MIERZYMY WYSOKO I NIE ZWALNIAMY TEMPA!

Ze Zbigniewem Gościckim, Prezesem Zarządu Unidevelopment SA, członkiem Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz członkiem Zarządu Oddziału Warszawskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, rozmawia Danuta Burzyńska, Redaktor Naczelna „Buildera”.

Danuta Burzyńska: Unidevelopment, największa powiązana spółka Grupy UNIBEP, należy obecnie do najprężniej rozwijających się polskich deweloperów, ważnych graczy rynku mieszkaniowego i poprzez kilkanaście podmiotów sama tworzy silną grupę kapitałową. Poświęcił Pan temu biznesowi ponad dekadę swojego życia. Zapytam Pana – jak kiedyś dziennikarze Adama Małysza po zwycięskim skoku – co Pan czuje?

Zbigniew Gościcki: Satysfakcję. Za nami 13 lat doświadczenia na rynku, ponad 4,5 tys. sprzedanych mieszkań i lokali użytkowych, co daje 247 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. W 2017 roku zanotowaliśmy rekord sprzedaży, rok później przyszły najwyższe rentowności wśród deweloperskich spółek giełdowych. A w 2021 roku Unidevelopment powinna podwoić sprzedaż w stosunku do wyniku z 2018 roku. To w połączeniu z solidnym ponad 40% wzrostem zysków oraz dwucyfrową marżą plasuje nas w pierwszej piątce deweloperów warszawskich. W grupie Unibep nasza pozycja także rośnie, nie tylko ze względu na generowane zyski. Dlatego dalej mierzymy wysoko i nie zwalniamy tempa! Czyż można nie wykorzystać takiego potencjału do dalszego rozwoju? Podsumowując ten czas, myślę już o przyszłości oraz kolejnych projektach.

Jednak cyfry to nie wszystko. Unidevelopment rośnie także dzięki dobremu zespołowi ludzi. Obecnie zatrudniamy już 80 osób w czterech miastach Polski. Nie bez znaczenia jest zaplecze biznesowe naszej grupy kapitałowej oraz generalne wykonawstwo spółki matki, Unibep. To ostatnie było bardzo pomocne w ubiegłym roku boomu na rynku, kiedy wielu deweloperów miało problem z jakością oddawanych projektów i terminowym wykonaniem inwestycji. My wszystkie projekty realizowaliśmy zgodnie z harmonogramem oraz budżetami inwestycyjnymi.

D.B.: A dlaczego absolwent Wydziału Budownictwa Politechniki Warszawskiej, z zamiłowania żeglarz i nurek, wpłynął na te wody?

Z.G.: Deweloperka to wymagająca branża – sukcesy nie przychodzą z dnia na dzień. Tu jest potrzebna dobra wiedza finansowa, praca analityczna przy wyborze gruntów, umiejętności kalkulowania i projektowania inwestycji pod oczekiwania klientów w danym segmencie oraz lokalizacji. I odrobina szczęścia. O czym wiedzą koleżanki oraz koledzy z branży. Ten deweloperski knowhow osiąga się latami doświadczenia, które dopiero pozwala czuć rynek i klienta oraz przewidywać trendy. Deweloperka to także biznes wielu specjalizacji, dlatego kompetencje zespołu i umiejętność pracy w grupie są elementem sukcesu projektu. Często porównuję tę branżę do żeglarstwa, które uczy współpracy i odpowiedzialności za zespół, stwarza okazję do sprawdzenia własnych umiejętności oraz budowania siły charakteru, a do tego uczy pokory i cierpliwości. W deweloperce także potrzeba wytrwałości, sprawdzonej załogi oraz pomyślnych wiatrów, żeby wygrać regaty. Ale jak wiadomo – śmiałym szczęście sprzyja!

D.B.: Jak bogaty jest w tej chwili portfel realizowanych przez Państwa inwestycji? Na które projekty mieszkaniowe zwróciłby Pan szczególną uwagę i dlaczego? Co je wyróżnia? Jak wpisują się w strategię zrównoważonego rozwoju?

