METROPOLIE PRZYSZŁOŚCI

Poznań: stabilność, innowacje i ekologiczna odpowiedzialność

Poznań, będący piątym co do wielkości miastem w Polsce, od lat wyróżnia się na tle innych dużych ośrodków swoją stabilnością gospodarczą i rynkową. Świetna sytuacja ekonomiczna Poznania, z silnymi korzeniami w firmach rodzinnych i sektorze produkcyjnym, znacząco przyczynia się do wzmacniania wizerunku miasta jako jednego z liderów gospodarczych kraju.

Poznań to miasto o jednym z najwyższych wskaźników PKB per capita w kraju, tuż za Warszawą. Ostatnie dostępne dane wskazują, że w 2020 roku było to dwukrotnie więcej niż średnia dla Polski. Mimo globalnych wyzwań, takich jak pandemia COVID-19, konflikt w Ukrainie czy rosnąca inflacja, rynek nieruchomości komercyjnych w Poznaniu oferuje inwestorom i kupującym stabilne warunki zakupu i wynajmu.

Duży popyt, duża podaż
W 2023 roku Poznań odnotował jedną z najwyższych podaży nowej powierzchni biurowej w ciągu ostatnich lat – do użytku oddano 45 tys. mkw., co było trzecim najwyższym wynikiem wśród 8 miast regionalnych. Dobrym wynikiem zakończyła się także aktywność najemców w regionie – wynajęto tu 77,5 tys. mkw., aż o 67 proc. więcej niż w roku 2022, co plasuje Poznań na czwartej pozycji w grupie miast regionalnych.

Ożywienie wśród najemców zachęca deweloperów do większej aktywności w sektorze biurowym. Skanska zdecydowała się przekształcić ostatni budynek w tworzonym przez siebie kompleksie Nowy Rynek w przestrzeń biurową mimo wcześniejszych planów zbudowania tam projektu mieszkaniowego. Również w nowym spektakularnym przedsięwzięciu mixed-use Cavallia zaplanowana została część biurowa, jednak data jego realizacji nie jest jeszcze znana. Najbliżej ukończenia jest wieżowiec AND2, który po oddaniu do użytku (wg planów w trzecim kwartale 2025 roku) będzie najwyższym budynkiem w mieście.

W Poznaniu przestrzeń biurowa klasy A skoncentrowana jest obecnie w centrum miasta. Ta lokalizacja, dzięki swej dostępności, przyciąga najwięcej inwestycji, zapewniając firmom prestiżowe adresy oraz dostęp do rozległej gamy usług i udogodnień. Na peryferiach śródmieścia, w północnym i południowym obszarze komercyjnym Poznania, również rozwijają się inicjatywy biurowe, choć ich liczba i rozmiar są mniejsze w stosunku do tych zlokalizowanych centralnie. Z kolei zachodnia część miasta, reprezentowana przez projekty takie jak Business Garden, zyskała na popularności zwłaszcza wśród przedsiębiorstw z branży IT i BPO oraz firm produkcyjnych. Atrakcyjność tej lokalizacji bierze się nie tylko z relatywnie niższych kosztów dzierżawy, ale także z lepszej dostępności biur dla pracowników. Dzięki doskonałemu połączeniu z różnorodnymi dzielnicami miasta oraz miejscowościami pod Poznaniem, gdzie wiele firm ma swoje zakłady produkcyjne czy centra dystrybucyjne lub logistyczne, ta część miasta staje się pożądana przez globalne korporacje, takie jak Hochland, John Deere czy Lidl.

Pod względem popytu w Poznaniu szczególnie interesujący jest znaczący rozwój sektora usług nowoczesnych. Firmy z tej branży stanowią obecnie około 50–60 proc. wszystkich najemców biurowych w mieście. Wprowadzenie mniejszych biur, które skupiają się na codziennych procesach operacyjnych, pokazuje ewolucję rynku w kierunku zaspokajania potrzeb firm zorientowanych na innowacje i technologie.

