JAK DEWELOPERZY PRZEŁAMUJĄ FALĘ?

Jakie działania zrealizowane w 2022 roku przez wiodących deweloperów miały największy wpływ na ich pozycję rynkową? W jaki sposób firmy deweloperskie zamierzają budować swoją pozycję w tym roku? Pytania skierowaliśmy do zarządów spółek, które w rankingu przygotowanym przez PwC i „Buildera” niezmiennie plasują się na wysokich pozycjach.

Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu Dom Development S.A.

Rok 2022 na rynku mieszkaniowym upłynął pod znakiem licznych wyzwań, wśród których szczególnie istotne były narastająca niepewność, wysoka inflacja i rosnące stopy procentowe przekładające się na ograniczenie zdolności kredytowej.

W tak niekorzystnym otoczeniu rynkowym Grupa Dom Development osiągnęła bardzo dobre wyniki sprzedaży. Na rynku detalicznym sprzedaliśmy największą liczbę mieszkań spośród wszystkich deweloperów, tj. 3 093 lokali netto, w tym: 1 738 w Warszawie, 793 w Trójmieście, 354 we Wrocławiu i 208 w Krakowie. Ponadto, zakontraktowaliśmy budowę 397 lokali na rzecz inwestora instytucjonalnego z segmentu PRS (Private Rental Sector).

Pozycję lidera rynku deweloperskiego osiągnęliśmy m.in. dzięki atrakcyjnej ofercie, stanowiącej właściwą odpowiedź na aktualne potrzeby klientów, wiarygodnej marce oraz obecności w najlepiej prosperujących aglomeracjach. Wysoka inflacja oraz prężnie rozwijający się rynek najmu zachęcały do lokowania oszczędności w nieruchomości mieszkaniowe, zaś nabywcy preferowali podmioty o silnej pozycji rynkowej i finansowej, takie jak Grupa Dom Development. Klienci pragnący ochronić wartość swojego kapitału chętnie inwestowali w lokale o podwyższonym standardzie – w efekcie w minionym roku odnotowaliśmy rekordowy, 70-proc. udział transakcji gotówkowych w strukturze sprzedaży.

W 2022 r. umocniliśmy także naszą pozycję na rynku krakowskim. Po udanej akwizycji dwóch lokalnych deweloperów Sento oraz Buma, powstała firma Dom Development Kraków Sp. z o.o., która z sukcesem rozpoczęła realizację nowych projektów deweloperskich w stolicy Małopolski.

Wszystko to sprawia, że wchodzimy w 2023 r. w bardzo komfortowej sytuacji. Wierzymy, że dzięki silnemu bilansowi, wiodącej na rynku marce oraz starannie dobranej ofercie ugruntujemy naszą pozycję lidera polskiego rynku mieszkaniowego.

ZBIGNIEW JUROSZEK, Prezes, ATAL

W ub. roku konsekwentnie realizowaliśmy założenia biznesowe, choć wystąpienie niekorzystnych czynników zewnętrznych zweryfikowało nasze oczekiwania co do wolumenu sprzedaży. Jednakże ATAL jest deweloperem z długoletnim doświadczeniem i na tyle mocną pozycją, aby dobrze radzić sobie również w warunkach gorszej koniunktury.

Nie tylko nie wstrzymaliśmy żadnej z budów, lecz uruchomiliśmy budowę lub sprzedaż 19 inwestycji, o łącznej liczbie 4055 mieszkań. Dzięki efektom nadspodziewanie dobrej koniunktury w roku 2021, przekazaliśmy nabywcom rekordową liczbę mieszkań. Znalazło to odzwierciedlenie w przychodach i bardzo dobrym bilansie spółki. Skorzystaliśmy ze spadków cen gruntów i rozbudowaliśmy bank ziemi na atrakcyjnych warunkach.

Okres rynkowego spowolnienia poświęciliśmy na ulepszanie oferty oraz doskonalenie narzędzi obsługi sprzedaży. Dokonaliśmy wielkiej metamorfozy naszego programu ATAL Design, w ramach którego kupujący mogą wykończyć swoje mieszkania. Już niebawem zostaną zaprezentowane klientom nowe kolekcje w różnych stylach, zgodnych z aktualnymi trendami.

Wyjątkowo niekorzystne okoliczności rynkowe tylko utwierdziły nas w przekonaniu, że obrana strategia działania na największych rynkach w Polsce sprawdza się. Mimo kryzysu mieliśmy bardzo dużo zapytań o nowo wprowadzane inwestycje, zwłaszcza te z wyższej półki. Cieszyły się one sporym zainteresowaniem klientów inwestycyjnych, aktywnych w ub. roku.