Z.G.: Za nami 31 sprzedanych projektów. W budowie mamy kilka inwestycji – w Poznaniu, Warszawie i Radomiu. To razem ponad 1500 mieszkań oraz blisko 40 lokali użytkowych w realizacji. Projektujemy osiedla otwarte, z myślą o kliencie i jego potrzebach. Takie, które stwarzają przestrzeń do wygodnego życia, do budowania relacji dobrosąsiedzkich. Dbamy o lokalną przyrodę, rozwijając zieleń miejską w najbliższym otoczeniu. Wiele uwagi poświęcamy edukacji ekologicznej naszych mieszkańców, a także promowaniu postaw ekologicznych. Zrównoważony rozwój to dziś już nie wyróżnik dewelopera czy zabieg marketingowy. To „tu i teraz” biznesu. To świadomość zarządu, który myśli kompleksowo oraz czuje odpowiedzialność za planetę, za przyszłe pokolenia. I to jest credo naszego biznesu. Dlatego nasze projekty są oparte na takich założeniach, jak efektywność energetyczna, odpowiednie wykorzystywanie materiałów w celu ograniczenia eksploatacji zasobów naturalnych. Tak, aby optymalizować nasz wpływ na środowisko. Wiele naszych inwestycji wykorzystuje już odnawialne źródła energii. Na kilku osiedlach mamy instalacje fotowoltaiczne, które redukują koszty energii w częściach wspólnych. Wdrażamy także rozwiązanie wykorzystania wody opadowej. W planach mamy wystąpienie o certyfikat PZFD w ramach realizowanych przez nas osiedli wielorodzinnych tzn. certyfikat dla budownictwa mieszkaniowego Zielony Dom.

A co do projektów, które zapadły mi w pamięć, to szczególny dla mnie jest Dom Awangarda. Inwestycja została zrealizowana w 2017 roku w Warszawie, w zacisznej części Ochoty przy ulicy Szczęśliwickiej. Wtopiony w sąsiedztwo parkowej zieleni i niskiej zabudowy, urzeka uniwersalną elegancją.

Kolejny projekt, który szczególnie cenię, to wieloetapowa inwestycja w Radomiu. Na Wacynie – na 29hektarowym terenie miasta powstaje nowa atrakcyjna dzielnica. Koncepcja zgodnie z hasłem „Delektuj się bliskością natury” opiera się na założeniu wykorzystania środowiskowych walorów miejsca, takich jak zieleń czy woda. W planach osiedla uwzględniliśmy 5 hektarów terenów zielonych, na których zadbamy o lokalne rośliny i zwierzęta, zamontujemy budki lęgowe dla ptaków czy stworzymy ogrody deszczowe. Planujemy także lokalne obserwatorium kosmiczne.

Za modelowe osiedle uznaję projekt FAMA na poznańskich Jeżycach. To jedna z najpiękniejszych dzielnic Poznania. Przyciąga mieszkańców swoim klimatem i artystyczną aurą. Charakterystyczna kwartałowa zabudowa dzielnicy była inspiracją w planowaniu osiedla. W nowoczesnej architekturze mamy ukrytą historię dzielnicy – zaokrąglone narożniki budynków nawiązują do okresu międzywojennego, a surowe betonowe balkony nadają im loftowego charakteru.

D.B.: Jak ocenia Pan rynek nieruchomości w Polsce i jak prognozuje jego najbliższą przyszłość?

Z.G.: Rynek nieruchomości jest ściśle skorelowany z tym, co dzieje się w gospodarce. Wzrost PKB, wskaźniki wynagrodzeń czy inflacja mają wpływ na dostępność kredytów hipotecznych, a te na potencjał zakupowy klientów. Dlatego ostatni rok był w branży bardzo ciekawy. W lipcu i sierpniu 2021 roku zanotowaliśmy w Polsce rekordową wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych. Wiele osób uciekało przed inflacją w nieruchomości. Do tego doszedł popyt ze strony zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które skupują dużą część mieszkań pod wynajem. W efekcie, mimo że deweloperzy budują dziś najwięcej w historii, popyt przewyższa podaż, a ceny mieszkań rosną. I to pomimo ostatnich decyzji RPP dot. podwyżek stóp procentowych. I choć drzewa nie rosną do nieba, to wszystkie kluczowe wskaźniki mamy na plusie. Do tego od nowego roku wzrosła płaca minimalna. Dlatego utrzymanie dobrej koniunktury w branży w kolejnych kwartałach jest bardzo prawdopodobne. Popyt na mieszkania powinien stymulować również zapowiadany przez rząd program gwarancji kredytowych na zakup nieruchomości – jeden z elementów Polskiego Ładu.

D.B.: Jaki bank ziemi zabezpiecza działalność spółki na kolejne lata?Czy budowanie banków ziemi pod kolejne inwestycje to dzisiaj największe wyzwanie deweloperów?

Z.G.: Grunty mogą być wyzwaniem dla branży w dużych aglomeracjach miejskich, najbardziej atrakcyjnych dla deweloperów. Dobrych działek np. w stolicy jest mało, a do tego procedury administracyjne trwają coraz dłużej.

