak ambitny plan?

K.K.: Działając na rynku nieruchomości, należy mieć wrażliwość na aspekt trwałego kształtowania urbanistyki danego terenu. Jesteśmy świadomi dynamicznie zmieniającego się świata, postępującej globalizacji, nowych potrzeb i wymagań najemców. Pamiętamy jednak, by wszystko, co robimy, skupiało się na docelowym użytkowniku. Ambicją TDJ Estate jest tworzenie miejsc, w których sami chcielibyśmy przebywać, mieszkać oraz pracować. Jak głosi nasz slogan: „We are the spacemakers”. Chcemy kreować przestrzenie tętniące życiem, przyjazne, funkcjonalne. Nie bez znaczenia był również fakt, iż sami mamy siedzibę w .KTW I i od początku występowaliśmy w podwójnej roli – wykonawcy oraz najemcy, co było bezcennym doświadczeniem.

N.Ch.: Co Wam, jako osobom najbardziej zaangażowanym w ten projekt, zapadło w pamięć? Co sprawi, że zawsze będziecie pamiętać o .KTW?

B.S.: Jako że jestem mieszkańcem Katowic, związanym z nimi od urodzenia, to na pewno jego lokalizacja. Także to, że .KTW stał się jednym z symboli nowoczesnej architektury na Śląsku.

P.S.: Ja zapamiętam każdą chwilę satysfakcji, kiedy udało nam się sprostać wyzwaniom, niejednokrotnie spędzającym nam sen z powiek. Jeśli mówimy o takich wyjątkowych, personalnych odczuciach, to na pewno zapamiętam każdy tydzień, kiedy stawałem na podeście systemu przestawnego, który co 7 dni wypiętrzał się wyżej i wyżej, otwierając coraz szerszą panoramę Górnego Śląska. Miałem wtedy poczucie, że tworzymy coś wielkiego.

K.K.: Dla mnie będzie to wyjątkowy zespół tworzący projekt .KTW oraz unikatowa panorama, która rozpościera się z budynków na Metropolię GZM i Tatry.

M.W.: Nie będę oryginalny i powiem, że zespół. Patrząc codziennie, jak grupa młodych, ambitnych ludzi siada do projektu, współpracuje oraz poświęca się bez reszty, rosło mi serce.

Zdjęcia arch. TDJ Estate