Z początkiem 2023 r. wdrożyliśmy nowy program sprzedażowy „Czas na mieszkanie”, skierowany głównie do klientów aktualnie borykających się z utrudnieniami w dostępie do finansowania, co jest następstwem wysokich stóp proc. oraz restrykcyjności rekomendacji S.

W I kw. 2023 r. planujemy m.in. uruchomienie sprzedaży I etapu inwestycji Naramowice Odnova w Poznaniu (ok. 500 mieszkań); w Gliwicach inwestycję przy ul. Andersa – I etap, ok. 115 mieszkań.
W przygotowaniu mamy trzyetapowe osiedle przy ul. Piotrkowskiej w Łodzi oraz II etap inwestycji SKY+ w Katowicach.

Jesteśmy świadomi swojej skali działania i wysokiej klasy produktu. Dysponujemy liczną, dobrą i zróżnicowaną ofertą, która zaspokoi oczekiwania klientów w każdej sytuacji rynkowej.

NICKLAS LINDBERG, Prezes, Echo Investment

Inflacja i wysokie stopy procentowe to największe wyzwanie na rok 2023. Odpowiadając na nie, w grupie Echo-Archicom skupiamy się na dostarczaniu klientom wysokiej jakości projektów w najlepszej lokalizacji we wszystkich siedmiu największych miastach Polski. Udowodniliśmy w 2022 roku, że potrafimy sprzedać cztery projekty biurowe, a także kontynuować sprzedaż mieszkań, pomimo trudnych okoliczności. W 2023 roku będziemy kontynuować rozpoczynanie projektów we wszystkich segmentach naszej działalności, ale z większą ostrożnością i dyscypliną finansową. Odpowiadając na oczekiwania klientów, koncentrujemy się na centrach najsilniejszych miast. Popyt na rynku mieszkaniowym jest nadal silny, jednak jest aktualnie hamowany przez czynniki makroekonomiczne. Jesteśmy jednak głęboko przekonani, że po pewnym czasie zdolność kredytowa klientów wróci i wtedy będziemy mogli oferować im mieszkania we wszystkich segmentach rynku. Trudny czas to zawsze moment przegrupowania – także na rynku nieruchomości. Spodziewam się, że nastąpi konsolidacja: duże i silne firmy będą stawały się większe. Echo będzie nadal koncentrować się na wdrażaniu zdywersyfikowanej strategii biznesowej skupiającej się na Polsce.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy ROBYG

Rok 2022 był dużym wyzwaniem ze względu na inflację, szybko rosnące ceny, wyższe koszty oraz wojnę w Ukrainie. Jednak założyliśmy sobie ambitny cel sprzedaży ponad 2 tys. mieszkań w tym roku i jesteśmy optymistycznie nastwieni do jego realizacji. W 2023 roku sprzedaż powinna ustabilizować się na poziomie notowanym w poprzednich latach – czyli ok. 2,4-2,5 tys. mieszkań. Kolejne lata i ewentualny powrót do poziomu sprzedaży z 2021 r., czyli ponad 4 tys. mieszkań, będą zależeć od sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.

W 2022 roku Grupa ROBYG wprowadziła kolejne etapy osiedli w Warszawie: Royal Residence w Wilanowie, Sady Ursynów, Jutrzenki, Praga Piano, Modern City, Rytm Mokotowa oraz Mój Ursus. Także w Trójmieście kolejne etapy osiedli: Wiśniowa Aleja, Wendy, Vista, Szumilas, Porto, Zielony Widok, Moment i Lagom oraz 5 nowych etapów osiedla ROBYG Jagodno, Osiedle nad Widawą i osiedle Dożynkowa we Wrocławiu. Cały czas szukamy możliwości zakupu gruntów pod nowe inwestycje.

W 2022 roku Grupa ROBYG podpisała w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu i Wrocławiu 2144 umowy deweloperskie i przedwstępne, ponadto 419 umów deweloperskich jest już przygotowanych do podpisania. Spółka sfinalizowała w tym okresie 2114 umowy rezerwacyjne i przekazała klientom około 3500 lokali. Spółka podtrzymuje cel sprzedażowy na 2023 rok na poziomie ponad 2,4-2,5 tys. mieszkań. ROBYG utrzymuje stabilne marże, dysponuje dużym bankiem ziemi, szuka też gruntów w nowych lokalizacjach i nie wyklucza wejścia do kolejnych miast.