W Unidevelopment już od kilku lat przygotowywaliśmy się na taki scenariusz w stolicy, stąd decyzja szukaniu nowych przyczółków poza Warszawą i akwizycje gruntów w mniejszych miastach, gdzie potencjał rynku jest ogromny. Tak jak potrzeby mieszkaniowe Polaków. Szacuje się, że w kraju brakuje dziś około 2 mln mieszkań. Warszawa to jednak dla nas wciąż ważny rynek, na którym mamy kilka projektów.

W ramach strategii rozwoju od 2011 roku działamy w Poznaniu, w 2016 roku przejęliśmy w stolicy Wielkopolski lokalnego lidera rynku mieszkaniowego, spółkę Monday. To była bardzo dobra decyzja biznesowa. Ugruntowaliśmy naszą pozycję w Poznaniu, a dodatkowo zdobyliśmy doświadczenie w akwizycjach.

Dla odmiany od zera rozwinęliśmy biznes w Radomiu, gdzie mamy wspomniany już wieloetapowy projekt na Wacynie. Na 29 hektarach docelowo powstanie kilkaset mieszkań. Obecnie w sprzedaży są kolejne etapy osiedla: Idea Leo i Idea Ogrody. To bardzo cenne doświadczenie w obliczu naszych planów dalszego rozwoju. W przygotowaniu są też projekty w Trójmieście. W tym roku wystartujemy ze sprzedażą oraz budową pierwszej inwestycji w Gdańsku. W grudniu zeszłego roku, realizując założoną strategię rozwoju na rynku trójmiejskim, podpisaliśmy akt notarialny zakupu kolejnej nieruchomości, tym razem w Gdyni. Szacujemy, że będzie to kilkuetapowa inwestycja na około 900 mieszkań.

D.B.: Pięć głównych powodów zakupu mieszkania – korzystna cena, ciekawy projekt, dogodna lokalizacja, dobrze zagospodarowany teren otaczający oraz oryginalna architektura. Takimi walorami chwali się również konkurencja. Jak się zatem wyróżnić?A może nie o wyróżniki tu chodzi, tylko o gwarancję i spełnienie oczekiwań? Czy dzisiaj faktycznie trzeba zdobywać klienta?

Z.G.: Dopasowanie projektu do miejsca oraz potrzeb klientów to klucz do sukcesu. Każdy deweloper działa według swojego modelu biznesowego. I nie chodzi tu tylko o segmentację. O to, że jedni działają w segmencie prime oraz apartamentów, a inni w obszarze mieszkań dla młodych małżeństw. Chodzi raczej o filozofię działania, która ostatecznie odpowiada za sukces projektów i wypracowane marże. Jedni budują masowo, prowadząc po kilkanaście projektów jednocześnie, inni koncentrują się na kilku inwestycjach, z których każda ma być architektonicznym dziełem sztuki.

Nasza droga wiedzie jeszcze innym torem. Unidevelopment jest deweloperem mieszkaniowym. Naszym klientem są przede wszystkim rodziny i młodzi ludzie, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie. Ich budżet na wymarzone M jest zwykle ekonomiczny, ale potrzeby szerokie. Dlatego ten klient wymaga szczególnej dbałości o inwestycję, jej otoczenie, infrastrukturę. Z jednej strony taki klient chciałby mieszkać niedaleko centrum, mieć dostęp do pełnej infrastruktury miasta, a z drugiej cieszyć się spokojem miejsca w otoczeniu przyrody. Dlatego z wielką uwagą podchodzimy do każdego projektu, tak aby nasi klienci mieli dobre życie. Tak też postrzegamy odpowiedzialność dewelopera za projekty.

D.B.: Co oznacza dla firmy działać ekoPOZYTYWNIE? Co powinno oznaczać dla klientów, partnerów biznesowych, włodarzy miast?

Z.G.: Od 2017 roku prowadzimy kampanię społeczną ekoPOZYTYWNIE nurtuje nas natura. Zadaniem akcji jest edukacja dzieci i dorosłych. Za cel wzięliśmy miasto – miejsce, w którym należy tworzyć dobre warunki do życia dla ludzi oraz zwierząt. Angażując ludzi w działania na rzecz przyrody, wyrabiamy dobre nawyki. Integrujemy mieszkańców wokół ich lokalnej przyrody. Dotychczasowe działania dla przyrody obejmowały szereg akcji w przestrzeni publicznej. Podczas organizowanych wydarzeń specjalnych aspekty teoretyczne łączyły się z praktyką. Osoby biorące udział w warsztatach mogły m.in. budować hotele dla owadów, domki dla jeży, karmniki oraz budki lęgowe dla ptaków, brać udział w konkursach i zabawach, jednocześnie poszerzając swoją wiedzę w tematach związanych ze środowiskiem naturalnym.

D.B.: À propos ekologii – muszę pogratulować rekordu Guinnessa!Przybliży Pan kulisy interesującego wyczynu i jego pożytecznego aspektu?