Proekologiczne rozwiązania decydują o wyborze biura
Świadomość ekologiczna na rynku biurowym w Poznaniu rośnie, napędzana globalnymi wytycznymi ESG i polityką taksonomii Unii Europejskiej. Coraz częściej zarówno lokalni, jak i międzynarodowi najemcy oczekują od budynków biurowych nie tylko dopasowania oferty do ich indywidualnych potrzeb, ale również rozwiązań przyjaznych dla środowiska. Ta zmiana jest szczególnie widoczna w procesie relokacji firm, gdzie zrównoważony rozwój staje się jednym z kluczowych czynników decyzyjnych i znacząco wpływa na dynamikę na rynku nieruchomości.

Nowe budynki biurowe w Poznaniu już na etapie projektowania uwzględniają zaawansowane technologie ekologiczne, mające na celu minimalizację wpływu na środowisko oraz maksymalizację oszczędności energii. W przeciwieństwie do starszych konstrukcji, które mogą mieć trudności z dostosowaniem się do rosnących wymagań ekologicznych, nowe projekty od początku dopasowane są do obecnych i przyszłych wytycznych dotyczących zrównoważonego rozwoju.

Rynek biurowy staje przed wyzwaniem modernizacji starszych budynków, które aby pozostać konkurencyjne, muszą sprostać obecnym standardom ekologicznym. Wymaga to nie tylko inwestycji w zielone technologie, ale również często gruntownej przebudowy. Fundusze inwestycyjne, będące głównymi właścicielami nieruchomości biurowych, muszą więc zdecydować, czy adaptować istniejące obiekty, czy też postawić na budowę nowych, w pełni ekologicznych budynków.

Elastyczność przestrzeni i próba powrotu do biura
Poznański rynek nieruchomości komercyjnych odzwierciedla globalne trendy, dostosowując się do zmieniających się potrzeb najemców i wymogów środowiskowych. Rozwój rynku powierzchni flex i coworkingowych wskazuje na rosnące zapotrzebowanie na elastyczne rozwiązania biurowe. Podnajmy, będące stosunkowo nowym rozwiązaniem, stanowią natomiast odpowiedź na postpandemiczną rzeczywistość i zmieniający się model pracy, do którego biura projektowane są z myślą o hybrydowym sposobie funkcjonowania firm i ich pracowników.

O stabilności i atrakcyjności poznańskiego rynku biurowego świadczą renegocjacje umów najmu w Poznaniu odbywające się często bez redukcji zajmowanej powierzchni. Jednocześnie relokacje firm do centrum miasta motywowane są nie tylko oszczędnościami, ale również chęcią zwiększenia atrakcyjności miejsca pracy dla pracowników. Nowa siedziba, często bliżej środków transportu publicznego i w lepiej dostosowanych do współczesnych wymagań budynkach, sprzyja powrotowi pracowników do biur.

Zmniejszenie średniej wielkości transakcji, z około 800– 1000 mkw. do 500–600 mkw., odzwierciedla przesunięcie w kierunku mniejszych, ale bardziej zaawansowanych technologicznie i ekologicznie przestrzeni biurowych. Ten trend podkreśla zmianę w percepcji funkcji biura, które ma teraz służyć nie tylko jako miejsce pracy, ale również jako przestrzeń sprzyjająca kreatywności, współpracy i zrównoważonemu rozwojowi.

Lokalizacja, która sprzyja logistyce
Sektor logistyki w regionie Wielkopolski, a szczególnie w okolicach Poznania, przeżywa intensywny rozwój, przyciągając inwestycje zarówno krajowe, jak i zagraniczne, z wyraźnie zaznaczoną obecnością inwestorów z Chin. Na atrakcyjność regionu istotny wpływ ma geograficzne położenie Poznania – z dogodnym dostępem do Warszawy i Berlina oraz głównych autostrad i tras w każdym kierunku kraju, w tym nowej trasy w kierunku Wrocławia i Dolnego Śląska. Dzięki temu Poznań i Wielkopolska umacniają swoją pozycję wśród trzech głównych ośrodków logistycznych w Polsce, tuż obok Łodzi i Warszawy.