Ponadto w grudniu 2022 roku Grupa ROBYG z sukcesem zakończyła proces budowy książki popytu na obligacje zł. Przydzielono 110.000 obligacji serii PE o łącznej wartości 110 mln zł. Spółka oferowała obligacje w ramach programu emisji obligacji na okaziciela do kwoty 500 mln zł. Jest to już druga seria w ramach programu.

ROBYG należy do dużej Grupy TAG Immobilien – mamy mocne zaplecze, ogromne doświadczenie i mocną pozycję w Polsce. Oczywiście wspieramy się w ramach Grupy z Vantage Development – firmą także należącą do TAG Immobilien. W ostatnim czasie ROBYG i VANTAGE połączyły kompetencje zarządcze. Każda ze spółek pozostaje niezależna i będzie kontynuować swoją dotychczasową działalność.
Łącznie Grupa Tag Immobilien na rynku polskim w 2022 roku sprzedała 2419 mieszkań i przekazała klientom ponad 4500 lokali (wraz z mieszkaniami na wynajem), w tym Vantage Development sprzedał 275 lokali, przekazał 309 lokali oraz wynajął 740 lokali. W ofercie Vantage są obecnie 1 153 lokale na wynajem, z czego 740 jest już wynajętych. Aż 408 lokali z 413 pozostających do wynajęcia zostało oddanych w grudniu 2022 roku. Spółka zakłada, że dojście do pełnego poziomu najmu (tj. około 97-98%) zajmie około 6 miesięcy.

Jesteśmy bardzo aktywni – cały czas wprowadzamy do sprzedaży nowe osiedla i nie zamierzamy zmieniać naszych planów w tym zakresie. Wszystkie budowy są realizowane zgodnie z harmonogramami. Na 1 stycznia Grupa ROBYG będzie mieć w budowie łącznie około 4000 mieszkań, a VANTAGE łącznie ok. 2800.

NIKODEM ISKRA, Prezes Zarządu, Murapol

W 2022 roku GK Murapol uplasowała się ponownie w czołówce największych polskich firm deweloperskich, a przy tym wypracowała najbardziej stabilną sprzedaż do klientów detalicznych (umowy deweloperskie i przedwstępne) na poziomie 2 783 lokali. Powtórzenie wyniku z roku wcześniejszego możliwe było dzięki wysokiej sprawności operacyjnej i zarządczej oraz konsekwentnie realizowanej strategii produktowej – oferujemy uniwersalny produkt, czyli nieduże kompaktowe lokale mieszkalne, które odpowiadają na potrzeby najbardziej chłonnego i najszerszego segmentu rynku mieszkaniowego. Duże znaczenie ma również wyróżniająca nas w branży dywersyfikacja geograficzna. Jesteśmy obecni zarówno w aglomeracjach, jak i miastach regionalnych, z rosnącym potencjałem. Tego będziemy się trzymać.

Pomimo niełatwej sytuacji na rynku, stale działamy według sprawdzającego się od lat modelu biznesowego. Oceniamy, że w Polsce jest zapotrzebowanie na takie mieszkania jak z naszej oferty, choć sytuacja sprzedażowa i nastroje konsumenckie w 2023 roku raczej pozostaną podobne. Postrzegamy to jednak jako szansę na umocnienie pozycji i udziału w rynku przez doświadczonego i stabilnego dewelopera, jakim jest Grupa Murapol. Dlatego niezmiennie jesteśmy aktywni na polu akwizycji gruntów utrzymujemy stabilne liczby mieszkań znajdujących się w budowie oraz w procesach pozwoleniodawczych, tak aby zabezpieczać swój potencjał na przyszłość. Budujemy obecnie ponad 6,2 tys. lokali w ok 60 budynkach na terenie 10 polskich miast. W minionym roku do oferty wprowadziliśmy ponad 2,6 tys. mieszkań. W 2023 roku zamierzamy trzymać się tej strategii i systematycznie realizować kolejne projekty oraz finalizować rozpoczęte inwestycje zgodnie z planem. Ponadto GK Murapol posiada drugą linię biznesową – buduje w formule design&build lokale mieszkalne, których stałym odbiorcą jest wiodący inwestor Grupy. To wszystko pozwala śmiało patrzeć w przyszłość, a także z dbałością o osiągnięcie zakładanego poziomu marżowości i systemową dyscypliną kosztową planować ciągłość zdywersyfikowanej geograficznie oferty produktowej.