Z.G.: Pod koniec maja 2021 roku, podczas Światowego Dnia Różnorodności Biologicznej, wraz z innymi deweloperami wzięliśmy udział w akcji pod patronatem PZFD. Jej celem było zbudowanie modułowego domu dla owadów. Udało się! Na Bulwarach Wiślanych w Warszawie powstała konstrukcja o kubaturze 89,37 m3 – największy dom dla owadów na świecie. I tym samym pobiliśmy rekord Guinnessa! Jednak to nie pierwszy taki nasz projekt. Na naszych osiedlach powstają domki dla jeży, hotele dla owadów czy karmniki i budki lęgowe dla ptaków. Gotowe domki dla owadów stanęły już m.in. na terenie naszych inwestycji w Poznaniu oraz w Radomiu na osiedlu Idea Alfa. Kolejne trafią na warszawskie Osiedle Coopera i Ursa Home.

D.B.: W różnych rankingach, pozycjonujących podmioty pod względem popularności, sprzedaży, rentowności, Unidevelopment plasuje się w pierwszej dziesiątce najlepiej prosperujących deweloperów. Jak Pan ocenia kondycję spółki i jej możliwości rozwoju?

Z.G.: W ostatnich latach Unidevelopment wykorzystał w 100% dobrą koniunkturę w branży i zbudował swoją pozycję na rynku ogólnopolskim. Rocznie sprzedajemy około 1000 mieszkań, a w banku ziemi mamy obecnie około 5000 mieszkań oraz 200 lokali usługowych. To daje przestrzeń do działania na kolejne lata. Jednak nie tracimy chwili i dalej rozglądamy się za kolejnymi działkami. Obecnie analizujemy kilkanaście projektów. Naszym celem są wieloetapowe koncepcje mieszkaniowe dla klasy średniej. Analizujemy także inwestycje, które przywracają miastu tereny poprzemysłowe. Tu warto wspomnieć nasz ostatni zakup ponad dwuhektarowej nieruchomości w Częstochowie. Na terenie dawnego Starego Browaru, w rejonie ulicy Ogrodowej, w planach jest budowa osiedla na ok. 800 lokali mieszkalnych.

Nie rezygnujemy z projektów typu PRS dla odbiorcy instytucjonalnego. Mamy jedną inwestycję zakończoną, druga jest w trakcie budowy – obydwie realizowane w Poznaniu – kolejną przygotowujemy w Warszawie. Inwestycje dla klienta instytucjonalnego to szybszy zwrot gotówki i czysty bilans, dlatego może to być ciekawe uzupełnienie przychodów gwarantujące dodatkowe szybkie zyski. Ale to nie wszystko. Pomysłów jest wiele, choćby takie jak rezydencja na Mazurach z własną przystanią oraz centrum sportowo-rozrywkowym.

D.B.: Z jakimi planami Pan i Unidevelopment wkraczacie w 2022 rok?

Z.G.: Mamy renomę na rynku, zdrowy biznes i ponad 100 mln zł do dyspozycji na sam bank ziemi. W perspektywie 2–3 lat chcielibyśmy osiągnąć portfel sprzedaży o wartości 2000 mieszkań rocznie. To bardzo realny cel. Potrzeba tylko przyśpieszenia akwizycji gruntów oraz projektów. Rozważamy różne możliwości, od rozwoju organicznego po partnerstwo i przejęcia lokalnych firm deweloperskich. Mamy dobre doświadczenia we wdrażaniu każdego modelu.

Myśląc o skali biznesu, nie tracimy z oczu zyskowności. Bardzo uważnie analizujemy koszty naszych projektów. Dziś Unidevelopment należy do deweloperów, którzy gwarantują solidne marże inwestorowi zgodnie ze średnią na rynku. I to powinno się co najmniej utrzymać. Już dziś dodajemy do konsolidacji grupy kapitałowej Unibep istotną część marży.

Unidevelopment to obecnie dojrzała spółka z potencjałem dalszego wzrostu. Nie jest więc dla nas zaskoczeniem, że jej Rada Nadzorcza podjęła uchwałę o możliwości przeprowadzenia oferty publicznej i notowaniu Unidevelopment na giełdzie w Warszawie. Zawsze myśleliśmy o rynku publicznym i od lat tak rozwijamy ten biznes, aby był gotowy na giełdę. Nasze finanse są prowadzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, podlegamy regularnym audytom. W spółce funkcjonuje zaawansowana sprawozdawczość zarządcza wspierana przez nowoczesne rozwiązania informatyczne. Mamy dojrzały zespół gotowy do nowych wyzwań. Czas na kolejny krok!

Fot. arch. Unidevelopment SA