W obliczu globalnych wyzwań ekonomicznych, takich jak pandemia czy zmieniające się warunki rynkowe, sektor logistyczny w Poznaniu wykazuje się elastycznością i chętnie wdraża nowe rozwiązania. Deweloperzy logistyczni aktywnie rozwijają swoją działalność, skupiając się obecnie na realizacji projektów built to suit, czyli skrojonych na miarę, dostosowanych do specyficznych potrzeb klienta. Inwestycje w zaawansowane centra logistyczne i magazynowe, w tym BTS-y, przyczyniają się do podniesienia wydajności łańcucha dostaw, co czyni Poznań istotnym ośrodkiem nie tylko na arenie krajowej, ale i europejskiej.

Jeżyce najmodniejszą dzielnicą w mieście
Rozwój rynku mieszkaniowego w Poznaniu charakteryzuje się dynamiczną ekspansją, a w ostatnich latach najwięcej inwestycji deweloperskich przyciągają modne Jeżyce. Dzięki swojemu unikalnemu charakterowi i bliskości do centrum dzielnica ta przyciąga osoby poszukujące mieszkań z łatwym dostępem do usług i rozrywki. Jej atrakcyjność zwiększa dynamiczny rozwój oferty gastronomicznej, która prócz różnorodności kuchni proponuje także nowe koncepty.

Takie otoczenie przyciąga deweloperów działających na rynku najmu instytucjonalnego (PRS-ów) – to właśnie tu realizowany jest najnowszy projekt Resi4Rent. Podobne realizacje znaleźć można też w północnej części miasta, np. Vantage Rent przy ulicy Piątkowskiej, czy w dzielnicy Rataje, która stanowi jeden z najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów pod względem nowych inwestycji mieszkaniowych, głównie dzięki bliskości Galerii Posnania i dostępności dużych działek. Dodatkowymi atutami tej lokalizacji są doskonała infrastruktura komunikacyjna oraz bogata oferta handlowo-usługowa, co czyni z niej świetną propozycję dla osób młodych i rodzin.

Także rynek nieruchomości mieszkalnych premium w Poznaniu wykazuje znaczącą dynamikę, choć w przeciwieństwie do rynku masowego nie mają na niego wpływu rządowe programy typu Bezpieczny Kredyt 2% czy Mieszkanie na Start. Luksusowe projekty powstają w Poznaniu w prestiżowych lokalizacjach, takich jak okolice parku Wilsona i parku Sołackiego. Ceny potrafią tam przekroczyć nawet 24 tys. zł za metr kwadratowy. Wśród obecnie realizowanych projektów na uwagę zasługuje inwestycja Pułaskiego 19, gdzie cena wyjściowa za metr kwadratowy wynosi 20 tys. zł.

W handlu nie brak zmian
Poznań od dawna słynie w Polsce z dużego zagęszczenia galerii handlowych – obecnie współczynnik ten w przeliczeniu na 1000 mieszkańców wynosi 716 mkw. Wśród nich szczególną uwagę zwraca sytuacja Galerii Malta, zamkniętej w 2023 roku i zaplanowanej do wyburzenia, co stanowi znaczący punkt zwrotny w kształtowaniu poznańskiej przestrzeni handlowej.

Handel detaliczny nadal zlokalizowany jest głównie w galeriach handlowych, choć dotyczy to głównie marek sieciowych. Przybywa też parków handlowych, które znajdują się raczej na obrzeżach miasta. Ciekawym zjawiskiem jest przekształcanie dawnych punktów handlowych zlokalizowanych na starszych osiedlach mieszkaniowych w obiekty wynajmowane dla sieciowych marek dyskontowych, takich jak Biedronka, Lidl czy Pepco. Concept store’y, showroomy i sklepy vintage, które niekoniecznie miałyby szansę odnieść sukces w tradycyjnych galeriach handlowych, zajmują teraz parterowe lokale w kamienicach, głównie na terenie dzielnicy Jeżyce. Przyczyniają się dzięki temu do stopniowego powrotu do Poznania ulic handlowych.