ROBERT DOBRZYCKI, CEO i współwłaściciel, Panattoni Europe i Indie

Wojna w Ukrainie, szoki podażowe i rosnące ceny surowców oraz materiałów budowlanych wpłynęły w ub. roku na zmniejszenie podaży nieruchomości przemysłowych i niższy popyt, ale sytuacja branży pozostawała stabilna. Sprzyja temu zjawisko nearshoringu, czyli lokowania produkcji, dystrybucji i magazynów bliżej ostatecznego odbiorcy. Polska na tym zyskuje, dzięki strategicznemu położeniu w centrum Europy i dobrej dostępności gruntów. Nadal rozwija się też e-commerce – jego udział w sprzedaży jest u nas ciągle niski w stosunku do innych krajów europejskich.

Pozycję Panattoni wzmacnia też zwrot w kierunku zielonego budownictwa, spotęgowany kryzysem energetycznym i rosnącymi cenami surowców. Inwestorzy i najemcy coraz bardziej doceniają energooszczędne obiekty zasilane przez OZE, fotowoltaikę czy pompy ciepła. Dla najemców oznaczają one niższe koszty eksploatacji, a dla inwestorów są długoterminowym, cennym aktywem. Na koniec ub. mieliśmy w Polsce aż 18 inwestycji certyfikowanych na poziomie BREEAM Excellent – najwyższym w Polsce. Na swoim koncie mamy też pierwszą niskoemisyjną fabrykę w kraju. W budowie mamy 4 obiekty, które zostaną poddane certyfikacji metodą BREEAM na poziomie Outstanding – nieobecnym jeszcze na krajowym rynku powierzchni przemysłowych. W Czechach z kolei realizujemy aż 10 inwestycji, które będą certyfikowane na poziomie Excellent oraz 3 – na poziomie Outstanding. W Niemczech 5 inwestycji uzyskało w 2022 r. certyfikat DGNB Gold.

Jestem przekonany, że i w tym roku będziemy dalej się rozwijać, co wynika zarówno z ogromnego doświadczenia w realizacji zrównoważonych obiektów, jak i zdywersyfikowanego portfolio obejmującego klientów z dziesiątek różnych branż. Stąd, mimo spodziewanego spowolnienia gospodarki, szacujemy, że skala dostarczonej przez nas powierzchni w Europie będzie podobna do tej z 2022 r. Chcemy też poszerzyć europejskie portfolio o dwa nowe rynki – Belgię i Danię – oraz zwiększyć wolumeny w krajach takich jak Szwecja, Francja czy Włochy.

JÓZEF WOJCIECHOWSKI, Przewodniczący Rady Nadzorczej, J.W. Construction Holding

Branża deweloperska walczy z trudnościami. Spodziewam się, że rok 2023 rok będzie podobny do obecnego (spadek sprzedaży), a dopiero w 2024 sytuacja powinna się powoli poprawiać. Ale na tę poprawę sytuacji ogólnej nie czekamy, co oczywiste, z założonymi rękoma, tylko działamy w takich warunkach jakie są.

Dostrzegając problem braku mieszkań, a równocześnie bardzo istotne ograniczenie możliwości ich zakupu, szczególnie przez młodych ludzi, z powodu bardzo drogich i niedostępnych kredytów hipotecznych, przygotowaliśmy i już realizujemy program budowy lokali na wynajem instytucjonalny. Z jednej strony pozwoli on zainwestować i ochronić przed inflacją środki tym, którzy dysponują nadwyżkami finansowymi, a z drugiej, potrzebującym mieszkania, na jego wynajęcie na cywilizowanych warunkach. Już wynajmujemy lokale w projekcie Aleje Jerozolimskie w Warszawie, ale już budujemy kolejne, choćby na Ursynowie, również w Warszawie.

Odpowiadając na potrzeby rynku, ale również obawy klientów, czy po zakupie domu czy mieszkania będą w stanie sprostać kosztom ich eksploatacji, rozbudowujemy, w Ożarowie Mazowieckim, na obrzeżach Puszczy Kampinoskiej, osiedle ekologicznych domów jednorodzinnych Villa Campina.

Zbudowane z ekologicznych materiałów domy, wyposażone w pompę ciepła, są praktycznie pasywne energetycznie, co ma niebagatelne znaczenie w obliczu rosnących kosztów energii. Podobne ekologiczne i energooszczędne rozwiązania zastosowaliśmy w kameralnym bloku wielorodzinnym przy ulicy Aluzyjnej w Warszawie i osiedlu (9 budynków, 160 mieszkań) w podkrakowskiej Zawadzie.

