KNOW-HOW TKWI W SZCZEGÓŁACH

Danuta Burzyńska: Jaki potencjał zbudowała Kajima w Polsce na przestrzeni ponad 20 lat aktywności? Co jest dzisiaj mocną stroną firmy?

Maciej Runkiewicz: Naszą siłą są ludzie. Kajima w Polsce działa od 2001 roku. Początkowo funkcjonowaliśmy jako oddział firmy zagranicznej. Od 2009 roku jesteśmy już podmiotem polskim – spółką z o.o. Naszą mocną stroną jest silny zespół. Rotacja pracowników jest bardzo mała. Większość ludzi pracuje tu od kilkunastu lat, rozpoczyna karierę od stanowisk niższych, tj. inżyniera, specjalisty itp., a następnie sukcesywnie awansuje. Mamy stosunkowo niewiele osób, które przychodzą na wysokie stanowiska z zewnątrz. Jako firma staliśmy się graczem dużym, silnym i rozpoznawalnym, szczególnie w budownictwie logistycznym i przemysłowym. Jesteśmy znani z dobrej jakości wykonywanych robót, szybkości ich prowadzenia oraz umiejętnego łączenia procesów projektowania i budowy w tym samym czasie.

D.B.: Jako beneficjent hossy w segmencie przemysłowym i magazynowym, jak oceniacie Państwo ten rynek? Jak wygląda dzisiaj podaż, a jak popyt na inwestycje przemysłowe?

M.R.: Wciąż wydaje się, że Polska ma spory potencjał, choć obecnie, ze względu na sytuację międzynarodową, rynek jest bardziej zmienny i niepewny. Są plusy i minusy. Minusem jest to, że ze względu na wojnę w Ukrainie staliśmy się krajem wyższego ryzyka, więc trudniej sfinansować inwestycje. Plusem jest to, że w przemyśle, wskutek pandemii, następuje skrócenie łańcucha dostaw i Polska jest naturalnym krajem, w którym w Europie lokuje się zakłady przemysłowe. Na korzyść Polski zdecydowanie przemawia też to, że mamy bardzo dobrą kadrę i pracowników, w tym kadrę techniczną i menedżerską.

W przemyśle prym wiedzie obecnie sektor spożywczy, który zawsze w Polsce był znaczący, ale teraz rozwija się jeszcze dynamiczniej – choćby dlatego, że mamy kilka milionów więcej konsumentów. Najmniej działo się ostatnio w branży automotive, chociaż tu sytuacja też już się poprawia. Widać, że polski przemysł mocno się broni.

Jeśli chodzi o logistykę, nadal mamy bardzo duże zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. W kraju jest obecnie zaledwie około trzech procent pustostanów. Najemcy poszukują powierzchni magazynowych, choć w pewnych podsegmentach tej branży zauważa się lekki zastój – mam tu na myśli przede wszystkim firmy e-commerce, które w pandemii bardzo mocno się rozwijały, ponieważ ludzie nie kupowali w sklepach stacjonarnych. Wzrosty w e-commerce są, ale nieco niższe niż w latach ubiegłych. Barierą w logistyce jest jej finansowanie. To stanowi problem, podobnie jak w tej chwili w mieszkaniówce, która ma mocno podcięte skrzydła przez problemy z kredytowaniem inwestycji w bankach. Rodzi to szansę na rozwój rynku wynajmu nieruchomości w Polsce.

D.B.: Obiekt przemysłowy wczoraj i dziś. Jakie są cechy współczesnego, nowoczesnego obiektu przemysłowego?

M.R.: Obiekty stricte przemysłowe są dostosowywane do potrzeb danego klienta i tu z zasady bardzo dużo się zmienia. Obiekty logistyczne ewoluowały i teraz są dużo bardziej skomplikowane. Powstają na przykład wielopiętrowe hale, które są bardzo zautomatyzowane.

W obu typach obiektów – i logistycznych, i przemysłowych – widać duży nacisk na oszczędność energii. Obecnie robimy certyfikacje BREEAM czy LEED, jeśli nie dla wszystkich, to dla większości tych obiektów. I podczas gdy dotąd było to takim niekoniecznym bonusem, dziś jest już koniecznością. Obecnie bardzo istotne jest to, ile zużywa się energii.