Powrót do „mixed-use’ów”
Trend transformacji przestrzeni miejskiej zapoczątkował w Polsce w 2009 roku poznański projekt City Park, uznawany za pierwszy obiekt mixed-use w skali kraju. Jednak przez wiele kolejnych lat w stolicy Wielkopolski nie powstawały podobne obiekty i dopiero realizowany obecnie projekt Cavallia ma szansę zmienić tę sytuację. Obejmuje on stare stajnie 15 Pułku Ułanów Poznańskich i stanowi świetny przykład ambitnego i kreatywnego podejścia belgijskich deweloperów BPI i Revive do procesu rewitalizacji historycznych zabudowań. To jeden z projektów będących dowodem na to, że Poznań na nowo odkrywa ideę adaptacji historycznych przestrzeni w celu stworzenia w nich nowoczesnych i atrakcyjnych architektonicznie kompleksów oferujących szeroki wachlarz usług.

W podobne działania angażuje się także Vastint, który ma w planach rewitalizację Starej Rzeźni. Odnowy doczeka się wkrótce również zajezdnia na Jeżycach. Każdy z tych projektów, choć wymagający zarówno od strony technicznej, jak i finansowej, ma szansę znacząco przyczynić się do dalszego rozwoju i podnoszenia atrakcyjności miasta.

Tu się żyje komfortowo
Poznań charakteryzuje się kompaktowością, docenianą zarówno przez pracujących mieszkańców, jak i studentów wielu lokalnych uczelni. Możliwość szybkiego przemieszczeni się z jednego końca miasta na drugi sprzyja zarówno codziennym obowiązkom, jak i korzystaniu z licznych atrakcji miejskich.

Przyjazny klimat akademicki Poznania, z ponad dwudziestoma uniwersytetami i szkołami wyższymi, przyciąga i zatrzymuje absolwentów, którzy decydują się na kontynuowanie kariery zawodowej w mieście. Chociaż statystyki zameldowania mogą nie odzwierciedlać pełnego obrazu, to jednak znaczna część młodych profesjonalistów wybiera Poznań jako miejsce do życia i pracy, na co wpływ ma również niska, bo wynosząca zaledwie 1 proc. stopa bezrobocia i atrakcyjne możliwości kariery. Nie bez znaczenia pozostaje także dostępność przestrzeni mieszkalnych w rozsądnych cenach.

Nic więc dziwnego, że Poznań jest uznawany za jedno z miast o najwyższej jakości życia w Polsce. Mieszkańcy cenią sobie zarówno możliwości rozwoju zawodowego, jak i dostęp do bogatej oferty kulturalnej, edukacyjnej oraz rekreacyjnej. Na wysoką jakość życia wpływa dodatkowo zielony charakter miasta, z licznymi parkami i terenami rekreacyjnymi. Poznań intensywnie promuje też działania na rzecz zrównoważonego rozwoju i ekologii, co przekłada się na realizację inicjatyw mających na celu poprawę stanu środowiska naturalnego i komfortu życia w mieście.

Strategia rozwoju wyznacznikiem dla inwestycji
Inwestycje w ulice, drogi oraz rozbudowa sieci ścieżek rowerowych świadczą o zobowiązaniu Poznania do promowania zrównoważonych form transportu i aktywnego stylu życia. Rozwój infrastruktury tramwajowej i autobusowej w Poznaniu, w tym modernizacja Poznańskiego Szybkiego Tramwaju (PST), potocznie zwanego „pestką”, pozwolił na jeszcze sprawniejsze łączenie północno-zachodniej części Poznania, pełniącej funkcję „sypialni”, z centrum. W połączeniu z częściowym przebiegiem trasy pod ziemią umożliwia to uniknięcie miejskich korków i znacząco skraca czas podróży.

Inwestycje te, realizowane w kontekście szeroko pojętej modernizacji infrastruktury komunalnej, są nie tylko odpowiedzią na bieżące potrzeby mieszkańców, ale także wyrazem długoterminowej wizji rozwoju miasta. Została ona zawarta w „Strategii Rozwoju Miasta Poznania 2020+”. W dokumencie tym określono, że stolica Wielkopolski dąży do wzmocnienia swojego wizerunku silnej metropolii z nowoczesną przedsiębiorczością, promując jednocześnie zieloną mobilność, tworzenie przyjaznych osiedli oraz wspólnotowość i dialog społeczny.

Archiwum: UM Poznań