Naszym pomysłem na ten rok, wobec zapaści kredytów mieszkaniowych, jest program typu Owner Financing, polegający na tym, że J.W. Construction sprzedaje klientowi dom na raty, co pozwoli mu na zebranie wkładu własnego i przeczekanie do momentu, gdy sytuacja na rynku kredytów hipotecznych ustabilizuje się, wróci do normalności. Co istotne, pieniądze, które klient wydałby na wynajmowanie, inwestuje już we własne lokum. Kolejna korzyść to gwarancja niezmienności ceny.

WŁADYSŁAW GROCHOWSKI, Prezes Zarządu, Grupa ARCHE

Grupa Arche cały czas przyspiesza. Szczególnie w trudniejszych momentach typu pandemia czy kryzys radzimy sobie świetnie. Rok 2022 był dla nas przełomowy ze względu na szereg działań społecznych, ale także pod kątem innowacyjnych inwestycji. Otwarty w 2021 roku Dwór Uphagena w Gdańsku zdobył wiele prestiżowych nagród, otworzyliśmy Zakład Prefabrykacji w Siedlcach. Ruszyło także Arche Siedlisko – hotel rozproszony w polskich wsiach, powstały z kontenerów morskich, który stał się doskonałą alternatywą dla ceniących sobie spokój i bliskość natury.

Istniejące hotele przynoszą bardzo dobre wyniki, dwukrotnie wyższe niż przed pandemią w 2019 r., co przekłada się na zadowolenie inwestorów. W ubiegłym roku włączyliśmy się aktywnie wraz z Fundacją Leny Grochowskiej i jej fundatorami w doraźną pomoc Ukrainie oferując ponad 250 tys. bezpłatnych noclegów i wyżywienia dla uchodźców.

Nieprzerwanie poszukujemy obiektów zabytkowych, szczególnie poprzemysłowych. W ostatnim roku zakupiliśmy między innymi dwa zupełnie wyjątkowe zabytki: Elektrociepłownię Szombierki Bytom i Papiernię Królewską w Konstancinie-Jeziornej.

W roku 2023 oddajemy do użytkowania kolejne obiekty po rewitalizacji: Klasztor Wrocław, Fabrykę Samolotów Mielno i Sanatorium Milicyjne w Nałęczowie. Rozpoczniemy inwestowanie w kolejnych kilku, zależnie od pozyskania finansowania i domknięcia procedur administracyjnych.

Mimo kryzysu, łatwiej nam znaleźć finansowanie, bo to głównie inwestorzy indywidualni, którzy nabywają lokale hotelowe w systemie Arche. Wychodząc naprzeciw tym, którzy mają mniejszy kapitał uruchamiamy Alternatywną Spółkę Inwestycyjną.

W dalszym ciągu borykamy się z pozwoleniami, bo te zwykle trwają wiele lat. Przy zabytkach poprzemysłowych trzeba zmienić studium, plan, uzyskać uzgodnienia konserwatorskie i decyzje środowiskowe, a obiekty są często w stanie agonalnym. Robimy rzeczy niemożliwe, walimy głową w ścianę. Obiektów zabytkowych- trupów mamy setki w Polsce. Mam nadzieję, że wspólnie z inwestorami, przywrócimy życie kolejnym zapomnianym ruinom. Dużą satysfakcję dają nam miękkie projekty uzupełniające, typu otwieranie kolejnych oddziałów Fundacji Leny Grochowskiej zatrudniającej osoby z niepełnosprawnością, budowa mieszkań chronionych, praca dla więźniów czy rozwijanie nowego projektu Arche Podróże dedykowanego seniorom.

Dariusz Pawlukowicz, wiceprezes zarządu Vantage Development S.A.