Zwraca się też większą uwagę na części socjalne budynków. Aktualnie w Polsce funkcjonuje rynek pracownika i trzeba go czymś przyciągnąć. Dzisiaj pracownicy wybierają, w jakich warunkach chcą pracować.

D.B.: Jakie interesujące, innowacyjne rozwiązania – materiałowe, konstrukcyjne, technologiczne –wdrażacie w prowadzonych przez firmę budowach?

M.R.: W kwestiach energetycznych pompy ciepła (powietrzne i gruntowe) oraz panele fotowoltaiczne stają się w tej chwili standardem. Wszystko, co powoduje, że budynek – także przemysłowy – jest oszczędniejszy, bardziej zielony i samowystarczalny pod względem energetycznym. W biurowcach (częściach biurowych obiektów przemysłowych i magazynowych) coraz częściej stosowane są żaluzje zewnętrzne sterowane w zależności od poziomu oświetlenia, regulujące poziom światła oraz ciepła w budynku. Z rzeczy mniej widowiskowych, ale niezwykle ważnych – w obiektach wielkopowierzchniowych wdrażamy systemy monitoringu ugięcia dachu, które pozwalają klientowi określić, kiedy powinien wykonać odśnieżanie.

Wykorzystujemy rozwiązania BIM (building information modeling). W przypadku niektórych budynków BIM jest niezwykle potrzebny. I to nie tylko podczas projektowania czy budowy, ale na poziomie utrzymania i użytkowania obiektu. Szczegółowa baza danych o materiałach, które są w obiekcie, jest bardzo przydatna. Im wyższy poziom skomplikowania i zaawansowania technologicznego budynku, tym BIM jest bardziej potrzebny, na przykład w budynkach przemysłowych, w których prowadzi się wiele działań koordynacyjnych pomiędzy branżami i w związku z tym istnieje spore ryzyko tzw. kolizji.

Poza tym na naszych placach budów chcemy instalować panele fotowoltaiczne i ładowarki do pojazdów elektrycznych dla naszych pracowników – to wszystko, by oszczędzić energię. Ostatnio testowaliśmy software, który umożliwiał zarządzanie dostawami materiałów na plac budowy i zminimalizowanie liczby wykonywanych transportów, co pozwala zmniejszyć ślad węglowy.

Jeśli chodzi o konstrukcje budynków, również widoczne są zmiany. Przykładowo, w strefach doków budynków logistycznych stosuje się kilkudziesięciometrowe rozpiętości pomiędzy słupami nośnymi, ponieważ w tych miejscach ruch jest największy.

Pod tym względem obiekty te na przestrzeni lat mocno ewoluują. Same konstrukcje są bardziej zoptymalizowane i oszczędniejsze. Dzisiaj, mimo wzrostu obciążenia, mogą być dwa razy lżejsze niż kilkanaście lat temu.

D.B.: Bardzo rozwinął się również rynek materiałów budowlanych.

M.R.: Tak – i tu dobrym przykładem mogą być posadzki przemysłowe. Polscy wykonawcy mieli znaczący udział w ich rozwoju technologicznym. Wielkoformatowe posadzki bezspoinowe są stale udoskonalane pod kątem poziomu, trwałości i obniżania kosztów, ale nadal są na bardzo wysokim poziomie.

W elektryce już od jakiegoś czasu rządzi oświetlenie LED, ponieważ jest tańsze. Samosterowanie oświetleniem jest bardzo zaawansowane i to w tej chwili przynosi wymierne korzyści ekonomiczne obiektom.

W związku z kryzysem energetycznym następują zmiany w ogrzewaniu budynków i pewnie tu można spodziewać się w najbliższych latach jakiejś rewolucji. W tej chwili większość obiektów jest ogrzewana gazowo (głównie jest to sieciowy gaz). W obiektach powstających w miastach i tam, gdzie jest dostęp do sieci cieplnej, częściej już wykonujemy ogrzewanie wodne – co jest tańsze i bardziej ekologiczne. Coraz więcej montujemy wspomnianych już pomp ciepła i fotowoltaiki.