Jakie działania zrealizowane przez Vantage Development w 2022 roku miały największy wpływ na pozycję rynkową firmy? W jaki sposób firma zamierza budować swoją pozycję w tym roku? W ubiegłym roku 100% naszego potencjału operacyjnego wykorzystaliśmy w procesie rozwoju portfela mieszkań na wynajem pod marką Vantage Rent. Liczne budowy rozpoczęte w ostatnich latach zostały z sukcesem zrealizowane i oddane do eksploatacji w zaplanowanym terminie. Nasza oferta powiększyła się w 2022 roku o 760 nowych lokali w 3 różnych miastach. Pod koniec 2022 roku we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi mogliśmy zaoferować naszym klientów już blisko 1 350 lokali. Miało to miejsce w bardzo sprzyjających warunkach ekonomicznych dla rynku najmu. Ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych, które skutecznie studzą zapał nabywców, przełożyły się na wzrost popytu wśród klientów zainteresowanych najmem mieszkania. Musiało to w naturalny sposób wpłynąć również na średnią wysokość czynszów, które szczególnie w pierwszej połowie roku osiągały rekordowe poziomy. Na nasz nowy produkt, którym są mieszkania na wynajem nie musieliśmy więc długo szukać chętnych. Tym bardziej, że oferujemy lokale w atrakcyjnych lokalizacjach (bliskość komunikacji miejskiej, infrastruktury handlowo-usługowej, terenów rekreacyjnych), nowoczesnym standardzie i cenach, nie odbiegających od tego, co proponują prywatni właściciele mieszkań oraz nasza konkurencja.

W wypadku najmu instytucjonalnego samo mieszkanie to jednak nie wszystko, liczy się również
poziom obsługi. O wysokiej ocenie naszych standardów świadczy choćby fakt, że średnio 80% naszych
pierwszych najemców z 2021 roku zdecydowało się przedłużyć umowy na kolejny okres rozliczeniowy
w 2022 roku. W badaniu satysfakcji, aż 93% z nich przyznało, że poleciłoby mieszkania Vantage Rent
swojej rodzinie oraz znajomym.

Podsumowując, nasza wysoka pozycja rynkowa związana jest z tym, że potrafiliśmy wykorzystać
sprzyjające warunki ekonomiczne i zaproponować naszym klientom atrakcyjne mieszkania z wysokim
poziomem obsługi, które dziś najlepiej odpowiadają na ich potrzeby. W tym roku, będziemy
uzupełniać nasz portfel lokali o kolejne jednostki na 3 różnych rynkach lokalnych i już pod koniec
pierwszego kwartału 2023 w naszej ofercie będzie łącznie 2300 lokali. Dynamiczne rosnący portfel
lokali oraz liczba mieszkańców pochodzących z różnych narodowości i kultur wymagają od nas
również dużo elastyczności, więc doskonalenie procesów zarządzania nieruchomościami oraz obsługi
klientów będzie jednym z priorytetów w bieżącym roku.

Damian Kapitan, prezes zarządu SPRAVIA

Spravia działa na rynku od 23 lat (wcześniej pod nazwą Budimex Nieruchomości). W tym czasie nauczyliśmy się dobrze ‎rozpoznawać oczekiwania kupujących. Badając systematycznie i od lat ich potrzeby, jasno‎ zdefiniowaliśmy, jakie mieszkania będziemy projektowali. Muszą być przede wszystkim funkcjonalne i ‎odznaczać się praktycznymi rozwiązaniami, które sprawdzają się w codziennym życiu; a samo osiedle – ‎wygodne, zielone i niegenerujące dużych kosztów eksploatacyjnych. Jednocześnie nigdy nie ‎ulegaliśmy pokusie, aby w czasach prosperity zmienić swoje podejście do produktu. Tym samym nasze ‎mieszkania są bardziej odporne na zmieniającą się koniunkturę. Ich uniwersalność jest nasza ‎przewagą. I to właśnie doceniają klienci.‎

W 2022 roku Spravia zawarła 966 umów przedwstępnych sprzedaży lokalu mieszkalnego, w porównaniu z 1.524 umowami zawartymi w 2021 roku. W IV kwartale 2022 roku podpisano 310 umów, w porównaniu z 362 umowami w IV kw. roku poprzedniego. Z kolei liczba zawartych umów notarialnych przeniesienia własności lokalu mieszkalnego w całym 2022 roku wyniosła 1.585, w porównaniu z 1.890 umowami zawartymi w 2021 roku (IV kw. 2021 r. – 338; IV kw. 2021 r. – 555).

Podsumowując, jesteśmy zadowoleni z osiągniętych rezultatów, gdyż w 2022 roku zrealizowaliśmy 75% założonego budżetu. Budżet przewidywał przedsprzedaż 1.279 mieszkań i wynikał z liczby projektów, które mieliśmy przygotowane i przeznaczone do wprowadzenia. Jednocześnie jednym z największych wyzwań ubiegłego roku była sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Dla porównania, kredytowanie przy zakupie mieszkań z naszej oferty w 2021 roku kształtowało się na poziomie ok. 50%, podczas gdy w 2022 spadło do ok. 30%. W mijającym roku udało nam się także dokonać zakupu gruntów, na których może powstać prawie ‎‎500 mieszkań.‎