Cały czas wyzwaniem dla świata jest magazynowanie energii, w tym obszarze musi nastąpić jakiś przełom.

D.B.: Know-how tkwi w szczegółach?

M.R.: Zdecydowanie tak. To specyfika tego segmentu. Jest ich dużo na przykład w obiektach z chłodniami i mroźniami, gdzie to właśnie detale i wykonanie decydują o tym, czy chłodnie nie będą przemarzały lub się przechładzały. Chodzi tu o użyte materiały, ale też o szczegóły dotyczące wykonania połączeń i kolejność prac. Tak, know-how tkwi w szczegółach.

Zdarza się nam również przygotowywać rozwiązania stricte na potrzeby konkretnego klienta. Przykłady: w obiektach dla przemysłu spożywczego – zastosowanie tylko materiałów o zaokrąglonych krawędziach i kątach, aby nie osadzał się kurz i tłuszcz. W fabryce materiałów do baterii samochodowych – spełnienie wysokich wymagań związanych z korozyjnością materiałów. Budownictwo logistyczne i przemysłowe to prekursor wielu innowacji. Wymusza zastosowanie innowacyjnych rozwiązań.

D.B.: Kajima postawiła na specjalizację. Czy otwarta jest na szersze spektrum usług, szczególnie w kontekście dalszego jej rozwoju, ale też rozwoju innych segmentów budownictwa?

M.R.: Zawsze robiliśmy również inne rzeczy. „Przemysłówka” stanowiła ok. 80 proc., a w 20 proc. pracowaliśmy w innych obszarach. Przykładowo ostatnio zajmowaliśmy się centrami handlowymi, na przykład rozbudową Designer Outlet Warszawa. Chcemy tych innych rzeczy robić coraz więcej. Obecnie budujemy nowoczesny akademik w Warszawie dla naszej siostrzanej spółki Student Depot. Chcemy budować więcej obiektów dla handlu i retaile’u. W kręgu naszych zainteresowań wciąż leżą również obiekty mieszkaniowe – co jakiś czas je budujemy. Sądzę, że tu może być szansa dla takich podmiotów jak my w związku z problemami na rynku deweloperskim. Możliwe, że za jakiś czas instytucje finansujące budowę nieruchomości mieszkaniowych będą chciały mieć duże podmioty wykonawcze, które będą stanowić większą gwarancję dotrzymania terminu, utrzymania cen i samego zakończenia budowy. Dlatego też patrzymy z nadzieją na ten rynek, który za jakiś czas z pewnością zacznie znowu lepiej funkcjonować. Poza tym wracamy do naszych starych klientów. Proponujemy im nowoczesne rozwiązania ekologiczne, aby zmodernizować ich istniejące obiekty, w szczególności w zakresie energetycznym.

D.B.: Które projekty z portfolio Kajima Poland to jej wyróżniki i sztandarowe realizacje?

M.R.: Możemy pochwalić się wieloma projektami. Wymienię chociażby kilkukrotnie nagradzany w różnych konkursach obiekt budowany dla Panattoni, w Świebodzinie. To nowoczesne kilkupiętrowe centrum dla międzynarodowego najemcy z branży e-commerce, przeznaczone do magazynowania, konfekcjonowania i spedycji produktów.

Wśród obiektów przemysłowych mamy w swoim portfolio budowę oraz kolejne etapy rozbudowy fabryki karmy dla zwierząt Nestlé Purina we Wrocławiu.

Warszawski akademik Student Depot, o którym wcześniej wspominałem, to dla nas coś nowego. W Polsce jest mało prywatnych akademików. Ten, który budujemy dla Student Depot, jest bardzo nowoczesny i komfortowy. W Polsce uczy się wielu studentów zagranicznych, więc jest popyt na takie nieruchomości.

D.B.: Co pozwala firmie budować tak dobrą pozycję (15. lokata w rankingu „Buildera”) i osiągać bardzo dobre wyniki w grupie czołowych generalnych wykonawców inwestycji, którzy mają znacznie większy profil działania?