Zbigniew Gościcki, Prezes Zarządu Unidevelopment SA

Jako deweloper mieszkaniowy działamy na rynku od niemal 15 lat. W tym czasie z powodzeniem odnajdowaliśmy się zarówno w sprzyjających, jak i wymagających warunkach rynkowych. Aktualna pozycja Unidevelopment jest przede wszystkim owocem efektywnie przepracowanych ostatnich kilku lat, kiedy rynek był w fazie wzrostu. W 2021 roku uzyskaliśmy przychody na poziomie 286 mln złotych. Choć jako członek grupy kapitałowej UNIBEP nie jesteśmy uwzględnieni w rankingu 100 największych deweloperów przygotowanym wraz z PwC, to uzyskane wyniki potwierdzają naszą wysoką pozycję rynkową wśród deweloperów mieszkaniowych. W 2021 roku osiągnęliśmy również poziom sprzedaży mieszkań, który przełożył się na rekordowe wyniki finansowe prezentowane w raportach za kolejne kwartały 2022.
Obecnie, gdy klienci indywidualni borykają się z utrudnionym dostępem do kredytów hipotecznych, a cykl sprzedaży mieszkań jest wydłużony, kluczowe dla dalszego rozwoju naszej spółki są decyzje biznesowe oparte na bardzo dobrej znajomości rynku. Starannie dostosowujemy więc harmonogram realizacji projektów oraz ich strukturę do aktualnej sytuacji. Wprowadzamy do sprzedaży kolejne inwestycje, mając pewność, że odpowiadają one oczekiwaniom i możliwościom klientów.

Pomimo ogólnej sytuacji w sektorze mieszkaniowym nasza spółka jest wiarygodna wobec klientów oraz instytucji finansowych, dzięki czemu ma możliwości pozyskiwania finansowania na realizację projektów. Unidevelopment posiada też bank ziemi pozwalający na budowę ponad 5000 mieszkań. To daje nam przestrzeń do działania. Jesteśmy obecni w Warszawie, Poznaniu, Radomiu i Trójmieście – na rynkach mieszkaniowych o dużym potencjale. Obecne spowolnienie w branży wykorzystujemy na ugruntowanie pozycji w tych miastach i dalszy rozwój.

Choć aktualnie klienci poszukujący mieszkania często wstrzymują się z decyzją zakupową, nasze inwestycje cieszą się ich zainteresowaniem, m.in. ze względu na atrakcyjne lokalizacje. Działamy tak, aby bardzo dobre postrzeganie, które wypracowaliśmy na rynku, przekładało się na decyzje zakupowe klientów – zarówno tych, którzy mogą zdecydować się na zakup mieszkania teraz, jak i osób, które muszą czekać na uzyskanie łatwiejszego dostępu do kredytów hipotecznych.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper

Grupa Lokum Deweloper prowadzi działalności od 18 lat. Rok 2022 był jednym z najtrudniejszych w naszej historii. Galopująca inflacja, bardzo wysoki wzrost stóp procentowych i zaktualizowane, rygorystyczne kryteria badania zdolności kredytowej miały znaczący wpływ nie tylko na nasz wynik, ale też spadki sprzedaży mieszkań całej branży. W minionym roku nasi klienci zostali odcięci od głównego źródła finasowania zakupów, jakim są kredyty hipoteczne. Transakcje realizowane były głównie przez nabywców gotówkowych lub dysponujących bardzo wysokimi dochodami. Nasze osiedla cechuje podwyższony standard realizacji i wysoka jakość. Jest to szczególnie doceniane przez inwestorów oraz zamożniejszych klientów i miało duży wpływ na naszą sprzedaż, której przeważającą część stanowiły transakcje gotówkowe. Pomimo problemów z mocno drożejącymi materiałami oraz rosnącymi wynagrodzeniami pracowników zatrudnionych na budowach, terminowo ukończyliśmy realizację blisko 1000 mieszkań. Rozbudowaliśmy też nasz zasób gruntów, co pozwoliło nam zabezpieczyć działalność w kolejnych latach. W minionym roku przekazaliśmy klientom ponad 700 mieszkań. Rozpoznanie w wyniku takiej liczby lokali daje nam pewien bufor bezpieczeństwa finansowego, który będzie istotny w najbliższych kwartałach. Dodatkowo z końcem ubiegłego i początkiem obecnego roku rozpoczęliśmy proces redukcji zadłużenia. Ma to kluczowe znacznie dla stabilnego funkcjonowania firmy, gdy ograniczona zostaje partycypacja klientów w finansowaniu nieruchomości.