M.R.: Zajmujemy się głównie przemysłem i logistyką. Na tych rynkach można sporo zyskać, budując szybko. A my się w tym wyspecjalizowaliśmy. Często klienci chcą, żebyśmy to my też wykonywali projekty. Gdy projektujemy i budujemy jednocześnie, możemy to robić efektywniej.

Kolejnym elementem, który ma wpływ na naszą pozycję, jest to, że jesteśmy lojalni wobec naszych dostawców i podwykonawców oraz jesteśmy dobrym płatnikiem. Wiele lat z rzędu otrzymywaliśmy certyfikat Złoty Płatnik, przyznawany przez jedną z wywiadowni gospodarczych – Euler Hermes. Ponadto od 2020 roku uzyskujemy certyfikaty wiarygodności biznesowej od Dun & Bradstreet, jak również od Creditreform. To pomaga nam ustalić dobre warunki handlowe z naszymi kontrahentami.

D.B.: Czy gdyby ranking pozycjonował selektywnie firmy w obszarach, w których działają, to bylibyście number one w przemysłowym?

M.R.: Myślę, że zajmowalibyśmy w takim rankingu wysoką pozycję. Na pewno w pierwszej dziesiątce. Na tym rynku jesteśmy rozpoznawalni i często klient chce właśnie nas. Ale też znamy swoją wartość, nie zawsze więc chcemy walczyć ceną. Nie chcemy budować za konkurencyjne ceny, kosztem jakości wykonawstwa. Nowe podmioty, dopiero wchodzące na ten rynek, często myślą, że jest on łatwy – a tak nie jest. Obiekt logistyczny ma swoją specyfikę, którą trzeba zrozumieć, i łatwo przy tym popełnić mnóstwo błędów.

D.B.: Na jakim etapie dojrzałości w kontekście zrównoważonego rozwoju jest Kajima w Polsce?

M.R.: Jesteśmy gotowi na przyjęcie celów wewnętrznych przygotowanych przez naszą spółkę matkę w Japonii na działania do roku 2030 związane z reemisyjnością. Na poziomie korporacyjnym będziemy zobligowani do realizowania tych zadań. Już teraz robimy wiele rzeczy, by wiedzieć, na jakim poziomie jesteśmy, na przykład sprawdzamy ślad węglowy naszych budów, jak również użytych materiałów budowlanych.

Od 2019 roku poddajemy się corocznej certyfikacji w zakresie zrównoważonego rozwoju na międzynarodowej i uznanej platformie EcoVadis. Z roku na rok otrzymujemy coraz lepszą ocenę.

Wprowadzamy na budowach rozwiązania, o których wspomniałem – takie jak fotowoltaika czy ograniczenie w transporcie ilości zużywanego paliwa. Liczymy i sprawdzamy, co możemy poprawić. ESG to także odpowiedzialność społeczna, zarządzanie ludźmi i dużo innych aspektów. I tu mamy się czym chwalić – na przykład rozwój polityki antykorupcyjnej prowadzony odgórnie z poziomu korporacyjnego. Ale powstają także nasze własne polityki, na przykład związane ze szkoleniami miękkimi pracowników. Prowadzimy też akcje CSRowe łączące pracowników – np. Szlachetna Paczka. W związku z tym, że w naszej branży jest bardzo wielu pracowników z Ukrainy, to obecnie wspieramy ich kraj, znajdujący się w stanie wojny, na przykład finansowo przez Polską Akcję Humanitarną. Czujemy się częścią społeczności i chcemy pomagać innym.

D.B.: Z czego Pan jest zadowolony w końcówce tego roku i czego można Państwu życzyć w przyszłym roku?

M.R.: Jestem zadowolony z tego, gdzie jesteśmy jako firma, i z naszego zespołu. Mamy swoje własne DNA, które się wyróżnia, jest rozpoznawalne i nam służy.

A czego można nam życzyć? Przede wszystkim stabilnego rynku. Nie musi być świetnie, ale niech będzie normalnie, ponieważ to jest ważne w naszej branży.