W bieżącym roku w celu dalszego dostosowania podaży do zmniejszonego popytu zdecydowaliśmy się wstrzymać uruchamianie nowych inwestycji. Obecnie wysokie koszty realizacji inwestycji w połączeniu z oczekiwaniami klientów co do spadków cen mieszkań stanowią barierę w uruchamianiu nowych projektów, a przy wysokich nakładach finansowych ponoszonych przez spółkę uniemożliwiają budowę mieszkań na zapas. Z początkiem 2023 roku mamy ponad 700 mieszkań w sprzedaży. Nasza oferta jest zróżnicowana i atrakcyjna dla potencjalnych klientów. Dzięki temu, że znaczna część naszych mieszkań jest gotowa, a budowę pozostałych ukończymy w ciągu tego roku, nasi klienci mogą być pewni bezpieczeństwa zawieranych transakcji, pomimo niesprzyjających warunków geopolitycznych. Ożywieniem dla rynku deweloperskiego będzie przede wszystkim spadek inflacji oraz stóp procentowych. Jest to jednak proces długotrwały, zwłaszcza przy tak wysokich poziomach, z jakimi mamy do czynienia obecnie. Ofertę planujemy poszerzać wraz z odbiciem odroczonego popytu z minionych kwartałów. Działamy na dwóch dużych rynkach – wrocławskim i krakowskim. Oba miasta nieustannie się rozwijają, a potrzeby mieszkaniowe stale rosną. Spodziewamy się powrotu wysokiego popytu wraz z poprawą sytuacji finansowej nabywców. Jesteśmy na to przygotowani – posiadamy bogaty bank ziemi oraz grunty z pozwoleniami na budowę.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A.

Biorąc pod uwagę niesprzyjające otoczenie rynkowe, rok 2022 oceniamy jako udany. Zrealizowaliśmy nasze kluczowe cele: sprzedaliśmy 1634 mieszkania i przekazaliśmy 2016 lokali. Wynik sprzedaży jest tylko o 15 procent niższy niż w rekordowym 2021 roku, a jednocześnie jest na poziomie średniej z ostatnich kilku lat. W kontekście istotnie większego spadku rynku i całościowego wolumenu sprzedaży oznacza to kolejny rok wzrostu naszych udziałów rynkowych. Z kolei rezultat przekazań jest drugim najwyższym w historii naszej firmy, gdzie przekroczyliśmy poziom 2000 lokali. Spowolnienie dotknęło nas w mniejszym stopniu niż innych deweloperów, ponieważ byliśmy dobrze przygotowani. Działamy na największych rynkach, które generują najwyższy popyt na mieszkania. Utrzymujemy szeroką i zróżnicowaną ofertę, którą w ubiegłym roku mocno rozbudowaliśmy. W naszym portfolio dominują propozycje w atrakcyjnych lokalizacjach, poszukiwane przez nabywców zarówno na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych. W naszych najlepszych inwestycjach sprzedaż utrzymała się na poziomach podobnych do 2021 roku.

W ciągu najbliższych 12 miesięcy zamierzamy dalej umacniać naszą pozycję i zwiększać udziały w rynku. Mniejsi deweloperzy, dysponujący słabszym zapleczem kapitałowym, będą ograniczać inwestycje. Stwarza to większe szanse rozwoju dla największych i najsilniejszych kapitałowo podmiotów, takich jak Develia. Nasza spółka jest w dobrej i stabilnej kondycji finansowej, m. in. dzięki istotnemu postępowi dezinwestycji komercyjnych, w tym sfinalizowanej w poprzednim roku sprzedaży obiektu Sky Tower i rozpoczęciu współpracy w ramach JV z Hillwood na realizację projektu magazynowego w Malinie k. Wrocławia. Na zabezpieczonych przez nas gruntach można wybudować ponad 8000 mieszkań. Uważnie śledzimy rynek i nie wykluczamy wejścia w kolejne projekty typu joint venture, jak na przykład nasza współpraca z Grupo Lar Polska. Jesteśmy zainteresowani perspektywicznymi projektami , jak np. zakup działki z wydanym już pozwoleniem na budowę, na której można w szybkim tempie zrealizować inwestycję mieszkaniową. Wierzę w mocne, długoterminowe fundamenty rynku mieszkaniowego, w tym rozwój PRS i w to, że odroczony popyt z ostatnich kwartałów przełoży się na wzrosty w kolejnych latach.